2019 QCCA 69, 2019 QCCA 69

Viau c. Gagnon 2019 QCCA 69 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009584-175 (600-17-000568-155) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 18 janvier 2019 CORAM : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. (JG1348) DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. (JB1988) STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. (JH5439)

PARTIE APPELANTE AVOCAT JACQUES VIAU M e SYLVAIN RACETTE (ABSENT) (Bélanger, Sauvé)

PARTIE INTIMÉE AVOCATE JOHANNE GAGNON M e SANDRA ÉTHIER (ABSENTE) (Larouche, Éthier) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT GESTION ANDRÉ CLÉMENT INC. ANDRÉ CLÉMENT

En appel d'un jugement rendu le 20 juillet 2017 par l'honorable Robert Dufresne de la Cour supérieure, district de Rouyn-Noranda. NATURE DE L'APPEL : Vente (résolution) – Obligations (cession de créances) (restitution des prestations) Greffière : Nancy Savard (TS1190) Salle : 4.33 VISIOCONFÉRENCE AUDITION 9 h 00 Continuation de l’audience du 16 janvier 2019; Arrêt; 9 h 01 Fin de l’audience. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant Jacques Viau a été condamné « conjointement et solidairement » avec les mis en cause à rembourser à l’intimée Johanne Gagnon les acomptes versés à ces derniers pour l’acquisition d’une unité de logement dont la construction faisait

partie d’un projet d’établissement d’une copropriété divise qui n’a malheureusement jamais vu le jour. La condamnation de l’appelant et des mis en cause intervient pour une somme de 165 000 $ en plus des intérêts et de l’indemnité additionnelle à compter du 16 juin 2014 [1] . [ 2 ] Le juge de première instance retient la responsabilité de l’appelant en vertu d’une « Convention de cession » (la « Convention ») intervenue entre lui et les mis en cause le 15 mai 2014 [2] .

Selon cette entente, les mis en cause (les cédants), en considération d’une somme de 20 000 $, cédaient à l’appelant (le cessionnaire) tous leurs « intérêts » et « droits » dans un « projet » de construction de condominiums (quatre logements), ce qui incluait notamment la finalisation de la construction de la

partie privative que projetait acquérir l’intimée. [ 3 ] Pour une meilleure compréhension du dossier, il convient de reproduire intégralement la Convention rédigée par l’avocat de l’appelant : ATTENDU que Clément a procédé à l'acquisition d'un immeuble, à savoir le lot numéro 2 809 624, du cadastre du Québec, dans la

circonscription foncière de Rouyn-Noranda, avec bâtisse dessus construite, portant le numéro civique 82, rue A, Rouyn-Noranda, Québec [...]; ATTENDU que Clément a procédé, à tous le moins en partie, à la démolition de la bâtisse ci-avant mentionnée pour y construire un immeuble devant comprendre 4 condos; ATTENDU que Clément a débuté la construction de l'immeuble de 4 condos mais celle-ci n'est toujours pas terminée; ATTENDU que pour la construction de l'immeuble précitée, Clément a eu recours a un financement privé auprès de 2732-2304 Québec lnc. pour une somme maximale de 500 000,00$ avec garantie hypothécaire sur le terrain et l'immeuble initiale portant le numéro civique 82, rue A, Rouyn-Noranda, Québec [...]; ATTENDU que 2732-2304 Québec lnc. a intenté un recours hypothécaire de prise en paiement considérant un endettement de 245 210,79$; ATTENDU que Clément à contesté ce recours; ATTENDU que Clément avait également retenu les services de 9119-5974 Québec lnc. pour certains travaux; ATTENDU que 9119-5974 Québec lnc. à intenté une action sur compte en plus d'un recours hypothécaire de vente sous contrôle de justice, invoquant une créance de 34 168,05$; ATTENDU que Clément a contesté ce recours; ATTENDU que Clément a déjà vendu un condo, soit le 82 B, à madame Johanne Gagnon pour la somme de 180 000,00$ dont 160 000,00$ a déjà été perçue: ATTENDU que subsiste certain travaux complémentaires afin terminer dans le condo 82 B; ATTENDU que le vendeur est intéressé à céder ses intérêts dans le projet précité à l'acheteur, lequel est intéressé à mener ce projet à terme et à en conserver les bénéfices; LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT: 1.

Le préambule fait

partie intégrante de la présente convention et préside à son interprétation; 2. En considération du paiement d'une somme de 20 000,00$ par l'acheteur au vendeur, ce dernier accepte de céder tous les droits qu'il a ou pourrait prétendre avoir dans l'immeuble précité, à savoir le lot numéro 2 809 624, du cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Rouyn-Noranda, avec la nouvelle bâtisse dessus construite comprenant les 4 unités, identifiée par les parties comme étant 82, 82A, 28 et 82C ; 3.

Un premier versement de 10 000,00$ est effectué ce jour, dont quittance pour autant, le deuxième versement et final de 10 000,00$ devant être effectué au plus tard le 25 mai 2014; 4. De par la cession précitée, l'acheteur assume la suite des procédures ci-haut mentionnées et les conséquences de celles-ci, incluant les frais et honoraires à encourir, tant pour les procédures que pour la radiation des droits hypothécaires publiés; 5. Également, l'acheteur assume la fin des travaux pour l'unité 82B en plus de la livraison et le transfert de l'unité à madame Johanne Gagnon ; 6.

L'acheteur reconnaît par la signature de la présente convention qu'il accepte l'immeuble précité à ses risques et périls étant expressément convenu que le vendeur n'assume aucune garantie tant conventionnelle que légale, la présente cession étant faite aux risques et périls de l'acheteur ; 7.

L'acheteur fera les démarches techniques et assumera les frais relatifs à ceux-ci et la suite des travaux, incluant les frais d'arpentage, d'architecture, de demande de permis, de cadastre, de constitution de syndicat de copropriété ou autre autorisation requise pour la suite des travaux, aucune garantie n'étant offerte par le vendeur ni aucune représentation ; 8. Ce contrat résilie et remplace toute convention ou représentation antérieure que les parties contractantes ont pu se faire l'une l'autre.

Ainsi, la présente constitue la totalité et l'intégralité de l'entente intervenue entre les parties, ce qui a pour effet d'exclure tout autre document, convention ou promesse verbale antérieure ou concomitante qui peut être intervenu, dans le cadre des négociations qui ont précédé l'exécution complète de cette convention, et que les parties déclarent inadmissible en tant qu'élément de preuve susceptible de modifier ou d'affecter de quelque façon que ce soit l'une ou l'autre des dispositions de la convention. EN FOl DE QUOI, LES PARTIES ONT SIGNÉ : […] [Reproduction textuelle.

Soulignement ajouté.] [ 4 ] En appel, l’appelant conteste les effets juridiques de la Convention retenus par le juge et la condamnation « conjointe et solidaire » dont il est l’objet. De plus, il s’en prend à l’interprétation de certains éléments de preuve acceptés par le juge. Nous y reviendrons.

i) La Convention de cession du 15 mai 2014

[ 5 ] Le juge a déterminé que l’entente intervenue entre l’intimée et les mis en cause [3] relative à l’acquisition d’une unité de logement était incluse dans la Convention. [ 6 ] Cette entente est elle-même source de confusion quant à sa qualification juridique alors que les parties l’ont erronément coiffée du

titre de « Contrat de vente ». En l’espèce, il n’y a jamais eu de transfert de propriété entre les mis en cause et l’intimée, ni délivrance d’une unité de logement. Les promoteurs n’ont d’ailleurs jamais satisfait aux conditions pour permettre cette opération juridique ( art. 1708 C.c.Q . ). En fait, l’immeuble, objet central du « projet », n’a pas été divisé et aucun numéro cadastral n’a été attribué aux parties privatives.

De plus, il n’existe aucun acte constitutif relié à ce projet de copropriété ni de déclaration à cet effet. [ 7 ] Le contrat signé par les promoteurs et l’intimée n’est au mieux qu’une promesse de vente et le recours dont était saisi le juge consistait essentiellement à une demande de remboursement des acomptes versés par l’intimée aux mis en cause. [ 8 ] En l’espèce, la détermination du juge selon laquelle l’entente intervenue entre l’intimée et les mis en cause était incluse dans la Convention repose sur des éléments de preuves fiables. [ 9 ] Tout d’abord, il y a cette clause de la Convention dans laquelle l’appelant déclare être « intéressé à mener ce projet à terme et à en conserver les bénéfices ».

Or, le « projet » inclut nécessairement la construction et la délivrance de l’unité de logement de l’intimée alors que la Convention renvoie expressément à l’obligation faite à l’appelant d’assumer « la fin des travaux pour l’unité 82B en plus de la livraison de l’unité à madame Johanne Gagnon » [4] . Et si cela n’était pas suffisant, il y a aussi cette autre clause contenue dans la Convention qui laisse peu de doute sur l’étendue des droits acquis par l’appelant : « 2.

En considération du paiement d’une somme de 20 000 $ par l’acheteur au vendeur, ce dernier accepte de céder tous les droits qu’il a ou pourrait prétendre avoir dans l’immeuble […] ». [ 10 ] En somme, l’appelant achetait pour une somme de 20 000 $ tous les droits des mis en cause incluant leur droit de propriété dans l’immeuble y compris l’unité de logement qui devait être livrée à l’intimée.

Il acceptait aussi d’assumer différentes obligations, dont celle d’assurer la livraison et le transfert de cette unité de logement. [ 11 ] Bien que le transfert de propriété constaté par la Convention n’était pas opposable aux tiers en raison de l’absence de publicité qui a caractérisé cette transaction, il n’en demeure pas moins que les parties signataires étaient liées par son contenu (

article 2941 C.c.Q . ). [ 12 ] Ensuite, la version d’André Clément et celle de l’appelant viennent appuyer les déterminations du juge sur la portée de la Convention. Tout d’abord, André Clément explique en ces termes sa compréhension de la cession: R. Puis aussi il [l’appelant] était pour tout régler pour remettre le condo à madame, madame Gagnon, puis faire toutes les affaires que quand ça serait tout terminé d’aller chez le notaire, parce que lui il voulait faire diviser les terrains, qu’est-ce qui appartenait à madame Gagnon puis toutes ces choses-là.

Moi, je n’avais plus d’affaire à m’occuper de ça là, c’est lui qui avait tous les droits de ça. [5] [Soulignement ajouté.] [ 13 ] L’appelant entretient le même entendement de la Convention : Q. Non seulement vous pouvez récupérer vingt mille dollars (20 000 $) de madame Gagnon [solde dû sur la promesse d’achat] mais en plus vous pouvez vendre les unités C. et, ils n’ont pas de lettre, c’est bien ça? R. Mais… Q. Vous êtes propriétaires des quatre (4)? R.

Oui , mais présentement je crois que ça a tout… […] Q. … vous acquérez tout l’immeuble, vous dites « je vais mettre deux cent mille (200 000) là-dedans, mais j’ai deux (2) autres condos que je vais vendre puis je vais récupérer vingt (20), puis moi j’ai mis soixante (60) », c’est ça, c’est exact? R. C’est ce qui était censé arriver. Q. C’est ce que vous aviez dans l’idée ? R. C’est ça, voilà. [Soulignement ajouté] [ 14 ] L’intention de l’appelant au moment de signer le Convention est tout sauf ambigüe.

Il a choisi de reprendre à son compte tout le projet pour le mener à terme et éventuellement en tirer un bénéfice. De plus, il a lui-même confirmé à l’intimée son implication nouvelle dans le projet incluant son engagement à lui livrer son unité de logement. Voici ce que l’intimée est venue dire à ce sujet : Q Alors vous [l’intimée] parlez qu’il était présent, vous l’avez vu là? R Oui, puis il me disait qu’il allait s’occuper de tout, qu’il allait tout faire pour me livrer mon condo, puis moi c’est André Clément qui me l’a présenté.

Q Alors quand vous dites, parlez-moi donc justement, exposez-moi donc la situation, quelles sont les représentations qu’il a pu vous faire monsieur Viau par rapport à ce condo-là? R Bien, qu’il allait d’occuper de tout, qu’il allait s’occuper des permis, qu’il allait tout légaliser, qu’il allait terminer mon condo, que j’allais pouvoir l’habiter bientôt, que je n’avais pas à m’inquiéter qu’il allait vraiment s’occuper de tout. Q Qui vous a remis les clés pour que vous puissiez accéder à l’unité 82B et 82.

R Monsieur Viau. [6] [Soulignement ajouté.] [ 15 ] On peut aussi ajouter que la Convention est toujours demeurée en vigueur. L’appelant n’a jamais allégué sa nullité ni tenté de la faire déclarer nulle aux motifs que son consentement avait été vicié par de fausses représentations de la part des mis en cause.

Il aurait d’ailleurs été mal venu d’emprunter cette voie, lui qui avait déjà reconnu que « la présente cession étant faite aux risques et périls de l'acheteur ». [ 16 ] Le juge a donc eu raison de conclure que la Convention visait tout le projet de transformation d’un immeuble en propriété divise incluant le logement que projetait acquérir l’intimée. ii) Les arguments d’ordre factuel [ 17 ] L’appelant soutient que le juge n’a tiré aucune conséquence juridique du refus de l’intimée de procéder à la remise d’un dernier versement de 20 000 $.

Il reproche aussi au juge de ne pas avoir retenu que le mis en cause André Clément était celui qui avait acquiescé au jugement sur prise en paiement de l’immeuble en faveur du créancier hypothécaire 2732-2304 Québec inc. [7] . Commençons par ce dernier argument. [ 18 ] L’appelant était bien au fait de l’existence de cette créance hypothécaire au moment de devenir

partie à la Convention. Il y était notamment prévu l’obligation de l’appelant de procéder à la radiation de cette charge: 4. De par la cession précitée, l’acheteur assume la suite des procédures ci-haut mentionnée et les conséquences de celles-ci, incluant les frais et honoraires à encourir, tant pour les procédures que pour la radiation des droits hypothécaires publiés . [Soulignement ajouté.] [ 19 ] André Clément explique ainsi la portée de cet engagement : R.

Oui, puis il [l’appelant] était d’accord de payer monsieur Dion [2732-2304 Québec Inc] deux cent quarante-cinq mille (245 000 $) puis le contracteur général qu’il lui restait une balance de trente-quatre mille quelque chose à payer là. [8] [Soulignement ajouté.] [ 20 ] Ensuite, le même témoin est venu dire que la prise en paiement de l’immeuble s’est réalisée à l’initiative de l’appelant : Q. Mais celle, en ce qui concerne monsieur Jean Dion, c’est vraiment lui [l’appelant] qui a pris le « lead » du dossier ? R. Oui […] R.

Bien, moi je présume qu’il était au courant parce que moi si je ne payais pas d’avocat, il travaillait pas pour rien, il y a quelqu’un qui le payait cet avocat-là, puis c’était monsieur Viau qui payait c’est sûr.

R. […] Fait que moi j’ai signé des papiers avec vous comme avocat pour monsieur Viau , puis moi j’ai pas eu à payer rien de ça, c’est encore lui qui a payé là pour ces affaires-là. [9] [Soulignement ajouté.] [ 21 ] Or, ces affirmations du témoin Clément se vérifient lorsqu’on constate que le bureau d’avocat qui a rédigé le contrat de cession et a agi pour l’appelant en première instance et en appel est celui-là même qui a comparu pour le mis en cause Gestion André Clément inc. dans le cadre du recours hypothécaire.

De plus, ce même bureau a transmis une note d’honoraires à l’appelant en date du 3 octobre 2014 comportant l’objet suivant : « 2732-2304 Québec inc c. Gestion André Clément Inc et l’Officier des droits de la circonscription foncière de Rouyn-Noranda » [10] . [ 22 ] En somme, ce sont les avocats de l’appelant qui se sont désistés de la défense amendée produite au dossier pour ensuite laisser procéder 2732-2304 Québec inc. en vertu d’un acquiescement total à jugement signé par André Clément. [ 23 ] Mais il y a plus.

Lors du procès, l’appelant a été interrogé sur le contexte dans lequel est survenu le jugement qui déclarait le créancier hypothécaire propriétaire de l’immeuble litigieux. Il ressort de son témoignage que l’appelant a participé directement au choix stratégique de laisser la voie libre à 2732-2304 Québec inc. : R. Bien en tant que tel, comment je dirais ça, je m’aurais opposé si mettons j’étais obligé de bâtir, continuer le condo, parce qu’il manquait beaucoup de choses là-dedans, il y avait beaucoup, il y a eu quelques lacunes qu’il y avait que je me suis aperçu.

Puis ça aurait devenu beaucoup plus dispendieux dans mon cas parce que Jean lui il avait une dette, il avait pas d’affaire à… Q. Jean Dion ? R. Oui, Jean Dion, pour lui c’était plus facile, fait que là on m’a proposé quelque chose , si Jean prenait possession est-ce que j’étais, t’sé, lui il prenait possession de tout, t’sé, puis il dit « bon écoute, ma perte est déjà rendue en haut de cent mille dollars (100 000 $), je suis aussi bien de «slacker » ça, d’arrêter tout ça drette là », puis que moi itou je suis arrangé comme madame là dans un sens. […].

[…] … puis moi ça m’exonérait , automatiquement je sortais du pattern , j’avais déjà perdu assez j’ai figuré. [Soulignement ajouté.] [ 24 ] En somme, l’appelant espérait tirer un bénéfice de ce « projet », mais après avoir constaté d’importantes lacunes dans une affaire acquise à « ses risques et périls » [11] , il a choisi d’y renoncer parce que devenue trop onéreuse.

Il a alors décidé de laisser le créancier hypothécaire exécuter sa garantie, croyant à tort pouvoir se sortir de cette aventure à l’abri de toute responsabilité. [ 25 ] L’appelant fait donc fausse route en soutenant que les agissements des mis en cause l’ont privé de terminer le projet. C’est plutôt l’appelant lui-même qui a renoncé à désintéresser le créancier hypothécaire comme il s’était pourtant engagé à le faire au jour de la Convention.

De plus, une preuve convaincante fait voir que l’acquiescement total à jugement signé par le témoin Clément l’a été sur les instructions de l’appelant. [ 26 ] Bref, il existe dans la preuve des indications sérieuses que la prise en paiement de l’immeuble est le résultat d’une entente intervenue entre le créancier hypothécaire et l’appelant lui-même.

Cependant, cette entente, bien qu’elle n’ait pas été directement mise en preuve, ne pouvait avoir d’impact sur les droits de l’intimée. [ 27 ] Cela dit, l’appelant ne peut reprocher à l’intimée d’avoir refusé de lui remettre la dernière tranche des versements anticipés pour l’achat d’une unité de logement qui n’a jamais été terminée alors que rien dans la preuve ne fait voir que sa livraison dépendait de ce seul versement. En fait, l’appelant est celui qui a négligé de satisfaire à ses obligations prévues à la Convention.

Il a par ailleurs renoncé à désintéresser le créancier hypothécaire, ce qui, de fait, a mis fin au « projet ». [ 28 ] Bref, les déterminations du juge portant sur le contexte entourant la prise en paiement de l’immeuble reposent sur une compréhension raisonnable de la preuve et ne sont pas sujettes à révision.

De plus, l’appelant ne démontre pas qu’il a été libéré de ses obligations du fait que l’intimée a refusé d’engloutir dans cette aventure une somme additionnelle de 20 000 $. iii) La condamnation solidaire [ 29 ] L’appelant conteste la conclusion du juge qui le condamne solidairement avec les mis en cause à rembourser les acomptes versés par l’intimée.

L’argument repose sur la fausse prémisse que la convention de cession ne prévoit pas cette possibilité. [ 30 ] L’obligation à laquelle sont tenus l’appelant et les mis en cause envers l’intimée est en l’espèce in solidum en raison des sources juridiques distinctes sur lesquelles elle repose [12] et du fait qu’ils étaient tenus à la même prestation. [ 31 ] Bien que le juge aurait dû conclure à une condamnation in solidum , sa conclusion selon laquelle l’appelant et les mis en cause sont « conjoints et solidaires » est sans véritable conséquence sur l’issue de l’appel.

L’obligation in solidum se situant à mi-chemin entre l’obligation solidaire et l’obligation conjointe [13] , on peut légitimement inférer des motifs du juge qu’il voulait arriver à cette solution. Conclusion [ 32 ] Le 15 mai 2014, l’appelant s’est porté acquéreur d’un projet qui incluait une unité de logement qui devait être livrée à l’intimée en contrepartie d’un versement final de 20 000 $. L’appelant en sa qualité de cessionnaire de la promesse de vente de cette unité de logement a manqué à son obligation de délivrance.

Il est donc responsable des conséquences liées à ce manquement. [ 33 ] Le fait que l’appelant n’ait jamais touché les sommes qui lui sont réclamées n’y change rien. L’appelant a acheté un projet immobilier dans une perspective de gain. S’il avait satisfait à ses obligations envers l’intimée comme prévu, il aurait reçu 20 000 $ de cette dernière.

Dans le cas où il se serait déclaré incapable de livrer l’unité de logement, il pouvait alors le conserver et sa valeur aurait nécessairement compensé le montant des acomptes dus à l’intimée. [ 34 ] L’appelant a plutôt choisi d’abandonner le « projet » parce que « ça aurait devenu beaucoup plus dispendieux dans mon cas ». Cette décision basée sur la prémisse qu’il « sortai[t] du pattern » sans aucune responsabilité envers l’intimée reposait sur une mauvaise compréhension du droit applicable et découlait d’une stratégie d’affaire discutable dont il est le seul responsable.

De plus, l’argument de l’appelant contredit la Convention dans laquelle il y est stipulé « [qu’] il accepte l’immeuble précité à ses risques et périls ». [ 35 ] L’appel doit être accueilli à la seule fin de déclarer que la solidarité existante entre l’appelant et les mis en cause est in solidum . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 36 ] ACCUEILLE l'appel en

partie seulement, AVEC FRAIS DE JUSTICE CONTRE L'APPELANT, à la seule fin de modifier la conclusion [42] du jugement pour que désormais elle se lise ainsi : [42] CONDAMNE les défendeurs in solidum à payer à la demanderesse la somme de 165 000 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 16 juin 2014.

[ 37 ] MAINTIENT les autres conclusions du dispositif du jugement. GUY GAGNON, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.