2020 QCCA 1240, 2020 QCCA 1240

ERCD Industries inc. c. 9222-6901 Québec inc. 2020 QCCA 1240 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-027872-183 ( 500-17-078222-133 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 septembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT E.R.C.D. Industries Inc. Me Guy Ste-Marie (Gutkin Ste-Marie) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCAT 9222-6901 Québec Inc. Me Jeremy Wisniewski ( Legault Joly Thiffaut avocats ) Absent En appel d’un jugement rendu le 11 septembre 2018 par l’honorable Mark G. Peacock de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Vente - Obligations du vendeur - Obligation de délivrance - Immeuble - Terrain contaminé. Greffière-audiencière : Jade Morin Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 22 septembre 2020. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Jade Morin, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 11 septembre 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Mark G.

Peacock), qui accueille l’action en dommages de l’intimée pour le coût des travaux additionnels que cette dernière a dû effectuer à la suite de l’achat d’un immeuble et qui rejette sa demande reconventionnelle [1] . * * * [ 2 ] En février 2008, l’appelante accepte une offre d’achat d’un immeuble dont elle est propriétaire au prix de 320 000 $.

L’offre d’achat acceptée comprend les conditions suivantes en faveur de l’acquéreur [2] : 2.1 Cette promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'acheteur puisse, dans un délai de soixante jours (60) à partir du 4 février 2008, examiner l’état physique et la condition de l'Immeuble, s'assurer que l'Immeuble est conforme aux lois, et règlements municipaux, vérifier les règlements de zonage et s'assurer que son projet de construction est réalisable et viable .

Si les résultats des vérifications ci- dessus ne sont pas à la complète et entière satisfaction de l'Acquéreur, ce dernier pourra, par écrit, dans ledit délai de 60 Jours et à sa seule discrétion, annuler ladite offre et/ou décliner son acceptation et le dépôt devra être retourné immédiatement à l'Acquéreur sans aucune déduction ni obligation de part et d'autre et sans aucune autre formalité. […] 2.4 À l'expiration du délai de 60 jours prévus au paragraphe 2.3, et dans un délai de 45 jours, le vendeur devra, à ses frais, faire les travaux suivants.

Sans limiter la généralité de ce qui suit, le vendeur s'engage et s'oblige dans le délai prévu aux présentes à démolir la bâtisse et toute construction érigée sur l'immeuble, y enlever les réservoirs sous terrains, faire tous les travaux nécessaires de décontamination de l'immeuble et terrain, afin de le rendre conforme à une utilisation résidentielle et conforme aux normes du Ministère de l'Environnement , le tout documenté par un rapport environnemental complet préparé par une firme experte en la matière et reconnue par le Ministère. [Soulignements ajoutés; transcription textuelle] [ 3 ] Les parties conviennent en outre de ce qui suit : 3.

OBLIGATIONS DU VENDEUR ET

TITRE L'Acquéreur a l'obligation de compléter l'achat décrit aux présentes à condition que le Vendeur fournisse ce qui suit: 3.1 L'immeuble devra être livré lors de la vente conforme à une utilisation résidentielle. […] 6. REPRÉSENTATIONS ET GARANTIES Le Vendeur convient, représente et certifie à l'Acquéreur que chacune des déclarations suivantes sont véridiques et correctes et qu'elles seront également véridiques et correctes lors de la signature de l'Acte de Vente; (

b) qu’entre la date d’acceptation de ladite Offre d’Achat et la date de signature, qu'il n’existera aucun changement de la condition de la Propriété, sauf pour les travaux prévus à la clause 2.4 . (

c) la Propriété demeurera la responsabilité du Vendeur jusqu'à la signature de l'Acte de Vente. S’il arrivait que la Propriété subisse des dégâts matériels, alors le Vendeur, s'engage à remettre la propriété en bon état et conforme tel que décrit dans la présente offre.

[Soulignements ajoutés] [ 4 ] Aucune des parties ne procède à l’étude du sol de l’immeuble, mais il est entendu que sa décontamination sera nécessaire, puisque jusqu’en 2007 une station-service y était exploitée et que l’intimée souhaite y construire un immeuble de condominiums résidentiels. [ 5 ] Au moment de l’offre d’achat, M. Duceppe, le représentant de l’appelante, mentionne à l’intimée être familier avec la décontamination de ce type de sites, particulièrement là où des stations-service ont été exploitées.

Il laisse entendre qu’il lui en coûtera environ 20 000 $ pour procéder aux travaux de décontamination. [ 6 ] Les travaux ne débuteront qu’en juillet 2009 et se dérouleront en quatre phases : ➢ en juillet 2009, l’appelante débute les premiers travaux d’excavation et procède au retrait de l’asphalte; ➢ en août et septembre 2010, l’appelante procède à la démolition de la station-service; ➢ du 25 mai au 3 juin 2011, l’appelante procède à l’enlèvement de réservoirs, au retrait des fondations du bâtiment et poursuit les travaux de décontamination; ➢ les 16 et 17 janvier 2013, l’appelante exécute les travaux de réhabilitation des sols contaminés résiduels. [ 7 ] Entretemps, les parties conviennent de procéder à la signature du contrat de vente.

L’acte de vente du 4 août 2010 réitère que le vendeur procédera à la décontamination de l’immeuble, selon les normes pour une utilisation résidentielle et prévoit la survie des obligations contractées aux termes de l’offre d’achat. [ 8 ] Le même jour, les parties signent une entente de mise sous écrou (« entente sous écrou ») autorisant le notaire à retenir et conserver en fidéicommis 160 000 $, à même le prix de vente, afin d’assurer l’exécution des obligations de l’appelante selon les termes suivants : Si le PREMIER COMPARANT s’exécute entièrement et correctement tel que et dans le délai prévu ci-haut, à la satisfaction de Me Joseph Di Niro, notaire et du DEUXIÈME COMPARANT, cette somme de cent soixante mille dollars (160,000.00 $) lui sera alors remise.

Au cas contraire Me Joseph Di Niro, notaire remettra la somme de cent soixante mille dollars (160,000.00 $) au DEUXIÈME COMPARANT pour que ce dernier puisse s’en servir afin de corriger lesdites irrégularités et de rendre l’immeuble conforme auxdites normes environnementales pour utilisation résidentielle .

La remise de cette somme au DEUXIÈME COMPARANT ne dégagera aucunement le PREMIER COMPARANT de sa responsabilité et le DEUXIÈME COMPARANT conservera tous ses droits et recours et pourra réclamer du PREMIER COMPARANT tous dommages subis suite à la non exécution par le PREMIER COMPARANT tel que prévu aux présentes et à l’offre d’achat ou si malgré que ledit PREMIER COMPARANT se soit exécuté en tout ou en partie, s’il n’a pu rectifier la situation tel que prévu aux présente. [Soulignements ajoutés; transcription textuelle] [ 9 ] En août 2011, un rapport de réhabilitation révèle la présence d’une contamination résiduelle aux limites de la propriété et du terrain adjacent appartenant à la ville de Montréal.

Ce rapport est communiqué à l’intimée en décembre 2011 et celle-ci exige que l’appelante complète la décontamination de l’immeuble.

Après avoir obtenu, en juin 2012, l’opinion d’un ingénieur-conseil sur les méthodes à adopter pour ces travaux, l’appelante entreprend des démarches pour obtenir les permis nécessaires. [ 10 ] Le 27 novembre 2012, les parties signent une nouvelle entente, la « convention de réhabilitation », par laquelle elles conviennent des modalités de l’exécution de « l’excavation et la gestion de tous les sols contaminés résiduels situés sur la propriété selon les critères acceptables pour un usage résidentiel ».

Ces travaux devront débuter au plus tard le 6 décembre 2012 et l’appelante indemnisera et prendra fait et cause pour l’intimée « à l’égard de tous dommages, responsabilités découlant directement des Travaux ». Finalement, ces derniers travaux ne se dérouleront que les 16 et 17 janvier 2013. L’appelante quitte ensuite les lieux et n’y reviendra pas. Un rapport de réhabilitation sera produit en mars 2013 qui confirmera l’absence de contamination.

Le 8 juillet 2013, un avis de décontamination est publié au Registre foncier. [ 11 ] Alors qu’elle s’apprête à commencer la construction de son immeuble sur le terrain désormais décontaminé, l’intimée réalise que le sol de celui-ci n’a pas la capacité portante nécessaire, et ce, en raison de la manière dont l’appelante a procédé au remblayage des lieux après les travaux d’excavation requis par la décontamination. Elle doit à nouveau excaver le sol de l’immeuble à une profondeur de douze pieds afin de retirer les remblais instables, remplir avec du remblai neuf et sec, en plus de compacter le tout.

Pour ce faire, elle doit mettre en place des palplanches ainsi qu’obtenir des permis de la ville de Montréal afin d’occuper temporairement le domaine public. Ces travaux s’échelonnent de mars à juin 2013 et occasionnent des coûts additionnels à l’intimée qui n’avait prévu qu’une excavation de cinq pieds pour la construction de son immeuble. [ 12 ] Le 22 juillet 2013, l’intimée entreprend un recours par lequel elle réclame le coût des travaux additionnels et des dommages subis en raison des travaux de décontamination qu’elle estime mal exécutés.

Les conclusions de sa dernière demande introductive d’instance modifiée datée du 3 octobre 2017 sont les suivantes : ACCUEILLIR la présente demande introductive d'instance re-modifiée: CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse un montant de 297 327.64 $ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, majorés de l'indemnité additionnelle prévue par l'

article 1619 du Code civil du Québec , moins un montant de 160 000$ à la date où le mis en cause, Me Joseph Di Niro, aura remis à la demanderesse la somme de 160 000$; ORDONNER au mis en cause, Me Joseph Di Niro, de remettre à la demanderesse la somme de 160 000 $ détenue en fidéicommis en vertu de l'entente entre les parties, Pièce P-5;

RÉSERVER les droits de la demanderesse de réclamer de la défenderesse tous dommages couverts par une lettre de garantie de Struktur en faveur de la Ville de Montréal pour couvrir des dommages en relation avec sa construction sur les lots 1 243 353 et 1 243 823 du cadastre du Québec; LE TOUT avec frais de justice. [ 13 ] Dans sa défense, l’appelante plaide avoir exécuté les travaux de décontamination du sol, ce qui n’implique pas l’obligation de remblayer ou compacter les espaces créés par les excavations lors des travaux de réhabilitation, et qu’elle ne s’était pas engagée à procéder selon une méthode particulière.

Par demande reconventionnelle, elle précise être en droit de recevoir la balance du prix de vente détenue par le notaire Di Niro aux termes de l’entente sous écrou et ajoute que l’intimée abuse de ses droits en lui refusant cette remise. Elle réclame aussi des dommages résultant du retard à recevoir le solde du prix de vente, en plus d’une somme forfaitaire de 50 000 $, à

titre de dommages compensatoires. [ 14 ] Le procès se déroule sur cinq jours à l’automne 2017. * * * [ 15 ] Le juge accueille partiellement la demande de l’intimée et rejette la contestation et la demande reconventionnelle de l’appelante. Il est d’avis que les différents contrats intervenus entre les parties (offre d’achat, acte de vente, entente sous écrou et convention de réhabilitation) obligeaient l’appelante à délivrer un immeuble décontaminé et constructible, en plus d’être « réalisable et viable » pour le projet de construction; il écrit : [48] ERCD devait délivrer un immeuble décontaminé et constructible.

C’est ce qui a été convenu entre les parties. ERCD a, cependant, délivré un immeuble qui n’était pas constructible. En fait, ERCD a délivré un terrain avec un sol brassé et ramolli par l’excavation requise pour la décontamination. Le sol était également saturé par l’accumulation d’eau résultant des dépressions importantes creusées par ERCD et délaissées pendant plusieurs années. Puisque la délivrance implique l’obligation de délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu entre les parties, ERCD a manqué à son obligation de délivrance. À cet égard, les clauses 2.1, 2.4, 3.1, 6 (

b) et (

c) de l’offre d’achat, ainsi que la déclaration relative à l’avant-contrat dans l’acte de vente sont les plus pertinentes. […] [70] C’est pour cette raison que les parties ont prévu que ERCD allait rendre l’immeuble « conforme à une utilisation résidentielle », et confirmaient la survie des ententes de l’avant-contrat qui prévoyaient que l’immeuble allait être remis en « bon état » et que la construction de Struktur [l’intimée] devait être « réalisable et viable ».

D’ailleurs, les parties ont explicitement conclu une Entente sous écrou pour s’assurer que l’immeuble soit délivré selon les critères convenus, et ce, en autorisant le notaire Di Niro à retenir la moitié du prix de vente pour assurer l’exécution des obligations de ERCD. […] [72] Struktur s’attendait donc à recevoir un immeuble conforme à ce qui avait été convenu : un immeuble décontaminé et constructible.

L’offre d’achat disait explicitement que les travaux entrepris par ERCD devaient assurer que l’immeuble soit conforme à une utilisation résidentielle, qu’il soit délivré en bon état et que le projet de construction de Struktur soit réalisable et viable. De plus, le paragraphe 6(

b) de l’offre d’achat ne prévoit « aucun changement de la condition de la propriété sauf pour les travaux prévus à la clause 2.4 ». Dans un témoignage non contredit sur cette question, monsieur Roy affirme que « la condition de la propriété » comprend aussi ses conditions géotechniques. […] [74] Ainsi, ERCD n’a pas délivré le bien conformément aux exigences du contrat et à l’obligation de délivrance qui s’imposait à elle en tant que vendeur. En fait, ERCD a délivré à Struktur un terrain avec une terre brassée, ramollie par son excavation et saturée par l’accumulation d’eau.

En somme, l’immeuble n’était ni constructible, ni était-il dans la même condition que lors de l’offre d’achat, y compris la condition géotechnique. [75] ERCD a raison d’affirmer que l’acte de vente ne prévoyait pas une méthode de travail particulière. Cela étant dit, il est évident que ERCD devait s’assurer que le projet de construction de Struktur soit réalisable et viable.

Donc, le Tribunal est d’avis que ERCD aurait dû procéder au compactage du sol sec et compactable afin de permettre la construction résidentielle. [ 16 ] Pour arriver à de telles conclusions de fait, le juge se fonde principalement sur le témoignage de l’expert Roy en précisant que celui-ci n’est pas contredit. Quant au témoignage du représentant de l’appelante, il considère que celui-ci n’est pas crédible, qu’il a tendance à contourner les faits et que son comportement est téméraire.

Il conclut que l’intimée s’est fiée aux représentations et à l’expertise de l’appelante et que celle-ci tente après coup d’esquiver ses obligations en diminuant la portée des obligations contractées. [ 17 ] Le juge est aussi d’avis que l’appelante était en demeure de plein droit d’effectuer les travaux additionnels et de retourner sur les lieux vu son refus clair de le faire lors d’une conversation téléphonique où l’appelante l’en requérait. [ 18 ] Dans son traitement des dommages, le juge écrit que les parties se sont entendues sur le quantum, mais non sur la responsabilité des dommages réclamés.

Selon lui, les travaux effectués par l’intimée après le départ de l’appelante étaient nécessaires pour rendre le site constructible et ainsi compléter les travaux inachevés de l’appelante. Il accorde à l’intimée le coût total des travaux d’excavation et de remblayage qu’elle a exécutés, en plus des frais liés à l’installation de palplanches, de même que le coût des permis. Il accorde aussi les frais de l’expert Roy, dont le témoignage et le rapport lui sont apparus utiles et nécessaires à la solution du litige.

Il refuse cependant d’accorder à l’intimée le remboursement d’un dédommagement qu’elle aurait payé aux acquéreurs des condominiums qu’elle a construits en raison du retard de livraison. Le juge est d’avis que la preuve est incomplète à cet égard. [ 19 ] Quant à la demande reconventionnelle de l’appelante, il la rejette, étant d’avis que l’entente sous écrou avait précisément pour

objectif de permettre à l’intimée de corriger les travaux auxquels l’appelante s’était engagée. * * * [ 20 ] L’appelante plaide que le juge a erré dans son analyse de toutes et chacune des questions en litige qu’il a identifiées et formule sept moyens d’appel. * * * [ 21 ] Les quatre premiers moyens d’appel portent sur l’interprétation des divers contrats conclus par les parties entre 2008 et 2013 et sur l’étendue de l’obligation de délivrance de l’immeuble de l’appelante. [ 22 ] Il faut rappeler que le litige provient du fait que l’excavation générée par la réhabilitation environnementale effectuée par l’appelante n’a pas été remblayée pour la majeure partie, que les remblais effectués ne l’ont pas été correctement et que l’intimée a dû à nouveau excaver pour remblayer avant la construction.

En janvier 2013, le terrain se trouve ainsi dans un état où il n’est plus constructible après les travaux de l’appelante, à moins de procéder à cette réexcavation pour ensuite refaire la compaction des sols. Les délais survenus pendant les travaux de décontamination et le fait que le terrain ait été laissé à découvert pendant une période de près de trois ans y seraient aussi pour beaucoup. [ 23 ] Comme on vient de la voir, le juge conclut que l’appelante est responsable de cet état de fait et des travaux additionnels que l’intimée a dû effectuer avant de procéder à la construction de l’immeuble à condominiums.

Selon lui, l’offre d’achat, dont les obligations survivent malgré le contrat de vente, oblige l’appelante à s’assurer que le projet de construction de l’intimée « est réalisable et viable » (art. 2.1 de l’offre d’achat). Il est aussi d’avis qu’à l’offre d’achat, l’appelante garantit qu’il n’y aura aucun changement dans la condition de l’immeuble, sauf pour les travaux de décontamination (art. 6

b) de l’offre d’achat). De plus, l’appelante n’a pas rempli son obligation de faire tous les travaux nécessaires à la décontamination de l’immeuble afin de le rendre conforme à une utilisation résidentielle aux termes de l’offre d’achat, mais aussi selon les trois autres conventions subséquentes. [ 24 ] Il est vrai que les motifs du juge, à cet égard, ne sont pas clairs et portent à confusion. Ainsi, l’article 2.1 de l’offre d’achat que le juge assimile à une obligation de l’appelante ne peut étayer sa conclusion.

Il permettait tout au plus à l’intimée de se soustraire à ses propres obligations si elle n’avait pas été satisfaite de son examen de l’immeuble et de la conformité de celui-ci aux lois et règlements, de façon à s’assurer elle-même que son projet était réalisable et viable. [ 25 ] Cet

article doit d’ailleurs être lu de concert avec l’article 2.2 qui stipule : 2.2.

Dans l’éventualité où le Propriétaire/Vendeur ne reçoive aucun avis, à l’intérieur dudit délai de 60 jours, avis selon lequel l’Acheteur n’est pas satisfait des vérifications faites au paragraphe précédent, l’Acquéreur sera considéré comme satisfait et renonce ainsi à son droit d’annuler cette promesse d’achat pour ce motif. [ 26 ] Les articles 2.1 et 2.2 de l’offre d’achat n’imposent donc aucunement à l’appelante l’obligation de garantir le caractère réalisable et viable du projet de construction de l’intimée. [ 27 ] Par ailleurs, cette erreur n’est pas déterminante puisque le juge se fonde aussi sur d’autres obligations de l’appelante. [ 28 ] Pour conclure que l’immeuble n’a pas été livré dans la même condition qu’avant les travaux de décontamination comme le prévoyait l’offre d’achat à l’article 6 b), le juge souligne la condition de l’immeuble au moment de l’offre d’achat et notamment que la surface en était plate et asphaltée « ce qui démontre que la surface était constructible au moment de la formation du contrat ».

Or, lorsque l’intimée peut entreprendre la construction au printemps 2013, l’immeuble n’est plus dans cette condition et elle doit effectuer des travaux additionnels pour le rendre « dans la même condition que lors de l’offre d’achat ». [ 29 ] Bref, l’obligation de délivrance de l’immeuble consacrée par l’article 6

b) de l’offre d’achat (qui continue de lier les parties même après la signature du contrat de vente) impliquait qu’il soit dans la même condition qu’au moment de cette offre, sauf pour la décontamination, laquelle, dans les circonstances, incluait nécessairement un remblayage et un compactage adéquats. Or, l’appelante ne s’est pas déchargée de cette obligation, ses travaux ayant plutôt affaibli sérieusement la capacité portante initiale du terrain de sorte que l’intimée a dû reprendre elle-même les travaux de remblayage et de compactage sur une profondeur de douze pieds. [ 30 ] Cette conclusion du juge sur le sens à donner à l’article 6

b) et « qu’il n’existera aucun changement de la condition de la propriété » apparaît conforme à l’intention des parties, puisque malgré le contrat de vente signé en août 2010 et les divers engagements pris par l’appelante aux termes des autres contrats conclus par la suite, les parties ont expressément convenu de la survie de cette obligation contenue à l’offre d’achat. [ 31 ] L’appelante ne démontre pas d’erreur du juge dans cette analyse, d’autant que le juge a rejeté le témoignage de son représentant, étant d’avis que celui-ci ajoute au contrat rétrospectivement, devant l’ampleur des travaux qu’il a dû effectuer et qu’il n’avait pas anticipés. [ 32 ] L’appelante reproche au juge d’avoir omis de considérer différents éléments de preuve dans ces conclusions de fait.

Pour ce faire, elle propose de revoir la preuve en considérant le témoignage de son représentant, que le juge n’a pas retenu, et en isolant certains éléments de la preuve qu’elle considère favorables à sa thèse. [ 33 ] Dans un tel contexte, il est acquis que la Cour doit faire preuve de retenue et de déférence devant les conclusions de fait du juge qui a entendu la preuve et l’a appréciée, d’autant que l’appelante, malgré certaines erreurs dans le jugement, n’en cible pas qui soient déterminantes. Dans ces circonstances, la Cour doit se garder d’intervenir [3] . * * *

[ 34 ] Comme cinquième moyen d’appel, l’appelante fait valoir que le juge erre en considérant qu’elle était mise en demeure de plein droit. Rien dans la preuve, selon elle, ne permettait au juge de conclure qu’on lui reprochait que l’immeuble ne soit pas « constructible ou que ses travaux ne soient pas conformément exécutés ». L’appelante occulte les motifs par lesquels le juge conclut à une telle mise en demeure.

Dans un premier temps, le juge retient de la preuve une conversation téléphonique survenue après les travaux de janvier 2013, où le représentant de l’appelante est avisé de l’insatisfaction de l’intimée que les travaux ne soient pas complétés et lors de laquelle elle refuse de procéder à d’autres travaux, quels qu’ils soient. Le juge retient comme crédible le témoignage du représentant de l’intimée à cet égard et non celui du représentant de l’appelante.

Dans ces circonstances et vu la norme d’intervention élevée en ces matières, cela suffit à entrainer le rejet de ce moyen sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur l’autre argument de l’appelante. [ 35 ] À l’audience, s’est soulevée la question du caractère exécutoire de la conclusion du juge eu égard à celle recherchée par l’intimée, en ce qui concerne la date à compter de laquelle les intérêts devraient courir.

Le juge condamne l’appelante au paiement des dommages à compter de la demeure, sans préciser la date de cette demeure, qu’il ne peut identifier précisément, mais qui, selon la preuve, se situerait entre le 17 janvier et le mois de mars 2013. Cette conclusion du juge est non seulement inexécutoire, mais elle va au- delà de la demande de l’intimée, qui reconnait que ses conclusions visaient à obtenir des intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle, à compter de l’assignation, c’est-à-dire le 22 juillet 2013.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qui concerne le point de départ des intérêts [4] . * * * [ 36 ] Le sixième moyen d’appel a trait aux dommages octroyés par le juge. [ 37 ] L’intimée concède une erreur. Le juge note en effet que l’intimée réclame les 7/12 e des coûts engagés pour l’excavation et le remblayage (148 028,37 $), mais il condamne l’appelante aux 12/12 e de cette somme (253 762,91 $). Cette erreur doit être corrigée.

Par ailleurs, l’appelante ne démontre pas que les coûts réclamés par l’intimée ne constituaient pas des dommages prévisibles ni que le juge a erré en les octroyant, hormis cette erreur. [ 38 ] L’appelante reproche aussi au juge d’avoir retenu, à

titre de dommages 6 782,52 $ pour des permis obtenus de la ville de Montréal pour l’occupation de la voie publique. Dans son exposé, elle écrit que « l’intimée aurait quand même dû excaver l’immeuble au moins à une profondeur de cinq pieds et certainement occuper la voie publique pour ce faire ». À l’audience, questionnée plus précisément à cet égard, l’appelante n’est pas en mesure d’identifier une erreur manifeste et déterminante; elle suggère plutôt de retenir 7/12 e de la réclamation.

Cela ne peut constituer un motif d’intervention de la Cour, alors qu’aucune erreur manifeste n’est soulignée. [ 39 ] De la même façon, il n’y a pas lieu de retenir l’argument de l’appelante quant aux frais de l’expert Roy. Le juge accorde la réclamation de l’intimée pour ces frais d’expertise en considérant que celle-ci a été utile à la solution du litige.

Le juge se fondant principalement sur le témoignage et le rapport de l’expert Roy, il ne s’agit pas d’un exercice déraisonnable de son pouvoir discrétionnaire à cet égard et cette conclusion mérite un haut degré de déférence [5] . [ 40 ] Dans le dispositif du jugement, le juge réserve les droits de l’intimée de réclamer de l’appelante des dommages couverts par une lettre de garantie en faveur de la ville de Montréal, en cas de dommages subis par celle-ci. L’appelante a raison de souligner qu’il s’agit d’une erreur du juge.

Comme l’a déjà souligné la Cour, une telle réserve est inutile et ne peut avoir pour effet de créer des droits qui n’existeraient pas déjà et n’est utile ou nécessaire que lorsqu’elle est prévue par la loi [6] .

Cette conclusion du jugement doit être retirée, d’autant que les parties concèdent que la garantie en question est de toute façon périmée. * * * [ 41 ] Comme septième et dernier motif d’appel, l’appelante soutient que sa demande reconventionnelle pour abus de droit aurait dû être accueillie, puisque l’intimée a refusé sans droit la remise de la balance de prix de vente de 160 000 $, alors que cette retenue ne visait que son obligation de décontamination de l’immeuble.

Elle ajoute que l’avis de décontamination publié au Registre foncier en juillet 2013 justifiait une telle remise. [ 42 ] Les circonstances de ce refus ne permettent certainement pas de le qualifier d’abusif. [ 43 ] Il est vrai que l’entente sous écrou ne vise que l’obligation de décontamination pour un usage résidentiel.

Toutefois, et comme mentionné précédemment, le juge retient de la preuve que les obligations de l’appelante quant à la décontamination de l’immeuble comprenaient les travaux additionnels que l’appelante a refusé d’exécuter. [ 44 ] Ce moyen d’appel est aussi rejeté. * * * [ 45 ] À l’audience, les parties reconnaissent que leurs conclusions respectives visent à ce que le montant de 160 000 $ retenu en fidéicommis par le notaire Di Niro leur soit remis. Le juge dispose de ces demandes en ordonnant au notaire en question de remettre cette somme à l’intimée.

Or, la preuve révèle que, du consentement des parties, cette somme est maintenant détenue en fidéicommis par Me Guy Ste-Marie, l’avocat de l’appelante. Celui-ci a d’ailleurs demandé l’autorisation de modifier sur ce point les conclusions de sa déclaration d’appel, ce qui lui fut accordé, séance tenante. [ 46 ] La Cour prendra acte de cette entente et ordonnera à Me Ste-Marie de remettre cette somme à l’intimée. * * * POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 47 ] ACCUEILLE en

partie l’appel;

[ 48 ] INFIRME partiellement le jugement rendu et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu, remplace le dispositif du jugement de première instance par le dispositif suivant : [163.1] ACCUEILLE , en partie, la demande introductive d’instance remodifiée; [163.2] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 281 283,39 $, avec intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle, à compter du 22 juillet 2013, date de la signification de la requête introductive d’instance; [163.3] PREND ACTE que Me Ste-Marie détient dorénavant la somme préalablement détenue en fidéicommis par M e Joseph Di Niro; [163.4] ORDONNE à M e Guy Ste-Marie de remettre à la demanderesse la somme de 160 000 $, détenue en fidéicommis, en vertu de l’entente entre les parties, à

titre de paiement partiel de la condamnation; [163.5] Avec les frais de justice, y compris les frais d’expertise; [163.6] REJETTE la demande reconventionnelle modifiée; [163.7] Avec les frais de justice. [ 49 ] Avec les frais de justice en faveur de l’intimée. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.