2010 QCCQ 11404, 2010 QCCQ 11404

Re/Max Immobilia inc. c. Quintal 2010 QCCQ 11404 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-113323-085 DATE : 6 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX IMMOBILIA INC. Demanderesse c.

PIERRE QUINTAL Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le courtier immobilier Re/Max Immobilia inc. (ci-après « Re/Max ») réclame à Pierre Quintal la somme de 4 936,64 $ à

titre de remboursement d'une somme payée à un tiers suite à la faute de M. Quintal dans l'exécution de son travail d'agent immobilier. [ 2 ] À sa contestation, M. Quintal plaide que Re/Max est fautive de ne pas avoir transmis la réclamation de ce tiers auprès de ses assureurs, qui couvrent les faits et gestes de ses agents, notamment les siens. Question en litige [ 3 ] Re/Max est-elle fautive de ne pas avoir transmis à ses assureurs la réclamation d'un tiers découlant d'une prétendue faute commise par M. Quintal, à

titre d'agent immobilier ? Les faits et l'analyse [ 4 ] Le 19 novembre 1999, M. Quintal signe avec Re/Max une convention par laquelle il est désigné à

titre de « représentant autonome ». En fait, Re/Max est un courtier immobilier agréé et M. Quintal agit, au sein de Re/Max, à

titre d'agent immobilier. [ 5 ] À cette convention, il est notamment prévu: « 27. Par ailleurs, advenant que RE/MAX fasse l'objet d'une poursuite intentée par un tiers ou encore, que RE/MAX fasse l'objet d'une simple réclamation d'un tiers et ce, relativement aux faits et gestes posés par le REPRÉSENTANT AUTONOME, celui-ci devra alors rembourser à RE/MAX toute somme que celle-ci pourrait être appelée à payer par voie judiciaire ou autrement, à quelque

titre que ce soit, de même que les coûts nécessaires à assurer sa défense. » [ 6 ] Le 11 mai 2007, le juge Yves Hamel rend jugement dans Campeau c. Bourbonnière (Succession de ) [1] et condamne solidairement Re/Max et M. Quintal à payer à un tiers la somme de 4 200 $ avec intérêts, indemnité additionnelle et les frais. Cette conclusion du juge Hamel découle d'une faute commise par M. Quintal, agissant à

titre d'agent immobilier, relative à une représentation erronée apparaissant à la fiche descriptive qu'il prépare quant à l'âge de la toiture de l'immeuble faisant l'objet de cette fiche. [ 7 ] Il est utile d'indiquer que M. Quintal cesse d'œuvrer à

titre d'agent immobilier auprès de Re/Max à compter du mois de février 2006. [ 8 ] Puisque la condamnation découlant du jugement du juge Hamel est solidaire, Re/Max paie au tiers la somme totale de 4 936,64 $ qu'elle réclame en la présente instance à M. Quintal, en vertu de l'article 27 précité de la convention intervenue entre les parties. [ 9 ] En vertu de l'ancienne

Loi sur le courtage immobilier , L.R.Q., c. C-73.1, un courtier immobilier devait détenir une police

d'assurance responsabilité professionnelle, couvrant notamment les faits et gestes de ses agents. En l'espèce, Re/Max démontre détenir une telle police d'assurance émise par Axa Assurances inc. et qui prévoit notamment une « franchise par sinistre » au montant de 2 500 $. [ 10 ]

Malgré les tentatives de M. Quintal afin de convaincre le Tribunal de la non-application de cette franchise ou d'un montant différent, le Tribunal ne peut que constater le bien-fondé des prétentions du principal représentant de Re/Max, M. Vincenzo Biello, qu'une telle franchise, au montant de 2 500 $, existe pour chaque sinistre. D'ailleurs, le témoin de M. Quintal, M. Yvon Cousineau, représentant du courtier Groupe Sutton Synergie de l'Est inc., confirme que la franchise prévue à une telle police d'assurance est bien de 2 500 $ par sinistre. [ 11 ] Ceci étant, il est indiscutable que M.

Quintal est redevable à Re/Max de cette somme de 2 500 $, sans égard à quelque faute qu'aurait pu commettre Re/Max à son égard. [ 12 ] Le véritable montant en litige est donc de 2 436,64 $ (4 936,64 - 2 500 $). M. Quintal plaide qu'en recevant la réclamation du tiers qui obtient gain de cause suite au jugement du juge Yves Hamel, Re/Max aurait dû transmettre cette réclamation immédiatement à ses assureurs, si bien que M. Quintal n'aurait pas eu à payer quelque somme que ce soit à ce tiers, sauf pour la franchise de 2 500 $. [ 13 ] Selon la preuve présentée, M.

Biello témoigne que, suite à la réception de la réclamation de ce tiers, il discute avec M. Quintal de l'opportunité de transmettre ce dossier aux assureurs, avec toutes les conséquences qui en découlent, notamment quant à une augmentation possible de la prime d'assurance. Il aurait alors été convenu entre M. Quintal et Re/Max de ne pas transmettre cette réclamation aux assureurs. [ 14 ] Ce témoignage de M. Biello est contredit par M. Quintal qui réitère que Re/Max agit de façon fautive et négligente en refusant de transmettre à ses assureurs cette réclamation. [ 15 ] Le témoin de M. Quintal, M.

Yvon Cousineau, représentant d'un courtier concurrent, établit que la transmission d'une réclamation aux assureurs d'un courtier s'effectue « au cas par cas » puisque la transmission systématique d'une réclamation a pour effet d'augmenter les coûts de la prime d'assurance. [ 16 ] Selon la convention intervenue entre Re/Max et M. Quintal le 19 novembre 1999, il appert que tous les frais assumés par Re/Max relatifs aux faits et gestes de M. Quintal doivent être assumés par ce dernier. Ceci étant, le Tribunal conclut que la version de M. Biello est plus vraisemblable et probable que celle de M.

Quintal quant à la décision commune de ne pas transmettre la réclamation du tiers aux assureurs de Re/Max, découlant d'une faute de M. Quintal. [ 17 ] Il est invraisemblable de penser que Re/Max ait pu hésiter à transmettre la réclamation visant les faits et gestes de M. Quintal auprès de ses assureurs, puisque si une augmentation de sa prime d'assurance en découle, elle devra être assumée, en définitive, par M. Quintal. [ 18 ] Et au-delà de toute discussion et de toute entente ayant pu intervenir entre M.

Quintal et Re/Max quant à la transmission de la réclamation de ce tiers auprès des assureurs de Re/Max, le Tribunal conclut qu'aucune faute ne peut être imputée à Re/Max de ne pas avoir transmis à ses assureurs la réclamation de ce tiers. La preuve en provenance du témoin de M. Quintal, M. Yvon Cousineau, démontre que chaque cas est un cas d'espèce et que la transmission systématique d'une réclamation auprès des assureurs d'un courtier ne fait pas l'objet d'un usage ni d'une coutume en ce domaine. [ 19 ] Vu le montant réellement en jeu pour M.

Quintal, découlant de la réclamation de ce tiers, il est hautement vraisemblable et probable que Re/Max ait décidé de ne pas aviser ses assureurs et aucune faute ne peut lui être imputée à cet égard, que M. Quintal ait participé ou non à cette décision. [ 20 ] En conséquence de tout ce qui précède, vu les termes de la convention intervenue entre M. Quintal et Re/Max en novembre 1999 et l'absence de preuve d'une faute commise par Re/Max à son égard, le Tribunal conclut que M.

Quintal ne se décharge pas de son fardeau d'établir le bien-fondé de ses motifs de défense et que Re/Max a raison de lui réclamer le montant payé au tiers en conséquence de ses faits et gestes fautifs. PAR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE la demande de Re/Max Immobilia inc. contre Pierre Quintal; CONDAMNE Pierre Quintal à payer à Re/Max Immobilia inc. la somme de 4 936,64 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 4 septembre 2008, et les frais judiciaires limités à la somme de 131 $. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q.

Date d’audience : 8 novembre 2010