2019 QCCQ 8352, 2019 QCCQ 8352

Macaluso c. Duperron 2019 QCCQ 8352 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-703046-179 DATE : 11 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL MACALUSO et ENRICO EVANGELISTI Demandeurs c.

JEAN DUPERRON Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 15 000$ au défendeur à la suite de la découverte de vices cachés affectant le triplex acquis de ce dernier le 5 octobre 2016. [ 2 ] Le défendeur, représenté à l’audience par son fils puisqu’il a été hospitalisé d’urgence le matin de l’audition, nie devoir ce montant, alléguant que les acheteurs avaient été informés avant la vente des problèmes d’infiltration et qu’il ne s’agit donc pas de vices cachés. [ 3 ] Le fils du défendeur s’est engagé ce même matin à transmettre au Tribunal une preuve médicale de l’hospitalisation du défendeur, ce qu’il a fait le soir même (courriel du 1 er octobre 2019 envoyé à 19h49).

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal doit statuer sur les points suivants : • Les vices allégués par les demandeurs constituent-ils des vices cachés? • Dans l’affirmative, les dommages réclamés sont-ils justifiés? LE CONTEXTE [ 5 ] Les demandeurs ont acquis le triplex du défendeur le 5 octobre 2016 après en avoir fait faire l’inspection par A.L. Inspection inc. en juillet. Le rapport d’inspection préachat est produit comme pièce P-10. [ 6 ] Les demandeurs n’habitent pas l’immeuble, ils louent les trois logements qui le composent.

L’un d’eux est au sous-sol. [ 7 ] Le locataire du logement du sous-sol constate à chaque période de dégel (entre février et mai) une infiltration mineure par la semelle de la fondation. [ 8 ] À l’hiver 2017 toutefois, alors qu’une période de pluies diluviennes sévissait si l’on en croit les pièces D-5 et D-6, le drain à l’extérieur de la porte arrière du sous-sol, non fonctionnel (voir photos P-9A et P-9B), déborda de plusieurs pouces.

[ 9 ] Les demandeurs Macaluso et Evangelisti se sont présentés au logement et ont nettoyé le faux drain mais ça n’a aidé ni beaucoup, ni longtemps.

Nous sommes à la mi-février. [ 10 ] Le 4 avril 2017, après avoir été avisés d’un autre épisode d’infiltrations, les demandeurs appellent monsieur Duperron qui les informe, pour la première fois, que le drain situé devant la porte arrière n’est pas fonctionnel et que lui-même a connu des infiltrations d’eau plus ou moins importantes depuis environ 25 ans. [ 11 ] Il aurait fait faire des estimations pour évaluer les dommages et pour faire installer un drain français (voir les trois estimés P-2 en liasse). [ 12 ] Le 10 avril 2017, les pompiers sont appelés en renfort par le locataire du sous-sol pour venir pomper l’eau qui s’était accumulée à l’arrière par le faux drain.

Il n’y avait toutefois aucun dommage à l’intérieur. [ 13 ] Au cours de ce même mois d’avril, le locataire du haut, après avoir déplacé son mobilier de chambre, constate des taches de moisissure (voir photos P-9F et P-9G). [ 14 ] Monsieur Duperron se rend sur place le 19 avril 2017, après avoir reçu la mise en demeure des acheteurs (les demandeurs) datée du 13 avril 2017 (P-3), à laquelle il a répondu le 4 mai 2017 (P-4). [ 15 ] Les demandeurs ont trouvé dans la chambre mécanique, derrière le réservoir d’eau chaude, une pompe de puisard ( sump pump ) qu’ils ont installée près du faux drain arrière et que le locataire du sous-sol doit actionner dès qu’une pluie abondante se manifeste.

Elle est branchée à un boyau qui déverse l’eau à une trentaine de pieds au bout du terrain. [ 16 ] Les demandeurs ont aussi installé un déshumidificateur au sous-sol afin d’en éliminer l’humidité et les odeurs. [ 17 ] Ils demandent également à l’expert en bâtiment Robert Lévesque de faire une expertise afin de connaître la gravité de ces infiltrations, leurs sources exactes et déterminer l’urgence d’y apporter les correctifs appropriés. [ 18 ] Monsieur Lévesque se rend au triplex le 5 mai 2017; son court rapport daté du 16 mai 2017 est produit comme pièce P-1.

Monsieur Lévesque est toutefois appelé comme témoin et livre un témoignage d’environ une heure et quart à l’audience. [ 19 ] Il est retourné plus longuement le 9 mai 2017 et il a alors eu accès tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du triplex. Il y est retourné une dernière fois le 28 septembre 2019, soit quelques jours avant l’audition, afin de vérifier dans quelle mesure la situation avait évolué. [ 20 ] Une mise en demeure finale est envoyée au défendeur le 20 juillet 2017 (P-5), à laquelle ce dernier n’a jamais répondu. ANALYSE ET DÉCISION [ 21 ] Dans toute demande en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 . La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 22 ] La garantie de qualité à laquelle est tenu tout vendeur est définie à l’

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 23 ] Pour savoir si on est en présence de vices cachés, quatre critères reconnus par la doctrine [1] et la jurisprudence, doivent être rencontrés : • Le vice doit être grave, c’est-à-dire que le bien acheté doit souffrir d’un déficit d’usage important; • Il doit être caché, c’est-à-dire non apparent; • Il doit être antérieur à la vente; • Et inconnu de l’acheteur. [ 24 ] Le législateur a ajouté une cinquième condition en édictant l’

article 1739 C.c.Q. , qui se lit comme suit : « 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

[ 25 ] Les vices allégués par les demandeurs, qui ont eu comme conséquence des infiltrations d’eau mineures au sous-sol et de l’accumulation d’eau à l’extérieur par le faux drain, rencontrent-ils les critères ci-haut énumérés? C’est ce que le Tribunal doit établir. [ 26 ] Le défendeur nie qu’il s’agisse de vices cachés.

Il soutient qu’ils étaient apparents parce que dénoncés par l’inspection préachat ou par lui-même dans sa déclaration du vendeur (P-8). [ 27 ] Le rapport d’inspection préachat de même que le témoignage de l’expert Lévesque à l’audience sont d’une grande utilité pour permettre au Tribunal de décider de cet important aspect du litige.

Le rapport d’inspection préachat [ 28 ] Ce rapport P-10, fort détaillé, contient une foule de renseignements qui auraient dû mettre en garde les demandeurs et les inciter à pousser plus loin leur investigation ou encore à négocier à la baisse le prix d’achat compte tenu des réparations à prévoir. Or, il n’y eut aucune négociation, le montant offert par les demandeurs ayant été accepté tout de suite, sans mention par le vendeur que la baisse du prix d’achat par rapport au prix demandé servirait à payer pour les réparations requises.

Examinons ce rapport P-10 à la lumière des vices allégués par les demandeurs. [ 29 ] Selon la description des codes de priorité indiqués dans la colonne de droite tout au long du rapport P-10, le chiffre 1 indique une réparation urgente et/ou majeure, alors que le chiffre 2 indique qu’une réparation, un entretien ou une investigation est requis (page 3 du rapport). La cote 2 vers 1, quant à elle, indique une priorité plus élevée que la cote 2 et demande une réparation, investigation ou entretien à brève échéance. [ 30 ] En premier lieu, la fondation (item 5.1 du rapport, page 9 et suivantes).

Le rapport mentionne à la page 9 qu’il existe une ouverture à la jonction de la fondation et du mur de brique, susceptible de laisser l’eau s’infiltrer. Il recommande de vérifier auprès d’un entrepreneur qualifié et de faire réparer cette ouverture afin d’éviter les infiltrations d’eau. [ 31 ] Le rapport fait également état, à la même page, de nombreuses fissures dont une de taille importante sur le côté gauche et à l’arrière de l’immeuble.

Il recommande de les réparer et sceller et, pour celle de plus grande importance, de vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en fondation et de la réparer de façon assez urgente. Cette dernière réparation est cotée 1 alors que les autres sont cotées 2. [ 32 ] Enfin, la pente du sol , à certains endroits, emmène l’eau vers la fondation, ce qui entraîne des risques d’infiltrations et la présence d’humidité excessive près de la fondation.

Il est recommandé, selon la cote 2 vers 1, de corriger la situation afin de s’assurer que l’eau soit évacuée vers l’extérieur du bâtiment. [ 33 ] Quant au revêtement extérieur des murs , l’inspecteur remarque des ouvertures dans les scellants et plusieurs de ceux-ci sont d’usure avancée, ce qui entraîne des risques d’infiltrations d’eau. Il recommande de sceller toutes les ouvertures présentes dans la maçonnerie et de réparer la maçonnerie abimée afin d’assurer un bon support structural du mur.

Ces deux recommandations sont respectivement cotées 2 et 2 vers 1. [ 34 ] L’expert remarque la présence de fissuration et de taches blanchâtres sur la maçonnerie, signe d’humidité. Ces deux aspects doivent être vérifiés auprès de spécialistes qualifiés (cote 2 et 2 vers 1), conclut-il. [ 35 ] Enfin, la bouche de ventilation située à l’arrière est brisée et les linteaux sont corrodés. Le remplacement de la bouche de ventilation avec un grillage adéquat est à faire afin d’éviter l’introduction de vermines et les risques d’infiltrations d’eau.

Cote 2. [ 36 ] Quant aux portes et fenêtres , l’expert constate que par endroits, les fenêtres sont situées trop près du sol, ce qui augmente les risques d’infiltration. Il recommande d’avoir un dégagement suffisant entre le bas des fenêtres et le sol (cote 2). [ 37 ] Enfin, aucun clapet anti-retour ni regard de nettoyage ni drain de plancher n’ont été décelés. Il y a lieu de pourvoir à leur installation par un plombier qualifié (cote 2). [ 38 ] La valve d’eau extérieure n’est pas isolée contre le froid.

Selon le rapport, il faut, chaque automne, fermer une valve à l’intérieur et vider l’eau du tuyau extérieur pour empêcher les dégâts d’eau (cote 2). [ 39 ] Le Tribunal s’est limité ici aux réparations qui touchaient les sources d’infiltration dénoncées par les demandeurs. Elles sont toutes cotées 2 ou 2 vers 1, ce qui signifie qu’elles sont passablement urgentes. [ 40 ] Les demandeurs ne semblent pas s’en être souciés. [ 41 ] Le rapport mentionne en outre, à la page 5, que le drainage de fondation ne fait pas

partie de l’inspection d’où l’impossibilité pour les demandeurs de savoir s’il existait un drain français ou non.

La preuve a démontré qu’il n’en existait pas mais cela ne peut constituer un vice caché puisque les normes de construction en 1961 n’exigeaient pas l’installation d’un tel drain de périmètre. [ 42 ] Enfin, bien que le rapport (page 27) fasse état d’encombrements multiples à l’intérieur empêchant l’inspecteur d’inspecter à fond sans enlever tous ces effets, ce qu’il n’avait pas à faire, il contient néanmoins plusieurs indices nécessitant une investigation supplémentaire. [ 43 ] Par exemple, l’inspecteur constate des taches blanchâtres (efflorescence) sur le béton indiquant la présence d’humidité.

Il recommande de « vérifier l’état du drainage de la fondation (si présent, sinon, il est recommandé d’en installer un) et de réparer au besoin. » Il recommande également de « vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en imperméabilisation de fondation afin de trouver la cause et réparer pour éviter les infiltrations d’eau et les risques de détérioration de matériaux et de développement de moisissures. ». [ 44 ] Il en est de même de l’humidité mesurée « sur le cerne de blanchit/noircie » qui est trop élevée selon l’inspecteur et qui nécessite

une investigation supplémentaire, tout comme les cernes qu’il a découverts un peu partout (page 28). [ 45 ] Aucune des investigations supplémentaires recommandées n’a été faite par les demandeurs. Ceux-ci ne peuvent donc invoquer vices cachés lorsqu’ils ont été avisés par l’inspecteur préachat que des investigations supplémentaires et, au besoin, des réparations étaient recommandées.

Témoignage de l’expert Robert Lévesque [ 46 ] Monsieur Lévesque, déclaré témoin expert en construction par le Tribunal, témoigne longuement sur les visites et les constats effectués chez les demandeurs. [ 47 ] Tel que mentionné précédemment, monsieur Lévesque s’est rendu au triplex le 5 et le 9 mai 2017, ainsi que le 28 septembre 2019, soit quelques jours avant l’audition. [ 48 ] Un résumé de ses premières observations, faites le 5 mai 2017, est produit comme pièce P-1.

La pièce P-1A représente un recueil de photos prises par monsieur Lévesque lors de ses visites, où l’on peut voir des taches causées par des infiltrations d’eau de longue date. Si c’était visible pour monsieur Lévesque, ce l’était tout autant pour les demandeurs. [ 49 ] Selon monsieur Lévesque, monsieur Duperron a « intentionnellement minimisé » l’ampleur et l’impact des infiltrations d’eau au sous-sol dans sa déclaration du vendeur D-3 (question D3.1) en écrivant qu’il s’agissait « d’une infiltration d’eau mineur (sic) au sous-sol sous plancher de cuisine à l’occasion de la fonte des neiges ».

Les indices constatés par l’expert, aussi visibles que nombreux, semblent au contraire décrire une situation qui existait depuis plusieurs années. [ 50 ] Ces indices ne pouvaient certes pas être inconnus du vendeur. [ 51 ] Le fils du défendeur a admis d’emblée à l’audience que le bâtiment connaissait des problèmes d’infiltration plus importants que ceux que son père a déclarés dans la Déclaration du Vendeur (D-3). Monsieur Duperron père a acheté l’immeuble en 2014 de sa sœur.

C’était alors connu, en septembre ou octobre 2014, que dès que se produisaient de grosses pluies, on pouvait voir l’eau entrer au sous-sol par la fondation de béton, en-dessous du plancher de la cuisine (sous le bois surélevé), et par les fissures du solage à l’arrière et sur le côté en avant. Il y avait en outre des traces noires sur le plancher de la chambre mécanique. [ 52 ] Ces indices étaient visibles et auraient dû attirer l’attention des acheteurs (demandeurs). Il en est de même des fissures extérieures que l’on peut voir facilement sur les photos #1892, #1894, #1895 et #1897 du cahier de photos P-1A.

Les fissures, tant intérieures qu’extérieures, ont été dénoncées dans le rapport d’inspection préachat. Les demandeurs en connaissaient l’existence sans l’ombre d’un doute. Il ne peut s’agir de vices cachés. [ 53 ] Le Tribunal estime toutefois qu’il y a nettement eu négligence de la part du défendeur dans l’entretien du faux drain qui se trouve au bas des marches menant à la porte arrière.

En soulevant le couvercle, monsieur Lévesque a constaté qu’il s’agissait d’un simple trou dans le sol, sans raccordement à un système d’évacuation de l’eau. [ 54 ] Lorsque ce trou s’est bouché en avril 2017 et que les pompiers sont venus en aide à la locataire d’alors, ils ont constaté que ce trou était gelé; ils ont mis une grande quantité de sel pour faire fondre la glace. Monsieur Duperron ne pouvait pas ignorer un tel état de fait puisque ce trou se remplissait dès qu’il y avait des pluies abondantes, et gelait à tous les hivers.

Il aurait dû le mentionner dans sa Déclaration du Vendeur. [ 55 ] Ce faux drain – puisque c’est de cela qu’il s’agit – constitue un vice caché puisque, à moins d’en enlever le couvercle, ce que l’inspecteur préachat n’avait pas à faire, il était impossible de savoir que ce drain n’était pas fonctionnel. [ 56 ] En bref, la preuve de l’existence de vices cachés est plutôt limitée. [ 57 ] Puisque le faux drain à l’extérieur constitue un vice caché et que le drain de plancher vide et/ou le bris de tuyauterie occasionnant les odeurs d’égouts dans la chambre technique et la cuisine situées au sous-sol en constituent aussi, le Tribunal, en se basant sur la soumission P-2 (celle de Pompe François Néron inc.), établit à 9 630 $, dont on doit cependant retrancher les 3 800 $ reliés aux travaux relatifs au bassin de captation du drain français – puisque l’absence de drain français ne fait pas

partie des vices cachés et que son installation éventuelle ne saurait en conséquence être réclamée au

chapitre des réparations des vices cachés – le montant à accorder aux demandeurs en vue de la réparation des vices cachés, soit 6 721,40 $, taxes incluses. [ 58 ] Le Tribunal estime que les demandeurs sont également en droit de réclamer des dommages puisque la preuve démontre que le défendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de ces vices, à tout le moins l’existence du faux drain. L’

article 1728 C.c.Q. stipule en effet que : « 1728. Si le vendeur connaissait le vices caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. » [ 59 ] Le Tribunal est d’avis que si le drain situé à l’extérieur de la porte arrière avait été fonctionnel, il n’y aurait pas eu les dégâts d’eau survenus en avril 2017 et les pompiers n’auraient pas eu à intervenir. [ 60 ] Les dommages encourus par les demandeurs sont toutefois minimes si l’on considère qu’il n’y eut aucun dommage à l’intérieur du logement de la locataire Thériault.

Le fait que celle-ci ait dû faire appel aux pompiers et la présence de ceux-ci dans le logement ne constituent pas des dommages occasionnés aux demandeurs mais plutôt à la locataire Pauline Thériault, laquelle n’est pas

partie au présent litige.

[ 61 ] L’installation d’un déshumidificateur au sous-sol afin d’en éliminer l’humidité et les odeurs, de même que l’installation d’un tuyau servant à évacuer l’eau de la sump pump jusqu’au bout du terrain, ainsi que les inconvénients occasionnés par les déplacements des demandeurs au triplex constituent également des dommages bien qu’ils soient relativement minimes. [ 62 ] Le Tribunal limite donc à 1 000 $ le montant des dommages subis par les demandeurs et dû à ceux-ci. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance des demandeurs; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 7 721,40 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 18 avril 2017, ainsi que les frais de justice. ______________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2019 24 avril 2018