2015 QCCQ 9295, 2015 QCCQ 9295

Desormeaux c. 6946232 Canada inc. 2015 QCCQ 9295 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-014920-134 DATE : 7 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Guilin Désormeaux et Mélanie Parisien

Partie demanderesse c. 6946232 Canada inc.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs poursuivent 6946232 Canda inc. (CDM Construction) pour la vente d'un terrain situé dans une zone de mouvements de masse nécessitant une étude géotechnique au préalable. [ 2 ] Monsieur Désormeaux et madame Parisien demandent une réduction du prix de vente et des dommages-intérêts vu le défaut, par la

partie défenderesse, de respecter son obligation de délivrance. [ 3 ] De son côté, CDM Construction reproche aux demandeurs de ne pas s'être comportés comme des acheteurs prudents et diligents, placés en semblables circonstances, en faisant défaut de vérifier l'existence de ce règlement avant l'achat. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer si CDM Construction a manqué à son devoir de délivrance. [ 5 ] Dans cette éventualité, le Tribunal devra déterminer les montants attribuables à la réduction du prix de vente ainsi qu'aux dommages et intérêts.

CONTEXTE FACTUEL [ 6 ] CDM Construction est un développeur immobilier qui a loti et vendu près de 2 000 terrains au cours des 25 dernières années. Il peut facilement être qualifié de vendeur professionnel de terrains. [ 7 ] En 2007, CDM Construction acquiert une terre d'environ 40 acres et la lotit en 250 terrains. À ce moment, l'immeuble n'est pas situé dans une zone de mouvements de masse. En 2008 et 2009, CDM Construction vend tous ses terrains à l'exception d'un seul. [ 8 ] Au mois de mai 2013, monsieur Montreuil, représentant de CDM Construction, décide de mettre ce dernier terrain en vente.

Les demandeurs, ayant vendu leur maison, sont à la recherche d'un terrain pour se bâtir un nouveau domicile et constatent que ce terrain est à vendre. [ 9 ] À la fin du mois de mai, ils rencontrent monsieur Montreuil et discutent de l'achat du terrain situé au 148, rue Chambord à Gatineau. Le 7 juin 2013, ils signent une promesse d'achat moyennant une somme de 85 000 $, plus taxes et autres considérations. Le 10

juin 2013, les parties signent l'acte de vente devant notaire. [ 10 ] Le 26 juin 2013, les demandeurs présentent une demande de permis de construction à la Ville de Gatineau. Avant d'acquérir le terrain, ils ne font pas de vérification auprès du service d'urbanisme de la Ville de Gatineau pour s'assurer que le terrain peut accueillir la maison qu'ils désirent. [ 11 ] En effet, ils soutiennent que monsieur Montreuil confirme que le terrain est prêt à construire.

D'ailleurs, plusieurs centaines de maisons situées à proximité du terrain ont été construites quelques années auparavant. [ 12 ] Aussi, la preuve indique l'existence d'un ruisseau situé à une distance d'environ 1 km du terrain.

S'il avait été plus près, il aurait pu évoquer, auprès des demandeurs, un risque de glissement de terrain. [ 13 ] La preuve révèle que ni les demandeurs ni la défenderesse ne connaissent l'existence de ce nouveau règlement qui inclut l'immeuble vendu dans une zone exposée aux glissements de terrain et exige une étude géotechnique. [ 14 ] En effet, ce nouveau règlement intitulé: règlement 511-7-2012 décrétant un contrôle intérimaire prohibant toutes constructions, tous ouvrages et tous travaux dans les zones exposées aux glissements de terrain sans expertise géotechnique préalable d'un ingénieur et visant à intégrer la nouvelle cartographie des zones exposées aux glissements de terrain et son cadre normatif sur une

partie du territoire, tout en maintenant la cartographie actuelle et son cadre normatif à l'égard du reste du territoire, est entré en vigueur le 18 décembre 2012 [ 15 ] Au mois de juillet 2013, les demandeurs entreprennent la construction de leur immeuble, bien qu'ils ne soient pas en possession du permis de construction. [ 16 ] Le 20 août 2013, le service d'urbanisme de la Ville de Gatineau, avise les demandeurs que l'étude de leur demande de permis de construction est complétée et qu'ils doivent fournir une expertise géotechnique avant que ce dernier soit délivré. [ 17 ] Monsieur Désormeaux rencontre monsieur Labossière, du service d'urbanisme de la municipalité, afin de s'enquérir sur cette demande.

Ceci est la première fois que les demandeurs sont avisés de la nécessité d'une telle expertise. [ 18 ] Monsieur Désormeaux et madame Parisien communiquent immédiatement avec monsieur Montreuil pour l'informer de la situation. [ 19 ] Monsieur Montreuil affirme que si les demandeurs n'avaient pas débuté la construction de l'immeuble dont la charpente était érigée, il aurait remboursé le prix d'achat et aurait pris en main la demande d'expertise qu'il aurait pu faire exécuter à moindres coûts pour ensuite ajuster le prix de vente du terrain en conséquence. [ 20 ] Les demandeurs font préparer le rapport géotechnique qui est signé le 23 septembre 2013 et dont la facture s'élève à la somme de 12 877,20 $.

Le permis de construction est délivré le lendemain. [ 21 ] Les demandeurs soutiennent que suite à l'appel de la Ville de Gatineau le 20 août, ils cessent les travaux de construction de leur résidence ce qui engendre des retards avant l'emménagement. [ 22 ] Ils déplacent leur roulotte à côté de la maison et y habitent jusqu'à la période de gel. Ils sont alors dans l'obligation de louer un appartement au montant mensuel de 1 200 $ pour les mois de novembre et décembre 2013.

Ils doivent également subir deux déménagements. [ 23 ] Ils réclament une diminution du prix de vente de la somme de 12 877,20 $ et la somme de 5 000 $ pour troubles et inconvénients.

POSITION DES PARTIES [ 24 ] Les demandeurs soutiennent que CDM Construction a manqué à son devoir de délivrance en vendant un terrain prêt à construire alors qu'il ne l'était pas. [ 25 ] Les demandeurs ont été dans l'obligation de faire préparer une expertise géotechnique coûteuse, ce qui a considérablement retardé leur projet de construction. [ 26 ] CDM Construction soutient que les demandeurs ne se sont pas comportés comme des acheteurs prudents et diligents en n'ayant fait aucune vérification auprès de la ville préalablement à l'acquisition du terrain. [ 27 ] Aussi, elle invoque que l'acte de vente, à la

section Obligations, contient la disposition suivante : 1. Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et a avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlement en vigueur et particulièrement du fait que l'immeuble présentement vendu est situé à l'intersection de la rue Chambord et d'une rue future. ANALYSE [ 28 ] Les demandeurs doivent démontrer, selon la balance des probabilités, que CDM Construction a manqué à son obligation de délivrance. Les articles pertinents du Code civil du Québec [1] sont les suivants :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 29 ] De son côté, CDM Construction soutient que c'est la faute des demandeurs et qu'ils ont manqué à leur devoir d'agir avec prudence et diligence. [ 30 ] Voici les articles du C.c.Q. qui concerne le devoir de délivrance: 1716.

Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. I. — De la délivrance 1717. L'obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l'acheteur en possession du bien ou consent à ce qu'il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. 1737. Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu'il est dans l'impossibilité de le faire, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente.

Toutefois, l'acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l'excédent ou de remettre celui-ci au vendeur. [ 31 ] Dans l'arrêt Northland Corporation c. Billots sélect 2000 S.E.N.C . [2] , la Cour d'appel mentionne au paragraphe 44 : [44] L'obligation de délivrance incombant au vendeur étant une obligation de résultat, le seul fait que le résultat n'a pas été obtenu fait présumer du manquement. L'acheteur peut dès lors, sous réserve de l'

article 1727 C.c.Q. (inapplicable en l'espèce) considérer que la vente est résiliée, aux conditions prévues par l'

article 1736 C.c.Q. Il peut également, qu'il exerce ce droit de résiliation ou non, exercer contre le vendeur un recours en dommages-intérêts. Sur le plan de la preuve, l'acheteur, pour ce qui est de la responsabilité du vendeur, doit simplement démontrer que le bien délivré dans les faits ne correspond pas au bien qui devait être délivré et démontrer le préjudice qui en résulte. Le vendeur ne peut alors échapper à sa responsabilité qu'en établissant force majeure ou fait de l'acheteur.

Au contraire, dans le cas d'une obligation de résultat, la simple constatation de l'absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la responsabilité du débiteur, une fois le fait même de l'inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d'une preuve de simple absence de faute. Sur le plan de la preuve,

l'absence de résultat fait donc présumer la responsabilité du débiteur et place sur ses épaules le fardeau de démontrer que l'inexécution provient d'une cause qui ne lui est pas imputable. Le débiteur n'a pas la possibilité de tenter de prouver absence de faute de sa part; il doit identifier, par prépondérance de la preuve, une force majeure ou encore le fait de la victime, qui a empêché l'exécution de l'obligation.

À défaut de décharger ce fardeau, le débiteur est tenu responsable de l'inexécution. [ 32 ] Également, l'obligation de résultat est mentionnée au paragraphe 40 de la décision T ransport Yvon Ferland inc. c. Centre de jardin paysagiste Alain Carrier inc . [3] : [40] L'obligation du vendeur de délivrer un bien conforme à ce qui a fait l'objet de l'entente est une obligation de résultat. [ 33 ] Concernant la clause 1 de la

section Obligations de l'acte de vente, le Tribunal désire citer le juge Le Reste dans la décision Bouthot c.

Arcand [4] [109] Les tribunaux ont déjà statué que la mention dans un acte de vente par un acheteur à l'effet qu'il prend l'immeuble dans l'état où il se trouve, après l'avoir examiné à sa satisfaction, n'emporte pas une renonciation de cette garantie. [110] Les garanties légales constituent donc des obligations juridiques du vendeur et pour les exclure, il faut une entente expresse et non équivoque, ce que nous ne retrouvons pas ici. [111] L'obligation de délivrance du vendeur est une obligation de résultat. [112] Ainsi, le vendeur a la responsabilité de livrer un bien conforme à ce qui a été convenu au point de vue de l'identité du bien et de sa qualité. [113] Les auteurs et la jurisprudence reconnaissent que le vendeur doit non seulement délivrer le bien vendu, mais également tous ses accessoires de manière à ce que l'acheteur puisse en retirer toute la jouissance à laquelle il peut légitimement s'attendre. [114] Tel que le rappelle l'auteur Pierre-Gabriel Jobin, dans son volume La vente, 3 e Édition : « 99 - Identité du bien délivré - […] Le bien délivré doit être identique à celui sur lequel les parties se sont entendues.

Il doit notamment posséder toutes les caractéristiques (couleur, dimension, modèle, par exemple) précisées par l'acheteur lors de la vente. Cette obligation du vendeur en est une de résultat. Sa bonne foi n'est pas pertinente. Le bien délivré doit avoir toutes les qualités convenues. Cette exigence est particulièrement importante en ce qui concerne la capacité d'un appareil d'accomplir certaines fonctions précisées par l'acheteur lors de l'achat et l'aptitude d'un appareil à être utilisé en conjonction avec d'autres appareils de l'acheteur. » [ 34 ] Aussi, dans le Code civil du Québec annoté [5] à l'

article 1725 C.c.Q. , il est mentionné : 1725/11 Un propriétaire est censé connaître toutes les charges qui affectent l'utilisation de son immeuble.

Il a donc l'obligation de les divulguer, même s'il en ignore l'existence au moment de la vente. [ 35 ] Dans le présent dossier, la preuve révèle que les demandeurs n'étaient pas au courant du nouveau règlement de zonage, pas plus que CDM Construction bien qu'il soit un vendeur professionnel dont l'expertise a déjà été décrite ci-devant. [ 36 ] Aucune indication au dossier de la municipalité ne démontre que les demandeurs étaient informés de ce nouveau règlement et de l'exigence d'une étude géotechnique nécessaire avant la construction de leur maison.

Ils n'ont pas été informés de ce pré requis lors du dépôt de la demande de permis. [ 37 ] La preuve démontre que CDM Construction a vendu un terrain prêt à construire aux demandeurs. Toutefois, le nouveau règlement est une limitation d'utilité publique et a empêché les demandeurs de construire leur domicile sans préalablement effectuer l'étude géotechnique. [ 38 ] Le représentant de CDM Construction a mentionné que si les demandeurs n'avaient pas débuté la construction de la maison lorsqu'ils l'ont informé de la situation, il aurait remboursé le prix de vente. Toutefois, l'

article 1737 C.c.Q. , prévoit qu'il est au choix des demandeurs de demander la résolution de la vente ou une réduction du prix de vente et des dommages et intérêts. [ 39 ] Le Tribunal constate que les demandeurs se sont déchargés de leur fardeau de preuve et ont démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve à l'effet que CDM Construction a manqué à son obligation de résultat de livrer un immeuble prêt à construire. [ 40 ] Le Tribunal accorde une réduction du prix de vente équivalent aux coûts du rapport géotechnique s'élevant à la somme de 12 877,20 $. [ 41 ] Quant aux dommages et intérêts, la preuve démontre que les demandeurs ont été cavaliers de vendre leur maison sans avoir préalablement construit leur nouveau domicile, ni avoir acheté leur terrain, ni avoir fait la demande de permis et l'avoir obtenu. [ 42 ] Également, le Tribunal note que la source des délais provient de la demande de permis et du temps nécessaire pour faire préparer l'expertise géotechnique.

Les demandeurs ont commencé la construction de leur maison avant l'obtention du permis de construire. Ceci démontre que le retard occasionné représente la période nécessaire pour obtenir le rapport géotechnique.

La preuve démontre que ni l'une ni l'autre des parties n'a été informée de l'existence de ce règlement et que le délai occasionné pour l'obtention du rapport géotechnique ne résulte pas de la faute de CDM Construction, mais du délai nécessaire à l'obtention d'une telle expertise. [ 43 ] Le Tribunal constate que les demandeurs n'ont pas établi de lien de causalité entre le préjudice et le défaut de délivrance de CDM Construction. Il s'agit plutôt d'un délai administratif survenu dans l'étude de la demande de permis de construction.

C'est le type de délai administratif que tout citoyen doit malheusement subir lorsqu'il traite avec l'administration publique et des experts.

[ 44 ] Le Tribunal rejette cette

partie de la demande. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE partiellement la demande ; [ 46 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 12 877,20 $ au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation ; [ 47 ] Le tout avec entiers dépens. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q.

Me Vanessa Chénier Mantha, Phillips Procureure de la

Partie demanderesse Me Richard M. Leblanc Leblanc, Donaldson Procureur de la

Partie défenderesse Date d'audition : 10 septembre 2015