2019 QCCQ 7968, 2019 QCCQ 7968

Rivest c. Allard Gagnon 2019 QCCQ 7968COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-700510-185 DATE : 18 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN RIVEST DOMINIC BONNEAU

Partie demanderesse c. PHILIPPE ALLARD GAGNON VANESSA VINCENT

Partie défenderesse et FRAKA DÉCONTAMINATION, RESTAURATION P. LACROIX INC.

Partie Appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Martin Rivest et madame Dominic Bonneau réclament 7 545,52 $ à monsieur Philippe Allard Gagnon et madame Vanessa Vincent pour des vices affectant leur propriété.

Il s’agit d’une façon plus spécifique de moisissures dans le grenier. [ 2 ] Monsieur Allard Gagnon et madame Vincent contestent la réclamation soulevant qu’il s’agit d’un vice apparent et que, de plus, la réclamation de monsieur Rivest et madame Bonneau est prescrite. [ 3 ] Monsieur Allard Gagnon et madame Vincent appellent également en garantie Fraka Décontamination (Restauration P. Lacroix inc.) qui a procédé à la décontamination. [ 4 ] Fraka nie toute responsabilité dans le litige ayant fait les travaux de façon conforme. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] L’immeuble acheté par la

partie demanderesse était-il affecté d’un vice caché ? [ 6 ] Quel est l’engagement que les défendeurs ont pris à l’égard des demandeurs quant aux travaux à être faits à la propriété et ces engagements ont-ils été respectés ? [ 7 ] La réclamation de la

partie demanderesse est-elle prescrite ? [ 8 ] Fraka peut-elle être tenue responsable ? CONTEXTE [ 9 ] Monsieur Allard Gagnon et madame Vincent étaient propriétaires d’un immeuble sur la rue [A] à Chambly. En juillet 2014, monsieur Rivest et madame Bonneau acquièrent la propriété. [ 10 ] Suite à une inspection pré-achat, monsieur Rivest et madame Bonneau constatent la présence de champignons dans l’entre toit.

Les parties conviennent alors que les vendeurs, défendeurs en l’instance, procèderaient à certains travaux (pièce P-1). [ 11 ] Les travaux sont effectués et environ huit mois plus tard, monsieur Rivest constate la réapparition de champignons. Nous sommes alors en mars 2015. [ 12 ] Le 14 avril 2015, un expert est envoyé pour trouver la source des problèmes et un rapport est remis le 7 mai 2015 (pièce P-3). [ 13 ] Un des problèmes majeurs décrit au rapport de l’expert est la présence d’un dos d’âne dont la pente est trop faible pour l’évacuation efficace de l’eau.

Les effets sont une plus grande humidité et un milieu propice au développement des champignons. [ 14 ] En octobre 2017, monsieur Rivest et madame Bonneau font faire des travaux à la structure de la maison en modifiant le dos d’âne afin de régler le problème de moisissures (pièce P-7).

Depuis que ces travaux de structure ont été faits, plus aucun problème de moisissures n’est apparu dans la propriété. [ 15 ] Monsieur Rivest et madame Bonneau réclament donc de Monsieur Allard Gagnon et madame Vincent 2 874,38 $ pour des travaux de décontamination (pièce P-7) et 3 148,10 $ pour des travaux à la structure (pièce P-7). [ 16 ] Il est important de souligner que la facture de 2 874,38 $ émise par Fraka n’a jamais été acquittée, de sorte que les coûts réels déboursés ne sont que de 3 148,10 $. [ 17 ] Ce n’est que le 21 août 2018 que les procédures ont été instituées par monsieur Rivest et madame Bonneau et c’est dans ce contexte que le Tribunal doit décider du bien-fondé de la réclamation.

ANALYSE [ 18 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 19 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.» L’immeuble acheté par la

partie demanderesse était-il affecté d’un vice caché ? [ 20 ] Le Tribunal doit tout d’abord établir si un vice caché existait sur la propriété des défendeurs. La Cour d’appel dans la décision de Leroux c. Gravano [1] donne une définition du vice caché en soulignant les conditions nécessaires pour appliquer la garantie légale de la façon suivante : «Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.» [ 21 ] C’est l’

article 1726 du Code civil du Québec qui oblige le vendeur de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tous vices : «Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 22 ] Comme dans la plupart des cas, c’est le caractère occulte du vice qui cause le plus grand défi aux tribunaux. La Cour suprême du Canada dans la cause ABB c.

Domtar [2] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : «Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5 e éd. 1987), p. 149.

Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice.» [ 23 ] Le professeur Edward, aujourd’hui juge à la Cour supérieure, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice [3] :

«381. Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 24 ] Bien qu’il ne soit pas obligatoire de procéder à une vérification d’un bien par expert avant de l’acquérir, le professeur Edwards souligne que dans certaines circonstances, l’acheteur, afin d’être déclaré prudent et diligent, doit requérir de l’aide: «(…) Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d’un acheteur profane désireux d’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-dire plusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d’un vice. Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur « prudent et diligent ». S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente.

L’erreur de formulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamais obtenir l’aide d’un expert. Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à la norme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée.» (Références omises) [ 25 ] La Cour d’appel du Québec, dans St-Louis c.

Morin [4] , rappelle que lorsqu’un immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit faire vérifier ou obtenir l’aide d’un expert : «[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; (…)» [ 26 ] Les problèmes de champignons allégués ne sont pas des vices cachés puisque lors de l’inspection préachat, l’inspecteur dont les services avaient été retenus par monsieur Rivest et madame Bonneau a expliqué leur présence. [ 27 ] De plus, le rapport du 7 mai 2015 (pièce P-3) parle des sources probables de la problématique notamment la présence d’un dos d’âne dont la pente serait inadéquate. [ 28 ] Les tribunaux ont depuis longtemps expliqué que la configuration d’une toiture ne constitue pas un vice caché puisqu’elle est visible. [ 29 ] Le Tribunal doit donc conclure que la réclamation des demandeurs ne peut être fondée sur un vice caché.

Quel est l’engagement que les défendeurs ont pris à l’égard des demandeurs quant aux travaux à être faits à la propriété et ces engagements ont-ils été respectés ? [ 30 ] L’engagement de monsieur Allard Gagnon et madame Vincent est décrit à pièce P-1 : «…le VENDEUR s’engage à faire exécuter, à ses frais, les travaux suivants par la compagnie CANTEC INC. (RBQ 8294-6930-45) d’ici le 11 juillet 2014 : DÉMOLITION : - enlever TOUT le bardeau, TOUT le contre-plaqué et TOUTE la laine minérale de l’entre toit ancienne partie); CONSTRUCTION : Remettre de NOUVEAUX coupes vapeurs à travers les fermes de toit, remettre de la NOUVELLE laine R-40 avec léger vent, reposer du NOUVEAU contre-plaqué, remettre du NOUVEAU bardeau de même qualité que celui existant; DÉCONTAMINATION : Les chevrons démontrant des moisissures seront sablés.» [ 31 ] Contrairement à ce que prétend monsieur Rivest, les vendeurs ne se sont pas engagés à faire disparaître moisissures et garantir qu’aucun champignon ne reviendrait.

L’engagement est spécifique, il s’agit de travaux préétablis. Qui plus est, le document P-1 émane de la

partie demanderesse et c’est elle qui exige ces travaux spécifiques. [ 32 ] La preuve démontre que ces travaux ont été faits bien que les conséquences à long terme n’aient pas été concluantes. [ 33 ] Le Tribunal ne peut conclure que les défendeurs n’ont pas respecté leurs engagements. La réclamation de la

partie demanderesse est-elle prescrite ? [ 34 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec établie à 3 ans le délai de prescription de la façon suivante : « L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans.» [ 35 ] Comme il faut comptabiliser trois années pour en venir à la conclusion qu’il y a prescription, le Tribunal se doit d’établir le point de départ de la prescription tel que défini à l’

article 2880 du Code civil du Québec , à savoir : «La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive. Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive.» [ 36 ] Comme le souligne l’article 2880, le point de départ débute le jour ou le droit d’action a pris naissance.

Madame Céline Gervais dans son ouvrage sur la Prescription [5] se prononce sur le point de départ du délai de prescription ainsi : «Le principe fondamental en la matière, tel qu’il a été expliqué par la Cour suprême, veut que la prescription ne puisse commencer à courir avant que ne soit né le droit de recourir à l’action. C’est pourquoi on peut facilement conclure que la prescription ne peut débuter avant le premier moment où la victime avait la possibilité d’agir. Ce moment survient lorsque la

partie demanderesse a connaissance des trois éléments de la responsabilité, soit la faute, le dommage et le lien de causalité.» [ 37 ] À quel moment monsieur Rivest et madame Bonneau ont-ils eu connaissance du problème ? [ 38 ] Le problème a été connu des demandeurs dès le 7 juin 2014, alors qu’un formulaire y référant était rédigé par eux (pièce P-1). [ 39 ] De plus, le rapport du 7 mai 2015 est plus précis quant aux causes du vice affectant l’immeuble vendu. [ 40 ] En faisant bénéficier à madame Bonneau et monsieur Rivest du délai le plus favorable le point de départ serait donc établi au 7 mai 2015, date à laquelle le rapport (pièce P-3) a été fait. [ 41 ] Il faut maintenant vérifier si le délai de trois ans a été interrompu.

L’interruption, par le dépôt d’une demande en justice est prévue à l’

article 2892 du Code civil du Québec : «Le dépôt d’une demande en justice, avant l’expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu’on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l’expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l’intervention, la saisie et l’opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l’avis exprimant l’intention d’une

partie de soumettre un différend à l’arbitrage, pourvu que cet avis expose l’objet du différend qui y sera soumis et qu’il soit notifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice.» [ 42 ] Le Tribunal considère donc que le dépôt en justice serait le moment d’interruption, soit le 21 août 2018. Cependant, cette interruption ne peut avoir lieu puisque la prescription était déjà acquise. Il y a donc prescription du recours sauf si une interruption autre a eu lieu, par exemple, par reconnaissance par la

partie défenderesse d’un droit (

Article 2898 C.c.Q. ). [ 43 ] Aucune preuve administrée par le Tribunal ne permet de conclure qu’un geste d’interruption a pu changer le calcul de telle sorte que la réclamation de monsieur Rivest et de madame Bonneau est prescrite. [ 44 ] Le Tribunal doit donc conclure que la réclamation de monsieur Rivest et madame Bonneau à l’égard de monsieur Allard Gagnon et madame Vincent ne peut être accueillie. [ 45 ] Du même souffle, le Tribunal ne pourra accueillir la demande en garantie de monsieur Allard Gagnon et madame Vincent à l’égard de Fraka vu les conclusions quant à la demande principale. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse à l’égard de la

partie défenderesse; [ 47 ] AVEC frais de justice contre la

partie demanderesse; [ 48 ] REJETTE la réclamation à l’égard de Fraka Décontamination, Restauration Pierre Lacroix inc.; [ 49 ] AVEC frais de justice contre monsieur Philippe Allard Gagnon et madame Vanessa Vincent. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 22 octobre 2019