2021 QCCQ 8618, 2021 QCCQ 8618

Jolette c. Lefebvre 2021 QCCQ 8618 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-702073-188 DATE : 10 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DARCY JOLETTE Demandeur c.

JEAN-PIERRE LEFEBVRE - et - GUYLAINE PERRON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] M. Darcy Jolette réclame aux défendeurs la somme de 12 915,10 $ en raison de vice caché qui affectent les fermes de toit de la maison acquise de ces derniers le 28 mai 2004. [ 2 ] Les défendeurs contestent les prétentions de M. Jolette. Ils soutiennent que la maison vendue ne présente aucun défaut structural ou vice caché.

Ils ajoutent que si un problème existe aux fermes de toit, il résulte d’un défaut d’entretien de la part de M. Jolette. Ils reprochent à M. Jolette de ne pas avoir fait d’inspection préachat. [ 3 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants : [ 4 ] Le 28 mai 2004, M. Jolette et sa conjointe, Mme Anik Brière, se portent acquéreurs de la propriété des défendeurs au prix 159 000 $. La vente est faite avec garantie légale [1] . [ 5 ] En 2004, M. Jolette, qui est alors ingénieur junior, explique avoir lui-même inspecté attentivement la propriété avant son achat.

Il relate qu’il ouvre la trappe menant au comble du toit et constate que le bois des fermes est sain et ne présente aucune trace d’humidité. Il ajoute qu’il n’y avait rien qui pouvait lui faire douter de la capacité des chevrons. Aucune fissure n’est présente sur les murs. [ 6 ] Le 18 février 2017, alors que Mme Brière est à la maison avec ses trois enfants, elle entend un bruit et voit des fissures apparaître au plafond. Le Service de la sécurité incendie est appelé et se rend immédiatement sur les lieux. Les pompiers constatent l’affaissement du plafond et exigent qu’elle quitte immédiatement la propriété.

Ils en interdissent l’habitation avant qu’un spécialiste ne fasse une évaluation de la structure [2] . [ 7 ] Le 19 février 2017, M. Jolette installe un soutènement temporaire pour éviter que les dommages s’aggravent [3] . Il communique avec ses assureurs, lesquels mandatent un expert en structure pour analyser la situation. [ 8 ] Les photos de la structure du toit sont éloquentes [4] . On peut y constater que cinq fermes de toit présentent un détachement complet de leur membrure verticale à l’endroit même où le connecteur métallique les relie aux membrures supérieures.

Ces fermes sont situées directement aux dessus de l’endroit où l’affaissement a été constaté. [ 9 ] Le 1 er avril 2017, M. Jolette est informé par ses assureurs qu’ils ont transmis une correspondance aux défendeurs et joigne une copie d’un Avis d’engagement de responsabilité les informant du sinistre survenu le 18 février 2017, dont la cause est : « Effondrement de la toiture relié au trusts non conforme (sic) » [5] . [ 10 ] Le 25 août 2017, un avis de dénonciation est transmis aux défendeurs, lesquels en accusent réception et informent M.

Jolette qu’ils n’acceptent aucune responsabilité et avisent leurs assureurs [6] . [ 11 ] Le 24 octobre 2017, les experts en sinistre mandatés par l’assureur des défendeurs informent M. Jolette qu’ils considèrent que la responsabilité de leurs assurés n’est nullement engagée puisque leurs clients « […] n’ont effectué aucun travail correctif/modificatif qui pourrait être tributaire au sinistre allégué » [7] .

[ 12 ] Le 25 octobre 2017, les défendeurs informent M. Jolette que leur position demeure inchangée et qu’ils ne sont pas responsables des dommages subis. [ 13 ] Le 30 octobre 2017, l’ingénieur, M. Tom Cournoyer, est mandaté par M. Jolette afin de réaliser une expertise structurale sur la toiture et son rapport est produit pour valoir témoignage [8] . [ 14 ] M. Cournoyer n’inspecte pas le bâtiment. C’est à partir du relevé fourni par M. Jolette qu’il analyse la capacité et la conformité des fermes de toiture.

Au terme de son évaluation, il est d’avis que les fermes de toit ne respectent pas les normes minimales exigées par le Code national du bâtiment (« CNB ») en vigueur lors de la construction. [ 15 ] À cet égard, il en conclut que les fermes de toiture sont sollicitées au-delà de leur capacité et qu’il s’agit d’un problème de conception et/ou de construction qui date de la construction du bâtiment. [ 16 ] De plus, il explique pourquoi les fermes de toit n’ont pas subi de dommages avant 2017 et ajoute que cela ne limite pas pour autant le problème initial de ces fermes de toit.

Il recommande de remplacer les fermes de toit par des fermes conformes au CNB puisque de simples travaux de renforcement seront plus complexes et plus longs à réaliser. [ 17 ] Les honoraires professionnels pour la préparation du rapport d’expertise de M. Cournoyer sont payés par M.

Jolette et s’élèvent à 1 149,75 $ [9] . [ 18 ] Les travaux de remplacement des fermes du toit sont exécutés au coût de 7 674,58 $ et ceux de réfection de la toiture au coût de 3 676,86 $ [10] . [ 19 ] Puisque ses assureurs ont assumé tous les dommages conséquents à l’affaissement, mais non les coûts liés à la correction de vice caché, M. Jolette réclame ceux-ci en plus des honoraires de son avocat au montant de 413,91 $ [11] . La réclamation de M. Jolette totalise donc 12 915,10 $. [ 20 ] Le 21 novembre 2018, M. Jolette met en demeure les défendeurs de lui rembourser la somme de 12 915,10 $ [12] .

Questions en litige [ 21 ] Les questions soulevées par ce litige sont les suivantes : A. La maison achetée par M. Jolette est-elle affectée de vice caché ? B. Dans l’affirmative, M. Jolette a-t-il droit à la diminution du prix de vente demandée ? Analyse et décision [ 22 ] Le recours de M. Jolette soulève l’applicabilité de la garantie de qualité dont est redevable tout vendeur à l’égard d’un acheteur en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 23 ] Puisque la garantie de qualité en matière de vente est une obligation indivisible de par sa nature, M. Jolette, coacheteur donc cocréancier de cette obligation à l’égard de la propriété vendue par les défendeurs, a le droit d’exiger seul l’exécution intégrale de la garantie [13] . [ 24 ] Pour conclure à la responsabilité des défendeurs en vertu de cette garantie, M.

Jolette a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve [14] , les quatre éléments constitutifs de la garantie, à savoir : le vice doit être grave, inconnu de l’acheteur au moment de la vente, il doit être caché et antérieur à la vente. [ 25 ] De plus, l’

article 1739 C.c.Q. oblige l’acheteur de dénoncer par écrit le vice à son vendeur dans un délai raisonnable de la découverte. [ 26 ] Puisque les défendeurs ont répudié leur responsabilité à l’égard du vice caché, la transmission de la mise en demeure avant d’exécuter les travaux n’est pas obligatoire [15] . A. La maison achetée par M. Jolette est-elle affectée de vices cachés ? [ 27 ] Le problème affectant les fermes du toit et allégué par M. Jolette a été découvert suite à l’apparition soudaine de fissures suivie par l'affaissement d’une

section du plafond le 18 février 2017. [ 28 ] Le rapport d'expertise préparé par l'ingénieur, M. Cournoyer, a été produit en preuve et il appert de ce rapport que les fermes de toit ne respectent pas les normes minimales exigées par le CNB en vigueur lors de la construction en 1984. Il s’agit d’un problème de conception et/ou de construction. Les fermes de toiture ont été sollicitées au-delà de leur capacité et le temps ainsi que la répétition des charges au fil des années sont venus à voir raison de la résistance. [ 29 ] Les analyses et conclusions de l'ingénieur, M.

Cournoyer, n'ont pas été contredites par la preuve entendue. [ 30 ] L’argument soulevé par les défendeurs relatifs au défaut d’entretien n’est pas retenu par le Tribunal. Il n’existe aucune preuve établissant un lien entre la présence de neige ou de glace sur la toiture et les dommages. [ 31 ] La preuve entendue à l'audience a aussi démontré que le vice aux fermes de toit ne pouvait pas être découvert par un acheteur prudent et diligent et qu’aucun signe apparent n’était présent. [ 32 ] De l’avis du Tribunal, la saine apparence des « trusts » ne justifiait pas de vérification plus poussée de la part de M.

Jolette. Il

n’avait aucune raison de soupçonner l’existence d’un vice. Il a agi en acheteur prudent et diligent. [ 33 ] D’ailleurs, les défendeurs affirment que lorsqu’ils procèdent à l’inspection préachat de la propriété quatre ans avant de la revendre à M. Jolette, leur propre inspecteur n'a rien détecté de ce problème. [ 34 ] Le Tribunal conclut qu’au moment de la vente, l’immeuble était affecté d’un vice caché grave et inconnu de M. Jolette. B. Dans l’affirmative, M. Jolette a-t-il droit à la diminution du prix de vente demandée ? [ 35 ] Dans un premier temps, il faut se demander si M.

Jolette a dénoncé par écrit le vice aux défendeurs dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 36 ] La preuve démontre que la première manifestation des fissures et de l’affaissement survient le 18 février 2017. M. Jolette contacte ses assureurs et ces derniers mandatent un expert en structure pour établir la cause du sinistre. [ 37 ] Le 1 er avril 2017, M. Jolette est informé que ses assureurs ont transmis un avis aux défendeurs les avisant du sinistre. [ 38 ] Par la suite, M. Jolette a transmis un second avis de dénonciation.

Cet avis est transmis six mois après la survenance de la première manifestation des fissures et de l’affaissement. [ 39 ] L’appréciation du caractère raisonnable se fait au regard des circonstances [16] . Des délais s’échelonnant de sept à douze mois ont déjà été jugés raisonnables par la Cour d’appel dans le cas où l’acheteur a dû recourir à des expertises pour établir l’existence des vices. [ 40 ] Le Tribunal conclut qu’en de telles circonstances, l’avis transmis par les assureurs suivi de l’avis de dénonciation du 25 août 2017 ont été acheminés dans un délai raisonnable.

Une mise en demeure a également été transmise exigeant le paiement des coûts liés à la correction de vice. [ 41 ] Maintenant, est-ce que le demandeur a droit à une diminution du prix de vente correspondant au remboursement complet des travaux correctifs ? [ 42 ] Plusieurs facteurs doivent être pris en considération, tels que la plus-value apportée aux biens suite aux travaux. En effet, l’indemnisation ne doit pas être une source d’enrichissement pour l’acheteur [17] . [ 43 ] Tenant compte de ces éléments, le Tribunal estime que M.

Jolette a droit à une diminution du prix de vente équivalente à 100 % du montant payé pour remplacer les fermes de toit et 65 % du prix payé pour remplacer la toiture qui avait neuf ans lors de son remplacement, soit un montant de 10 064,54 $. [ 44 ] Les frais d’avocats engagés par M.

Jolette pour se faire conseiller ne sont pas remboursables puisqu’il est de l’essence même des recours introduits à la Division des petites créances qu’ils soient pilotés par les justiciables eux-mêmes. [ 45 ] Quant aux frais de 1 149,75 $ de l’expert et ingénieur Cournoyer, ceux-ci doivent être exclus de la réclamation, mais accordés à

titre de frais de justice [18] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 47 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 10 064,54 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l’expiration du délai de la mise en demeure, soit le 2 décembre 2018; [ 48 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer au demandeur les frais judiciaires de 202 $ et la somme de 1 149,75 $ pour les frais d’expertise. __________________________________ CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. Date d’audience : 17 mai 2021