2020 QCCA 1614, 2020 QCCA 1614

Habitats District Griffin Îlot 10 inc. c. Duval 2020 QCCA 1614 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-027974-187 ( 500-17-088765-154 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 20 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT habitats district griffin îlot 10 inc. Me François Nantel ( Cain Lamarre )

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Jean Duval Me Harry Karavitis ( Alepin Gauthier Avocats inc. ) Absent En appel d’un jugement rendu le 5 novembre 2018 par l’honorable Marie-Claude Lalande de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Vente - Obligations du vendeur - Obligation de délivrance - Copropriété divise. Greffière-audiencière : Mélahelle Sicotte Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 31 Début de l’audience et identification des parties. Argumentation de Me Nantel. 9 h 39 Échanges entre la Cour et Me Nantel. 9 h 47 Me Nantel poursuit son argumentation.

9 h 49 Suspension de l’audience. 9 h 54 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante – voir page 3. 9 h 55 Fin de l’audience. Mélahelle Sicotte, Greffière-audiencière ARRÊT POUR LES MOTIFS QUI SERONT DÉPOSÉS ULTÉRIEUREMENT, LA COUR : [ 1 ] REJETTE l’appel, sans frais de justice. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Habitats District Griffin Îlot 10 inc. c. Duval 2020 QCCA 1614 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027974-187 (500-17-088765-154) DATE : 2 décembre 2020

FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. HABITATS DISTRICT GRIFFIN ÎLOT 10 INC. APPELANTE – défenderesse c. JEAN DUVAL INTIMÉ – demandeur MOTIFS AU SOUTIEN D’UN ARRÊT RENDU SÉANCE TENANTE LE 20 NOVEMBRE 2020 [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 5 novembre 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marie-Claude Lalande), la condamnant à payer à l’intimé 73 000 $ avec intérêts au taux légal et indemnité additionnelle à

titre de réduction du prix de vente d’une copropriété achetée par celui-ci [1] . [ 2 ] Dès 2011, l’intimé a conclu un contrat préliminaire avec l’appelante pour l’achat sur plan d’une unité d’habitation en copropriété divise. Le plan qui lui avait été remis préalablement indiquait que l’unité aurait une superficie approximative de 1 321 pi 2 , à laquelle devaient s’ajouter deux balcons de 87 pi 2 , pour une superficie totale de 1 408 pi 2 .

C’est donc cette superficie qui est mentionnée au contrat préliminaire. [ 3 ] La construction s’échelonne sur plusieurs années, ce qui fait que l’unité n’est prête qu’en 2014. [ 4 ] Une quinzaine de jours avant la date prévue pour clôturer la vente, l’intimé reçoit le certificat de localisation indiquant une superficie nette de 1 174 pi 2 , soit un écart de près de 12 %. [ 5 ] Il signe néanmoins l’acte de vente le 18 septembre 2014 et paie le prix convenu, sans protester formellement ou réserver ses droits.

L’acte de vente ne contient, par ailleurs, aucune clause de renonciation à ses droits ou aux recours afférents à la vente. Il prévoit, par contre, la survie du contrat préliminaire. [ 6 ] Le 5 janvier 2015, il transmet à l’appelante une mise en demeure, lui reprochant notamment le défaut de contenance de l’unité.

Devant le refus de l’appelante d’y donner suite, il introduit des procédures judiciaires. [ 7 ] Le procès se déroule sur deux jours et donne lieu au jugement entrepris. [ 8 ] Devant nous, l’appelante soutient que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant que l’intimé n’a pas renoncé à invoquer le défaut de contenance en signant l’acte de vente puisque, dit-elle, la preuve démontre que les conditions prévues à l’

article 1423 C.c.Q. sont satisfaites. [ 9 ] Qu’en est-il? [ 10 ] Rappelons d’abord que déterminer si un contrat a été confirmé et s’il y a eu renonciation à un droit sont essentiellement des questions de fait lorsque ni cette confirmation ni cette renonciation ne sont expresses. [ 11 ] Comme l’a récemment rappelé la Cour : [48] L’

article 1423 C.c.Q. énonce une règle prétorienne visant, de manière générale, les conditions permettant de conclure à la renonciation à un droit. La Cour suprême rappelle ces conditions : La renonciation tacite s’induit de faits non équivoques qui impliquent nécessairement la volonté du créancier de libérer l’immeuble. Par ailleurs, la renonciation s’interprète dans un sens étroit s’il y a doute sur son étendue. [2] [ 12 ] En l’espèce, la juge d’instance a évalué l’ensemble de la preuve et, tenant compte des circonstances propres à l’affaire, a conclu que l’intimé n’a jamais renoncé à faire valoir ses droits.

Elle écrit : [33] Habitats Griffin plaide que par la signature de l’acte de vente, le 18 septembre 2014, M. Duval a renoncé à obtenir quelque remède que ce soit à l’égard du défaut de contenance allégué. [34] M. Duval affirme, quant à lui, qu’il n’a jamais renoncé à ses droits et qu’en septembre 2014, l’annulation de la transaction n’est plus une option.

Il lui reste donc l’avenue de la diminution du prix de vente. [35] Toutefois, selon sa compréhension, il n’a d’autres choix que de se rendre chez le notaire, de signer l’acte de vente et payer le prix convenu puisque le Contrat préliminaire mentionne qu’il ne pouvait retenir quelque montant que ce soit au moment de la signature de l’acte de vente. Voici à cet égard le libellé de la clause en question :

c. L’institution financière choisie par le promettant-acheteur devra verser la totalité (100%) du prêt au notaire préalablement à la signature de l’Acte de vente. Aucune retenue ne sera acceptée par le vendeur pour quelque raison que ce soit et la totalité du financement hypothécaire devra avoir été remise au notaire avant la livraison de l’unité (soit avant la remise des clefs). [Soulignements ajoutés] [36] Enfin, M. Duval affirme avoir indiqué son mécontentement par rapport au manque de superficie, alors qu’il était chez le notaire, mais aucun représentant de la

partie défenderesse n’était présent, celle-ci n’a pu être avisée ce jour-là. […] [39] Tout d’abord, jusqu’au 3 septembre 2014, rien ne lui laissait présager le résultat du certificat de localisation l’avisant que la superficie habitable serait amoindrie de 12% par rapport à ce qui avait été annoncé en 2011. [40] De plus, de décembre 2011 à septembre 2014, on sait que M. Duval investit temps et argent pour faire la sélection des matériaux afin de rendre son Unité à la hauteur de ses attentes et celles de son épouse.

En termes de sommes déjà avancées, celui-ci estime qu’il avait, à ce moment-là, déboursé entre 50 000 $ et 60 000 $. [41] Bien que M. Duval, soit à même de comprendre la différence entre superficie nette et superficie brute, en décembre 2011, Habitats Griffin fournit une information qui laisse comprendre qu’il s’agit de la superficie nette. [42] De plus, en aucun temps M.

Duval n’a indiqué qu’il achetait l’Unité sans égard à la superficie et n’a accepté d’acheter au prix convenu, une unité de logement 12% moins grande que celle annoncée. [43] À la lumière de la preuve, rien ne permet pas de mettre de côté les obligations des promettants vendeurs en vertu de l’

article 1720 C.c.Q. [ 13 ] L’appelante ne démontre pas que, ce faisant, la juge a commis une erreur de droit ou une erreur mixte de fait et de droit qui soit manifeste et déterminante [3] . Pourtant seule une erreur de ce type pourrait permettre à la Cour d’intervenir. [ 14 ] Ce sont là les motifs pour lesquels, séance tenante, la cour a rejeté l’appel, sans les frais de justice. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me François Nantel CAIN LAMARRE Pour l’appelante Me Harry Karavitis ALEPIN GAUTHIER AVOCATS INC. Pour l’intimé Date d’audience : 20 novembre 2020