2023 QCCQ 7981, 2023 QCCQ 7981

Rodrigue c. Veilleux 2023 QCCQ 7981 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-703336-204 DATE : 12 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CARL RODRIGUE Demandeur c.

LUCETTE VEILLEUX et SUCCESSION DE FEU ROBERT BISSONNETTE Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Carl Rodrigue réclame 15 000 $ à Lucette Veilleux et à la Succession de feu Robert Bissonnette (la « Succession ») en raison de divers vices cachés à la propriété qu’ils lui auraient vendue. Il est question, entre autres, d’un problème d’infiltrations d’eau par le mur en façade de la propriété avec pour conséquence que toutes les fenêtres en façade de la propriété, ainsi qu’une

partie de la structure les soutenant, ont dû être remplacées. [ 2 ] Le représentant de madame Veilleux plaide principalement que les problèmes soulevés par le demandeur ne constituent pas des vices cachés. Selon lui, le rapport d’inspection préachat révélait des indices importants d’infiltration d’eau de telle sorte que le demandeur aurait dû requérir une vérification plus poussée des problèmes soulevés par l’inspecteur.

C’est pourquoi il soutient que la demande doit être rejetée. [ 3 ] En ce qui concerne la Succession, le Tribunal constate que madame Veilleux était la seule propriétaire de la résidence vendue au demandeur. Cela étant, elle est donc la seule dont la responsabilité est possiblement engagée en vertu de la clause de garantie légale contenue à l’acte de vente.

Ainsi, considérant que la Succession n’a aucune responsabilité en regard de la demande de monsieur Rodrigue, cette demande sera rejetée contre la Succession, sans frais de justice. [ 4 ] Afin de faciliter l’analyse des prétentions des parties, voici les deux questions en litige auxquelles il y a lieu de répondre : 1. Est-ce que les problèmes soulevés par monsieur Rodrigue constituent des vices cachés ? 2. Si oui, quel est le coût des travaux correctifs ?

LE CONTEXTE [ 5 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de résoudre le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci-après. [ 6 ] Madame Veilleux est propriétaire depuis 1988 d’une propriété unifamiliale de type plain-pied (la « propriété ») construite en 1979 et située sur la rue A à Montréal. En 2016, madame met en vente sa propriété et remplit à cette fin le formulaire des déclarations du vendeur de l’immeuble. [ 7 ] Monsieur Rodrigue est à la recherche d’une résidence et en circulant dans un secteur qui l’intéresse, il remarque l’enseigne annonçant la mise en vente de la propriété.

Il communique avec le courtier immobilier en vue d’effectuer une visite de celle-ci. [ 8 ] Cette visite dure moins d’une heure et la propriété l’intéresse. Il offre donc à madame Veilleux de l’acheter, mais conditionnellement à une inspection préachat. Cette inspection se déroule le 25 novembre 2016 et à cette occasion, l’inspecteur et monsieur Rodrigue constatent la présence de traces d’infiltration ou de cernes d’eau ainsi que des moisissures.

Il est aussi question de fissures qui sont visibles. [ 9 ] Une fois propriétaire de la propriété, le demandeur constate au début de la saison froide une infiltration d’air froid. Afin de vérifier l’origine de cette infiltration, il enlève les cailles électriques et constate des traces de moisissure au bas du mur de gypse. Il

défonce le mur et constate la présence de moisissures au bas de la structure en bois. [ 10 ] Ses vérifications se poursuivent et il constate que la structure entourant les neuf fenêtres en façade de la propriété doit être remplacée tout comme les fenêtres. Il en informe par écrit madame Veilleux qui mandate une avocate afin d’assumer le suivi avec le demandeur. La fille de madame Veilleux visite d’ailleurs la propriété et elle est accompagnée d’une autre personne.

Elle est à même de constater la situation décrite par le demandeur. [ 11 ] Monsieur Rodrigue considère que les problèmes aux fenêtres et à la structure constituent des vices cachés. Il soulève également que madame Veilleux était informée du problème de pourriture de la structure des fenêtres vu le remplacement d’une des fenêtres thermo en façade de la propriété en 2016. [ 12 ] Le demandeur produit en preuve diverses factures des travaux correctifs dont le montant excède de beaucoup le montant de la juridiction à la Division des petites créances.

Toutefois, monsieur Rodrigue a réduit sa réclamation à la somme de 15 000 $ afin que sa demande soit admissible devant la présente division. [ 13 ] Le représentant de madame Veilleux conteste la réclamation et fait ressortir que le demandeur était informé des traces de cernes et d’infiltration d’eau ainsi que de la présence de moisissures lors de l’inspection préachat.

Considérant que le demandeur devait, vu ces indices importants, requérir des vérifications plus poussées à la suite de ces constats, il plaide que le défaut d’effectuer ces vérifications additionnelles fait en sorte que les problèmes soulevés par le demandeur ne constituent pas des vices cachés. [ 14 ] Il ajoute qu’une diminution significative du prix de vente a été consentie à monsieur Rodrigue par rapport à la valeur réelle de la propriété lors de la vente. Il conteste donc sa réclamation et précise que madame Veilleux n’avait pas connaissance des problèmes soulevés par le demandeur.

ANALYSE [ 15 ] Lors de l’analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 16 ] L’une des principales règles de preuve en matière civile est indiquée à l’

article 2803 C.c.Q. qui précise qu’il revient au demandeur de prouver les faits qui soutiennent ses prétentions. Ainsi, c’est à monsieur Rodrigue de prouver les vices cachés qu’il allègue et le montant des travaux correctifs. Il doit de plus établir que madame Veilleux avait connaissance des vices dont il se plaint. [ 17 ] L’

article 2804 C.c.Q. consacre un autre principe important voulant que dans un procès civil, la prépondérance d’une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l’existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l’ensemble de la preuve en s’interrogeant sur l’existence d’une preuve prépondérante soutenant la réclamation de monsieur Rodrigue ou les moyens de contestation de madame Veilleux. [ 18 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. 1 re Question : Est-ce que les problèmes soulevés par monsieur Rodrigue constituent des vices cachés ? [ 19 ] L’

article 1716 C.c.Q. précise que le vendeur d’un bien est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie de qualité est plus amplement décrite à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Pour qu’un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être remplies. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité ; 2. Le vice doit être antérieur à la vente ; 3. Le vice doit être inconnu de l’acheteur ; 4. Le vice n’est pas apparent ; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle. Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [1] . [ 21 ] Monsieur Rodrigue soutient que l’état de dégradation de la structure soutenant les fenêtres, tout comme l’état de celles-ci, constitue des vices cachés.

Il est certain qu’un problème de cette nature est un problème grave qui, vu la preuve effectuée, est manifestement antérieur à la vente. [ 22 ] Reste cependant à déterminer si ces problèmes étaient inconnus de l’acheteur. Dans l’affaire Fortier c. Bourgeois [2] , le juge Pierre Cliche de notre cour effectue une intéressante analyse du caractère caché d’un vice. Il mentionne :

[51] Quant au caractère caché d’un vice , celui-ci s’évalue objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection du bien faite par un acheteur prudent et diligent. [3] [13] [52] Cependant, ce dernier est tenu de déployer quelques efforts dans la découverte d’un vice , car la simple possibilité de le découvrir suffit pour qu’il ne soit pas considéré comme étant caché . [14] [53] Lors de l’acquisition d’un immeuble, l’acheteur prudent et diligent doit donc procéder à son examen visuel de manière complète et attentive. [54] Or, lorsqu’un tel acheteur procède à l’inspection d’un immeuble qu’il convoite avec l’aide d’un inspecteur en bâtiment, l’existence d’indices sérieux, significatifs ou annonciateurs de vices potentiels l’oblige à procéder à son examen de manière plus approfondi en retenant, s’il le faut, les services d’un expert. [15] [55] Par conséquent, « le simple fait d’avoir procédé à une inspection préachat ne suffit pas à décharger l’acheteur de son fardeau » [16] . [56] « En effet, si lors de la visite ou en prenant connaissance du rapport il est mis au fait de problèmes potentiels, il lui appartiendra d’examiner la situation attentivement et de poursuivre ses démarches avant d’acheter l’immeuble. » [17] [57] De plus, bien que le fait de retenir les services d’un inspecteur en bâtiment soit certes le geste d’un acheteur prudent et diligent, celui-ci doit tout de même prendre connaissance de son rapport et suivre ses recommandations avant de faire l’acquisition de l’immeuble qu’il convoite. [18] [58] Cependant, ce dernier principe ne s’applique pas dans la mesure où ces recommandations ne sont que des avertissements abstraits, des conseils à suivre suivant cette acquisition ou de simples déclarations de la part de l’inspecteur quant à son incapacité ou son refus d’inspecter une composante de l’immeuble. [19] [ 23 ] Il y a donc lieu d’analyser si le rapport d’inspection préachat remis à monsieur Rodrigue contient des remarques de l’inspecteur susceptibles de l’informer de problèmes possiblement sérieux avec la propriété. [ 24 ] L’inspecteur formule les commentaires qui suivent à monsieur Rodrigue concernant, entre autres, le revêtement extérieur, les fondations, les portes et les fenêtres et les murs : 1.

Concernant le revêtement extérieur : « Nous avons constaté que les joints de mortier sont friables et/ou endommagés à certains endroits. Ce liant se doit d’être résistant et de créer une barrière hydrofuge afin de résister aux intempéries et assurer l’intégrité du/des murs de maçonnerie. Une infiltration d’eau par ceux-ci pourrait affecter les murs, la structure et autres composantes. Ses fonctions étant altérées, il est impératif d’apporter les correctifs nécessaires immédiatement ; soit par des réparations ponctuelles ou le rejointoiement complet de sections.

Étant donné que cette inspection est visuelle, nous ne pouvons connaître l’état des composantes derrière le bardage.

Remplacer et retirer tout matériaux endommagés s’il y a lieu. (sic) Toutes les jonctions entre les matériaux de revêtement extérieurs (briques, vinyle, agrégat, etc.), et toutes les ouvertures pratiquées dans le revêtement extérieur, la fondation et la toiture (portes, fenêtres, sorties et/ou entrée de quelques natures que ce soit, prises électriques, luminaires, brides de fixations etc.), ainsi que le pourtour de tous les solins du bâtiment, doivent être scellés avec soin afin de minimiser la migration de l’air, de l’eau et de la saleté, qui pourraient s’infiltrer et causer des dommages aux composantes sous l’enveloppe du bâtiment.

Apportez les correctifs nécessaires immédiatement. Vérifier et entretenir régulièrement. Faites appel à un spécialiste en calfeutrage. (sic) » 2. Concernant les fondations de la propriété : « Nous avons noté la présence d’une/de fissure(

s) de plus de 1 millimètre à la fondation. La présence de ce type de fissure requiert l’intervention immédiate d’un expert en fondation. Ces fissures doivent être colmatées immédiatement, car elles représentent un risque important d’infiltration au sous-sol. Pour les réparations, nous vous recommandons fortement de consulter un spécialiste offrant une garantie sur les travaux à effectuer. Étant donné que cette inspection est visuelle, nous ne pouvons savoir si des infiltrations occasionnées par cette/ces défectuosité(s), cause(ent), ou aurai(en)t, ou aurai(en)t déjà causée(

s) des dommages à des composantes non visibles. Retirer et remplacer tous matériaux endommagés s’il y a lieu.(sic) Nous avons noté la présence de fissure(

s) sur le/les murs de fondation. Vérifier régulièrement et noter tout agrandissement des fissures. Si une fissure s’agrandit, une expertise par un spécialiste doit être réalisée sans délai. Réparer les fissures apparentes pour éviter que l’eau n’y pénètre et n’aggrave leur état lors des cycles de gel et de dégel. Une fissure non réparée représente un risque d’infiltration d’eau. Vous pouvez colmater la

partie au-dessus du sol d’une fissure à l’aide d’un bouche-fissure composé d’uréthane et de sable ayant l’apparence d’un crépi de ciment gris pâle (ou à l’aide d’un scellant à béton, à base de polyuréthanne, recouvert de poudre de crépi). Pour la

partie dans le sol, nous vous conseillons de consulter un spécialiste (particulièrement si des infiltrations d’eau sont notées à l’intérieur). » 3. Concernant les fenêtres ; l’inspecteur observe ce qui suit : le « Scellant manquant et/ou endommagé, « thermos descellée » Il note la présence de « Taches / Cernes d’eau » et indique « Durée de vie utile atteinte » 4. Il ajoute également, photos à l’appui :

« Lors de notre inspection, nous avons remarqué que certaines fenêtres du bâtiment sont d’origine. Afin d’éviter des infiltrations d’eau, d’air et/ou de saleté, ainsi que pour une économie d’énergie, prévoir un budget de remplacement. Nous avons pu observer des dommages à certaines ouvertures tels que pourriture, moisissure due à l’infiltration d’eau et/ou condensation, bien sceller immédiatement et prévoir budget de remplacement.

Étant donné que cette inspection est visuelle et non exhaustive, nous ne pouvons déterminer l’état des matériaux sous-jacent de la structure du bâtiment ; retirer et remplacer tous matériaux endommagés. » 5. « Étant donné que cette inspection est visuelle, nous ne pouvons savoir si des infiltrations occasionnées par cette défectuosité, cause, ou auraient déjà causer des dommages aux composantes. Retirer et remplacer tout matériaux endommagés s’il y a lieu. »(sic) 6.

Concernant spécifiquement les fenêtres au sous-sol : « Un bon calfeutrage contribue à réduire considérablement les pertes de chaleur et les infiltrations d’air, d’eau et de saletés, vous faisant économiser, tout en évitant la dégradation prématurée de votre résidence. Calfeutrer immédiatement le contour extérieur de toutes les fenêtres du bâtiment. Avant de procéder, s’assurer qu’aucune infiltration d’eau antérieure n’ait atteint la structure. Retirer et remplacer tout matériel endommagé s’il y a lieu. Nous vous conseillons de contacter un spécialiste en calfeutrage. »(sic) 7.

Concernant les murs du sous-sol : « L’isolant de type styromousse blanc n’est pas approprié pour ce type d’isolation. En effet, il en découle un suintement qui provoque de l’efflorescence pouvant causer de la moisissure et ainsi causer une dégradation précipitée des matériaux et de la structure, sans parler des problèmes de santé pour les occupants. Retirer tous les matériaux endommagés, nettoyez toutes les régions affectées, et remplacer avec un isolant approuvé. Contacter un entrepreneur qualifié en isolation au besoin. »(sic) 8.

Concernant le plancher du sous-sol : « NOUS AVONS NOTÉ LA PRÉSENCE d’efflorescence (POUDRE BLANCHE) SUR LES PARTIES VISIBLES DU PLANCHER. CET INDICE DE DÉSORDRE EST généralement associé à un mauvais drainage des fondations (absence ou mauvais fonctionnement du drain, mauvaises pentes de terrain, gouttières qui se déversent trop près des fondations, etc.). UNE EXPERTISE PLUS APPROFONDIE DOIT ÊTRE FAITE IMMÉDIATEMENT POUR EN DÉTERMINER les causes. DES DOMMAGES PLUS IMPORTANTS POURRAIENT SURVENIR AU BÂTIMENT SI RIEN N’EST FAIT. »(sic) 9.

Concernant les plinthes électriques : « Plusieurs plinthes électrique de chauffage et/ou convecteur sont non-fonctionnelle au sous-sol et à l’étage principal de la maison. Faire vérifier par maître électricien et obtenir un estimé des coûts de réfections » (sic) 10. Concernant l’aperçu général des plafonds, murs et planchers : « Des cernes/dommages visibles possiblement causer par des dégâts d’eau, fuites antérieures ou présents, mauvais fini, ou infiltration d’air créant de la condensation. Risque potentiel de moisissures. Déterminer la cause exact des cernes/dommages et apporter les correctifs nécessaires.

Certains dommages peuvent entraîner des réparation onéreuse. Obtenir un estimé du coût des travaux avant la signature des contrats de vente. Étant donné que cette inspection est visuelle et non exhaustive, nous ne pouvons savoir si des infiltrations d’eau ont causé des dommage derrière les revêtement. Retirer et remplacer tout matériaux endommagé. »(sic) 11. Concernant la contamination : « Les moisissures sont des champignons microscopiques présents dans la nature et transportés dans les maisons par les courants d’air, les humains ou les animaux domestiques.

Une fois à l’intérieur, les moisissures peuvent se développer si elles sont en présence d’eau ou d’humidité en quantité suffisante et de matières nutritives comme le bois, le carton ou le placoplâtre (gypse). On les retrouve souvent aux endroits humides, par exemple, autour de la baignoire ou des fenêtres. (sic) Lorsqu’elles sont en petite quantité et qu’elles sont éliminées régulièrement, les moisissures ne représentent généralement pas de problème sérieux.

Par contre, lorsqu’elles se développent de façon importante, les moisissures dispersent dans l’air ambiant des particules respirables qui peuvent, dans certains cas, entraîner des problèmes de santé. (sic) Santé Canada recommande d’éliminer toute forme de moisissure et de régler rapidement les problèmes importants d’eau et d’humidité afin de prévenir les problèmes de santé potentiels. » (sic) [ 25 ] Dans ses conclusions, l’inspecteur mentionne également, entre autres, à monsieur Rodrigue : « Dans mon rapport il est noter de faire quelques expertises.

Il est prudent de savoir les coûts relier aux composantes défectueuse avant la signature complète des contrats. (…) Tel que discuté lors de l’inspection, l’immeuble nécessite des travaux de plomberie, électricité et autre. Selon la SCHL 3 % du montant payé de l’immeuble devrais être investi pour amélioration locative. Prévoir un budget à cette effet. (sic) » [ 26 ] Concernant ces différents problèmes, l’inspecteur dont monsieur Rodrigue a requis les services lui fait de multiples remarques concernant les problèmes qu’il soulève dans sa demande.

Il est question d’infiltration d’eau par le mortier en façade de l’immeuble, de cernes d’eau, d’infiltrations d’eau possiblement toujours active, de luminescence sur le plancher révélant plusieurs des problèmes ayant causé la contamination des matériaux de structure de la façade de la propriété.

[27] Concrètement, monsieur Rodrigue a donc été informé par l’inspecteur, de problèmes d’infiltration d’eau en façade de lapropriété. Ce dernier lui a recommandé de requérir des expertises plus poussées afin de connaître avec plus de précisions l’étendue desdivers problèmes identifiés et le coût des travaux correctifs requis afin de corriger ces situations. [28] L’inspecteur a donc vu plusieurs indices révélant certains problèmes avec la propriété. Cela étant, force est d’admettre qu’ilssont apparents et donc, ne constituent pas des vices cachés.

Il est vrai que des indices de moisissure ou de cernes sur du gypsen’impliquent pas nécessairement que des matériaux de structures sont pourris à l’arrière du gypse. [29] Toutefois, quand la propriété a été construite il y a déjà quarante ans et que la fenestration doit être remplacée parce qu’elle aatteint sa durée de vie utile, les risques de problèmes plus sérieux sont très présents.

Dans ce contexte, les recommandations d’uninspecteur sont importantes et il importe qu’un suivi soit effectué à leurs égards. [30] Le demandeur indique qu’on lui a mentionné que les recommandations n’étaient que des remarques générales présentes dans denombreux rapports d’inspection. On lui aurait dit que leur but était principalement de permettre à l’inspecteur de se protéger advenantune éventuelle poursuite en responsabilité professionnelle contre lui.

Monsieur Rodrigue en a donc déduit qu’il n’avait pas à effectuerces expertises. [31] Pourtant, cette déduction du demandeur est difficile à comprendre dans la mesure où l’on retient les services d’un inspecteurpréachat précisément pour connaître les éventuels problèmes avec une propriété. L’inspecteur formule d’ailleurs à monsieur Rodrigueplusieurs mises en garde concernant la propriété qu’il se propose d’acheter.

À la lecture de celles-ci, un acheteur avisé comprend qu’il ya des problèmes dont il importe de découvrir l’origine. [32] Cela dit, si une fois informé de ces problèmes potentiels, le promettant acheteur ne fait aucune des vérifications recommandées,c’est qu’il accepte d’acheter la propriété en connaissant l’existence des problèmes soulevés par l’inspecteur et en renonçant à pousserplus loin son analyse.

Or, ce faisant, l’acheteur ne peut donc plus prétendre que ces problèmes lui sont inconnus. [33] Considérant que les problèmes que soulève monsieur Rodrigue à sa demande ne lui étaient pas inconnus, il ne s’agit donc pasde vices cachés et il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [34] REJETTE la demande avec les frais de justice limités aux droits de greffe de 209 $. _________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q.

Date d’audience : 14 août 2023 [3] Les références 13 à 19 indiquées en note de bas de page dans le jugement du juge Cliche sont reproduites ci-après : [13] ABB inc.c. Domtar Inc., 2007 CSC 50 ; Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 ; Verville c. 9146-7308 Québec inc., 2008QCCA 1593 . [14] Laperrière c. Lahaie, 2007 QCCS 405 ; Guilbault c. Pelletier, 2006 QCCS 3616 .[15] Cultiva Électroniques inc. c. CM Électronique inc., 2009 QCCS 1591 , paragraphe 479 ; Garage Yves Collins Ste-Tite SENC c.Carpentier, 2006 QCCQ 12 608 , paragraphe 37 ; Cistellini c.

Jinchereau, 2012 QCCS 1776 , paragraphe 50. [16] Geneviève COTNAM, Le caractère caché du vice, La Collection Blais, Vol. 5, Droit immobilier, avec la collaboration de René Vincent,Cowansville, Les Éditions Yvon Blais, 2010, page 4. [17] Id. [18] Potvin c. Lehner, 2017 QCCS 4991 ; Gagnon c.Gagnon, 2017 QCCS 1722 , paragraphes 64 à 67. [19] Leroux c. Gravano, 2016 QCCA 79 , paragraphe 59.