2013 QCCQ 8953, 2013 QCCQ 8953

Charron c. Agence du revenu du Quebec 2013 QCCQ 8953 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL « Chambre civile » N° : 550-80-001874-102 DATE : 19 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARCEL CHARRON Demandeur c.

AGENCE DU REVENU DU QUEBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur ("Charron") en appelle de deux avis de cotisation concernant les années d'imposition 2005 et 2006 qui sont respectivement datés du 25 octobre 2010 (QN190327C03) et du 12 juillet 2010 (QN143110C02). Au terme de ces avis de cotisation, la défenderesse ("ARQ") a ajouté au revenu imposable de Charron des revenus nets d'entreprise aux montants respectifs de 31 354$ et 32 600$.

Ces revenus nets d'entreprise auraient résulté de la vente de divers immeubles. Charron aurait omis de les inclure à ses déclarations de revenus. [ 2 ] Quant à l'année d'imposition 2005, l'ARQ entendait faire valoir un moyen d'irrecevabilité au motif que Charron en appelait d'un avis de cotisation annulé. Charron a amendé sa requête introductive d'instance et l'ARQ s'est désistée séance tenante de son moyen préliminaire. [ 3 ] Les pièces A-1 à A-9 et D-1 à D-10 ont été déposées en preuve de consentement.

QUESTIONS EN LITIGE 1) Charron a-t-il omis d'inclure à son revenu imposable pour les années d'imposition 2005 et 2006 des revenus nets d'entreprise résultant de ventes d'immeubles aux montants respectifs de 31 354$ et de 32 600$. 2) Les pénalités imposées par l'ARQ en vertu de l'

article 1049 de la

Loi sur les impôts [1] sont-elles justifiées dans les circonstances de la présente affaire? LES FAITS PERTINENTS [ 4 ] Au cours des années 2005 et 2006, Charron offrait un service au terme duquel il agissait à

titre de prête-nom ou d'intermédiaire pour ainsi permettre à des clients d'acquérir un immeuble sans mise de fonds. [ 5 ] C'est à la demande d'un ami, John Cornwall, qui faisait du financement dans le domaine de l'immobilier, qu'il a débuté au début des années 2000 cette offre de services auprès de clients francophones de l'Outaouais. Charron se faisait connaître notamment via les petites annonces du journal Le Droit. [ 6 ] C'est ainsi qu'il a rencontré en 2005, Sébastien Roy (Roy), pour lequel il a agi, comme il le dit, à

titre de prête-nom pour l'achat d'un immeuble que Roy avait choisi et désirait acheter sur la rue Notre-Dame à Gatineau (le "582 Notre-Dame"). [ 7 ] Charron, de connivence avec d'autres professionnels, avait mis en place un système pour permettre à des personnes comme Roy d'acquérir un immeuble sans avoir à débourser la mise de fonds minimale de 5% requise par les institutions financières. [ 8 ] Dans le cas de Roy, Charron s'est donc porté acquéreur du 582 Notre-Dame devant le notaire Jacques Séguin, le 15 août 2005. L'immeuble a été acquis d'un tiers au prix de 119 900$.

Charron l'a revendu à Roy toujours devant le notaire Séguin le 26 août 2005 pour un prix déclaré de 138 000$. [ 9 ] Charron soutient que Roy a réellement payé 130 551$ pour l'achat du 582 Notre-Dame plutôt que le 138 000$ déclaré à l'acte de vente. En fait, le 130 551$ constitue le prêt hypothécaire consenti par l'institution financière prêteuse à Roy et sa conjointe. Cette somme représente 95% du prix de vente déclaré. [ 10 ] Le

sommaire du compte en fidéicommis du notaire Séguin concernant la transaction du 582 Notre-Dame a été déposé en preuve (A-5). On peut y voir que le produit d'un prêt hypothécaire au montant de 130 551$ consenti par la Banque Laurentienne à Roy et sa conjointe y a été versé. Celui-ci a, par ailleurs, servi à payer les droits de mutation, les frais de notaire, une corporation du nom de CMI

International, un individu du nom de Luc Gervais et enfin Charron personnellement. Ce dernier aurait reçu 1 452$. La totalité du produit du prêt hypothécaire a ainsi été distribuée. [ 11 ] Aucun autre argent n'apparaît avoir été versé par Roy dans le compte en fidéicommis du notaire Séguin en ce qui concerne le 582 Notre-Dame. [ 12 ]

Malgré que Charron n'ait payé que 119 900$ au terme de l'acte de vente concernant l'achat du 582 Notre-Dame, l'ARQ lui reconnaît certaines dépenses pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise suite à sa revente. À cet égard, les parties conviennent que le coût du 582 Notre-Dame, pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise suivant la disposition de celui-ci par Charron aux mains de Roy, est de 124 000$. [ 13 ] C'est sur le produit de disposition ou le prix de vente à Roy que les parties ne s'entendent pas. Charron soutient que Roy a payé 130 551$.

L'ARQ s'en remet à l'acte de vente et soutient que le prix payé par Roy à Charron est de 138 000$. [ 14 ] Roy a témoigné. Il est l'acheteur avec sa conjointe du 582 Notre-Dame. Ils y résident toujours, et ce, depuis l'achat en août 2005. [ 15 ] Il confirme que pour faire l'acquisition de cet immeuble, il n'a versé aucun montant d'argent à Charron ou à quiconque, outre le produit du prêt hypothécaire qui leur a été consenti. [ 16 ] Il dit qu'il ne connaissait pas Charron avant de transiger avec lui. Il l'a connu par l'entremise d'une annonce dans le journal.

Il l'a appelé et le tout a donné suite à l'achat du 582 Notre-Dame. [ 17 ] Roy mentionne en contre-interrogatoire que le montant de l'hypothèque était approximativement de 130 000$ sans pouvoir préciser le montant exact. Il dit qu'il a été assigné à témoigner dans la présente cause sans connaître l'objet de son témoignage. Il n'a donc pas apporté les documents avec lui. Il ajoute que l'achat remonte tout de même à près de 8 ans. [ 18 ]

Malgré qu'il ait signé un contrat indiquant un prix de vente de 138 000$, Roy confirme n'avoir versé aucun montant d'argent à Charron pour combler la différence entre le produit du prêt hypothécaire et le prix de vente déclaré.

Roy confirme également qu'il n'existe pas de contre-lettre pour confirmer que le prix d'achat réel est celui du prêt hypothécaire. [ 19 ] Charron a fait les représentations suivantes dans le cadre de l'avis d'opposition présenté à la Direction des oppositions de l'ARQ en novembre 2009 en ce qui concerne le revenu net d'entreprise qui aurait dû faire l'objet d'une inclusion à son revenu imposable relativement au 582 Notre-Dame, à savoir [2] : 582, rue Notre-Dame, Gatineau, QC Notre client s'est porté acquéreur de la propriété en payant la somme de 119,900.00$ suite à un prêt de 125,000.00$ intervenu avec CMI International, laquelle somme représentait le montant de la vente en plus des frais de gestion; Notre client a donc, par la suite, vendu ledit immeuble à Sébastien Roy et Céline Sylvestre pour un montant indiqué de 138,000.00$ mais dont les acquéreurs n'ont versé que la somme de 130,551.54$; De cette somme, un montant de 849,00$ a servi à payer les droits de mutation, une somme de 2,000.00$ a été payée au notaire Séguin pour ses honoraires, une somme de 1,250.00$ a été payée à M.

Luc Gervais qui a agi à

titre d'intermédiaire pour trouver le financement de ladite propriété, et une somme de 125,000.00$ a été remboursée à CMI International en remboursement du prêt; M. Charron n'a donc reçu à

titre de profit sur cette propriété que la somme de 1,452.54$, le tout tel qu'il appert du

sommaire du compte en fiducie du notaire joint avec les présentes comme pièce P-1; Conséquemment, la cotisation ne devrait être que sur la somme de 1,452.00$. [ 20 ] Nonobstant les représentations faites à la Direction des oppositions de l'ARQ en ce qui concerne le 582 Notre-Dame, Charron admet aujourd'hui que le revenu net qu'il aurait dû déclarer est de 6 552$ plutôt que 1 452$. [ 21 ] L'immeuble, sis au 7 Chemin des Pinsons à Val-des Monts ("7 des Pinsons"), a fait l'objet du même stratagème d'achat par Charron auprès d'un tiers et de revente dans les jours qui ont suivi à une cliente, en l'occurrence Monique Roussy (Roussy).

Cette dernière n'aurait pas eu non plus à débourser de mise de fonds. [ 22 ] Charron a également fait des représentations dans le cadre de l'avis d'opposition présenté à la Direction des oppositions de l'ARQ en novembre 2009 en ce qui concerne le 7 des Pinsons. Elles vont comme suit [3] : 7 rue des Pinsons, Gatineau, QC M. Charron s'est porté acquéreur pour la somme de 65,000.00$ financée par l'entremise de CMI International suite à un prêt de 70,000.00$ incluant les frais de gestion. Une somme de 700.00$ a été versée à M.

Luc Gervais, intermédiaire pour obtenir le financement, en plus de verser la somme de 2000.00$ à

titre d'honoraires au notaire Séguin, la somme de 479.19$ pour obtenir un certificat de localisation et rembourser la somme de 70,000.00$ à CMI International, le tout tel qu'il appert du

sommaire du compte en fiducie du notaire joint avec les présentes comme pièce P-4; De la somme reçue à

titre de profit soit 10,126.92$, une remise à l'acquéreur de 2,567.00$ fut effectuée, laissant un profit de 7,559.92, tel qu'il appert audit document joint avec les présentes comme pièce P-5; La cotisation sur cet immeuble devrait donc être de 7,559.92$

[ 23 ] Dans le cas de Roussy, Charron s'est donc porté acquéreur du 7 des Pinsons devant le notaire Jacques Séguin, le 15 août 2005. L'immeuble a été acquis d'un tiers au prix de 65 000$. Charron l'a revendu à Roussy toujours devant le notaire Séguin, le 26 août 2005, pour un prix déclaré de 88 500$. [ 24 ] Charron soutient que Roussy a réellement payé 83 702$ pour l'achat du 7 des Pinsons plutôt que le 88 500$ déclaré à l'acte de vente. Encore une fois, le 83 702$ constitue le prêt hypothécaire consenti par l'institution financière prêteuse à Roussy. Cette somme représente 95% du prix de vente déclaré. [ 25 ] Le

sommaire du compte en fidéicommis du notaire Séguin concernant la transaction du 7 des Pinsons a été déposé en preuve (A- 6). On peut y voir que le produit d'un prêt hypothécaire au montant de 83 702$ consenti par la Banque Laurentienne du Canada à Roussy y a été versé.

Celui-ci a, par ailleurs, servi à payer les droits de mutation, les frais de notaire, une corporation du nom de CMI International, un individu du nom de Luc Gervais, les frais d'arpentage et enfin Charron personnellement qui aurait reçu 10 127$ de telle sorte que la totalité du produit du prêt hypothécaire a été distribuée. [ 26 ] Aucun autre argent n'apparaît avoir été versé par Roussy dans le compte en fidéicommis du notaire Séguin en ce qui concerne le 7 des Pinsons. [ 27 ]

Malgré que Charron n'ait payé que 65 000$ au terme de l'acte de vente pour l'achat du 7 des Pinsons, l'ARQ lui reconnaît certaines dépenses pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise concernant sa revente. À cet égard, l'ARQ reconnaît des dépenses totalisant la somme de 6 146$.

L'ARQ convient ainsi que le coût du 7 des Pinsons pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise suivant la disposition de celui-ci par Charron aux mains de Roussy est de 71 146$. [ 28 ] De son côté, Charron soutient à l'audition, alors qu'il n'en a jamais été question auparavant, qu'une dépense additionnelle de 7 400$ devrait lui être accordée. Celle-ci consisterait en des frais de financement qu'il aurait payés à John Cornwall. [ 29 ] Charron a produit une copie d'une traite bancaire au montant de 7 400$ datée du 29 août 2005 payable à John Cornwall.

La traite bancaire n'indique cependant en rien l'objet du paiement et John Cornwall n'a pas été appelé à témoigner pour expliquer la nature de celui-ci. [ 30 ] Les parties ne s'entendent pas non plus sur le produit de disposition ou le prix de vente à Roussy. Charron soutient que Roussy a payé 83 702$. L'ARQ s'en remet à l'acte de vente et soutient que le prix payé par Roussy à Charron est de 88 500$. [ 31 ] Roussy était absente lors de l'audition.

Elle n'habiterait plus le 7 des Pinsons et elle s'est avérée introuvable aux dires de Charron. [ 32 ] Finalement, un immeuble sis au 274 Chemin du Lac La Motte, en la municipalité de La Motte ("274 du Lac La Motte"), a fait l'objet du même stratagème d'achat par Charron auprès d'un tiers et de revente à un client, en l'occurrence Marc Noël (Noël), qui n'aurait pas eu, lui non plus, à débourser de mise de fonds. [ 33 ] Les représentations dans le cadre de l'avis d'opposition présenté à la Direction des oppositions de l'ARQ en novembre 2009 en ce qui concerne le 274 du Lac La Motte vont comme suit [4] : 274, chemin du Lac La Motte, Gatineau, QC Ladite propriété a été acquise pour la somme de 85,000.00$ laquelle a été financée par Mortgage Zappers Inc. pour un montant de 86,200.00$ incluant les frais de gestion; Suite à la vente intervenue au montant de 120,000.00$, M.

Charron n'a reçu que la somme de 88,000.00$ et de cette somme 1,800.00$ ont servi à assumer les frais d'honoraires du notaire Séguin et le solde de 86,200.00$ a été remis à Mortgage Zappers Inc., le tout tel qu'il appert du

sommaire du compte en fiducie du notaire joint avec les présentes comme pièce P-2; Aucune somme supplémentaire n'a été versée par l'acquéreur au vendeur, le tout tel qu'il appert du document joint avec les présentes comme pièce P-3; La cotisation sur cet immeuble devrait donc être à zéro. [ 34 ] Dans le cas de Noël, Charron s'est donc porté acquéreur du 274 du Lac La Motte devant le notaire Louis Gilbert, le 4 mai 2006. L'immeuble a été acquis d'un tiers au prix de 85 000$.

Charron l'a revendu à Noël cette fois devant le notaire Séguin, le 16 octobre 2006 pour un prix déclaré de 120 000$. [ 35 ] Charron soutient que Noël a réellement payé 88 000$ pour l'achat du 274 du Lac La Motte plutôt que le 120 000$ déclaré à l'acte de vente. Cette fois aussi, le 88 000$ constituerait le prêt hypothécaire consenti par l'institution financière prêteuse à Noël. Cette somme représente 73% du prix de vente déclaré. Compte tenu de la localisation de l'immeuble, les institutions prêteuses n'étaient pas disposées à financer plus de 75% de sa valeur.

Charron ajoute que le financement a été difficile à obtenir sur cet immeuble car Noël n'avait pas un bon crédit. C'est à cause de ce mauvais crédit qu'il a dû faire un compromis sur ses revenus. [ 36 ] Le

sommaire du compte en fidéicommis du notaire Séguin concernant la transaction du 274 du Lac La Motte a été déposé en preuve (A-7). On peut y voir que le produit d'un prêt hypothécaire au montant de 88 000$, consenti par David Nicholas à Noël, y a été versé. Celui-ci a, par ailleurs, servi à payer les frais de notaire et une corporation du nom de Mortgage Zappers Inc., de telle sorte que la totalité du produit du prêt hypothécaire a été distribuée. Le notaire Séguin n'aurait rien versé à Charron à partir de ce compte en fidéicommis. [ 37 ] Aucun autre argent n'apparaît avoir été versé par Noël dans le compte en fidéicommis du notaire Séguin en ce qui concerne le 274 du Lac La Motte.

[ 38 ]

Malgré que Charron n'ait payé que 85 000$ au terme de l'acte de vente pour l'achat du 274 du Lac La Motte, les parties conviennent que le coût de cet immeuble pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise suivant la disposition de celui-ci par Charron aux mains de Noël est de 87 400$. [ 39 ] Encore une fois, c'est plutôt sur le produit de disposition ou le prix de vente à Noël que les parties ne s'entendent pas. Charron soutient que Noël a payé 88 000$.

L'ARQ s'en remet à l'acte de vente et soutient que le prix payé par Noël à Charron est de 120 000$. [ 40 ] Charron soutient désormais à l'audition qu'il a réalisé un revenu net de 600$ au terme des transactions concernant le 274 du Lac La Motte. [ 41 ] Noël était absent lors de l'audition. Ce dernier habite en Abitibi et Charron a fait des tentatives pour le localiser mais sans succès. Une demande de remise a été formulée laquelle a été refusée par la coordination de la Cour. [ 42 ] Kim Deshaies (Deshaies) de l'ARQ a témoigné.

Elle a été impliquée dans le processus de cotisation de Charron en ce qui concerne les années en cause. Elle était alors technicienne en vérification fiscale. Elle avait pour mandat de vérifier les documents soumis par ce dernier. [ 43 ] Deshaies a soumis un tableau démontrant des transactions immobilières dans lesquelles Charron est intervenu entre 2000 et 2006. Douze immeubles où Charron a agi à

titre d'intermédiaire, y incluant les 3 dont il est question ici, ont fait l'objet de transferts au cours de cette période. Il y aurait également eu des cotisations à l'égard de ces transactions en ce qui concerne les années antérieures notamment par le Service des enquêtes de l'ARQ pour l'année d'imposition 2004. Dans tous les cas, Charron aurait omis de déclarer les revenus nets résultant de ces transactions. [ 44 ] Deshaies reconnaît que Charron lui a dit qu'il n'était qu'un prête-nom comme il le soutient encore aujourd'hui.

Elle admet cependant ne pas avoir vérifié auprès des tiers l'information alors donnée par Charron. L'ARQ s'en est simplement remis aux actes notariés pour cotiser Charron. ANALYSE ET DISCUSSION 1) Revenus nets d'entreprise [ 45 ] Charron soutient avoir participé à un stratagème au terme duquel il devenait possible d'acheter un immeuble résidentiel sans avoir à débourser la mise de fonds minimale requise par les institutions financières. [ 46 ] Charron invoque ainsi qu'une entente secrète prévalait entre les acheteurs et lui quant au prix de vente des immeubles.

Le prix de vente réel des immeubles n'était pas celui apparaissant aux actes notariés mais il correspondait plutôt au montant du prêt hypothécaire contracté par les acheteurs. [ 47 ] À

titre d'exemple, Charron a acheté le 582 Notre-Dame le 15 août 2005 pour un prix de 119 900$. Il l'a revendu 11 jours plus tard, soit le 26 août 2005, à Roy pour le montant du prêt hypothécaire de 130 551$. Cette somme a servi à rembourser le prix d'achat payé par Charron 11 jours plus tôt ainsi que les divers frais inhérents aux 2 transactions immobilières (frais de notaire, frais de financement, droit de mutation, prêt hypothécaire lié à la 1 ère transaction) incluant les frais de Charron lui-même. À cet égard, Charron admet avoir touché en ce qui concerne cet immeuble la somme de 6 552$ à

titre de frais pour ses services. [ 48 ] Ce stratagème a donc permis à Roy de faire ce qu'il n'aurait pas pu faire autrement, soit d'acquérir un immeuble financé à 100% sans avoir recours à des fonds propres, et ce, en contravention des règles auxquelles sont tenues les institutions prêteuses en matière de financement hypothécaire immobilier. [ 49 ] Il en va de même des deux autres immeubles dont il est question ici. [ 50 ] En somme, Charron soutient qu'il était

partie à une simulation au sens de l'

article 1451 du C.c.Q et que la volonté réelle des parties n'est pas celle exprimée dans les contrats notariés mais plutôt dans une entente secrète verbale aussi appelée une contre-lettre. [ 51 ] L'ARQ semble soutenir de son côté que Charron ne peut, par une preuve testimoniale, contredire des actes juridiques constatés par écrit. Il faut ainsi s'en remettre aux actes notariés afin d'établir le prix de vente des immeubles par Charron. [ 52 ] La jurisprudence a clairement établi que l'ARQ, dans son rôle de "cotiseur", comme c'est le cas en l'espèce, n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'

article 1452 du C.c.Q. Elle ne peut ainsi se prévaloir, à son choix, du contrat apparent ou de la contre-lettre. [ 53 ] Dans une décision récente de la Cour canadienne de l'impôt, le juge Rommel G. Masse fait une revue fort intéressante de la jurisprudence sur la question de l'effet d'une contre-lettre dans les cas de cotisation ou de perception des impôts par les autorités fiscales [5] . [ 54 ] Dans cette décision, le juge Masse [6] s'attarde d'abord à définir ce qu'est une contre-lettre.

Il y tient les propos suivants: [17] Une contre-lettre est un écrit privé qui a pour but de constater la véritable intention des parties qui en ont stipulé une autre devant le public. Il y a deux éléments essentiels qui composent une contre-lettre. Les deux composantes sont l'élément matériel et l'élément intentionnel.

Ces éléments sont bien décrits par le professeur Royer dans La preuve civile , 2 e éd., Cowansville (QC), Yvon Blais, 1995 au n o 1568: L'élément matériel consiste dans l'existence de deux actes distincts, soit l'acte apparent qui renferme ce que les parties veulent faire croire aux tiers et l'acte secret qui exprime l'accord véritable. Si ce dernier est écrit, on le désigne sous le nom de contre-lettre. L'élément intentionnel consiste dans la volonté de tromper les tiers sur l'existence ou le contenu d'une convention.

[18] Donc, il semble qu'une contre-lettre équivaut à une tromperie de quelque sorte. Une contre-lettre est un document secret qui reflètel'existence d'une situation ou d'une relation entre les parties contractantes qui sont différentes de celle qui est exprimée dans le contratapparent. Le secret ou l'élément intentionnel, de vouloir tromper les tiers, est un élément essentiel d'une contre-lettre.

Dans le droitjurisprudentiel du Québec, il n'est pas nécessaire qu'une contre-lettre soit écrite; une entente verbale entre les parties contractantes suffit. [55] Le juge Masse fait ensuite état des distinctions qui doivent être apportées quant aux effets de la contre-lettre selon que l'autoritéfiscale agit dans le cadre de son rôle de "cotiseur" des impôts ou encore dans celui de "percepteur" des impôts.

Il s'exprime ainsi[7]: [20] Bien que l’article 1452 du C.c.Q. prévoit qu'une contre-lettre n'est pas opposable aux tiers, la jurisprudence fait une distinction àl’égard du ministre (ou sous-ministre) du Revenu selon son rôle comme « cotiseur » des impôts ou son rôle comme « percepteur » desimpôts. Dans l’affaire Bolduc c. La Reine, 2003 DTC 221, le juge Archambault de cette Cour a statué que lorsque le sous-ministre agitcomme « cotiseur », le sous-ministre n’est pas considéré comme un tiers aux fins de l’article 1452 du C.c.Q.

Dans de tellescirconstances, il doit calculer l’impôt dû par un contribuable selon la situation réelle. Par contre, lorsque le sous-ministre agit comme« percepteur », il devrait être considéré comme un tiers visé par l’article 1452 du C.c.Q. Les décisions dans les affaires Richelieu c.Québec (Sous-ministre du Revenu), [2001] J.Q. no 8037, [2002] R.D.F.Q. 303 (rés.) (C.Q.), Dussault-Zaidi c. Québec (Sous-ministre duRevenu,) [1996] J.Q. no 2969, [1996] R.D.F.Q. 73 (C.A. Québec) (la juge Deschamps, dissidente), et Haeck c.

Québec (Sous-ministre duRevenu), (QC CQ), [2001] J.Q. no 8038, [2002] R.D.F.Q. 73 (C.Q.), sont citées au soutien de cet argument. Deplus, le juge Archambault a conclu que l’article 160 de la Loi de l’impôt sur le revenu, qui est l'équivalent de l’article 325 de la LTA, estune mesure de perception et non de cotisation. De plus, il n’est pas nécessaire, pour que ces mesures de perception s’appliquent, qu’il yait eu un avantage conféré au bénéficiaire du transfert.

Tout ce que les dispositions législatives prévoient c’est que : […] la responsabilité du bénéficiaire est limitée au montant représentant la différence entre la juste valeur marchande du bien transféré etla juste valeur marchande de la contrepartie qu’il a donnée. voir Bolduc, précitée au paragraphe 13. [21] Dans l'affaire Haeck c. Québec, précitée, il s'agissait de déterminer le montant d'une perte en capital résultant de la dispositionde deux immeubles. Les parties avaient convenu d'un prix de vente de 175 000 $ dans les contrats notariés en vue de permettre àl'acheteur d'obtenir un financement plus élevé.

Toutefois, dans une contre-lettre, les parties convenaient d'un prix de vente réel de148 750 $. Le vendeur avait réclamé une perte en fonction de ce montant. Le sous-ministre du Revenu du Québec (le « sous-ministre »)s'était appuyé sur les contrats notariés, donc sur le prix de 175 000 $, pour refuser la perte réclamée et a calculé la perte en fonction de cemontant. Le sous-ministre s'opposait à la preuve de la contre-lettre et affirmait que la contre-lettre ne pouvait être utilisée pour contredireun acte authentique et qu'elle ne lui était pas opposable vu les termes de l'article 1452 du C.c.Q.

La juge Coté s’est posé la question : [1] Le sous-ministre du Revenu est-il tenu de cotiser les contribuables sur la base de leur situation réelle divulguée lors de la productiond’une contre-lettre ou peut-il se prévaloir d’une situation apparente qui lui est plus avantageuse?

La juge Côté a conclu que dans son rôle de « cotiseur », le sous-ministre devait s'assurer de la relation juridique véritable entre les partieset établir la cotisation en conséquence, particulièrement dans le cas où les actes du contribuable n'avaient pas pour but de tromper le fisc.Ainsi, selon elle, le seul intérêt du sous-ministre est que l'impôt soit établi en fonction des opérations réelles et non des opérationsfictives des contribuables.

Par ailleurs, la juge Coté affirmait que dans son rôle de « percepteur », le sous-ministre ne pouvait se voiropposer une contre-lettre pour l'empêcher de percevoir l'impôt déjà établi.

Elle s’exprime ainsi aux paragraphes 30, 32 et 33 de sadécision : [30] De l'avis du Tribunal, le rôle du sous-ministre n'est pas d'invoquer les contrats susceptibles de lui permettre de percevoir le plusd'impôt possible mais bien d'établir l'impôt réellement dû en fonction des transactions faites de bonne foi et prouvées selon les exigenceslégales. […] [32] Voilà donc où réside l'intérêt du sous-ministre lorsqu'il agit dans le rôle de cotiseur : cerner la relation juridique réelle entre lesparties et cotiser celles-ci en conséquence. [33] Par ailleurs, une fois l'impôt dû établi, il est normal que le contribuable ne puisse opposer au sous-ministre une contre-lettreayant pour effet de l'empêcher de percevoir cet impôt.

Le sous-ministre est alors un tiers ayant intérêt à invoquer l'acte apparent poursauvegarder les droits qu'il détient contre le contribuable, à savoir : le droit d'obtenir, à même le patrimoine de ce dernier, le paiement de

l'impôt réellement dû. Donc, ce n’est pas dans tous les cas que le ministre puisse invoquer l’

article 1452 du C.c.Q.

Le ministre peut l’invoquer quand il agit dans son rôle de percepteur. [ 56 ] Il est entendu ici que les actes du contribuable n'avaient pas pour but de tromper l'ARQ mais plutôt les institutions financières prêteuses. [ 57 ] Or, dans le cas qui nous occupe, l'ARQ se devait d'établir la cotisation en fonction de la relation juridique véritable qui a prévalu entre les parties. [ 58 ] Qu'elle était donc cette relation juridique véritable qui a prévalu entre Charron et les acheteurs des immeubles en cause? [ 59 ] Le Tribunal est d'avis que Charron a présenté une preuve testimoniale et documentaire qui démontre que le prix de vente des immeubles n'est pas celui indiqué aux contrats notariés mais plutôt celui correspondant aux prêts hypothécaires contractés par les acheteurs. [ 60 ] L'ARQ a fait valoir qu'il est possible qu'il y ait des montants qui ont été transigés directement entre les parties sans qu'ils n'aient été comptabilisés dans le compte en fidéicommis du notaire.

À ce sujet, Roy a nié avoir versé des montants autres que le prêt hypothécaire qu'il a contracté pour l'achat du 582 Notre-Dame. [ 61 ] L'acte de vente intervenu entre Charron et Roy fait par ailleurs état d'un avant-contrat [8] signé par les parties le 5 mai 2005. La clause stipule ce qui suit: DECLARATION RELATIVE A L'AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution des avant-contrats signés et acceptés par les Parties le ou vers le cinq mai deux mil cinq (5mai 2005).

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. [ 62 ] Il est d'abord regrettable que cet avant-contrat et ceux concernant les 2 autres immeubles n'aient pas été déposés en preuve.

Ils auraient sans doute précisé des éléments qui demeurent toujours incertains à ce moment. [ 63 ] À tout événement, dès le 5 mai 2005, Roy s'engageait auprès de Charron à acheter le 582 Notre-Dame alors que ce dernier n'en était pas encore propriétaire. [ 64 ] Charron a payé la somme de 119 900$ pour l'achat du 582 Notre-Dame, le 15 août 2005, et il l'a revendu 11 jours plus tard à Roy, pour la somme de 130 551$. [ 65 ] Il appert ainsi que Roy a accepté de transiger avec Charron et de payer une prime d'un peu plus de 10 000$ pour ainsi acquérir un immeuble sans avoir à débourser la mise de fonds minimale normalement exigible de 5%. [ 66 ] Soutenir que Roy a payé 138 000$ pour le 582 Notre-Dame dans un tel contexte apparaît pour le moins surprenant.

Si Roy avait eu la mise de fonds requise, il n'aurait pas eu recours aux services de Charron et il n'aurait pas eu à payer une prime d'un peu plus de 10 000$ en sus d'une mise de fonds de 7 500$, selon les prétentions de l'ARQ, pour devenir ainsi propriétaire.

Il aurait acheté l'immeuble directement à 119 900$, ce qu'il ne pouvait tout simplement pas faire, n'ayant pas les fonds propres nécessaires pour acquitter la mise de fonds requise. [ 67 ] Le Tribunal est d'avis que le prix de vente des immeubles à Roy, Roussy et Noël s'établit respectivement à 130 551$, 83 702$ et 88 000$ et correspond au montant des prêts hypothécaires qui leur a été consenti.

Détermination du revenu net d'entreprise 582 Notre-Dame [ 68 ] Quant au 582 Notre-Dame, les parties ont convenu que le coût de l'immeuble vendu par Charron pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise était de 124 000$.

Quant au produit de disposition, le Tribunal a déterminé qu'il était de 130 551$ correspondant à l'hypothèque contractée par Roy. [ 69 ] Le revenu net d'entreprise suivant la disposition du 582 Notre-Dame par Charron le 26 août 2005 s'établit donc à 6 551$ (130 551$ - 124 000$), tout comme ce dernier l'a reconnu. 7 des Pinsons [ 70 ] Quant au 7 des Pinsons, l'ARQ accepte la plupart des dépenses soumises par Charron.

Un désaccord persiste cependant sur un montant de 7 400$ qui constituerait des frais de financement payés par Charron à John Cornwall relativement à cette propriété. [ 71 ] Or, cette dépense suscite toujours de multiples questions. [ 72 ] Il s'agit ici d'un élément totalement nouveau que Charron a soulevé pour la première fois dans les jours qui ont précédé l'audition de la présente affaire. Jamais Charron n'avait auparavant déclaré avoir encouru une telle dépense.

Il n'en a, en effet, jamais été question dans le cadre du processus de cotisation, pas plus que Charron n'y fait allusion dans sa requête introductive d'instance datée du 7 octobre 2010 ou encore dans sa requête introductive d'instance amendée datée du 18 mars 2011.

[ 73 ] Pourquoi une telle dépense n'a-t-elle jamais été soulevée par Charron auparavant? Les explications qu'il a données à ce sujet sont demeurées vagues et ambiguës. [ 74 ] Charron s'est, en effet, limité à dire qu'il s'agissait de frais de financement sans en donner plus de détails. Or, un tel paiement pour des frais de financement s'explique mal quand on sait qu'un autre intermédiaire, Luc Gervais, a déjà reçu 700.00$ à ce titre. De plus, la traite bancaire déposée en preuve ne révèle aucunement les motifs pour lesquels Charron a payé cette somme à John Cornwall.

Ce dernier n'a pas non plus été assigné pour venir expliquer la raison pour laquelle il a reçu cette somme. [ 75 ] Or, la preuve présentée par Charron concernant cette dépense de 7 400$ qu'il réclame désormais ne comporte pas le degré de précision et de probabilité requis pour être retenue par le Tribunal. [ 76 ] Quant au produit de disposition, le Tribunal a déterminé qu'il était de 83 702$ correspondant à l'hypothèque contractée par Roussy. [ 77 ] En conséquence, le revenu net d'entreprise suivant la disposition du 7 des Pinsons par Charron le 26 août 2005 s'établit donc à 12 556$ (83 702$ - 71 146$). 274 Chemin du Lac La Motte [ 78 ] Quant au 274 Chemin du Lac La Motte, les parties ont convenu que le coût de l'immeuble vendu par Charron pour les fins de l'établissement du revenu net d'entreprise était de 87 400$.

Quant au produit de disposition, le Tribunal a déterminé qu'il était de 88 000$ correspondant à l'hypothèque contractée par Noël. [ 79 ] Le revenu net d'entreprise suivant la disposition du 274 Chemin du Lac La Motte par Charron le 26 août 2005 s'établit donc à 600$ (88 000$ - 87 400$). 2) Les pénalités [ 80 ] Charron reconnaît que des pénalités doivent être imposées en vertu de l'

article 1049 de la

Loi sur les impôts tout en précisant que les montants de celles-ci doivent être fixés en tenant compte des conclusions du présent jugement quant aux revenus qu'il a omis de déclarer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉFÈRE au ministre pour nouvel examen et nouvelle cotisation aux motifs que les revenus nets d'entreprise du demandeur, Marcel Charron, pour les années d'imposition 2005 et 2006 sont respectivement de 19 107$ et de 600$, le tout étant assujetti à la pénalité prévue à l'

article 1049 de la

Loi sur les impôts . LE TOUT sans frais. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Me Michel Isabelle Leduc Bouthillette Procureurs de la

partie demanderesse Me Joêlle Bitton Larivière Meunier Procureurs de la

partie défenderesse Date d’audience : Le 16 mai 2013