2016 QCCQ 590, 2016 QCCQ 590

Ostiguy c. Longpré 2016 QCCQ 590 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-22-005960-145 DATE : 18 JANVIER 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES CHARPENTIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVAIN OSTIGUY Demandeur c.

GAÉTAN LONGPRÉ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame au défendeur le paiement d'une somme de 43 829,99 $ représentant le coût de remplacement du système Biofiltre Écoflo du chalet acheté du défendeur qui s’est avéré brisé et inopérant ce qui constitue un vice caché. [ 2 ] Cette somme inclut les frais de son expert ainsi que le remboursement des frais extrajudiciaires payés à son avocat. [ 3 ] Le défendeur conteste cette réclamation alléguant n’avoir connu aucun problème avec les installations septiques, que les défauts allégués n’étaient pas existants au moment où le demandeur est devenu propriétaire de l’immeuble et que les problèmes que celui-ci a constatés ne peuvent être dus qu’à une utilisation incompatible avec le système en place.

LES FAITS [ 4 ] À l’été 2010, le demandeur est intéressé par l’immeuble mis en vente par le défendeur.

Il s’agit d’un chalet en bois rond situé sur la route 220 dans le Canton d’Orford. [ 5 ] L’immeuble est propriété du défendeur depuis 1996 et celui-ci a fait construire un chalet en bois rond qui est devenu habitable en 1998. [ 6 ] Étant situé en zone rurale, le chalet est desservi par une fosse septique et un système de filtration des eaux usées Biofiltre Écoflo fabriqué par la firme Premier Tech Aqua. [ 7 ] L’inspection préachat effectuée ne dénote rien de particulier si ce n’est certains travaux à la véranda. [ 8 ] En regard des installations sanitaires, le défendeur représente au demandeur, par l’entremise de son agent d’immeuble, que celles-ci fonctionnent adéquatement et qu’il n’y a jamais eu de problème ni dégagement odeur. [ 9 ] L’équipement sanitaire est situé à l’avant du chalet et le caisson de fibre de verre du système Biofiltre Écoflo est accessible par un couvercle en bois d’environ 4 pieds x 8 pieds fabriqué par le défendeur. [ 10 ] Le 7 octobre 2010, un acte de vente se signe devant M e Benoit Rivest, notaire à Richelieu, moyennant le paiement d’une somme de 275 000 $.

Cette vente est faite avec la garantie légale et le vendeur déclare que l’immeuble ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement. [ 11 ] Le demandeur prend possession de l’immeuble le même jour. [ 12 ] Suite à la prise de possession, le demandeur occupe occasionnellement le chalet et loue celui-ci à d’autres moments. [ 13 ] Le 19 août 2013, le demandeur reçoit de la municipalité du Canton d’Orford une lettre (P-10) lui rappelant qu’il a l’obligation d’avoir un contrat d’entretien pour l’installation septique de son chalet conformément à l’article 3.3 du Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées (Q-2, r.22).

En fonction de cette réglementation, il a l’obligation d’être lié en tout temps par contrat avec le fabricant du système de traitement des eaux et faire parvenir une copie du contrat à la municipalité.

[ 14 ] Il contacte alors la firme Premier Tech Aqua afin d’obtenir un tel contrat d’entretien. [ 15 ] Il est alors informé par le représentant de Premier Tech Aqua qu’il est impossible de lui fournir un contrat d’entretien, car l’équipement de son chalet est brisé et non fonctionnel depuis septembre 1998, et ce, à la connaissance du propriétaire précédent.

Le 21 janvier 2014, Premier Tech Aqua confirme la teneur de cette conversation par lettre (P-2) et l’informe des faits suivants. [ 16 ] Le système Écoflo fonctionne de la façon suivante : les eaux usées sont acheminées vers la fosse septique dans laquelle les solides sont retenus. Les eaux usées quittent ensuite la fosse septique vers le système Écoflo. Le système Écoflo est un caisson en fibre de verre contenant un lit filtrant à base de tourbe qui épure les eaux usées avant le rejet dans le sol ou dans un cours d’eau. Le caisson en fibre de verre donne accès aux eaux traitées directement dans le sol par la

partie inférieure qui ne comporte pas de paroi. [ 17 ] Conformément aux directives du fabricant, il est interdit de circuler avec un véhicule ou de placer un objet pesant plus de 200 kilos à moins de 2 mètres du caisson et de recouvrir ou d’enterrer le couvercle du caisson. [ 18 ] Afin de garantir la qualité du service d’entretien en vertu du contrat de garantie, il est interdit d’ouvrir le couvercle du caisson lequel comporte des scellés. [ 19 ] Pour assurer le bon fonctionnement du système Écoflo, l’entretien est essentiel et doit faire l’objet d’une intervention annuelle tout au long de sa vie durable effectuée par une personne autorisée par Premier Tech Aqua. [ 20 ] Le système Écoflo a techniquement une durée de vie illimitée, car seul le milieu filtrant à base de tourbe doit être remplacé tous les 8 ans. [ 21 ] En septembre 1998, lors de sa première visite, le technicien de Premier Tech Aqua a constaté que : a) 30 cm de sol a été placé par-dessus le Biofiltre;

b) le couvercle du Biofiltre n’excédait pas le sol tel que requis;

c) un chemin d’accès à la propriété utilisé par des véhicules automobiles entoure 50 % du Biofiltre et est à moins de 2 mètres du caisson;

d) la pièce de bascule permettant de répartir l’eau d’un côté et de l’autre du caisson est inexistante;

e) il y a un affaissement total du système qui écrase les plaques distributrices empêchant celles-ci de fonctionner;

f) il y a impossibilité de remplacer le milieu filtrant à cause des bris d’équipement et l’écrasement de celui-ci;

g) conséquence des cassures et déchirures majeures occasionnées par ces faits, il y a impossibilité de réparer le caisson qui est une perte totale. [ 22 ] Lors de cette visite, le défendeur a été informé de la situation, mais il n’a apporté aucun correctif à celle-ci. [ 23 ] En mars 1999, Premier Tech Aqua a envoyé une lettre au défendeur l’avisant de la situation concernant son installation septique Écoflo. [ 24 ] En mars 2000, le représentant de Premier Tech Aqua n’a pu effectuer l’entretien requis pour les mêmes raisons.

Selon les notes du dossier prises à l’époque, le défendeur semblait insensible à la situation bien qu’informé de son obligation d’avoir un système sanitaire conforme et fonctionnel. [ 25 ] Il en a été de même lors des visites de 2002, 2003, 2004 et 2005, le défendeur ne donnant pas suite aux différentes interventions de Premier Tech Aqua. [ 26 ] En 2006, le remplacement du milieu filtrant devait être effectué, celui-ci étant rendu à l’expiration de sa vie utile, mais Premier Tech Aqua n’a pu le faire à cause des bris majeurs constatés et l’inaction du défendeur. [ 27 ] En 2008 et 2009, Premier Tech Aqua a envoyé à la municipalité du Canton d’Orford une lettre les informant que le système septique de cette résidence n’était pas desservi par un contrat d’entretien annuel tel qu’exigé par l’article 3.3 du Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées . [ 28 ] En septembre 2013, à la demande du demandeur, les représentants de Premier Tech Aqua se rendent sur les lieux et après évaluation du système lui confirment qu’aucune réparation n’est envisageable. [ 29 ] Le 14 janvier 2014, le demandeur envoie au défendeur une mise en demeure (P-4) l’informant de la découverte d’un vice caché affectant le système Écoflo et l’informant de la nécessité de remplacer complètement celui-ci tout en le tenant responsable de ces coûts.

Le défendeur ne donne pas suite à la mise en demeure. [ 30 ] Le 21 janvier 2014, Premier Tech Aqua confirme par lettre au demandeur les différentes interventions effectuées par leur technicien pendant la période de temps où le défendeur était propriétaire. [ 31 ] En février 2014, le demandeur retient les services de la firme Avizo Experts-Conseils afin d’effectuer une étude de capacité de charge hydraulique du sol pour l’installation septique de cette résidence. [ 32 ] Le 17 mars 2014, Avizo Experts-Conseils produit un rapport qui conclut à la nécessité de remplacer complètement le système Écoflo initial par un système de traitement tertiaire DpEC avec filtre à sable vu l’impossibilité de remplacer le système Écoflo par un

autre caisson Écoflo. [ 33 ] En effet, l’analyse des lieux démontre qu’il est impossible de remplacer le caisson, car comme celui-ci n’a pas fonctionné adéquatement, le sol est gorgé d’eau rendant impossible l’utilisation du même système au même endroit. [ 34 ] À l’audience, Axel Hourlay, ingénieur de Avizo Experts-Conseils, précise que le règlement du ministère de l’Environnement est restrictif et détermine l’ordre des divers systèmes de traitement d’eaux usées pouvant être installés à un tel endroit et les critères de leurs installations faisant en sorte que l’installation d’un système avec filtre au sable est la seule possibilité (expertise P-3.1). [ 35 ] Le 2 mai 2014, la municipalité du Canton d’Orford confirme par lettre au défendeur (P-2.1) qu’en 2009 et 2010, elle a reçu une lettre de la firme Premier Tech Aqua l’informant du non renouvellement du contrat d’entretien avec eux constituant ainsi une situation non conforme à l’article 3.3 du Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées. [ 36 ] À la lumière de ces informations et tenant compte du fait que le demandeur a trouvé un acheteur pour son chalet, celui-ci donne mandat à Excavation André Grenier inc. d’effectuer l’enlèvement du système Écoflo et l’installation d’un système de filtration à sable conformément aux directives de Avizo Experts-Conseils. [ 37 ] Le 31 juillet 2014, le demandeur vend à Immeuble Cuerrier s.e.n.c. l’immeuble concerné au prix de 349 000 $, mais avec l’obligation d’assumer les coûts de remplacement du système Écoflo. [ 38 ] Les travaux sont effectués par Excavation André Grenier inc. en septembre 2014 moyennant un coût de 32 854.11 $ (taxes incluses) (P-8). [ 39 ] Le demandeur assume également une somme totale de 2 185,96 $ pour les divers travaux de Avizo Experts-Conseils (P-6). [ 40 ] Se basant sur la garantie légale et les représentations faites par le représentant du défendeur, le demandeur tient ce dernier responsable de la situation et lui réclame le remboursement de ces sommes. [ 41 ] Contestant ces réclamations, le défendeur précise qu’il est propriétaire du terrain depuis 1996, qu’il a fait construire le chalet et qu’il a fait l’achat de l’équipement sanitaire auprès d’Excavation Bonsecours de Valcourt qui a procédé à l’installation. [ 42 ] Excavation Bonsecours a également procédé au réaménagement du terrain au-dessus du caisson, c’est-à-dire ajouter 30 cm de terre par-dessus celui-ci et poser de la tourbe pour enjoliver le tout.

Le défendeur a participé physiquement à ces travaux. [ 43 ] Il a, entre autres, fabriqué un panneau de bois de 4 pieds x 8 pieds qui recouvre le couvercle du caisson. [ 44 ] Selon lui, il y a une dénivellation d’environ 18 pouces de terre entre le panneau et le couvercle du caisson. [ 45 ] De plus, afin de faciliter l’accès à la route passant devant le chalet, il a fait construire une entrée et aire de stationnement en « U » qui entoure la fosse septique et le caisson Écoflo à moins de 2 mètres de distance tels qu’ils apparaissent sur les photographies prises par le représentant de Premier Tech Aqua (P-11). [ 46 ] En contre-interrogatoire, il reconnaît qu’il était au courant de la limite de charge imposée par le fabricant. [ 47 ] Pendant toutes les années où il a été propriétaire du chalet, il n’a eu aucun problème d’utilisation des équipements sanitaires.

Il précise qu’il n’a jamais eu de contrat d’entretien et s’est dit surpris de recevoir une mise en demeure du demandeur en janvier 2014. [ 48 ] Il nie avoir reçu des lettres de Premier Tech Aqua ou des informations à l’effet que le système Écoflo était brisé tout en précisant n’avoir jamais rencontré de représentant de cette firme. [ 49 ] À une occasion, il a ouvert le couvercle du caisson et tout était adéquat.

En contre-interrogatoire, il reconnaît cependant qu’il ne connaissait rien du système Écoflo et ne se souvient pas si le couvercle était boulonné et scellé. [ 50 ] Suite à la réception de la mise en demeure du demandeur, il n’a pas donné suite à celle-ci et n’a pas contacté ce dernier ne se sentant pas responsable de quoi que ce soit. [ 51 ] En plus des sommes assumées pour le remplacement du système Écoflo et l’expertise de Avizo Experts-Conseils, le demandeur réclame au défendeur une somme de 8 789,92 $ (P-13) représentant le coût des honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus pour intenter la présente procédure en raison de la contestation abusive du défendeur devant l’évidence des faits allégués et prouvés. [ 52 ] Il appuie cette prétention sur le fait que non seulement le défendeur connaissait les vices affectant le système Biofiltre Écoflo, mais qu’en plus, il savait que ce système n’était pas fonctionnel n’ayant pas procédé à l’entretien annuel requis par la loi pour toute la période où il a été propriétaire de l’immeuble tout en se gardant bien de lui divulguer ces faits.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 53 ] Les bris constatés sur le caisson Écoflo constituent-ils un vice caché? [ 54 ] Le demandeur a-t-il agi en acheteur prudent et diligent? [ 55 ] Le demandeur a-t-il minimisé ses dommages? [ 56 ] Le demandeur a-t-il fait la preuve de la connaissance de la situation par le défendeur et en conséquence a-t-il droit au remboursement des frais extrajudiciaires encourus?

ANALYSE ET DÉCISION [ 57 ] Le demandeur base son recours sur la garantie légale. [ 58 ] Les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec trouvent donc leurs applications : 1726. « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » 1728. « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. » [ 59 ] Pour conclure à la présence de vice caché, il faut retrouver les quatre critères suivants :

a) le vice caché doit exister lors de la vente;

b) il doit être grave;

c) il doit être caché;

d) il doit être inconnu de l’acheteur. [ 60 ] La jurisprudence reconnaît l’obligation de diligence et de prudence de la part d’un acheteur. Pour apprécier cette prudence et cette diligence, le Tribunal doit évaluer l’ensemble des circonstances. [ 61 ] La preuve démontre que pour découvrir les problèmes du caisson Écoflo, il faut ouvrir le couvercle de celui-ci.

Pour ce faire, seul un représentant de Premier Tech Aqua est autorisé à le faire, car le couvercle est scellé. [ 62 ] Le Tribunal retient également de la preuve que le demandeur a été rassuré par l’agent immobilier quant au bon fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées et l’absence de problème depuis sa construction.

Le témoignage du défendeur va d’ailleurs dans ce sens. [ 63 ] Cependant, la preuve démontre que le système était inopérant et les eaux usées étaient rejetées dans l’environnement sans être traitées, et ce, depuis 1998. [ 64 ] Une preuve prépondérante a été faite par le représentant de Premier Tech Aqua à cet effet établissant que le problème existe depuis 1998, et ce, à la connaissance du défendeur contrairement à ses prétentions. [ 65 ] À la lumière de ces faits, le demandeur n’avait pas à recourir à une expertise plus approfondie avant de signer l’acte d’achat. [ 66 ] Une preuve non contredite a été faite que le système Écoflo endommagé était, lors de l’achat, en contravention avec la réglementation du ministère de l’Environnement. [ 67 ] Il s’agit donc d’un vice caché existant lors de la vente et inconnu de l’acheteur. [ 68 ] Il s’agit également d’un vice important qui diminue la valeur de l’immeuble acquis. [ 69 ] Une preuve prépondérante a également été faite de la nécessité de remplacer complètement celui-ci, car il était impossible de le réparer ni de remplacer l’équipement par un équipement similaire.

Aucune contre-expertise n’a tenté de contrer ces faits. [ 70 ] Considérant la nécessité de remplacer complètement le système et considérant les exigences du ministère de l’Environnement, il n’est pas approprié de calculer une dépréciation en regard de l’équipement installé.

Le demandeur a donc droit d’être indemnisé pour la totalité de la somme payée à Excavation André Grenier inc. soit 32 854,11 $. [ 71 ] Pour les mêmes raisons, il a également droit d’être indemnisé des frais assumés de 2 185,96 $ pour le travail de la firme Avizo Experts-Conseils. [ 72 ] La preuve démontre également que le défendeur avait été informé par Premier Tech Aqua dès 1998 du bris de l’équipement concerné.

La preuve démontre aussi qu’à chacune des années subséquentes, Premier Tech Aqua a rappelé au défendeur que le système Écoflo était non fonctionnel et nécessitait un remplacement complet. [ 73 ] Mais le défendeur n’a pas agi et a caché ces faits au demandeur. [ 74 ] Au surplus, dans l’acte de vente notarié, il a déclaré que l’immeuble ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement alors que tel n’était pas le cas. [ 75 ] Par la suite, il n’a pas répondu à la mise en demeure du demandeur et a contesté la requête introductive d’instance aux motifs que :

a) les problèmes qu’a pu connaître le demandeur ne peuvent être dus qu’à une utilisation incompatible avec le système en place;

b) les vices et défauts qu’a pu constater le demandeur n’étaient pas existants au moment où le défendeur était propriétaire de l’immeuble;

c) en aucun temps, le défendeur n’a fait de fausses représentations au demandeur. [ 76 ] Lors de l’audition, aucune preuve n’a été faite ni tentée d’être faite afin d’établir que les problèmes qu’a pu connaître le demandeur étaient dus à une utilisation incompatible avec le système en place. [ 77 ] Et aucune preuve n’a été faite ou tentée d’être faite établissant que les vices et défauts qu’a pu constater le demandeur n’étaient pas existants au moment où le défendeur était propriétaire de l’immeuble. [ 78 ] Quant aux représentations faites par le défendeur au demandeur, le Tribunal en a traitées ci-haut et déclaré que celles-ci étaient fausses. [ 79 ] Il apparaît donc que la contestation faite est abusive et le demandeur a droit d’être indemnisé pour les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus pour intenter le présent recours. [ 80 ] Il faut cependant soustraire une somme de 1 149,75 $ taxes incluses, car l’audition du 16 octobre 2015 a duré une demi-journée au lieu de la journée complète facturée par le procureur du demandeur, ce qui donne un montant de 7 640,17 $. [ 81 ] À ces sommes s’ajoutent les frais de 1 126,30 $ pour le déplacement et présence à la Cour du technicien de Premier Tech Aqua (Rivière-du-Loup – Saint-Hyacinthe – Rivière-du-Loup) dont la présence a été requise par le défendeur après la production de l’avis de témoignage écrit (article 294.1 du Code de procédure civile ) ainsi que la somme de 1 156,65 $ pour les frais relatifs au témoignage de l’expert Axel Hourlay (P-12) le tout à

titre de frais judiciaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la requête introductive d'instance; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 42 680,24 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 22 janvier 2014; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 2 282,95 $ à

titre de frais de témoins et d’expert; LE TOUT avec dépens. __________________________________ GILLES CHARPENTIER, J.C.Q. M e Daniel St-Pierre ST-PIERRE MAILLETTE Procureur du demandeur M e Guy Plourde Procureur du défendeur Dates d’audience : Les 15 et 16 octobre 2015