2017 QCCQ 7431, 2017 QCCQ 7431

Larivière c. Habitations Rivard & Rollin inc. 2017 QCCQ 7431 JC-1573 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N o : 600-32-700023-179 DATE : 29 juin 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE, ANDRÉ CLOUTIER, J.C.Q. fRANCIS LARIVIÈRE […] Rouyn-Noranda (Québec) […] Demandeur c. LES HABITATIONS RIVARD & ROLLIN INC. 9, Jolivet – C.P. 433 Rouyn-Noranda (Québec) J0Z 1Y0 Défenderesse JUGEMENT Le litige [ 1 ] M.

Larivière réclame des Habitations Rivard & Rollins inc. la somme de 10 000 $ pour dommages et intérêts causés suite à des représentations fausses ou trompeuses qui lui ont été faites par le représentant de la défenderesse lors de la signature d’un contrat de construction et d’un contrat d’entreprise le 9 juin 2015. [ 2 ] En effet, le 9 juin les parties ont signé un contrat de construction au prix de 258 774,05 $ (P-6).

Le prix est déterminé au contrat en prenant appui sur un coût de construction de 234 428,69 $ plus le coût des taxes afférentes, moins le remboursement de taxes applicables aux maisons neuves (234 428,69 $ + TPS + TVQ – remboursement pour maisons neuves = 258 774,05). [ 3 ] Ce prix est fixé à un contrat de construction dont les clauses ont été stipulées par la défenderesse engage cette dernière, tous autant que le demandeur lui-même ( art. 1458 C.c.Q. ). [ 4 ] Selon la preuve administrée à l’enquête, immédiatement après avoir signé le contrat P-6, les parties ont signé un contrat d’entreprise portant le numéro 104-15-004-613 (P-7) visant la construction par la défenderesse de la même maison pour le bénéfice du demandeur, mais cette fois au prix de 269 534,38 $, soit : Prix de l’ouvrage 234 428,69 $ TPS 17 721,43 $ TVQ 23 384,26 $ Total à payer 269 534,38 $ [ 5 ] Tel que nous pouvons le constater à la lecture comparée des contrats P-6 et P-7, le coût de construction demeure le même à 234 428,69 $.

Cependant dans le contrat P-7, le remboursement de taxes pour maisons neuves n’est pas soustrait du prix à payer pour le demandeur. [ 6 ] Tout comme le contrat P-6, le contrat P-7 lie les parties ( art. 1458 C.c.Q. ). [ 7 ] L’état de compte D-4 et les factures acquittées qui y sont jointes font voir le coût de construction de 269 540,89 $ établit au contrat P-7 a été rigoureusement respecté par la défenderesse, soit le même coût de construction que celui prévu à P-6 de 234 428,69 $ majoré du coût des taxes afférentes. [ 8 ] L’exécution du contrat de construction par la défenderesse est donc conforme au coût établi dans l’un et l’autre contrat P-6 et

P-7. [ 9 ] Cependant, comme la construction a été érigée sur un terrain appartenant au demandeur, celui-ci n’a pas pu bénéficier d’un crédit immédiat correspondant au remboursement anticipé des taxes afférentes de la part du constructeur (art. 366 R.L.R.Q.,

Loi sur la taxe de vente du Québec [1] (ci-après « la L.T.V.Q. »). [ 10 ] Tel que stipulé au paragraphe 5.1 du contrat P-7, M.

Larivière a dû formuler lui-même une demande de remboursement de taxes, en sa qualité de propriétaire, conformément aux dispositions fiscales applicables (art. 370.12 L.T.V.Q.). [ 11 ] Les dispositions de la L.T.V.Q. prévoient que le remboursement auquel le propriétaire peut avoir droit porte autant sur la taxe de vente que sur la taxe des produits et services payés lors de la construction (articles 370.10 et 370.10.1 L.T.V.Q.). [ 12 ] Le montant précis du remboursement de taxes auquel le propriétaire peut avoir droit se calcule selon les formules mathématiques prescrites par la Loi (article 370.10.1 L.T.V.Q.). [ 13 ] Il ressort de ces dispositions légales que le remboursement des taxes payées varie à la baisse plus la « juste valeur marchande » de l’immeuble (terrain et habitation neuve) est élevée. [ 14 ] Ainsi, le remboursement diminue progressivement lorsque la juste valeur marchande du terrain et de l’habitation neuve est supérieure à 350 000 $ pour la TPS et 200 000 $ pour la TVQ.

Il devient nul si la juste valeur marchande excède 450 000 $ pour la TPS et 300 000 $ pour la TVQ. [ 15 ] Dans le cas qui nous concerne, M. Larivière a établi à 405 000 $ la juste valeur marchande de son immeuble, dans sa demande de remboursement ce qui, aux termes de la loi, lui a donné droit à un remboursement de TPS de 2 704,90 $ (P-9) et à aucun remboursement de TVQ payée, compte tenu de la valeur de son immeuble. [ 16 ] M.

Larivière réclame de la défenderesse la différence entre le remboursement effectivement reçu et la somme de remboursement anticipé par elle au contrat P-6, estimant cette différence à 8 055,42 $. [ 17 ] Il réclame aussi à

titre de dommages les intérêts payés sur cette somme de 8 055,42 $ depuis la construction, cette somme étant financée à même son emprunt hypothécaire, plus les dommages moraux pour un total de 10 000 $. [ 18 ] En contestation de cette réclamation, la défenderesse plaide qu’elle ne peut être tenue responsable de l’application régulière de la loi ni du libellé de ses dispositions. [ 19 ] Au surplus, elle ne peut être tenue responsable du fait que le demandeur a établi à 405 000 $ la juste valeur marchande de son immeuble alors que le coût réel de sa construction avant taxes n’était que de 234 428,69 $. [ 20 ] Selon la défenderesse, si la juste valeur marchande de l’immeuble avait été établie à 234 428,69 $ dans la demande de remboursement de taxes, celui-ci aurait été de 10 760.32 $, ce qui aurait ramené à 258 774,05 $ (ou 269 540,89 $ - 10 760,32 $) le prix final du coût de construction.

Et le contrat P-6 aurait été respecté. [ 21 ] En conséquence, la défenderesse allègue ne rien devoir au demandeur, jugeant sa réclamation non fondée. [ 22 ] L’examen du contrat de construction fait voir que la détermination du prix final pour la construction de l’immeuble à 258 774,05 $ après remboursement des taxes était impossible à atteindre. [ 23 ] En effet, ce prix a été déterminé en excluant la valeur de tout ce qui est listé à l’annexe du contrat soit, entre autres, le prix du terrain, le coût des fondations et de leur excavation, le revêtement extérieur de la maison, etc.

Or, selon la demande de remboursement de taxes et l’état de compte D-4, le terrain a coûté 56 437,50 $, l’excavation, les fondations et l’aménagement

sommaire du terrain 87 611,04 $, le revêtement extérieur 6 446,19 $. [ 24 ] En intégrant ces coûts à ceux de la construction, la défenderesse ne pouvait ignorer que la juste valeur marchande de l’immeuble ne pouvait s’établir après remboursement de taxes à 258 774,05 $. [ 25 ] Un entrepreneur en construction ne peut ignorer que la valeur d’un immeuble repose sur la valeur du terrain, le coût des fondations et une construction complète incluant le revêtement extérieur. [ 26 ] Représenter à son client que la juste valeur marchande d’un bâtiment équivaut à son coût de construction partiel est non seulement grossièrement inexact, mais constitue une représentation tronquée qui témoigne de pratiques de commerce interdites par la Loi sur la protection du consommateur (« LPC [2] ») [ 27 ] Si de façon générale le contrat de construction n’est pas régi par les disposions de cette loi, l’article 6.1 de celle-ci prévoit : 6.1.

Le présent titre, le

titre II relatif aux pratiques de commerce, les articles 264 à 267 et 277 à 290 du

titre IV, le

chapitre I du

titre V et les paragraphes c , k et r de l’article 350 s’appliquent également à la vente, à la location ou à la construction d’un immeuble, mais non aux actes d’un courtier ou de son agent régis par la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C - 73.1) ou à la location d’un immeuble régie par les articles 1892 à 2000 du Code civil . [ 28 ] Ainsi, le prix final établi au contrat P-6 constitue une représentation trompeuse à l’égard de la valeur du remboursement de taxe auquel le demandeur pouvait s’attendre (art. 219 LPC). [ 29 ] Cette représentation est contraire également aux dispositions de l’article 227.1 LPC, étant une représentation fausse concernant les droits exigibles sur une construction neuve en vertu d’une loi fédérale (TPS) et d’une loi provinciale (TVQ).

[ 30 ] Enfin, en établissant un prix final après le remboursement anticipé de taxes sur la base de données qui ignorent des éléments essentiels d’une construction neuve (terrain, fondations, revêtement extérieur), la défenderesse a sciemment passé sous silence des faits importants dans la stipulation du coût final de la construction (art. 228 LPC). [ 31 ] Ces trois infractions aux dispositions de la LPC donnent au demandeur le droit de réclamer des dommages-intérêts (art. 272 LPC). [ 32 ] Cependant, tel que nous l’avons vu précédemment, la défenderesse a rempli fidèlement ses obligations telles que stipulées aux contrats de construction et d’entreprise.

Seul le remboursement de taxes représenté au demandeur lors de la conclusion du contrat de construction s’est avérée inexacte et trompeuse car la défenderesse savait ou ne pouvait ignorer, le 9 juin 2015, que le remboursement calculé n’avait aucune chance de se concrétiser. [ 33 ] C’est pourquoi, il y a lieu de sanctionner les pratiques de commerce interdites pratiquées par la défenderesse, cependant, celle- ci ne peut être tenue responsable de la valeur de l’immeuble que le demandeur s’est fait construire, ni de la détermination de sa « juste valeur marchande » faite par le demandeur, au moment de remplir da demande de remboursement de taxes.

Enfin, la défenderesse ne peut être tenue responsable du résultat obtenu après l’application régulière des dispositions des lois fiscales. [ 34 ] La réclamation du différentiel de remboursement de taxes est donc rejetée. [ 35 ] La réclamation de dommages moraux est accueillie, le Tribunal fixant à 1 000 $ les dommages causés par chacune des pratiques de commerce illégales auxquelles s’est livré la défenderesse. [ 36 ] Le Tribunal rejette quant au surplus la réclamation de dommages faite par M. Larivière, les dommages allégués n’étant pas des conséquences directes des fautes alléguées.

PouR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : condamne L es Habitations Rivard & Rollin inc. à payer à M. Francis Larivière la somme de 3 000 $ avec intérêts calculés au taux légal majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de la date du présent jugement; condamne L es Habitations Rivard & Rollin inc. à rembourser à M. Francis Larivière les frais de justice de 185 $. __________________________________ ANDRÉ CLOUTIER, J.C.Q. Date d’audience : 12 juin 2017