2013 QCCQ 9277, 2013 QCCQ 9277

Marcogliese c. Zelowics 2013 QCCQ 9277 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Division des petites créances » N° : 540-32-024185-116 DATE : 26 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JEAN-YVES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCESCO MARCOGLIESE

Partie demanderesse c. MICHAEL ZELOWICS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT JT0716 ______________________________________________________________________ Le litige procède d'une transaction immobilière. [ 1 ] En juin 2009, le demandeur achète un condominium où il constate différents irrégularités [1] après la prise de possession.

Sa réclamation est contestée aux motifs que l'acheteur inspecte le Condo presque quotidiennement lors des rénovations ; qu'il accepte la clause " tel que vu " du contrat de vente et qu'il refuse de faire inspecter l'appartement avant la transaction. [ 2 ] Le défendeur fait en outre une DEMANDE RECONVENTIONNELLE : Fraude et fausses déclarations concernant le dit condo (vandalise son propre condo après achat); Harcèlement; Dépenses encourues;

Pertes de temps au travail; Souffrance morale qui c'est ajoute suite au décès de mon père (deuil qui n'a jamais été complété). [ 3 ] La demande reconventionnelle est contrée : C'est le vendeur qui a fait une déclaration fausse et frauduleuse en faisant écrire par son agent d'immeuble que tout est neuf dans le condo et il en fait une autre en disant que j'ai vandalisé celui-ci; c'est moi qui ai subi des pertes de temps, des tracas et des dépenses pour remplacer les appareils électriques vétustes et pour faire rendre les lieux conformes à ses représentations; ses préoccupations au sujet du condo ne sont que la conséquence de son propre comportement fautif et n'ont aucun rapport avec le deuil de son père, qui ne l'a pas empêché d'effectuer les démarches pour augmenter la valeur de ce bien, en le faisant rénover, après son décès.

On constate l'atmosphère dans laquelle se déroule le débat. [ 4 ] Plusieurs documents sont produits dont une copie de l'acte notarié signé par les parties. On y lit notamment que this sale is made with legal warranty et the PURCHASER obliges himself… to take the immovable in its present state, declaring that he has seen and examined same, to his satisfaction, … . Il y a aussi la mise en demeure de l'avocat de l'acheteur adressée moins d'un mois après la transaction, qui mentionne le principal grief du demandeur : vous lui avez vendu rénové, " tout est neuf ", comme dit l'inscription et à la promesse d'achat… .

La lettre mentionne également un chauffe-eau d'une quinzaine d'années, quatre (4) moustiquaires, etc. [ 5 ] Se trouve encore au dossier une entente du 27 juillet 2009 où les modofications esthétiques souhaitées par le demandeur sont faites de bonne foi par le vendeur. De même, il y a un RAPPORT D'INSPECTION DE BÂTIMENT postérieur de deux (2) mois à la transaction, qui mentionne l'âge de l'immeuble construit en 1981, donc une trentaine d'années à l'époque de la vente.

Il contient en outre la liste des travaux exécutés avant la transaction et plus précisément, dix-huit (18) déficiences ayant été observées au moment de notre inspection.

Par exemple, il manque les moulures de finition de type couvre-joint et il y a une dénivellation du plancher du portique de l'entrée. [ 6 ] L'inspecteur conclut toutefois que les composantes de finition… respectent la règle de l'art applicable au moment de leur mise en place… mais que les déficiences observées en réduisent la valeur et ne devraient pas être présentes dans un bâtiment fraîchement rénové… . [ 7 ] Le défendeur aussi fait appel à un spécialiste : The deficiencies made claim to by the buyer are already apparent and would have been repetitively so when one realises that the buyer had 6 weeks of unrestricted access to the residence before purchase… In the matter of the hot water heater and air conditioner, the hot water was some 15 years old and the air conditioner was some 29 years old and would have been at the end of their life span. [ 8 ] Plusieurs personnes témoignent dont le courtier du demandeur qui habite les lieux depuis vingt-cinq (25) ans.

C'est lui qui suggère la rénovation de l'appartement à vendre et il trouve que ses clients en font beaucoup. Le témoin rencontre souvent l'acheteur, comme d'ailleurs l'entrepreneur qui refait le plancher, qui précise que le demandeur se rend souvent sur place pendant les travaux. [ 9 ] Où débouche la preuve ? D'abord, il s'agit d'une transaction de 250 000, 00 $ et même en recevant les prétentions de l'acheteur, il faudrait considérer le critère de gravité appliqué en matière de vices cachés qui vaut d'autant plus ici et se demander si les déficiences constatées jouent un rôle déterminant en l'espèce.

La question emporte la réponse puisque le demandeur achète, malgré ses nombreuses visites des lieux pendant les rénovations. [ 10 ] De plus, l'immeuble est âgé d'une trentaine d'années à l'époque de la transaction. Encore là, la loi et la jurisprudence insistent particulièrement sur la prudence et la diligence de l'acheteur. Pourquoi le demandeur attend-il après la transaction pour faire inspecter l'appartement ? Il se replie derrière l'expression " tout est neuf " utilisée dans la promesse d'achat, même si la preuve révèle clairement qu'il se rend souvent sur place pendant les travaux.

En l'espèce, le demandeur ne peut se soustraire à sa responsabilité, surtout en jouant sur les mots. [ 11 ] À l'audience, il mentionne qu'il est pratiquement forcé de conclure la transaction parce qu'il doit quitter sa résidence antérieure, déjà vendue. Encore là, c'est forcer la note. Par exemple, il peut emménager ailleurs, entreposer ses biens et réclamer les dommages ainsi générés.

De plus, il faut aussi considérer la condition de l'acte notarié mentionnée au paragraphe [4] qui précède. [ 12 ] Enfin, la preuve ne permet pas de conclure à un engagement du vendeur de remettre un appartement et ses accessoires flambant neufs. En l'espèce, le prétendre défie le bon sens, surtout en considérant, par exemple, la présence sur place d'un réservoir à eau chaude d'une quinzaine d'années et d'un climatiseur de trente (30) ans ou presque. [ 13 ] Il n'y a pas lieu non plus de recevoir la DEMANDE RECONVENTIONNELLE, parce que le vendeur fait aussi preuve d'imprudence.

Ainsi, la preuve révèle que les relations des parties se détériorent graduellement et encore chez le notaire, le demandeur continue d'exprimer des griefs. Or le défendeur n'est pas obligé non plus de vendre si l'acheteur paraît réticent, il a droit aussi à des dommages, le cas échéant. Ou à tout le moins, pourquoi ne pas clarifier la situation chez le notaire justement où il y a accrochage entre les parties ? Bref, chacune d'elles crée ses propres déboires en l'espèce. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action du demandeur, avec frais contre lui, 148, 00 $;

REJETTE la demande reconventionnelle, avec frais contre le demandeur reconventionnel, 77, 00 $. _____________________________ JEAN-YVES TREMBLAY Juge à la Cour du Québec Date d'audience : 28 mai 2013