2020 QCCQ 949, 2020 QCCQ 949

Syndicat des copropriétaires du Village Sunnybrook c. Mannucci 2020 QCCQ 949 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-704827-189 DATE : Le 2 mars 2020 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU VILLAGE SUNNYBROOK Demandeur c.

LUIS MANNUCCI Défendeur _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires du Village Sunnybrook réclame à M. Luis Mannucci le remboursement d’une somme de 3 579,29 $ qui lui a été versée par le Syndicat au cours des années 2015 et 2016. Le Syndicat soutient que le versement de ces sommes constituait une rémunération pour les fonctions d’administrateur que M.

Mannucci occupait alors et que cette rémunération n’a pas été préalablement autorisée par l’assemblée des copropriétaires, contrairement à ce que prévoit la déclaration de copropriété. [ 2 ] M. Mannucci conteste cette demande en invoquant que les sommes qui lui ont été versées représentent plutôt le remboursement de certaines dépenses encourues en sa qualité de membre du conseil d’administration du Syndicat. Selon lui, aucune autorisation de l’assemblée des copropriétaires n’était requise.

De plus, il souligne que ces dépenses ont été ratifiées par les copropriétaires lorsqu’ils ont subséquemment adopté les états financiers de la copropriété. [ 3 ] Le présent dossier soulève les trois questions suivantes :

a) quelle est la nature des sommes versées à M. Mannucci;

b) l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires était-elle requise pour lui verser ces sommes; et

c) dans l’affirmative, l’adoption des états financiers par l’assemblée des copropriétaires équivaut-elle à une ratification du versement de ces sommes ? CONTEXTE [ 4 ] Le Syndicat [1] gère plusieurs immeubles situés à Dollard-des-Ormeaux, répartis sur vingt hectares et comportant 413 unités. Il est régi par une déclaration de copropriété du 10 septembre 1974 [2] . M. Mannucci est propriétaire d’une fraction de copropriété. Il a été membre du conseil d’administration du Syndicat de 2009 à 2017. [ 5 ] Le 15 décembre 2015, M.

Mannucci présente la réclamation suivante au Syndicat : For reimbursement of car and telephone expenses as agreed with the Board of director’s Meeting of December 12, 2015 - Auto expenses @ 75 $ per month for 10 months 750 $ - Telephone expense 250 $ 1 000 $ [ 6 ] Ce montant de 1 000 $ lui est payé par chèque du 16 décembre 2015. Il appert que les autres membres du conseil d’administration présentent des réclamations semblables et se font aussi rembourser de tels montants pour leurs dépenses d’automobile et de téléphone.

[ 7 ] Ces paiements font suite à l’adoption par le conseil d’administration, le 27 novembre 2015, de la résolution suivante : 3. It is agreed and passed unanimously that the three (3) administrators hold the office for the whole year and did not charge any expenses for travelling and other expenses and telephone, etc. During the year November 2014 to December 2015 and conduct the General Meeting, roofs, maintenance of the building repairs, etc. without any difficulty.

The administrators agreed to give everyone 1 000,00 $ as bonuses which are for the reimbursement of their car and telephone expenses they have spent during the year. [ 8 ] En novembre 2016, M. Mannucci présente la réclamation suivante au Syndicat : For reimbursement of car and telephone expenses as agreed with the Board of director’s Meeting of November 2, 2016 - Auto expenses @ 125 $ per month for 10 months 1 250 $ - Telephone expense 250 $ 1 500 $ [ 9 ] Ce montant de 1 500 $ lui est payé par chèque du 8 novembre 2016.

Les autres membres du conseil d’administration réclament et reçoivent des montants similaires pour le même type de dépenses. [ 10 ] Au cours de ces deux mêmes années, en plus de ces montants, M. Mannucci se fait également rembourser par le Syndicat certaines dépenses d’essence. Selon un tableau compilé par le Syndicat à partir des factures remises par M. Mannucci, un montant total de 677,65 $ lui a été payé à cet égard pour la période du 5 août 2015 au 22 novembre 2016.

Il appert aussi que le Syndicat lui a payé un montant de 107 $ pour l’achat d’une caméra numérique et qu’il a déboursé la somme de 294,64 $ pour l’achat d’un téléphone portable mis à sa disposition. [ 11 ] L’ensemble de ces montants totalisent 3 579,29 $, soit le montant réclamé par le Syndicat en l’instance. [ 12 ] Lors de son témoignage. M. Mannucci a expliqué qu’en tant que membre du conseil d’administration du Syndicat, il était plus particulièrement en charge de l’entretien des immeubles de la copropriété.

Il s’est rendu disponible 24 heures sur 24, sept jours par semaine, pour répondre à différents appels de service de la part des copropriétaires et pour surveiller les deux employés affectés à l’entretien des immeubles. Au cours de ces années, il a passé de nombreuses heures à se déplacer sur les lieux pour diverses réparations.

Il considère que ses interventions ont permis au Syndicat d’épargner des sommes importantes. [ 13 ] Pour ce qui est de la caméra numérique, il explique que celle qu’il possédait est tombée dans l’eau alors qu’il se trouvait sur le toit de l’un des immeubles pour une inspection, ce qui l’a rendue inutilisable. Dans ces circonstances, le président du Syndicat, M. Bashir Hussain, lui a proposé de la remplacer aux frais du Syndicat. C’est ce qui explique l’achat d’une caméra numérique au montant de 107 $. M. Mannucci a exhibé cette caméra au tribunal lors du procès. [ 14 ] En ce qui concerne le téléphone portable, M.

Mannucci témoigne qu’il l’a remis au Syndicat lorsque ses fonctions d’administrateur ont pris fin. Bien que le Syndicat prétende que M. Mannucci n’a pas divulgué le mot de passe permettant de l’utiliser, celui-ci témoigne qu’il n’a pas programmé le téléphone avec un mot de passe.

Il souligne que si le Syndicat avait raison dans sa prétention, il aurait été facile pour ses représentantes d’apporter le téléphone au procès afin de s’en assurer, ce qui n’a pas été fait. [ 15 ] Avant l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2017, les états financiers présentés aux copropriétaires ne contenaient pas de mention spécifique des montants payés à M. Mannucci et aux autres membres du conseil d’administration, bien que ces montants étaient inclus dans les dépenses de la copropriété.

Ces états financiers ont donc été approuvés par les copropriétaires sans que le versement de tels montants ne fasse l’objet d’un débat. [ 16 ] Les états financiers présentés à l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2017 contiennent toutefois une note faisant expressément état des paiements faits aux membres du conseil d’administration pendant l’année financière et l’année précédente.

Lors de la présentation de ces états financiers, plusieurs copropriétaires expriment leur désaccord avec de tels paiements, étant donné que depuis la création de la copropriété, aucune rémunération n’est versée aux administrateurs pour l’exercice de leurs fonctions. Dans ce

syndicat, il est entendu que les administrateurs agissent bénévolement. L’assemblée des copropriétaires exprime alors informellement le souhait que le conseil d’administration récupère ces sommes, même si aucune résolution n’est adoptée en ce sens. [ 17 ] À la mi-janvier 2018, la nouvelle présidente du Syndicat fait parvenir à M. Mannucci une mise en demeure dans laquelle elle décrit les sommes de 1 000 $ et de 1 500 $ qui lui ont été versées comme des « bonis » et en demande le remboursement.

Elle lui demande également le remboursement des frais d’essence qui lui ont été payés, ainsi que la remise de la caméra numérique et du téléphone portable ou le remboursement du prix d’achat de ces deux objets. [ 18 ] M. Mannucci n’ayant pas donné suite à cette mise en demeure, le Syndicat intente son action le 19 mars 2018. ANALYSE [ 19 ] Le Syndicat fonde sa réclamation sur l’article X

A) de la déclaration de copropriété, qui prévoit notamment ce qui suit : (…) The co-proprietors shall further, at the annual general meetings, fix the remuneration to be paid to the Administrators (…). [3] (…) De plus, à l’Assemblée générale annuelle, les copropriétaires doivent fixer la rémunération à être payée aux Administrateurs (…). [4] [ 20 ] Cette disposition fait écho à la règle consacrée à l’

article 1084 du Code civil du Québec : 1084. La composition du conseil d’administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs , ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l’immeuble .

En cas de silence du règlement ou d’impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge. (soulignements ajoutés) [ 21 ] La jurisprudence a établi que le conseil d’administration ne peut, par résolution, fixer la rémunération de ses membres [5] . Une telle façon de procéder équivaudrait à usurper la compétence de l’assemblée des copropriétaires puisque, selon l’

article 1052 du Code civil du Québec , le règlement de l’immeuble est une composante de la déclaration de copropriété, de sorte que sa modification relève de l’assemblée des copropriétaires aux termes de l’

article 1096 du Code civil du Québec . [ 22 ] L’

article 1084 du Code civil du Québec traite de la rémunération des administrateurs. Il est cependant muet quant aux dépenses que ceux-ci peuvent personnellement encourir pour l’exécution de leurs fonctions. Cette nuance est importante étant donné que plusieurs dispositions du Code civil du Québec traitant de situations où une personne gère le bien d’autrui font une distinction entre une rémunération et des dépenses : 789. Le liquidateur a droit au remboursement des dépenses faites dans l’accomplissement de sa charge.

Il a droit à une rémunération s’il n’est pas un héritier; s’il l’est, il peut être rémunéré , à la condition que le testament y pourvoie ou que les héritiers en conviennent. Si la rémunération n’a pas été fixée par le testateur, elle l’est par les héritiers ou, en cas de désaccord entre les intéressés, par le tribunal. 1346. Le compte du revenu est généralement débité des dépenses suivantes et autres de même nature: (…) 2° La moitié de la rémunération de l’administrateur et des dépenses raisonnables qu’il a faites dans l’administration conjointe du capital et des fruits et revenus;

1367. Les dépenses de l’administration, y compris les frais de la reddition de compte et de remise, sont à la charge du bénéficiaire ou du patrimoine fiduciaire. La démission ou le remplacement de l’administrateur oblige le bénéficiaire ou le patrimoine fiduciaire à lui payer, outre les dépenses de l’administration, la part acquise de sa rémunération . 2293. Le déposant est tenu de rembourser au dépositaire les dépenses faites pour la conservation du bien, de l’indemniser de toute perte que le bien lui a causée et de lui verser la rémunération convenue.

Le dépositaire a le droit de retenir le bien déposé jusqu’au paiement. (soulignements ajoutés) [ 23 ] Puisque le législateur traite de manière distincte une rémunération et des dépenses engagées, il faut conclure que l’exigence posée par l’

article 1084 du Code civil du Québec s’applique uniquement à la rémunération des administrateurs. Elle n’est pas applicable aux dépenses encourues dans l’exercice de leurs fonctions. Il n’est donc pas nécessaire que l’assemblée des copropriétaires adopte un règlement d’immeuble ou modifie le règlement d’immeuble existant pour que les administrateurs puissent se faire rembourser de telles dépenses. [ 24 ] Aux termes de l’

article 1039 du Code civil du Québec , un syndicat de copropriété est une personne morale. À ce titre, il est notamment régi par les dispositions générales de ce code relatives aux personnes morales. Selon l’

article 321 du Code civil du Québec , l’administrateur d’une personne morale est considéré comme son mandataire. Or, l’

article 2150 du Code civil du Québec accorde à un mandataire le droit de se faire rembourser les frais raisonnables qu’il encourt pour les fins du mandat : 2150. Le mandant, s’il en est requis, avance au mandataire les sommes nécessaires à l’exécution du mandat. Il rembourse au mandataire les frais raisonnables que celui-ci a engagés et lui verse la rémunération à laquelle il a droit. (soulignements ajoutés) [ 25 ] Cette disposition fait aussi la distinction entre la rémunération à laquelle le mandataire a droit et les frais engagés dans l’exécution du mandat. [ 26 ] M.

Mannucci soutient que les sommes qui lui ont été versées ne représentent pas une rémunération pour ses services, mais un remboursement des dépenses qu’il a encourues pour l’exécution de ses fonctions d’administrateur. S’il a raison sur ce point, il n’était pas nécessaire que l’assemblée des copropriétaires fixe ou approuve les montants qui lui ont été versés.

Sous réserve d’une disposition contraire de la déclaration de copropriété, l’

article 2150 du Code civil du Québec lui permettait de réclamer au Syndicat le remboursement des frais raisonnables engagés pour l’exécution de ses fonctions. [ 27 ] La position contraire aurait pour conséquence que les membres du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété devraient personnellement assumer des dépenses encourues pour le bénéfice de la collectivité qu’ils représentent, et ce, même s’ils ne reçoivent aucune rémunération pour l’exercice de leurs fonctions.

Ils devraient en quelque sorte accepter de s’appauvrir en accédant à une telle fonction, alors que l’ensemble des copropriétaires tirent un bénéfice des montants qu’ils déboursent personnellement pour gérer le bien commun. [ 28 ] La fonction des membres du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété est exigeante. Elle requiert de la part de ceux et celles qui l’exercent des talents multiples, un bon jugement, une capacité d’écoute élevée et une grande disponibilité.

La tâche s’avère souvent ingrate et l’expérience démontre qu’il est parfois difficile de convaincre les copropriétaires d’accepter la charge d’administrateur de leur copropriété. Il n’y a pas lieu de mettre un obstacle additionnel au fonctionnement et à la gestion des syndicats de copropriété en refusant aux administrateurs qui se dévouent pour la collectivité – parfois bénévolement et sous les critiques – la possibilité de se faire rembourser les dépenses raisonnables encourues dans l’exécution de cette fonction. [ 29 ]

Malgré que son libellé ne soit pas des plus clairs, la version anglaise de l’article X

B) xxiv

b) de la déclaration de copropriété reconnaît d’ailleurs le droit des membres du conseil d’administration du Syndicat d’être indemnisés pour les dépenses qu’ils engagent dans l’exercice de leurs fonctions : xxiv) Every Administrator shall, from time to time and at all times be indemnified and held harmless out of the funds of the co-proprietors, from and against. -

(…)

b) AII other costs, charges and expenses which they properly sustain or incur in or about or in relation to the affairs thereof; [ 30 ] Interprétée en tenant compte du principe énoncé à l’

article 2150 du Code civil du Québec , cette disposition permettait à M. Mannucci de réclamer le remboursement des dépenses raisonnables encourues pour le Syndicat dans l’exécution de ses fonctions d’administrateur. [ 31 ] La résolution adoptée par le conseil d’administration du Syndicat le 27 novembre 2015 – dont tout copropriétaire avait, en vertu de l’

article 1070 du Code civil du Québec , le droit de prendre connaissance étant donné qu’elle fait

partie des registres de la copropriété – précise que la somme de 1 000 $ versée aux administrateurs constitue un remboursement forfaitaire de leurs dépenses. C’est aussi ce que mentionnent les documents soumis par M. Mannucci et les autres administrateurs pour réclamer ce montant. [ 32 ] Le témoignage de M. Mannucci rend vraisemblable le fait qu’il a effectivement encouru des dépenses dans l’exécution de ses fonctions au cours de l’année 2015. L’une des représentantes du Syndicat a d’ailleurs reconnu à l’audience l’ampleur du travail accompli par M. Mannucci pour le bénéfice du Syndicat.

Considérant cette preuve, le montant forfaitaire de 1 000 $ qui lui a été versé ne paraît pas déraisonnable, même s’il n’est pas basé sur des pièces justificatives qui serviraient à l’expliquer plus précisément. [ 33 ] Aucune résolution du conseil d’administration pour le versement d’un montant de 1 500 $ en 2016 n’a été produite. Néanmoins, le tribunal n’a pas de raison de mettre en doute le témoignage de M. Mannucci quant aux dépenses qu’il a continué d’encourir dans l’exercice de ses fonctions au cours de cette année.

Même si la somme forfaitaire qui lui a été versée comporte une augmentation de 50 % par rapport à celle versée l’année précédente, elle n’apparaît pas non plus déraisonnable dans le contexte du rôle rempli par M. Mannucci à l’égard des immeubles composant la copropriété. [ 34 ] La somme de 677,65 $ payée par le Syndicat à

titre de remboursement des frais d’essence couvre les cinq derniers mois de 2015 et les cinq mois de 2016 s’étendant de juillet à novembre. M. Mannucci a expliqué qu’il n’a réclamé qu’une

partie de l’essence réellement consommée. Il appert donc que cette somme correspond aussi à des dépenses qu’il a encourues. La preuve ne permet pas de déterminer si ce montant fait double emploi avec d’autres sommes payées à M. Mannucci. [ 35 ] En ce qui concerne la caméra numérique, la preuve démontre que le président du Syndicat a autorisé M. Mannucci à remplacer celle qu’il avait malencontreusement abimée alors qu’il procédait à l’inspection du toit de l’un des immeubles de la copropriété.

Même si l’achat d’une nouvelle caméra numérique ne correspond pas strictement au remboursement d’une dépense encourue par M. Mannucci, le tribunal considère que M. Hussain était justifié de l’indemniser, étant donné les circonstances dans lesquelles cet évènement est survenu. [ 36 ] En ce qui concerne le téléphone portable, M. Mannucci l’a remis au Syndicat lorsque ses fonctions d’administrateur se sont terminées. Il incombait au Syndicat de démontrer que ce téléphone est inutilisable. Cette preuve n’a pas été faite de manière satisfaisante, compte tenu du témoignage de M.

Mannucci selon lequel il n’a pas programmé l’appareil avec un mot de passe. [ 37 ] Le tribunal conclut que la réclamation du Syndicat est mal fondée. [ 38 ] Le présent jugement est basé sur la preuve faite lors du procès. Cette preuve a démontré que M. Mannucci avait effectivement encouru des dépenses pour les fins de sa tâche d’administrateur.

Il demeure possible, en fonction des circonstances qui leur sont propres, que les autres administrateurs ayant reçu le versement de certaines sommes de la part du Syndicat n’y aient pas droit si elles ne correspondent pas au remboursement de frais ou de dépenses raisonnables. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 39 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 40 ] LE TOUT , avec les frais de justice.

__________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 11 février 2020