2022 QCCA 643, 2022 QCCA 643

Laviolette c. Dugas 2022 QCCA 643 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029327-210 (700-17-010846-144) DATE : 5 mai 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. JEAN-PIERRE LAVIOLETTE LYNE GAUTHIER APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS – défendeurs c.

DENIS DUGAS SPÈS-CARITAS BIGIRINDAVYI INTIMÉS / APPELANTS INCIDENTS – demandeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure du Québec, district de Terrebonne (l’honorable Pascale Nolin), rendu le 14 décembre 2020, qui accueille la demande des intimés en réduction du prix de vente d’un immeuble pour cause de vices cachés et en dommages et intérêts.

Les intimés se portent appelants incidents quant au montant qui leur a été accordé et au point de départ du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle. [ 2 ] Pour les motifs qui suivent, l’appel principal est rejeté et l’appel incident est accueilli en partie. *** [ 3 ] Les appelants soutiennent que la juge a commis plusieurs erreurs manifestes et déterminantes en concluant à l’existence de vices affectant la résidence et à leur caractère cachés, en ne retenant pas la négligence des intimés dans la conduite diligente de leur inspection préachat, et en les condamnant à payer 55 000 $ à

titre de réduction du prix de vente et 14 709,88 $ en dommages et intérêts. [ 4 ] Les appelants ne soulèvent aucune question de droit. Tout comme en première instance, le débat en appel demeure axé sur les faits. En de telles circonstances, seule l’erreur manifeste et déterminante pourra donner ouverture à une intervention, alors qu’autrement, la retenue s’impose.

Il est utile de rappeler les caractéristiques que doit présenter une erreur pour être qualifiée de « manifeste et déterminante » : il doit s’agir d’« une erreur évidente », d’« une erreur qui touche directement à l’issue de l’affaire », d’une erreur qui « tient, non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil », d’une erreur qui ne se contente pas « de tirer sur les feuilles et les branches » en laissant « l’arbre debout », mais d’une erreur qui fait « tomber l’arbre tout entier » [1] . [ 5 ] Voyons ce qu’il en est.

Existence de vices cachés [ 6 ] Les appelants plaident que la juge a commis une erreur lorsqu’elle a déterminé que la solidité et la stabilité de l’immeuble avaient été affectées par des travaux de renforts inadéquats et bâclés à la suite d’un incendie ayant fortement endommagé la structure du toit avant la vente et ainsi, diminué l’usage de l’immeuble de façon importante. Elle aurait aussi erré en déterminant que la présence d’amiante dans ce même toit constituait également un vice caché. [ 7 ] Ces arguments doivent être rejetés.

D’abord, la conclusion de la juge quant à l’existence de réparations inadéquates affectant la solidité de l’immeuble est essentiellement basée sur l’évaluation de la preuve d’experts. La juge retient en effet l’opinion conjointe des experts des parties concernant l’existence d’un incendie ayant endommagé la structure du toit, les réparations artisanales et les travaux de renforts inadéquats ne respectant pas les règles de l’art qui s’en sont suivis.

Ils ajoutent que les chevrons endommagés par le feu auraient dû être remplacés et la poutre centrale et ses appuis solidifiés. [ 8 ] Forte de ses enseignements, la juge est d’avis que l’effondrement du plafond a été causé par une installation et un support inadéquats de la poutre maîtresse et donc que la structure de la maison était affectée d’un vice caché. Elle rejette l’hypothèse formulée par les appelants à l’effet que l’effondrement aurait plutôt été causé par le retrait du poteau décoratif servant de soutien par les intimés lors de rénovations en décembre 2013.

Elle retient la version des intimés à cet égard puisqu’il aurait été surprenant selon elle, que ces

derniers, deux jours avant Noël, entreprennent des rénovations sans permis de construction. [ 9 ] En ce qui concerne la présence d’amiante et après avoir évalué la preuve, la juge retient qu’il s’agit d’un vice puisque toujours selon les experts, cette matière était située dans le comble accessible par une trappe d’accès et en quantité suffisante pour être considérée comme une substance à risque pour la santé des occupants. [ 10 ] La Cour doit faire preuve de déférence envers les conclusions de la juge d’instance qui trouvent assise dans la preuve et relèvent principalement de son appréciation des témoignages des experts qui, rappelons-le, convergent sur de nombreux points.

La juge n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante en concluant à la présence de vices cachés. Négligence lors de l’inspection préachat [ 11 ] Les appelants invoquent dans leur mémoire plusieurs erreurs afin de remettre en question la conclusion de la juge selon laquelle il n’existait aucun indice pouvant laisser présager des problèmes avec le toit de la résidence et que, par conséquent, les intimés n’ont pas été négligents ou insouciants en n’investiguant pas davantage cet endroit lors de l’inspection préachat.

Selon eux, l’inspecteur préachat aurait dû vérifier l’état du comble dont l’accès était possible par une trappe située dans un espace restreint à l’intérieur de la lingerie, et ce, malgré la présence de tablettes clouées en limitant l’accès. Ils soutiennent que si cette inspection avait été réalisée, les intimés auraient été mis au courant des problèmes dans la toiture. [ 12 ] Ils reprochent plus particulièrement à la juge:

a) d’avoir écarté certains éléments de preuve fondamentaux dans le cadre de l’analyse du comportement des intimés;

b) d’avoir priorisé le témoignage de l’inspecteur préachat au détriment de celui des appelants et de leur fils;

c) de ne pas avoir conclu à l’absence de crédibilité de l’inspecteur préachat; et

d) avoir mis de l’emphase sur certains éléments de preuve favorables aux intimés au détriment de ceux des appelants. [ 13 ] Selon la juge, si les appelants avaient révélé l’existence de l’incendie dans le toit, les intimés auraient eu le devoir de pousser plus loin leur investigation et exiger l’accès au comble. Toutefois, en l’absence d’une telle information et compte tenu du fait que le rapport d’inspection ne révélait que deux réparations urgentes aux fenêtres du sous-sol et à la cheminée et aucun défaut au plafond, la juge ne retient pas leur négligence.

Elle ajoute que les intimés doivent être comparés à un acheteur prudent et diligent et non pas à un expert tatillon, appliquant ici la bonne norme juridique. [ 14 ] Notre Cour a en effet rappelé à plus d’une reprise qu’une inspection préachat n’est pas de la même trempe qu’une expertise.

En principe, l’examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi et en l’absence d’indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à poser des gestes autrement intrusifs afin de vérifier les moindres détails de l’immeuble inspecté [2] . [ 15 ] En somme, les appelants remettent en cause devant la Cour plusieurs éléments factuels retenus ou écartés par la juge d’instance et nous invitent à les réévaluer.

Il s’agit par exemple du comportement des intimés durant et à la suite de l’inspection préachat, de leur expérience dans le domaine des rénovations ou de l’année de construction de l’immeuble. Ils reprochent aussi à la juge d’avoir retenu le témoignage de l’inspecteur plutôt que leurs témoignages et celui de leur fils. [ 16 ] Il est acquis que le niveau de crédibilité accordé à un témoin, ainsi que l’évaluation de la qualité et de la force probante de son témoignage sont de la compétence du juge des faits et commandent une grande déférence.

Il en va de même en ce qui concerne les éléments factuels retenus ou écartés par la juge d’instance. Les appelants ne réussissent pas à convaincre la Cour que la juge a commis des erreurs permettant de réformer les déterminations factuelles. Les dommages [ 17 ] Tant les appelants que les intimés sont insatisfaits du montant de 55 000 $ octroyé par la juge à

titre de réduction du prix de vente. Selon les appelants, la juge aurait dû accorder moins compte tenu principalement de la valeur de la maison, du coût nécessaire à la décontamination et du fait qu’elle aurait sous-évalué les coûts d’amélioration apportés à la résidence.

Selon les intimés, la juge aurait été trop généreuse dans les déductions appliquées aux coûts des améliorations à la résidence qui ne sont pas liées aux vices. [ 18 ] L’évaluation du quantum est un domaine hautement factuel, assujetti à une norme d’intervention fort exigeante et sévère qui se justifie par le fait que le juge du procès dispose d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard.

Une cour d’appel n’intervient que lorsque le montant accordé choque son sens de la justice parce qu’il est manifestement disproportionné ou déraisonnable [3] . [ 19 ] La méthode de calcul privilégiée par la juge, soit d’assimiler le coût des travaux de réparation au montant de la réduction tout en prenant en considération une certaine plus-value, trouve appui dans la jurisprudence et la doctrine. Elle a ainsi limité les dommages aux coûts des travaux nécessaires pour corriger les vices cachés, excluant de fait ceux constituant des améliorations.

Ainsi, en tenant compte « de toutes les circonstances appropriées », la juge estime que le montant de 55 000 $ est représentatif des coûts nécessaires pour refaire le toit tout en considérant la plus-value. Ni les appelants ni les intimés ne réussissent à convaincre la Cour d’une erreur manifeste et déterminante, tant dans la méthode de calcul utilisée qu’à l’égard du montant octroyé. [ 20 ] Les appelants plaident aussi que la juge a erré en octroyant aux intimés des dommages et intérêts puisqu’ils ignoraient l’existence des vices affectant l’immeuble.

S’il est vrai, comme le reconnaît la juge, que les appelants ne connaissaient pas l’existence des vices comme tels, ils avaient toutefois connaissance qu’un incendie avait autrefois ravagé une

partie de la maison. La juge retient qu’ils n’ont pas divulgué aux intimés ce fait pourtant crucial, ce qui, certainement, aurait incité ces derniers à pousser davantage leur investigation du comble. La Cour ne voit là aucune erreur justifiant son intervention ni sur les principes juridiques qui sous-tendent l’octroi de dommages et intérêts en pareilles circonstances ni sur le montant octroyé par la juge.

Ce moyen d’appel est donc mal fondé. [ 21 ] Dans l’ensemble, les appelants ne font voir aucune erreur manifeste et déterminante qui, seule, permettrait à la Cour de réformer les déterminations factuelles de la juge d’instance [4] . À l’évidence, ce que les appelants proposent est plutôt la reprise du débat en espérant une nouvelle analyse des faits qui leur serait favorable. * * *

[ 22 ] Finalement, il y a lieu d’intervenir en ce qui concerne l’appel incident. La juge a erré en droit en fixant le point de départ des intérêts à la date où les intimés ont commencé à payer les réparations sur l’immeuble, plutôt qu’à la date de la mise en demeure. [ 23 ] Les articles 1618 et 1619 C.c.Q . prévoient le début du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle à partir de la demeure ou depuis toute autre date que le tribunal estime appropriée compte tenu des circonstances.

L’objectif des intérêts et de l’indemnité additionnelle étant d’empêcher le débiteur de tirer profit des délais inhérents au processus judiciaire et de s’assurer que la victime soit compensée adéquatement malgré ces délais [5] . [ 24 ] La juge disposait d’une large discrétion en l’espèce, la Cour estime que celle-ci a été exercée de manière déraisonnable en ce qui concerne le début du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle sur la réduction du prix octroyée. Le vice caché s’est manifesté en 2013 lorsque le plafond de la résidence s’est effondré.

Les intimés ont immédiatement transmis un avis en décembre 2013 et envoyé une première mise en demeure en février 2014. Que les intimés aient commencé à rembourser le coût des réparations à l’immeuble en 2016 ne change pas la date à laquelle ils ont subi le préjudice pour lequel ils réclament compensation. [ 25 ] La juge n’était donc pas justifiée de s’écarter de la règle du point de départ des intérêts et de l’indemnité additionnelle à compter de la mise en demeure en ce qui concerne le montant de 55 000 $ en réduction du prix de vente.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] REJETTE l’appel principal; [ 27 ] ACCUEILLE en

partie l’appel incident; [ 28 ] INFIRME le jugement de première instance à la seule fin de modifier le paragraphe [186] afin qu’il soit rédigé comme suit : [186] CONDAMNE Jean-Pierre Laviolette et Lyne Gauthier à payer aux demandeurs Denis Dugas et Spès-Caritas Bigirindavyi, la somme de 55 000 $, avec intérêts et l’indemnité additionnelle à compter du 4 février 2014; [ 29 ] LE TOUT , avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.

Me Christian Ladouceur LES AVOCATS LADOUCEUR Pour les appelants / intimés incidents Me Mouhammad A Mah Gadiaga Me Normand Haché HACHÉ & ASSOCIÉS AVOCATS Pour les intimés / appelants incidents Date d’audience : 28 avril 2022