2023 QCCQ 4014, 2023 QCCQ 4014

Benezra c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec 2023 QCCQ 4014 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-042720-228 (CDMPD-21-G6865) DATE : 26 juin 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE LORTIE ______________________________________________________________________ MÉLANIE BENEZRA Demanderesse c.

ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC Défendeur et COMITÉ DE DÉLIVRANCE ET DE MAINTIEN DES PERMIS Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR CONTESTATION ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Mélanie Benezra [la demanderesse] conteste devant la Cour du Québec une décision rendue par le Comité de délivrance et de maintien des permis [le Comité] de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec [l'OACIQ]. [ 2 ] Dans cette décision rendue le 11 mars 2022 [1] , le Comité refuse de délivrer un permis de courtier immobilier en raison d’un risque pour la protection du public en lien avec une faillite antérieure de la demanderesse.

Il refuse également de délivrer un permis assorti de restrictions ou de conditions. [ 3 ] La demanderesse se prévaut de l'article 43 de la

Loi sur le courtage immobilier [ LCI ] [2] lui permettant de contester devant la Cour du Québec. Elle demande que la décision soit infirmée et qu’un permis lui soit délivré. En outre, elle suggère des conditions d’encadrement. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les parties formulent différemment les questions en litige ainsi que leur nombre.

Le Tribunal les détermine ainsi : 1) Le Comité a-t-il commis une erreur justifiant une intervention de la Cour du Québec en ne motivant pas suffisamment ses motifs de refuser la délivrance d’un permis, avec ou sans restrictions ou conditions? 2) Le Comité a-t-il commis une erreur justifiant une intervention de la Cour du Québec en concluant à la présence d’un risque pour la protection du public en lien avec une faillite antérieure, sans prévoir de restrictions ou de conditions? LE CADRE LÉGAL [ 5 ] La LCI prévoit les dispositions suivantes [3] : 2.

Nul , hormis les personnes visées à l’article 3, ne peut être l’intermédiaire

partie à un contrat de courtage immobilier visant la vente ou l’achat d’un immeuble ou, dans le cas d’une personne autorisée en vertu de la loi d’une autre autorité législative que le Québec à se livrer à l’extérieur du Québec à une opération de courtage visée à l’article 1, visant la location d’un immeuble sans être titulaire soit d’un

permis de courtier ou d’agence délivré conformément à la présente loi soit d’une autorisation spéciale de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, institué en vertu de l’article 31. […] 32. L’Organisme a pour mission d’assurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier, par l’application des règles de déontologie et par l’inspection des activités des titulaires de permis. Il veille, notamment, à ce que les opérations de courtage s’accomplissent conformément à la loi. […] 37.

L’Organisme peut refuser de délivrer un permis ou l’assortir de restrictions ou de conditions lorsque la personne qui le demande : 1° a déjà vu son permis révoqué, suspendu ou assorti de restrictions ou de conditions par le comité de discipline ou par un organisme du Québec, d’une autre province ou d’un autre État chargé de la surveillance et du contrôle du courtage immobilier; 2° a déjà fait cession de ses biens ou est sous le coup d’une ordonnance de séquestre prononcée en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité (L.R.C. 1985, c. B-3 ); 3° a déjà été déclarée coupable par un tribunal d’une infraction ou d’un acte criminel qui, de l’avis de l’Organisme, a un lien avec l’exercice des opérations de courtage ou s’est reconnue coupable d’une telle infraction ou d’un tel acte; 4° est sous tutelle ou mandat de protection. [ 6 ] Selon l'article 42 LCI , l'OACIQ peut déléguer au Comité le pouvoir de délivrer un permis [4] .

LES ÉLÉMENTS AU DOSSIER [ 7 ] Le présent jugement repose sur les éléments suivants : ▪ Le dossier conjoint qui comprend essentiellement les documents transmis au Comité, l’enregistrement audio devant ce dernier [5] ainsi que sa décision. ▪ La contestation écrite de la demanderesse devant la Cour du Québec. ▪ Les mémoires des parties avec les pièces jointes. ▪ Les représentations des avocats, incluant le plan d’argumentation de l’avocat de la demanderesse. ▪ Les compléments d’argumentation sur la question d’un permis assorti de restrictions ou de conditions. [ 8 ] Par ailleurs, durant le délibéré, le Tribunal a écouté l’enregistrement qui dure environ 45 minutes.

En raison de la complexité, il a demandé et obtenu une transcription écrite [6] . LE CONTEXTE [ 9 ] La demanderesse est née en 1984. Elle est la conjointe de Moshe Shlomo. Elle réside à Montréal. [ 10 ] En 2003 et 2004, les compagnies Bijouterie Diamanti inc. [Diamanti] et Mel-Or inc. [Mel-Or] sont respectivement formées. M. Shlomo, actionnaire majoritaire, est le propriétaire [7] . [ 11 ] La demanderesse assiste son conjoint dans les opérations. Son nom apparaît pour la première fois en 2011 à l’État des renseignements d’une personne morale au registre des entreprises.

Elle est désignée comme actionnaire minoritaire et membre du conseil d’administration. [ 12 ] Autour de 2007 et 2009, elle vend en son nom le surplus d’inventaire de Diamanti sur le site de commerce en ligne eBay. Elle remet le produit des ventes à Diamanti. Elle n’a pas perçu la TPS et la TVQ ni fait de déclaration aux autorités fiscales. [ 13 ] Subséquemment, Revenu Québec lui demande si elle a procédé à des ventes sur eBay. Dans un formulaire, elle répond affirmativement [8] .

Elle est alors informée qu’elle aurait dû déclarer les ventes en son nom même si elle agissait pour la compagnie. [ 14 ] Conséquemment, elle produit des déclarations auprès de Revenu Québec et de l’Agence du revenu du Canada [l’ARC]. Elle reçoit ensuite des avis de cotisations qui prévoient des intérêts et des pénalités. Cela entraîne le gel de ses comptes et l’arrêt des prestations gouvernementales (elle est mère de plusieurs enfants). Elle utilise alors ses cartes de crédit. [ 15 ] Diamanti produira des déclarations de revenus pour 2007 et 2008 qui incluent les ventes effectuées par la demanderesse sur eBay.

◊ [ 16 ] Le 29 juin 2015, la demanderesse réussit l’examen de certification de l'OACIQ. [ 17 ] Le 23 novembre 2015, elle devient titulaire d’un permis restreint de courtage résidentiel. À cette même date, son permis est suspendu. ◊ [ 18 ] Toujours le 23 novembre 2015, la demanderesse dépose un avis d’intention de faire une proposition selon la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [9] . Un avis est ensuite transmis aux créanciers. [ 19 ] Elle remplit un formulaire dans lequel elle déclare un passif de 284 541 $ [10] . On retrouve 220 000 $ auprès de Revenu Québec ainsi que des dettes correspondant à des cartes de crédit. [ 20 ] Ce formulaire comprend également une

partie intitulée « Renseignements relatifs aux affaires de la débitrice » [11] . On y retrouve ce qui suit : ▪ Question 8 : Avez-vous exploité une entreprise durant les cinq dernières années? La demanderesse répond « oui ». Elle mentionne le nom des deux bijouteries. ▪ Question 14 : Donnez les raisons de vos difficultés financières.

La demanderesse répond « Vente sur internet ». [ 21 ] Elle propose de verser une somme globale de 21 000 $ payable en 60 versements mensuels de 350 $. [ 22 ] Le 22 décembre 2015, le syndic envoie aux créanciers un avis de la proposition. [ 23 ] Lors de la première assemblée des créanciers le 12 janvier 2016, le représentant de Revenu Québec se présente. Les votes sont suspendus jusqu’à la prochaine assemblée. [ 24 ] La seconde assemblée se tient le 16 février 2016. Les représentants de Revenu Québec et de l’ARC se présentent. Revenu Québec vote contre la proposition et l’ARC s’abstient.

Puisque le vote majoritaire est contre l’acceptation de la proposition, cela entraine une cession de biens. [ 25 ] Le 22 novembre 2016, l’ARC transmet un avis amendé de réclamation qui se détaille ainsi [12] : Assessed period(s) : 2007, 2008, 2009 and 2010 Principal : $ 73,451.25 Penalty and interest : $ 89,665.91 Total : $ 163,117.16 [ 26 ] Le syndic envoie ensuite un avis de demande de libération.

Le bilan final s’établit ainsi [13] : Nom du créancier Montant admis Cartes Citi Canada inc. 18 642,13 $ CIBC 11 531,00 $ Mastercard BMO 6 226,13 $ Revenu Québec 238 134,49 $ Revenu Québec 15 943,41 $ ARC 163 117,16 $ Scotia 3 671,61 $ Sears Canada 5 354,17 $ Techcom managed services 5 262,00 $ Visa TD 16 707,77 $ Total : 484 589,87 $ [ 27 ] Le 31 mars 2017, l'ARC s’oppose pour les motifs suivants [14] : 5. The Bankrupt-Debtor has accumulated $ 484,589.87 in unsecured debts, as it appears from the Claims Register dated November

25, 2016 […]. 6 In accordance with

Section 172.1(1) of the Bankruptcy and Insolvency Act ( BIA ), the Bankrupt-Debtor’s income tax debts are in excess of $ 200,000 and represent more than 75% of the total claims. 7 Indeed, 83% of the Bankrupt-Debtor’s total unsecured debts ($ 484,589.87) is composed of personal income tax debts , as follows: a) $163,117.16 owed in personal income tax to the Canada Revenue Agency; b) $238,134.49 owed in personal income tax to revenue Quebec (RQ) [15] ; [ 28 ] En avril 2017, une entente intervient entre la demanderesse et l'ARC [16] . [ 29 ] Le 10 avril 2017, le registraire de la Cour supérieure du district de Montréal (chambre commerciale), rend une ordonnance de libération selon les modalités prévues dans l’entente [17] . [ 30 ] Le 26 mai 2017, un jugement de libération est rendu, considérant que la demanderesse « a satisfait aux conditions fixées par l’ordonnance du Tribunal en date du 10 avril 2017 » [18] . ◊ [ 31 ] Le 30 avril 2017, le permis de la demanderesse auprès de l'OACIQ est révoqué.

Elle continue toutefois à payer sa cotisation, maintenant ainsi ses droits acquis. [ 32 ] Le 16 novembre 2021, elle formule auprès de l'OACIQ une demande de délivrance de permis de courtier immobilier restreint au courtage résidentiel [19] . Elle précise qu’elle entend exercer ses activités « au compte d’une agence », soit Royal LePage du Quartier à Montréal. D’ailleurs, elle occupe une fonction d’assistante auprès de cette agence dans laquelle son conjoint, M.

Shlomo, agit comme courtier [20] . [ 33 ] Le 29 novembre 2021, elle fournit les renseignements requis dans le « Formulaire à remplir en cas de faillite » [21] et joint la documentation pertinente. Dans le formulaire, on retrouve notamment les mentions suivantes : 2. Veuillez indiquer les causes de la faillite : Montant émis par revenu Québec. 4. Quelle était la provenance de vos revenus au moment de votre faillite? : Je ne travaillais pas au moment de la faillite. 5.

Quelles sont la provenance et la nature de toutes les créances figurant au bilan relatif à la faillite? : Revenu Québec/Canada et cartes de crédits. 15. Expliquez pourquoi la protection du public ne serait pas compromise par votre situation si vous deviez exercer des activités de courtage immobilier ou hypothécaire : Montant émis par Revenu Québec, complétement gonflés. Je n’avais pas la capacité financière pour aller en cours contre eux, j’ai offert un montant que Revenu Québec à refuser. [ 34 ] Le 19 janvier 2022, le Comité transmet l’avis d’audience à la demanderesse [22] .

L’avis mentionne notamment ce qui suit : Les renseignements fournis à [l'OACIQ] à l’occasion de votre demande de délivrance d’un permis de courtier immobilier restrient au courtage résidentiel indiquent que le 16 février 2016, vous avez fait cession de vos biens . Dans le cadre de sa mission de protection du public, le comité de délivrance et de maintien des permis de l’OACIQ, à qui sont délégués les fonctions et pouvoirs dévolus par les articles 37 à 39 et 41 de la

Loi sur le courtage immobilier , verra à déterminer si la protection du public requière de refuser de délivrer le permis ou de l’assortir de restrictions ou de conditions, en raison de votre cession de biens [23] . [ 35 ] Le 3 février 2022, la demanderesse se présente seule devant le Comité. [ 36 ] Le 11 mars 2022, le Comité rend sa décision refusant le permis. [ 37 ] Le 12 avril 2022, la demanderesse conteste la décision devant la Cour du Québec. Elle est maintenant représentée par un avocat. [ 38 ] L’audience devant le présent Tribunal se déroule le 20 avril 2023.

LA DÉCISION DU COMITÉ [ 39 ] Le Comité expose successivement l’historique de permis de la demanderesse ainsi que le cadre légal et procédural. [ 40 ] Ensuite, il résume les observations de la demanderesse.

Le Comité mentionne les sujets abordés [24] : les opérations des bijouteries; ses ventes en ligne faites à son nom et les réclamations fiscales; la non-production des rapports d’impôt (elle et les compagnies); son ignorance à l’époque du fonctionnement d’eBay; l’utilisation de ses cartes de crédit en raison du gel de ses comptes par le gouvernement et la retenue de ses crédits d’impôt; le rôle joué par Revenu Québec et l'ARC dans son dossier de faillite.

Le paragraphe

suivant mérite une attention particulière : [42] La demanderesse indique ne pas avoir lésé personne du public, les seuls créanciers à sa faillite sont des instances gouvernementales ou des entreprises. [ 41 ] Le Comité développe ensuite l’analyse suivante : [43] Suivant l’application du paragraphe 2° de l’article 37 de la

Loi sur le courtage immobilier , le Comité doit déterminer s’il y a un risque pour la protection du public. [44] S’il y a un tel risque, le Comité devra déterminer s’il y a lieu de refuser de délivrer un permis ou s’il est possible de l’assortir de restrictions ou de conditions, et ce, afin d’assurer la protection du public. [45] Afin de déterminer la présence d’un risque, le Comité retient les éléments suivants : a. Il s’agit d’une première faillite et la demanderesse a été libérée le 26 mai 2017; b. Il s’agit d’une faillite fiscale, une opposition à la libération a été déposée par l’ARC; c.

La demanderesse indique que sa faillite a été causée par le refus de Revenu Québec d’accepter sa proposition et que l’ARC était en accord avec la proposition. Le procès-verbal de l’assemblée des créanciers indique que l’ARC s’est abstenu de voter sur la proposition. De plus, c’est l’ARC qui s’est opposé à la libération de la faillite de la demanderesse; d. Les pièces au soutien de l’avis d’opposition de l’ARC indiquent que la demanderesse avait une dette d’impôt de 163 117,16$ envers l’ARC au moment de sa faillite.

Les impôts étaient dus pour les années 2007 à 2010 et comprenaient un capital de 73 451,25$ et des intérêts et pénalités de 89 665,91$; e. Le bilan final des créanciers ainsi que l’avis d’opposition indiquent que la demanderesse avait une dette de 238 134,49 $ envers Revenu Québec pour des impôts personnels au moment de sa faillite; f. Le bilan final des créanciers indique que la demanderesse avait une seconde dette de 15 943,41$ envers Revenu Québec au moment de sa faillite. Aucune indication de la provenance de ce montant n’est indiquée dans le bilan final; g.

La demanderesse indique que les déclarations d’impôts de ses entreprises n’ont pas été effectuées dans les délais. Qu’une des entreprises a été vendue et la seconde fermée; h. La demanderesse indique que la cessation des activités des bijouteries concorde avec les défauts de déclaration d’impôts, soit les années 2006 et suivantes; i. L’état de renseignement d’une personne morale au registraire des entreprises pour l’entreprise BIJOUTERIE DIAMANTI INC. indique que les déclarations annuelles 2006 à 2010 ont été déposées en 2012. L’entreprise a été radiée d’office suivant la non-production des déclarations; j.

L’état de renseignement d’une personne morale au registraire des entreprises pour l’entreprise MEL-OR INC. indique que les déclarations annuelles 2009 à 2011 ont été déposées en 2012 et les déclarations annuelles de 2006 à 2008 ont été déposées en 2016. L’entreprise a été radiée d’office suivant la non-production des déclarations; k. La demanderesse a donné peu d’explications sur les causes et circonstances de sa faillite; l. La demanderesse a donné peu d’explications sur les sommes dues aux instances fiscales au moment de sa faillite; m. La demanderesse a été négligente dans la gestion de ses entreprises; n.

La demanderesse a effectué des ventes sur eBay qui ne semble pas avoir été déclaré aux instances fiscales; o. La demanderesse indique ne pas avoir lésé le public puisque seulement des créanciers gouvernementaux ou des entreprises se retrouvent au bilan de sa faillite. [46] Le Comité est d’avis que plusieurs des éléments mentionnés ci-devant démontrent des lacunes dans les qualités essentielles aux activités de courtage immobilier. [47] La demanderesse a été négligente dans la gestion financière de ses entreprises.

Le même genre de comportement pourrait se transposer dans le domaine du courtage immobilier puisque le courtier agit à

titre de travailleur autonome, il doit être en mesure de s’occuper de sa gestion financière ou encore de s’entourer de professionnels, s’il le juge approprié. [48] Le Comité croit comprendre malgré le peu d’explications donné par la demanderesse que les sommes dues en impôt le sont en raison d’activités commerciales non déclarées. La demanderesse indique qu’elle ignorait comment déclarer les ventes en ligne, toutefois elle a continué à effectuer des ventes pendant plusieurs années sans déclarer ses revenus.

Un tel comportement est assimilable à de l’appropriation de fonds . [49] La demanderesse admet ne pas avoir déposé de déclaration d’impôts pour ses entreprises, et ce pour plusieurs années, elle minimise l’importance d’une saine gestion d’entreprise . [50] La demanderesse minimise l’importance des sommes dues aux instances gouvernementales et indique qu’elle ne représente pas un risque pour la protection du public puisqu’il n’y avait pas de personne physique au bilan des créanciers à sa faillite .

[51] Le Comité n’est pas du même avis que la demanderesse quant aux sommes dues aux instances fiscales : […] [25] . [52] Le Comité ne peut déterminer avec certitude la provenance de la deuxième dette à Revenu Québec vu le peu d’information donné par la demanderesse. Toutefois, il pourrait s’agir de somme dues à

titre de TPS/TVQ suivant les activités commerciales de la demanderesse. Le courtier immobilier reçoit les TPS/TVQ, ces sommes ne lui appartiennent pas et il a l’obligation de le remettre. Un courtier qui utilise les sommes reçues à

titre de TPS/TVQ effectue de l’appropriation de fonds . [53] En raison de tout ce qui précède le Comité est d’avis qu’il y a un risque pour la protection du public en lien avec la faillite de la demanderesse [26] . [ 42 ] Cette analyse conduit à la décision suivante : [54] Le Comité ayant déterminé qu’il y a présence d’un risque, il doit maintenant déterminer s’il est possible d’assurer la protection du public en imposant des conditions et/ou restrictions au permis de la demanderesse ou s’il y a lieu de refuser de lui délivrer un permis. [55] Le Comité est d’avis que les risques mentionnés ci-devant sont nombreux et graves. [56] La négligence fiscale dont la demanderesse a fait preuve, ainsi que la minimisation de celle-ci par ses observations, fait craindre le comité. [57] Le Comité ne voit pas de conditions ou restrictions pouvant pallier au risque d’appropriation de fonds qui est constatée dans la documentation et les observations de la demanderesse. [58] Le Comité est donc d’avis qu’il y a lieu de refuser de délivrer un permis à la demanderesse.

POSITIONS DES PARTIES [ 43 ] La demanderesse soutient que la décision repose sur une hypothèse non étayée par la preuve concernant la TPS et la TVQ [27] . Il s’agit d’un élément déterminant dans la décision de refuser la délivrance du permis et qui s’appuie sur une fausse prémisse. De plus, le Comité déforme le témoignage de la demanderesse et ignore plusieurs facteurs favorisant l’émission d’un permis ou, à tout le moins, un permis avec des restrictions ou des conditions. De surcroît, la décision est insuffisamment motivée. [ 44 ] L'OACIQ rappelle qu’un permis est un droit et non un privilège.

De plus, le Comité exerce un pouvoir discrétionnaire. La protection du public est un critère essentiel pour délivrer un permis. Ici, le Comité a examiné les facteurs pertinents et les a pondérés en fonction des réponses reçues de la demanderesse lors de l’audience. Les explications de la demanderesse sont nébuleuses et non convaincantes tout en manquant de transparence. Lors des ventes en ligne, la demanderesse agissait comme fiduciaire des autorités fiscales et devait faire les remises. Il en serait de même si elle avait un permis de courtier. Or, la probité est une qualité essentielle du courtier [28] .

En somme, la demanderesse « a volontairement et consciemment vendu des biens appartenant à des bijouteries dans lesquelles elle avait des fonctions de gestion, sans le déclarer aux autorités fiscales. Le [Comité] a donc justement conclu que la demanderesse a mal géré ses entreprises » [29] . Par ailleurs, la demanderesse soutient que le Comité a fondé sa décision sur la question des taxes impayées. Or, le Comité prend la peine d’écrire que sa décision découle « de tout ce qui précède » [30] . Plusieurs facteurs ont donc été pris en compte, dont le témoignage de la demanderesse et la preuve documentaire.

Au total, il s’agit d’une décision bien motivée qui associe correctement les manquements passés ayant mené à la faillite et les qualités attendues d’un titulaire de permis. ANALYSE ET DÉCISION La norme d’intervention [ 45 ] Le 5 juin 2020, la Loi visant principalement à favoriser l'efficacité de la justice pénale et à établir les modalités d'intervention de la Cour du Québec dans un pourvoi en appel [31] est sanctionnée. [ 46 ] D’une part, cette loi modifie la

Loi sur les tribunaux judiciaires [ LTJ ] [32] par l’insertion de l'article 83.1 : Dans les cas où la loi lui attribue une compétence en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, ou en contestation d’une décision prise dans l’exercice d’une fonction administrative , la Cour rend sa décision sans qu’il y ait lieu à déférence à l’égard des conclusions portant sur les questions de droit tranchées par la décision qui fait l’objet de l’appel ou sur toutes questions concernant la décision qui fait l’objet de la contestation .

Cette compétence est exercée par les seuls juges de la Cour que désigne le juge en chef en raison de leur expérience, leur expertise, leur sensibilité et leur intérêt marqués dans la matière sur laquelle porte l’appel ou la contestation.

À moins de disposition contraire et compte tenu des adaptations nécessaires, l’appel est régi par les articles 351 à 390 du Code de procédure civile (chapitre C-25.01 ) et le recours en contestation l’est par les règles de ce code applicables en première instance. [ 47 ] D’autre part, l'article 43 LCI est modifié [33] pour que l’appel devienne une contestation : Toute contestation d’une décision rendue en vertu des articles 37 ou 38, de même que celui de la décision suspendant un permis en vertu de l’article 38.1 est déposée devant la Cour du Québec, conformément à la sous-section 1 de la

section VIII du

chapitre IV du Code des professions (chapitre C-26 ), compte tenu des adaptations nécessaires. Toute référence au secrétaire du conseil d’administration ou du comité exécutif prévue aux dispositions du Code des professions doit être comprise comme une référence à l’Organisme au sens de la présente lo i [34] .

[ 48 ] Par ailleurs, comme l’énonce le juge Enrico Forlini dans l’affaire Dufault [35] , la Cour du Québec peut intervenir dans une contestation si la décision du Comité « comporte une ou des erreurs sans qu’elles aient à être qualifiées de manifestes et déterminantes ». [ 49 ] La demanderesse et l'OACIQ sont en accord avec ces principes. Le litige se rattache à leur application. [ 50 ] Cela conduit à l’examen des questions en litige.

Première question : Le Comité a-t-il commis une erreur en ne motivant pas suffisamment ses motifs de refuser la délivrance d'un permis, avec ou sans restrictions ou conditions? [ 51 ] D’entrée de jeu, il est nécessaire de se référer à l'article 27 du Règlement sur la délivrance des permis : La décision du comité est rendue à la majorité des membres. Elle est consignée par écrit et signée par les membres du comité qui y souscrivent.

La décision de refuser de délivrer, de révoquer ou de suspendre un permis ou de l’assortir de restrictions ou de conditions est motivée [36] . [ 52 ] La juge Danielle Grenier de la Cour supérieure, dans l’affaire Société des services Ozanam [37] , explique le fondement de cette règle : Un jugement ne peut se réduire à une sèche démonstration abstraite qui ne mène à aucun raisonnement juridique. L'absence ou l'insuffisance de motivation engendrent l'arbitraire.

Sans exiger du décideur qu'il livre tous les méandres de sa réflexion, on s'attend à ce qu'il s'exprime intelligiblement, de façon à permettre aux justiciables et aux plaideurs de comprendre le processus décisionnel et aux tribunaux supérieurs d'exercer adéquatement leur pouvoir de contrôle et de surveillance . [ 53 ] Cet énoncé, qui remonte à 1994, est toujours d’actualité [38] . [ 54 ] Au soutien de sa thèse, la demanderesse invoque l’affaire Desrochers [39] dans laquelle la juge Hermina Popescu de la Cour du Québec reproche au comité de discipline de l'OACIQ d’avoir simplement énuméré des faits sans expliquer en quoi il y a un risque pour le public conduisant à la suspension d’un permis. [ 55 ] Qu’en est-il ici? [ 56 ] Il s’agit d’une décision de neuf pages comportant 58 paragraphes, dont le numéro 45 qui est divisé en quinze sous-paragraphes.

La décision est structurée ainsi : historique de permis et demande de délivrance de permis, situation visée, cadre légal et procédural, observations de la demanderesse, analyse, décision. [ 57 ] Le Comité retient divers éléments qui, selon lui, constituent des lacunes reliées aux activités de courtage. Il note en plus « le peu d’explications » de la demanderesse et rappelle l’importance de payer les sommes dues aux instances fiscales.

Il établit un lien avec le non-paiement des taxes et les sommes reçues par un courtier à la suite de transactions. [ 58 ] Sur cette base, il détermine qu’il y a un risque pour la protection du public. Il ajoute que des restrictions ou conditions ne peuvent pallier ce risque. [ 59 ] Il est vrai que le Comité aurait pu développer davantage lorsqu’il mentionne « En raison de tout ce qui précède » [40] et lorsqu’il ne retient pas les restrictions ou conditions [41] .

De plus, en ce qui concerne les qualités essentielles d’un courtier, il ne se réfère pas aux normes mentionnées au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité , dont l'

article 62 concernant la probité. [ 60 ] Toutefois, comme le mentionne la juge Grenier, le Comité n’avait pas à livrer tous les méandres de sa réflexion. [ 61 ] En outre, il est reconnu que l'implicite a sa place dans une décision [42] . [ 62 ] Une lecture globale de la décision permet de conclure que le Comité satisfait au seuil requis de motivation. [ 63 ] Pour toutes ces raisons, ce motif de contestation est rejeté. ◊ Deuxième question : Le Comité a-t-il commis une erreur en concluant à la présence d’un risque pour la protection du public en lien avec une faillite antérieure, sans prévoir de restrictions ou de conditions? [ 64 ] Pour répondre à cette question, il convient de poser certaines balises. [ 65 ]

L'article 5 LCI prévoit qu’un permis de courtier est délivré à la personne qui satisfait aux conditions prescrites par cette loi. Selon l'article 46(3°), l'OACIQ peut déterminer par règlement les conditions et les modalités de délivrance d’un permis et prévoir des restrictions ou des conditions.

[ 66 ]

L'article 1 du Règlement sur la délivrance des permis énumère des conditions : âge minimal d’une personne physique, citoyenneté, programme de formation, réussite d’un examen, connaissance de la langue officielle du Québec, acquittement des droits. [ 67 ] Dans le présent cas, la demanderesse satisfait aux conditions de base. Cela n’est pas contesté. [ 68 ] À cette étape, il faut revenir aux dispositions ici en cause : 32.

L’Organisme a pour mission d’assurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier, par l’application des règles de déontologie et par l’inspection des activités des titulaires de permis. Il veille, notamment, à ce que les opérations de courtage s’accomplissent conformément à la loi. 37. L’Organisme peut refuser de délivrer un permis ou l’assortir de restrictions ou de conditions lorsque la personne qui le demande : [… ] 2° a déjà fait cession de ses biens ou est sous le coup d’une ordonnance de séquestre prononcée en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité (L.R.C. 1985, c. B-3 ); [ 69 ] La structure de ces articles fait en sorte que la délivrance d’un permis peut être refusée si la personne a déjà fait cession de ses biens. [ 70 ] Toutefois, il ne s’agit pas d’un refus automatique. Le mot « peut » est significatif. [ 71 ] Un pas additionnel à la faillite doit être franchi.

C’est d’ailleurs ce que reconnaît le Comité en mentionnant ce qui suit : [53] En raison de tout ce qui précède le Comité est d’avis qu’il y a un risque pour la protection du public en lien avec la faillite de la demanderesse [43] . [ 72 ] En somme, il faut aller plus loin qu’un simple constat de faillite. Le juge Steve Guénard de la Cour du Québec, dans l’affaire Grisé [44] , énonce qu’il est approprié pour le Comité de creuser et d’examiner les causes de la faillite afin de déterminer s’il existe un lien entre cette dernière et la pratique de courtier immobilier.

Si un tel lien existe, le Comité peut prévoir les mesures appropriées. [ 73 ] Dans Grisé , le Comité avait suspendu le permis d’une courtière en vertu de l'article 38 LCI , notamment en raison d’une faillite, dans le contexte suivant : « La titulaire, pendant près de trois ans, a usé de sommes destinées à la remise de taxes à des fins personnelles et pécuniers.

En effet, elle a utilisé les sommes perçues de ses revenus et mises de côté pour le paiement de ses taxes et impôts afin d’assurer le maintien de son investissement immobilier personnel et ce plutôt que de faire notamment ses remises de taxes aux autorités fiscales » [45] . Contrairement au présent cas, ces gestes ont été posés dans l’exercice de la fonction de courtier. [ 74 ] Cela étant, le Comité a-t-il commis des erreurs? [ 75 ] La demanderesse attaque l’analyse du Comité sur la question de la TPS et de la TVQ. [ 76 ]

Les paragraphes déterminants, qui font

partie de l’analyse, sont les suivants [46] : [52] Le Comité ne peut déterminer avec certitude la provenance de la deuxième dette à Revenu Québec vu le peu d’information donné par la demanderesse. Toutefois, il pourrait s’agir de somme dues à

titre de TPS/TVQ suivant les activités commerciales de la demanderesse. Le courtier immobilier reçoit les TPS/TVQ, ces sommes ne lui appartiennent pas et il a l’obligation de le remettre. Un courtier qui utilise les sommes reçues à

titre de TPS/TVQ effectue de l’appropriation de fonds . [53] En raison de tout ce qui précède le Comité est d’avis qu’il y a un risque pour la protection du public en lien avec la faillite de la demanderesse. [ 77 ] Ainsi, en se basant de façon déterminante sur une incertitude, le Comité conclut qu’il y a un risque pour la protection du public.

Pourtant, la preuve ne permet pas de tirer une telle conclusion. [ 78 ] D’une part, les preuves de réclamation de Revenu Québec et de l'ARC mentionnent qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu des particuliers (personal income tax). [ 79 ] D’autre part, si le Comité avait un doute, il pouvait se prévaloir de l'article 38.1 LCI et « requérir du demandeur ou du titulaire tout renseignement ou document qu’il juge nécessaire pour l’application des articles 37 et 38 […] ».

C’est d’ailleurs ce qui a été fait dans l’affaire Grisé pour clarifier les circonstances de la faillite. [ 80 ] Cette démarche du Comité, sur la base d’une prémisse non établie, a faussé son analyse sur un élément essentiel de sa décision. [ 81 ] En outre, le Comité parle d’une « appropriation de fonds ». Les termes sont forts.

Ils font abstraction du contexte : ▪ La demanderesse a perçu le produit des ventes et l’a remis à la compagnie qui a subséquemment déclaré le revenu et payé les taxes. ▪ Dans les années 2000, les règles entourant le commerce en ligne n’étaient pas aussi claires, d’autant plus que les ventes ont été faites à l’extérieur du Québec, la plupart aux États-Unis [47] .

▪ Interpellée par les autorités fiscales, la demanderesse a reconnu son erreur et collaboré. [ 82 ] Par analogie, dans l’affaire Vasilakos [48] , la Cour du Québec conclut à l’absence de lien entre la non-production d’une déclaration fiscale et la pratique du courtage immobilier, l’infraction n’ayant pas été commise dans l’exercice de la fonction. Dans le présent cas, le manquement n’a pas été commis dans l’exécution des fonctions de courtier.

De plus, la demanderesse a produit ses déclarations personnelles [49] . [ 83 ] Par ailleurs, la demanderesse a raison de reprocher au Comité de ne pas avoir pris en compte plusieurs facteurs atténuants : ▪ Les ventes en ligne se sont déroulées vers 2007 et 2009. La faillite remonte à 2016. La demande de permis se fait en 2021. L’écoulement du temps (une quinzaine d’années entre les ventes et la décision en 2022) est un élément à considérer, comme le détermine la Cour du Québec dans l’affaire Desrochers [50] . ▪ Elle a respecté les conditions fixées par le registraire de faillite [51] .

Elle avait réglé avec l'ARC. ▪ À compter de 2010, elle a rempli ses obligations fiscales. ▪ Le Comité ne donne pas effet au jeune âge de la demanderesse lors des ventes ainsi que son inexpérience. Cependant, il maximise son rôle dans la gestion « de ses entreprises » [52] alors que M. Shlomo est le dirigeant principal.

Cela peut expliquer certains aspects moins clairs du témoignage de la demanderesse au sujet des compagnies. [ 84 ] De surcroît, le Comité retient ce qui suit du témoignage de la demanderesse : [50] La demanderesse minimise l’importance des sommes dues aux instances gouvernementales et indique qu’elle ne représente pas un risque pour la protection du public puisqu’il n’y avait pas de personne physique au bilan des créanciers à sa faillite. [ 85 ] Il faut se rapporter à la fin de l’audience lorsque le Comité lui demande si elle a des observations additionnelles.

Elle répond ainsi : Écoutez, c’était quelque chose que j’ai appris de... de... puis de bien faire les choses correctement. C’est... c’était une erreur de notre... de... de ma part . Il faut dire que j’étais très jeune, j’avais des jeunes enfants aussi, je connaissais pas. Entre-temps, c’est... ça a été comme une expérience pour moi, j’ai appris, je... je... j’ai appris beaucoup de ce dossier, de cette expérience. J’ai jamais fait de... de mal à... à des... à des gens personnellement ou pas payé quelqu’un personnellement, non, j’ai...

Vous comprenez, j’ai pas mis personne en danger ou j’ai pas, personnellement ne pas payer des gens, non, j’ai essayé de payer mes factures, mais j’ai... j’ai pas pu, j’arrivais pas, c’était juste, j’arrivais pas. Et vous savez, tout ce qu’ils m’ont bloqué dans mes comptes et tout ce que j’ai... que c’est pas juste trois ans, c’est ils m’ont bloquée jusqu’à la libération de la faillite. C’était pendant plusieurs années que je ne recevais plus rien du gouvernement pour mes enfants; tout, tout, tout a été bloqué. […]. Moi, pour moi, l’immobilier maintenant c’est quelque chose que je peux recommencer à nouveau.

C’est quand même quelque chose où j’ai de l’expérience, c’est quelque chose que j’aime beaucoup, très belle équipe ici, que j’aimerais rejoindre [53] . [ 86 ] Plus tôt dans son témoignage, elle avait reconnu ce qui suit [54] : J’en ai pas, de justification . J’étais beaucoup plus jeune, on connaissait pas ça exactement, comment tout fonctionnait, on... on était beaucoup plus jeune, on connaissait pas les... les lois exactes.

Avec le temps, on a appris, mais dans le temps, je connaissais pas toutes les lois et j’étais aussi très jeune, c’est... ça fait... ça fait longtemps. […] c’est juste comme c’était nouveau que j’avais liquidé sur eBay, je savais pas comment ça fonctionnait, j’attendais de voir, j’avais même pas… je savais pas quoi faire et par après, ça a pas été bien fait , c’est tout.

On a essayé de le rectifier, mais on n’a pas réussi à le... rectifier. [ 87 ] Les propos de la demanderesse, pris dans leur contexte général, démontrent une reconnaissance et non une minimisation. [ 88 ] Par ailleurs, le Comité commet une autre erreur en ayant fait défaut d’examiner les conditions possibles permettant la délivrance du permis. Pourtant, il a ce pouvoir et possède une expertise à cet égard.

Cela entre dans sa mission. [ 89 ] La demanderesse, dans son mémoire amendé, propose plusieurs conditions qui permettraient la délivrance du permis [55] : suivre des cours de formation continue, interdiction d’exercer pour son propre compte, conclusion d’une entente avec l’agence prévoyant une supervision, perception des taxes sur les commissions par l’intermédiaire du compte en fiducie de l’agence. [ 90 ] Cette position de la demanderesse s’harmonise à la jurisprudence du Comité. [ 91 ] Dans Dufault [56] , il détermine qu’il existe un lien entre des infractions criminelles et l’exercice des activités de courtiers.

Lorsqu’il relate les faits, il expose la trame antérieure suivante [57] : [19] Le 13 avril 2016, le comité étudiait le dossier de monsieur Dufault et il devait décider si en raison de sa faillite, il y avait lieu de révoquer son permis, le suspendre ou l’assortir de conditions ou restrictions, afin d’assurer la protection du public, conformément à l’article 38 de la

Loi sur le courtage immobilier .

[20] Après avoir analysé le dossier et entendu les observations présentées par monsieur Dufault, considérant qu’il s’agissait de sa troisième faillite , pour laquelle il n’était toujours pas libéré, le comité avait décidé de maintenir son permis et de lui imposer les conditions et restrictions suivantes […] [58] . [ 92 ] Dans Benchekri [59] , l'OACIQ est informé de la faillite du courtier. Parmi les créanciers, on retrouve Revenu Québec, dont 4 687,12 $ pour la TPS. Il s’agit d’une deuxième faillite. Le Comité conclut que la protection du public risque d’être compromise.

Il décide toutefois de maintenir le permis mais prévoit des conditions d’encadrement comparables à celles ici suggérées par la demanderesse [60] . [ 93 ] Somme toute, le Tribunal retient la proposition de la demanderesse de délivrer un permis avec des conditions. [ 94 ] La Cour du Québec a-t-elle ce pouvoir? Doit-il retourner le dossier au Comité? [ 95 ] L’article 43 LCI , concernant le recours en contestation, renvoie à l'

article 182.6 du Code des professions [61] qui prévoit ce qui suit : « Le tribunal peut confirmer, modifier ou infirmer toute décision qui lui est soumise et rendre la décision qui, à son jugement, aurait dû être rendue en premier lieu ». [ 96 ] Même si l'OACIQ priorise un renvoi devant le Comité, elle suggère subsidiairement au Tribunal des conditions qui ont déjà été prévues dans des dossiers antérieurs. La demanderesse formule aussi des propositions. Le Tribunal est donc en mesure de se prononcer.

Il prendra exemple sur la décision Benchekri citée par la demanderesse [62] , avec les adaptations nécessaires. [ 97 ] Pour paraphraser la Cour d’appel dans l’arrêt Paul [63] , un renvoi heurterait la règle voulant que des litiges administratifs se règlent avec célérité. L’utilisation efficace des ressources publiques milite en défaveur d’un renvoi. [ 98 ] Qu’en est-il des frais de justice? Comme il a été mentionné, l'article 43 LCI prévoit que le recours est régi par le Code des professions [64] , plus précisément les articles 182.1 à 182.8 . L'

article 182.6 prévoit ce qui suit : Le tribunal peut confirmer, modifier ou infirmer toute décision qui lui est soumise et rendre la décision qui, à son jugement, aurait dû être rendue en premier lieu. Le tribunal possède le pouvoir de condamner l’une ou l’autre des parties aux déboursés ou de les répartir entre elles.

Les déboursés sont ceux relatifs à l’audition et comprennent les frais de confection et de transmission du dossier d’appel, les frais de signification, les frais d’enregistrement et, le cas échéant, les frais d’expertise acceptée en preuve et les indemnités payables aux témoins cités à comparaître, calculées conformément au tarif établi dans le Règlement sur les indemnités et les allocations payables aux témoins cités à comparaître devant les cours de justice (

chapitre C-25.01 , r. 0.5) [65] . [ 99 ] Sur cette base, le Tribunal condamne l'OACIQ aux déboursés puisque la demanderesse a gain de cause. CONCLUSION POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 100 ] ACCUEILLE la contestation de la demanderesse; [ 101 ] DÉLIVRE un permis de courtier immobilier restreint au courtage résidentiel; [ 102 ] ASSORTIT le permis aux conditions suivantes :

a) Dans un délai de 6 mois du présent jugement, la demanderesse devra suivre la formation requise par l'OACIQ et, après l’avoir complétée, en fournir la preuve;

b) Il sera interdit à la demanderesse d’agir à son compte ou comme dirigeant d’agence pour une période de 18 mois à compter du présent jugement;

c) Pour une période de 18 mois à compter du présent jugement, elle devra maintenir et consigner par écrit une entente prise entre elle et le dirigeant de l’agence, selon laquelle ce dernier s’engage à superviser et encadrer la pratique de la demanderesse;

d) Pour une période de 18 mois à compter du présent jugement, elle devra maintenir et consigner par écrit une entente avec l’agence au sein de laquelle elle exerce ses activités, afin que cette dernière conserve en fidéicommis les TPS et TVQ à lui être versées, à

titre de courtier immobilier, jusqu’à ce qu’elle doive en faire la remise, sur présentation de sa déclaration de taxes;

e) Une copie des ententes mentionnées aux paragraphes

c) et

d) devra être transmise à l'OACIQ dans les 30 jours du présent jugement;

f) Advenant tout changement d’agence pendant la période de 18 mois, elle devra prendre une entente suivant les mêmes conditions

avec la nouvelle agence et en transmettre copie à l'OACIQ dans les 30 jours suivant le changement d’agence;

g) À défaut pour la demanderesse de respecter les conditions imposées, son droit d’exercer des activités de courtage immobilier sera suspendu jusqu’à ce qu’elle ait satisfait à ces conditions; [ 103 ] LE TOUT, avec les déboursés prévus à l'

article 182.6 du Code des professions en faveur de la demanderesse. __________________________________ PIERRE LORTIE Juge à la Cour du Québec M e David Ettedgui M e Madison Dora Pour la demanderesse M e Stéphanie Bouchard Pour le défendeur M e Sabrina Larivière Pour le mis en cause Date d’audience : 20 avril 2023 Compléments d’argumentation : 27 avril 2023 (OACIQ) 2 mai 2023 (demanderesse)