2013 QCCQ 7160, 2013 QCCQ 7160

Sarrazin c. Laurin 2013 QCCQ 7160 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-127266-114 DATE : Le 27 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YANICK SARRAZIN Demandeur c. FRANÇOIS LAURIN -et- 9174-6081 QUÉBEC INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 13 mars 2009, le demandeur, M. Yanick Sarrazin (« Sarrazin ») signe un contrat préliminaire pour l'achat d'un condominium sur plan, dont l'immeuble, une ancienne église est rénovée par la

partie défenderesse 9174-6081 Québec inc. (« 9174-6081 »). [ 2 ] Le prix d'achat est de 274 570 $ auquel s'ajoutent 25 000 $ pour des extra déboursés par Sarrazin. [ 3 ] Le 25 juin 2009, Sarrazin signe l'acte d'achat devant notaire avec 9174-6081 ( P-11 ) qui révèle que plusieurs hypothèques légales ont été enregistrées sur l'immeuble par divers sous-traitants ( P-6 ). [ 4 ] Sarrazin devait prendre possession de son unité le 1 er juin 2009, ce qu'il n'a pu faire avant le mois d'août 2009, parce que son unité n'était pas prête. [ 5 ] Sarrazin emménage au mois d'août 2009 dans son unité, mais il précise cependant que la construction des espaces communs n'était pas terminée et que plusieurs déficiences restaient encore à être corrigées. [ 6 ] Sarrazin témoigne qu'il s'investit beaucoup pour régler les problèmes reliés à la construction, ce qu'il vit difficilement et affecte sa santé. [ 7 ] En novembre 2009, Sarrazin entreprend des démarches avec Proprio-Direct pour tenter de vendre son unité.

Un an plus tard, soit en novembre 2010, un couple d'acheteurs potentiels est intéressé, mais préfère louer d'abord avant de faire une offre d'achat. [ 8 ] Les locataires conviennent qu'ils quitteront les lieux s'ils décident de ne pas acheter. [ 9 ] Les locataires quittent le 30 juin 2011 et le condominium fut remis sur le marché. [ 10 ] Le 22 février 2011, le condominium est vendu, mais à la condition que le vendeur Sarrazin s'engage à payer les frais de parachèvement des travaux de l'immeuble et à déposer une somme de 7 500 $ en guise de garantie, tel que prévu à l'entente fiduciaire ( P-16 ). [ 11 ] Les parties à P-16 ont également prévu que si les coûts de parachèvement des travaux excèdent 7 500 $, le vendeur Sarrazin s'engage à remettre des sommes additionnelles sur présentation des pièces justificatives. [ 12 ] La preuve révèle que les travaux auraient été terminés en août 2010 et qu'au mois de mars 2011, toutes les hypothèques légales ont été radiées.

[ 13 ] Cependant, d'après M.

Pierre Henrichon (« Henrichon »), président du Syndicat des copropriétaires du 960-962 Moffat (« le Syndicat »), le Syndicat a contesté le certificat de fin des travaux de l'architecte et a en plus entrepris des procédures judiciaires devant la Cour supérieure contre l'architecte ainsi que contre 9174-6081 et Sarrazin personnellement pour malfaçons. [ 14 ] Henrichon témoigne que quatre unités ont été vendues au cours des deux dernières années et que tous les vendeurs ont dû fournir un fonds pour couvrir les futures cotisations nécessaires pour acquitter les déficiences ou pour payer les avocats et experts. [ 15 ] Selon Sarrazin, une somme de 2 500 $ a été versée à ce jour à même le fonds de 7 500 $ en fiducie.

Sarrazin réclame des défendeurs le remboursement de ce montant. [ 16 ] Sarrazin réclame également la somme de 3 022,44 $ pour les frais de gestion de Me Jacques Cyr du compte fiduciaire. [ 17 ] Sarrazin réclame également des dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients pour les deux mois qu'il n'a pu occuper son condominium ainsi que pour les huit mois au cours desquels il habitait l'immeuble non terminé.

Discussion et décision [ 18 ] D'après l'entente ( D-1 ), le défendeur François Laurin (« Laurin ») s'engage solidairement avec 9174-6081 à payer d'ici le 13 novembre 2009 tous les comptes d'entrepreneurs en construction et ces deux derniers s'engagent solidairement pour que toutes publications d'hypothèques légales soient radiées à leurs frais. [ 19 ] Il est convenu à l'entente que sur exécution des obligations ci-haut décrites, les propriétaires donnent quittance à Laurin et 9174-6081 et il est prévu qu'aucune réclamation ne pourra être instituée contre Laurin. [ 20 ] Au mois de mars 2011, les hypothèques légales ont été radiées. [ 21 ] D'après D-1 , Laurin s'est obligé personnellement et solidairement avec 9174-6081 vis-à-vis les copropriétaires à payer les sous- traitants et s'est engagé à obtenir la radiation des hypothèques légales. [ 22 ] Pour le Tribunal, Laurin s'est obligé personnellement dans le cadre de cette entente D-1 bien spécifique. [ 23 ] Ainsi, pour le Tribunal, il n'y a aucun lien de droit entre Sarrazin et Laurin puisque le contrat de vente a été conclu par 9174-6081 et non par Laurin personnellement. [ 24 ] Le Tribunal retient donc que le recours intenté par Sarrazin contre Laurin personnellement n'est pas bien fondé en droit. [ 25 ] Concernant les dommages réclamés pour troubles, ennuis et inconvénients, la preuve révèle que 9174-6081 n'a pas respecté l'échéancier que Sarrazin a pris possession de son unité avec deux mois de retard et que, par la suite, il a habité un immeuble encore en construction. [ 26 ] Sarrazin n'a pas prouvé qu'il aurait encouru des dépenses mensuelles additionnelles causées par le retard de livraison de deux mois. [ 27 ] Par ailleurs, le Tribunal est d'avis que Sarrazin a droit d'être compensé pour les troubles, ennuis et inconvénients subis pour ces deux mois de retard ainsi que pour les huit autres mois au cours desquels Sarrazin a habité un immeuble en construction.

Le Tribunal arbitre ces dommages à 2 000 $. [ 28 ] Sarrazin réclame aussi la somme de 3 022,44 $ pour les frais de gestion du compte en fiducie. [ 29 ] Or, il ne s'agit pas de frais de gestion, mais des honoraires du procureur de Sarrazin dont les services ont été retenus pour finaliser la vente avec les actuels propriétaires. [ 30 ] Sarrazin, qui voulait vendre son unité, a décidé de retenir les services d'un avocat pour l'assister dans les négociations ainsi que dans la rédaction des conditions de vente. [ 31 ] Pour le Tribunal, il s'agit de l'exercice d'un choix personnel et ceci ne constitue pas un dommage direct découlant de l'inexécution contractuelle de 9174-6081.

Par conséquent, le Tribunal n'accorde pas ce poste de réclamation. [ 32 ] Finalement, Sarrazin réclame le remboursement d'une somme de 2 500 $ puisée à même le compte en fiducie. Comme il appert que cette somme a servi à défrayer les coûts de correction de quelques-unes des déficiences, le Tribunal est d'avis que Sarrazin a droit au remboursement demandé et accorde donc cette somme de 2 500 $. [ 33 ] Ainsi, le Tribunal conclut que Sarrazin a démontré le bien-fondé de sa réclamation à hauteur de 4 500 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE partiellement la requête introductive d'instance du demandeur ; CONDAMNE la défenderesse 9174-6081 Québec inc. à payer au demandeur la somme de 4 500 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 28 janvier 2011; AVEC FRAIS .

__________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 13 mai 2013