2020 QCCQ 891, 2020 QCCQ 891

Placements Sergakis inc. c. Soleil de Perle ltée 2020 QCCQ 891 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre Civile N° : 500-22-260354-207 DATE : 26 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PLACEMENTS SERGAKIS INC.

Partie demanderesse c.

SOLEIL DE PERLE LTÉE. et DIYI WANG et SHIYU HE Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Placements Sergakis inc. (P.S.I.) demande l’émission d’une ordonnance de sauvegarde dans la cadre de son recours en recouvrement de loyer. [ 2 ] Plus spécifiquement, P.S.I. recherche les conclusions suivantes : - ORDONNER à la défenderesse de reprendre ses activités commerciales, telles que définies à l'article 6.06 de la pièce P-3, sans aucune interruption, et ce, du lundi au dimanche, suivant les heures normales d'opération d'un tel établissement, soit de 11h00 à 21h00 dans les 24 heures suivant la signification d'une ordonnance de nature de sauvegarde mandatoire à cet égard. - ORDONNER à la défenderesse de payer à la demanderesse, au 7373 rue Cordner à Montréal, le loyer mensuel contractuel convenu, soit 12 000,00 $ plus les taxes applicables en remettant, avant 17heures, à la demanderesse, une traite bancaire d'un montant de 13 797,00 $; le premier jour de chaque mois, débutant le 1 er février 2020, et ce, pour une période de six mois, soit jusqu'au 1 er août 2020; - ORDONNER qu'à défaut par la défenderesse de se conformer à l'ordonnance rendue par cette Honorable Cour relativement à la sauvegarde des droits des parties, que celle-ci pourrait fait l'objet d'une demande en outrage et/ou d'une demande visant à faire déclarer celle-ci forclose de présenter une défense, à la discrétion de cette Honorable Cour. [ 3 ] Séance tenante, le procureur des parties défenderesses informe le Tribunal, et par le fait même P.S.I., que celles-ci abandonnent le local loué le trouvant impropre à une occupation commerciale pour un restaurant.

Bien qu’elles n’aient pas encore produit leur défense, elles annoncent qu’elles demanderont la résiliation du bail, aux torts du locateur, et ce, en raison de l’état du local. [ 4 ] Réagissant à cette information, P.S.I. renonce à demander une ordonnance visant la reprise des activités commerciales, mais maintient sa demande visant le paiement du loyer.

CONTEXTE [ 5 ] Les parties défenderesses occupent un espace commercial au 1926 rue Ste-Catherine ouest à Montréal en vertu d’un bail intervenu le 1 er août 2018 et venant à échéance le 31 août 2023. [ 6 ] Selon l’état de compte produit par P.S.I. comme pièce P-4, la défenderesse Soleil de Perle Ltée serait en défaut d’acquitter son loyer depuis le 1 er novembre 2019, à l’exception d’un paiement de 7 000$ effectué en conformité d’une ordonnance de sauvegarde rendue par la juge Marengo de cette Cour, le 14 février 2020. [ 7 ] Les défenderesses soutiennent que depuis le 27 octobre 2019, le local ne peut plus être utilisé pour y exploiter un restaurant puisque son état s’est gravement détérioré suite à un sinistre (infiltration d’eau).

Le restaurant aurait été fermé pour des raisons de sécurité et de salubrité. Les défenderesses font état d’une «odeur infecte et pénétrante provenant du sous-sol et qui envahit tout le restaurant [1] ». [ 8 ] Les défenderesses prétendent que P.S.I. refuse de faire les travaux nécessaires pour rendre l’espace commercial loué sécuritaire

et utilisable. ANALYSE [ 9 ] Le pouvoir du Tribunal d’émettre une ordonnance de sauvegarde est prévu à l’

article 49 du Code de procédure civile ( C.p.C ) [2] : 49. Les tribunaux et les juges, tant en première instance qu’en appel, ont tous les pouvoirs nécessaires à l’exercice de leur compétence. Ils peuvent, à tout moment et en toutes matières, prononcer, même d’office, des injonctions, des ordonnances de protection ou des ordonnances de sauvegarde des droits des parties, pour le temps et aux conditions qu’ils déterminent. De plus, ils peuvent rendre les ordonnances appropriées pour pourvoir aux cas où la loi n’a pas prévu de solution. [ 10 ] Lorsque l’objet de la demande vise le paiement d’une créance, la

partie qui recherche l’émission d’une ordonnance de sauvegarde doit démontrer une apparence de droit suffisante, une situation urgente, un préjudice imminent et irréparable et une prépondérance des inconvénients en sa faveur [3] . [ 11 ] En matière de bail commercial, l’ordonnance de sauvegarde vise à maintenir un équilibre dans les rapports de force entre les parties et encourager un contexte qui favorisera une judiciarisation rapide de l’affaire.

On cite régulièrement l’exemple du locataire qui cesse de payer son loyer, mais qui continue à occuper son local, à y exercer une activité commerciale et à en percevoir les bénéfices, laissant le locateur seul à assumer les frais relatifs à l’immeuble. Une telle situation, visiblement préjudiciable au locateur, doit être redressée afin de sauvegarder les droits de ce dernier durant l’instance. [ 12 ] Le contexte d’une ordonnance de sauvegarde est particulier du fait qu’il procède sur la base d’un dossier incomplet, de façon

sommaire et sans que le Tribunal ne puisse bénéficier de l’ensemble de la preuve. Il importe donc d’éviter de trancher la question de fond ou d’imposer à une

partie l’interprétation que fait la

partie demanderesse d’un contrat à la lumière d’une situation factuelle hautement contestée.

Faut-il le rappeler, l’ordonnance de sauvegarde n’est pas une saisie avant jugement ni une façon d’obtenir une condamnation anticipée. [ 13 ] S’il s’avère que dans le présent dossier, les parties défenderesses ont raison d’objecter au paiement du loyer la condition du local, l’impossibilité d’y exploiter leur commerce en raison de son caractère dangereux et insalubre et la responsabilité du locateur à cet égard, elles pourront alors possiblement invoquer l’exception d’inexécution prévue au Code civil du Québec afin d’être soustraites aux obligations financières du bail. [ 14 ] Accepter la position de P.S.I. en statuant que les parties défenderesses ont cessé l’exploitation de leur commerce par choix, et donc sans justification, appartient au juge du fond qui aura entendu l’ensemble de la preuve et qui pourra en apprécier la force probante. [ 15 ] Puisqu’en date des présentes, P.S.I. a repris possession du local loué, il lui est permis de prendre les mesures appropriées afin de minimiser ses dommages.

La balance des inconvénients ne le favorise donc plus. Au surplus, la situation ne démontre pas un caractère d’urgence ni la possibilité d'un préjudice imminent et irréparable. [ 16 ] Les conditions d’une ordonnance de sauvegarde n’étant pas rencontrées, celle-ci ne peut être accueillie. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande d’ordonnance de sauvegarde. FRAIS à suivre. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Sébastien Sénéchal DHC Avocats inc. Procureurs de la

partie demanderesse Me Abdou Gaye Procureurs de la

partie défenderesse Date d’audience : 24 février 2020