2022 QCCQ 9836, 2022 QCCQ 9836

Pagliuca c. Adreamise ltée 2022 QCCQ 9836 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-161528-205 DATE : 28 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IRMA PAGLIUCA Demanderesse c.

ADREAMISE LTÉE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Dans sa demande déposée en février 2020, la demanderesse réclame à la défenderesse la somme de 8 860.95 $ à

titre d’arrérages de loyer dans le cadre d’un bail commercial qui, selon la demanderesse, est d’une durée de cinq ans et se termine en avril 2021. [ 2 ] Le montant initial réclamé porte sur des augmentations de loyer mensuel prévues au bail de cinq ans, préparé par la demanderesse et devant couvrir la période allant du 1 er mai 2016 au 30 avril 2021. [ 3 ] La défenderesse a refusé de signer le bail.

Elle allègue dans sa contestation qu’il n’y a pas eu d’entente écrite ou verbale pouvant donner lieu à la réclamation d’un tel montant. [ 4 ] Elle soulève que la demande ayant été déposée le 12 février 2020, elle est prescrite en partie. [ 5 ] Au début de l’audience, la demanderesse annonce que le montant des arrérages a augmenté. Ils s’élèvent à 16 907,20 $ en date du 30 avril 2021. Elle formule une demande verbale d’amendement pour augmenter le montant de sa réclamation à 15 000,00 $ le plafond admissible en Division des petites créances.

Elle accepte de renoncer à réclamer l’excédent. [ 6 ] En cours d’audience, la représentante de la demanderesse mentionne que la défenderesse a continué d’occuper les lieux et que les arrérages ont continué de s’accumuler.

La défenderesse refuse de signer le dernier bail que la demanderesse lui a transmis et refuse toujours de payer les augmentations de loyer prévues dans ce bail qui couvrent la période allant du 1 er mai 2021 au 30 avril 2026. [ 7 ] La représentante de la demanderesse affirme qu’elle ne renonce pas aux paiements des arrérages couverts par ce dernier bail qui est en cours. [ 8 ] Le Tribunal informe la demanderesse qu’il existe des critères qui interdisent la Division des petites créances pour se rendre admissible à intenter son recours devant cette Division. [ 9 ] La demanderesse plaide que le présent recours est en vertu du bail de 2016 à 2021 et qu’il ne concerne pas le bail de 2021- 2026.

QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Les principales questions que le Tribunal doit traiter au préalable sont les suivantes : • Quelle est la nature du bail entre les parties, s’agit-il de bail par tolérance ? • Dans l’affirmative la demanderesse peut-elle scinder sa créance pour ne réclamer qu’une portion des arrérages de loyer jusqu’en avril 2021 et pour réclamer par la suite dans un autre recours les arrérages, à compter de mai 2021. Les faits pertinents [ 11 ] La demanderesse est propriétaire d’un immeuble commercial situé sur la rue Charland à Montréal.

La défenderesse est locataire depuis plus de 20 ans, d’un local situé dans l’immeuble où elle opère un commerce. [ 12 ] Madame Anna Pagliuca est la fille de la demanderesse, qui est âgée de 86 ans et qui lui a confié le mandat de la représenter à l’audience.

[ 13 ] Madame Pagliuca produit un bail qui couvre la période allant du 1 er mai 2016 au 30 avril 2021 (Pièce P-1). [ 14 ] Le bail porte seulement la signature de la demanderesse. La défenderesse a toujours refusé de le signer. [ 15 ] Madame Pagliuca relate que ce bail de la demanderesse est transmis à l’échéance d’une entente datée du 9 mai 2016 entérinée par la Cour supérieure, laquelle entente tient lieu de bail. [ 16 ] L’entente entérinée par la Cour supérieure reconnaît les droits de la défenderesse en tant que locataire des locaux en question pour la période allant du 12 mai 2012 au 30 avril 2016.

Le loyer mensuel est fixé à 1800$ plus les taxes exigibles, pour la première année et est augmenté par la suite de 50 $ par mois pour chacune des autres années. [ 17 ] L’entente entérinée ne prévoit pas de clause de renouvellement. [ 18 ] C’est dans ce contexte que la demanderesse a préparé le nouveau bail de cinq ans, mentionné précédemment, qu’elle a transmis à la défenderesse, qui prévoit des augmentations mensuelles de loyer pour chaque année. [ 19 ] Au début de l’audience, Mme Pagliuca relate que le montant des arrérages a augmenté.

Ils s’élèvent à 16 907,20 $ en date du 30 avril 2021, sa demande verbale d’amendement d’augmenter le montant de sa réclamation à 15 000,00$ est accordée. [ 20 ] En cours d’audience, Mme Pagliuca souligne que la défenderesse continue d’occuper les locaux, les arrérages ont continué de s’accumuler, qu'elle a refusé de signer le dernier bail que la demanderesse lui a transmis et qu'elle continue de refuser de payer les augmentations de loyer prévues dans ce bail couvrant la période allant du 1 er mai 2021 au 30 avril 2026. [ 21 ] Madame Pagliuca affirme que la demanderesse ne renonce pas aux paiements des arrérages couverts par le dernier bail. [ 22 ] Monsieur Noël est propriétaire de la défenderesse.

Il produit en preuve un bail qui couvre la période allant du 1 er janvier 2002 au 31 janvier 2007, qu’il a signé avec le mari de la demanderesse décédé en 2010. Ce bail a été renouvelé chaque cinq ans. Il prétend que c’est ce bail qui s’applique. [ 23 ] Il explique qu’il n’y a pas eu de négociation pour fixer l’augmentation de loyer à l’échéance de l’entente entérinée par la Cour supérieure.

Il a refusé de signer le bail et la défenderesse s’est basée sur le pattern d’augmentation de 50$ par mois par année prévue dans l’entente entérinée par la Cour supérieure pour établir l’augmentation de loyer qu’elle paie à compter du 1 er mai 2016. [ 24 ] La défenderesse applique le même raisonnement pour refuser de payer les augmentations de loyer dans le dernier bail qui fait suite au bail se terminant en avril 2021.

ANALYSE ET MOTIFS [ 25 ] Il est utile dans un premier temps d’identifier le type de bail qui lie les parties afin d’établir le montant de la créance et déterminer s’il s’agit d’une petite créance. [ 26 ] Il est en preuve que la défenderesse a continué d'occuper les lieux après l'expiration de l’entente entérinée par la Cour Supérieure qui tient lieu de bail. [ 27 ] La suggestion de la demanderesse voulant que le bail ait été reconduit tacitement pour cinq ans et que son recours est circonscrit par ce bail, ne peut pas être retenue, car elle n'est pas supportée par la preuve et elle n'est pas conforme à l'état du droit. [ 28 ] Comme première difficulté, l’entente entérinée par la Cour supérieure ne prévoit pas de clause automatique de renouvellement de bail. [ 29 ] Comme deuxième difficulté, il n’y a pas eu de négociation pour le renouvellement du bail que la défenderesse a refusé de signer. [ 30 ] Dans l'ouvrage Précis du droit de la vente et du louage [1] , les questions de tacite reconduction et bail par tolérance sont traitées par la juge Thérèse Rousseau-Houle en ces termes : La tacite reconduction repose sur la présomption d'acquiescement des parties.

La preuve de simples discussions ou pourparlers concernant les conditions de renouvellement sera suffisante pour empêcher la tacite reconduction. Puisque la tacite reconduction est un nouveau bail présumément conclu selon les mêmes règles que le bail précédent, tout changement au prix ou à l'une des conditions du bail primitif, empêche l'application de l'

article 1642 C.c.Q. S'il ne peut y avoir tacite reconduction, mais que l'occupation continue, il y a alors bail par tolérance. [ 31 ] L'auteur, Pierre-Gabriel Jobin [2] , se prononce sur les mêmes questions en ces termes : La jurisprudence et la doctrine ont complété la disposition de l'

article 1641 du Code civil . Leur œuvre a consisté essentiellement à tirer des applications de cette idée que, la tacite reconduction étant une application particulière de la règle voulant qu'un contrat consensuel puisse se former ou être renouvelé par le consentement implicite des parties, toute stipulation ou tout comportement des parties qui est incompatible avec ce consentement tacite au renouvellement empêche la tacite reconduction de se réaliser . […] Les pourparlers sur le renouvellement ou mêmes démarches dans l'espoir de renouveler le bail font échec à la reconduction tacite. Et il en

est ainsi même si les pourparlers n'aboutissent à aucune entente. Dans ce cas, les tribunaux auront alors tendance à rechercher l'existence soit d'un bail tacite de durée indéterminée, soit d'un bail par tolérance. Dans l'une ou l'autre des solutions, une

partie pourra donc mettre fin à la relation par un avis de congé - avec très souvent un délai de congé d'un mois puisque le loyer est presque toujours mensuel. […] Ensuite, le consentement à l'occupation des lieux pendant les pourparlers fait naître un bail par tolérance; car le fait que l'occupation ait eu antérieurement une cause juridique - soit le bail terminé - n'entre pas en conflit avec la règle [...] d'après laquelle, au moment du bail par tolérance, l'occupation ne doit pas avoir de cause juridique.

Si les pourparlers n'aboutissent pas à un nouveau bail, qui aura normalement un effet rétroactif, le bail par tolérance produit alors des effets importants: les stipulations du bail terminé n'ont plus d'effet... (Soulignements ajoutés) [ 32 ] L’application de ces principes à la trame factuelle dans cette cause amène à la conclusion que la créance ne trouve pas assise dans le bail de cinq ans allant de mai 2016 à avril 2021 qui n’a pas été conclu. Sa créance trouve assise dans un bail par tolérance qui continue jusqu’à ce jour. [ 33 ] Il est utile de reproduire ici l’

article 538 du Code de procédure civile ( Cpc ) [3] qui énonce : 538. Un demandeur peut, volontairement, réduire sa demande à un montant d’au plus 15 000 $, mais il ne peut diviser une créance supérieure à ce montant en plusieurs créances ne l’excédant pas, sous peine de rejet de la demande.

Toutefois, il n’est pas réputé diviser une créance si celle-ci résulte d’un contrat de crédit dont le paiement s’effectue par versements périodiques ou d’un contrat dont l’exécution des obligations est successive, tel un bail, un contrat de travail, un contrat d’assurance- invalidité ou un autre contrat semblable, et si sa demande n’excède pas 15 000 $. [4] [ 34 ] Lors de l’audience, le montant de la créance dépasse le plafond de 15 000,00 $, pour la période se terminant le 30 avril 2021.

Durant la période allant d’avril 2021 à novembre 2022, les arrérages de loyer générés par les augmentations de loyers impayés ont continué de s’accumuler, ce qui entraîne que le montant de la créance à ce jour dépasse largement le plafond du montant admissible à la Division des petites créances. [ 35 ] Le Tribunal reconnaît que la réclamation résulte d’un bail par tolérance dont le paiement s’effectue par versements périodiques. Il y a obligation successive résultant d’un tel un bail, ce qui devrait en temps normal donner ouverture à l’application du second alinéa de l’

article 538 Cpc . Cependant l’amendement basé sur un bail de cinq ans se terminant en avril 2001 qui n’existe pas et l’éventualité d’un autre recours entre les mêmes parties pour des arrérages en vertu d’un bail subséquent de cinq ans, non signé par la défenderesse, compliquent la situation qui en est une de la Division des petites créances non admissible quand la demanderesse amende sa réclamation. Faut-il rappeler qu’il n’est pas permis de faire indirectement ce qui n’est pas permis de faire directement. [ 36 ] Il s’agit d’un dossier qui doit être transféré à la division régulière de la Chambre civile.

Il appartient à la demanderesse de modifier sa réclamation en conséquence de mettre à jour le montant de sa réclamation pour arrérages de loyer et si elle le désire de demander une ordonnance de sauvegarde à la suite de l’avis de transfert de dossier. Elle est tenue de se conformer aux règles de procédures applicables à la Chambre civile et de payer les frais de justice. [ 37 ] Le Tribunal suit le raisonnement de l’honorable l’Heureux-Dubé dans Lapointe c. Hôpital Le Gardeur [5] , qui s'applique en l'espèce : « Guidée seulement par la sympathie, ma tâche aurait été beaucoup plus facile.

Toutefois, en tant que juge, je dois appliquer les règles de droit et la sympathie est un mauvais guide dans ces circonstances.

Justice doit être rendue conformément aux règles de droit et justice doit être rendue à l’égard des deux parties à un litige, tant les demandeurs que les défendeurs. » [ 38 ] CONSIDÉRANT lorsqu’elle demande d’amender le jour de l’audience le montant de sa réclamation à 15 000$, le montant de sa créance à cette date qui se situe entre 15 000 et 85 000$ dépasse le plafond du montant admissible à la Division des petites créances; [ 39 ] CONSIDÉRANT qu’en matière de petites créances, il n’est pas permis de diviser une créance supérieure à 15 000$ en plusieurs créances ne l’excédant pas et que la créance de la défenderesse ne se situe pas dans une situation couverte par le second alinéa de l’

article 538 Cpc . [ 40 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse ne peut pas scinder sa créance pour ne réclamer qu’une portion des arrérages de loyer jusqu’en avril 2021 et pour réclamer par la suite dans un autre recours les arrérages, à compter de mai 2021; [ 41 ] CONSIDÉRANT que le Code de procédure civile n’encadre pas formellement la demande de transfert de la Division des petites créances en cours d’instance vers la division régulière de la Chambre civile. Selon la jurisprudence, cela n’empêche pas un tel transfert qui est possible en vertu de l’

article 49 Cpc . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLINE compétence pour entendre cette cause; ORDONNE que le dossier soit transféré à la division régulière de la Chambre civile. Chaque

partie payant ses propres frais de justice.

________________________ DANIEL DORTÉLUS , J.C.Q. Date d’audience : 16 novembre 2022