2024 QCCS 318, 2024 QCCS 318

Syndicat de la Tour Alta c. Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs 2024 QCCS 318 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-111179-209 DATE : 2 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE GAUDET, j.c.s. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA TOUR ALTA Demandeur c.

LA GARANTIE HABITATION DES MAÎTRES BÂTISSEURS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] (adjudication sur des points de droit; 209 C.p.c.) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties présentent à la Cour une demande conjointe pour obtenir une décision sur des points de droit. [ 2 ] Le contexte factuel est simple et fait l’objet d’admissions de la part des parties dans le cadre de leur demande conjointe. [ 3 ] Le Syndicat demandeur est un syndicat de copropriétaires.

La copropriété est celle relative à la Tour Alta, un immeuble de 13 étages situé sur le boulevard Angrignon à Montréal (Lasalle). [ 4 ] La défenderesse (la « Garantie ») administre un plan de garantie non obligatoire pour des bâtiments résidentiels neufs. Essentiellement, un tel plan de garantie oblige l’administrateur du plan à intervenir auprès de l’entrepreneur général advenant qu’il y ait des malfaçons à l’immeuble et, si ce dernier refuse ou néglige de les corriger, à le faire lui-même.

Il s’agit en quelque sorte d’un cautionnement d’exécution [2] , assujetti bien évidemment à des clauses d’exclusions et des limitations diverses.

Dans le cas d’une copropriété, les parties qui bénéficient de cette garantie sont les personnes qui achètent des unités et il est admis que le Syndicat a intérêt pour agir pour l’ensemble des copropriétaires lorsque les vices ou malfaçons en cause visent les parties communes. [ 5 ] Le contrat standard de la Garantie pour un tel plan non obligatoire se trouve à la pièce P-3. [ 6 ] Ce plan de garantie est qualifié de « non obligatoire » puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs [3] , adopté en vertu de la

Loi sur le bâtiment [4] , n’est pas applicable aux copropriétés situées dans des bâtiments de plus de quatre étages (cf. art.

(2) b) du Règlement ). [ 7 ] En l’espèce, le plan de garantie non obligatoire de la Garantie a été mis en place à l’égard des copropriétés de la Tour Alta, tel qu’il appert d’un exemple de contrat signé par l’entrepreneur général qui a procédé à la construction de l’édifice, soit Les Constructions G. Melatti inc. et un des acheteurs d’une unité (pièce P-4). [ 8 ] En mai 2018, le Syndicat transmet à la Garantie un avis en relation avec des problèmes de maçonnerie affectant l’enveloppe de l’édifice et verse ensuite les frais prévus au contrat de garantie pour l’ouverture d’une réclamation.

Puis, le 26 juin 2018, le syndicat dépose des procédures judiciaires contre 9167-0661 Québec inc. (« 9167 »), soit le sous-traitant ayant effectué les travaux de maçonnerie en cause. [ 9 ] La Garantie prend alors la position que cette poursuite judiciaire contre 9167 a pour effet d’annuler la garantie prévue au contrat et ce, en vertu de la clause 1.5.6 qui prévoit ce qui suit : Si le Bénéficiaire dépose des procédures judiciaires soit devant les tribunaux ou par l’entremise d’un arbitrage entre lui-même et l’Entrepreneur, et ce avant que la procédure de réclamation soit débutée et terminée, la présente garantie deviendra nulle et non avenue puisqu’il est de l’essence même de la présente garantie de mettre en place la procédure de réclamation et de mener à terme cette procédure obligatoire [ 10 ] Le Syndicat conteste cette position, d’une part, puisque le recours judiciaire intenté ne vise pas l’entrepreneur nommé au contrat, mais plutôt un sous-traitant et, d’autre part, au motif que cette clause serait abusive car elle a pour effet de l’obliger à choisir entre la garantie prévue au contrat et une poursuite judiciaire contre l’entrepreneur alors qu’une garantie de ce genre devrait s’ajouter aux

recours civils des bénéficiaires et non pas les remplacer. [ 11 ] Des procédures de nature injonctive visant à obliger la Garantie à appliquer le contrat en dépit de la poursuite intentée contre 9167 sont entreprises par le Syndicat en janvier 2020. La Garantie oppose alors qu’elle a rendu une décision au terme du contrat en prenant la position que la clause 1.5.6 avait été enclenchée par la poursuite contre 9167 et que le Syndicat devait, pour contester, avoir recours à la procédure d’arbitrage prévue au contrat.

Le Syndicat prend alors la position que la Garantie n’a pas en fait rendu de décision au terme du contrat puisqu’elle telle décision n’intervient qu’à la suite du processus prévu au contrat, lequel n’a jamais été suivi ici puisque la Garantie a pris la position que la garantie était devenue nulle par l’introduction de la poursuite contre 9167. [ 12 ] L’affaire se présente ainsi devant moi à l’automne 2023 et, à ma suggestion, les parties conviennent de faire trancher les questions de droit qui les oppose par l’entremise d’une demande conjointe, laquelle a été déposée en janvier dernier. [ 13 ] Il y a donc trois questions à trancher : 1) la Garantie a-t-elle rendu une décision au terme du contrat en prenant la position que la poursuite contre 9167 annulait la garantie ? 2) le Syndicat devait-il obligatoirement contester cette décision par la voie arbitrale ou pouvait-il procéder devant les tribunaux de droit commun ? et 3) la clause 1.5.6 a-t-elle pour effet en l’espèce d’annuler la garantie ? [ 14 ] En ce qui concerne la première question, il me semble clair que la prise de position de la Garantie quant à l’effet de la poursuite contre 9167 est une « décision ».

Je vois difficilement comment il pourrait en être autrement d’une prise de position par laquelle la Garantie estime que la garantie prévue au contrat est devenue nulle en application d’une clause dudit contrat. Il y a donc clairement là une « décision » et le Syndicat a tort de penser que les seules « décisions » de l’administrateur du régime sont celles intervenant à la suite du processus prévu à l’article 1.5.9.

La décision de ne pas mettre en branle ce processus au motif que le contrat ne s’appliquerait pas est une « décision » de l’administrateur du régime. [ 15 ] Ce qui nous amène à la seconde question, à savoir si le Syndicat devait obligatoirement avoir recours à l’arbitrage pour contester cette décision. [ 16 ] La réponse est négative. La raison est en fort simple : la clause d’arbitrage prévue à la convention n’est pas parfaite, en ce sens qu’elle n’oblige pas les parties à avoir recours à l’arbitrage.

La clause relative à l’arbitrage commence par les mots suivants : « Sur entente avec [La Garantie] , le Bénéficiaire ou l’Entrepreneur insatisfait d’une décision de [la Garantie], peut soumettre le différend à l’arbitrage… » (je souligne). [ 17 ] À partir du moment où l’arbitrage doit faire l’objet d’une entente entre les parties et où le langage n’indique pas que l’arbitrage soit obligatoire, il ne saurait y avoir ici une clause compromissoire parfaite ayant pour effet d’empêcher une ou l’autre des parties de saisir les tribunaux de droit commun en cas de litige [5] .

La Cour supérieure est donc compétente pour trancher la troisième et dernière question, soit celle de savoir si la clause 1.5.6 a pour effet d’annuler la garantie étant donné la poursuite contre 9167. [ 18 ] Encore là la réponse est négative et ce, pour deux raisons. [ 19 ] Tout d’abord, le Syndicat a raison d’invoquer qu’à sa face même la clause n’est pas applicable. Cette clause prévoit clairement que ce sont des poursuites judiciaires déposées contre « l’Entrepreneur » qui auraient pour effet d’annuler la garantie. Or, c’est Constructions G. Melatti inc. qui est nommé à

titre d’« Entrepreneur » aux fins du contrat, ce qui apparaît de l’en-tête même du contrat qui indique que Constructions G. Melatti est « ci-après appelé l’Entrepreneur ». Cela étant la clause 1.5.6 est claire et ne donne pas lieu à interprétation : ce sont donc uniquement les poursuites contre Construction G. Melatti qui pourraient l’enclencher. Or, en l’espèce, le Syndicat n’a jamais déposé de poursuites judiciaires contre Constructions G.

Melatti, la seule poursuite intentée l’ayant été contre le sous-traitant en maçonnerie, soit 9167. [ 20 ] Mais même si on devait retenir l’interprétation prônée par la Garantie, en vertu de laquelle la clause 1.5.6 serait aussi enclenchée par une poursuite déposée contre un sous-traitant de l’entrepreneur, le résultat serait le même. [ 21 ] En effet, je suis d’avis que cette clause est invalide en vertu de l’

article 1437 du Code civil du Québec . [ 22 ] Nous sommes en effet ici clairement devant un contrat d’adhésion. Je ne vois aucune possibilité pour l’acheteur d’une unité ou même pour un syndicat de modifier quoi que ce soit à l’entente : les bénéficiaires ne peuvent qu’adhérer au plan qui leur est soumis. Aucune négociation n’est possible avec l’entrepreneur puisque le texte du plan est celui prévu par la Garantie; or, le contrat est conclu entre les bénéficiaires et l’entrepreneur.

Ni l’un ni l’autre ne peut donc changer quoi que ce soit aux termes du plan au moment de la conclusion du contrat avec un bénéficiaire (soit lors de l’achat d’une unité de condominium). On a donc un contrat dont les stipulations essentielles (en fait toutes les stipulations) sont imposées et il n’y a aucune possibilité de négociation, ce qui correspond à la définition que donne du contrat d’adhésion le Code civil à son

article 1379 . [ 23 ] Cela étant établi, il faut aussi se demander si la clause est abusive. [ 24 ] Elle l’est pour les raisons suivantes. [ 25 ] En premier lieu, cette clause me semble foncièrement incompatible avec la nature même du contrat. On l’a vu, ce type de garantie est de la nature d’un cautionnement d’exécution, puisque l’administrateur du plan est obligé de faire les réparations que l’entrepreneur ayant construit l’édifice refuserait ou négligerait de faire. Or, la caution, par définition, donne une garantie supplémentaire au créancier.

Ce dernier peut choisir de poursuivre à la fois le débiteur principal et la caution : s’il perd son recours contre la caution parce qu’il poursuit le débiteur principal, la caution n’est plus une caution, mais plutôt un débiteur « alternatif », ce qui est incompatible avec la notion même d’une caution. [ 26 ] En second lieu, la clause risque de faire perdre des droits aux bénéficiaires à l’encontre du débiteur principal, ce qui est étonnant compte tenu du fait qu’il s’agit d’une garantie censée leur donner des droits supplémentaires.

Supposons que le délai de prescription pour poursuivre l’entrepreneur doive expirer prochainement; si le bénéficiaire exerce sa garantie, il risque alors de perdre tout recours contre l’entrepreneur puisque le temps nécessaire à mettre en branle le processus de garantie et obtenir une réponse peut signifier l’expiration

du délai de prescription contre l’entrepreneur. À l’inverse, s’il poursuit l’entrepreneur, ne serait-ce que pour interrompre la prescription, il perdra sa garantie. Il me semble inconcevable qu’une « garantie » censée donner des droits supplémentaires aux acheteurs de condos ait pour effet pratique d’obliger les bénéficiaires à choisir ainsi entre deux recours qu’ils devraient pouvoir exercer en parallèle, s’agissant de droits complémentaires et non alternatifs, comme l’a énoncé la Cour d’appel dans l’arrêt Consortium MR Canada Ltée c. Office municipal d’Habitation de Montréal [6] .

Même si cet arrêt concernait les plans de garanties obligatoires prévus à la règlementation, je ne vois pas en quoi le principe général du caractère complémentaire des droits prévus à un plan de garantie par rapport aux recours du droit commun ne serait pas applicable ici, surtout que le plan « non obligatoire » de la Garantie est de toute évidence calqué sur les dispositions prévues au Règlement . [ 27 ] Je suis conscient par ailleurs que le contrat prévoit à sa clause 1.5.9 que l’avis donné à l’administrateur interrompt la prescription, mais cela est incompatible avec l’

article 2892 C.c.Q. voulant que seule une demande en justice interrompe la prescription.

De plus, les parties ne peuvent convenir d’un délai de prescription autre que celui prévu à la loi ( art. 2884 C.c.Q. ) et cette clause aurait pour effet de prolonger contractuellement le délai légal de prescription. [ 28 ] Enfin, j’ajoute que la clause 1.5.6 est entièrement à l’avantage de l’entrepreneur et de l’administrateur du régime : le premier parce que si le bénéficiaire choisit d’exercer la garantie il se trouve dans les faits à renoncer à le poursuivre, le second parce si le bénéficiaire poursuit l’entrepreneur, il renonce alors à toute garantie.

Bref la clause est à l’entier avantage de l’entrepreneur et de l’administrateur du régime qui se trouvent à s’entendre ici comme larrons en foire pour faire perdre des droits aux « bénéficiaires » lesquels n’ont aucune voix au

chapitre à cet égard.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, en réponse à la Demande conjointe pour décision sur une question de droit des parties en date du 15 janvier 2024 : [ 29 ] DÉCLARE que la Garantie a rendu une décision lorsqu’elle a pris la position que la clause 1.5.6. du plan de garantie était applicable; [ 30 ] DÉCLARE que le Syndicat était en droit de s’adresser aux tribunaux de droit commun pour contester cette décision; [ 31 ] DÉCLARE que la poursuite du Syndicat contre le sous-traitant en maçonnerie de l’entrepreneur n’a pas eu pour effet d’enclencher la clause 1.5.6 du plan; [ 32 ] DÉCLARE que, de toute manière, cette clause qui a pour effet pratique d’obliger les bénéficiaires à choisir entre l’exercice de leurs droits contre l’entrepreneur ou contre l’administrateur du plan de garantie est invalide en vertu de l’

article 1437 du Code civil du Québec , s’agissant d’une clause abusive contenue à un contrat d’adhésion. [ 33 ] LE TOUT, avec les frais de justice en faveur du Syndicat demandeur. __________________________________ Serge Gaudet, j.c.s. Me Joanie Talbot Therrien Couture Joli-Cœur sencrl Avocate du demandeur Me Samia Benlamara Gravel Bernier Vaillancourt Avocate de la défenderesse Date d’audience : 2 février 2024