2017 QCCQ 8229, 2017 QCCQ 8229

Moreau c. Lavoie 2017 QCCQ 8229 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150591-164 DATE : 8 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JESSICA MOREAU ET PATRICE GAROFALO Demandeurs c.

CHRISTIAN LAVOIE ET MARJOLAINE PARENT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jessica Moreau et Patrice Garofalo réclament de leurs vendeurs Christian Lavoie et Marjolaine Parent la somme de 11 922,63$. Ils ont fait l’acquisition de la maison de M. Lavoie et Mme Parent et ils prétendent que lors de l’achat, cette maison était affectée d’un vice caché à la toiture. La réparation de ce vice aurait coûté la somme réclamée. [ 2 ] M. Lavoie et Mme Parent contestent cette réclamation.

Ils soulèvent principalement le fait qu’ils n’ont pas reçu de dénonciation préalable de l’existence du vice et qu’en conséquence, ils n’ont pu inspecter la maison et procéder à l’évaluation des dommages avant les travaux correctifs. [ 3 ] Les faits sont les suivants. [ 4 ] Le 14 mai 2014, Mme Moreau et M. Garofalo achetent la résidence de M. Lavoie et Mme Parent.

Avant l’achat, le couple Moreau-Garofalo fait effectuer une inspection du bâtiment qui ne révèle pas de problème à la toiture. [ 5 ] Quelques mois après l’achat, en janvier 2014, le couple Moreau-Garofalo note des problèmes de condensation provenant de la toiture.

Ces problèmes causent l’affaissement du plafond d’un garde-robe d’entrée. [ 6 ] Au printemps 2015, l’eau s’infiltre dans la maison causant d’autres dommages. [ 7 ] Le couple Moreau-Garofalo fait effectuer 3 soumissions par des réparateurs de toiture afin de comprendre la source du problème et en constater l’ampleur [1] . [ 8 ] Le couple Moreau-Garofalo retient les services de l’entrepreneur Patrick Deveau de la compagnie Rénovem qui détecte les problèmes de la toiture et la refait en totalité en mai 2015. [ 9 ] Le couple Moreau-Garofalo reconnaît avoir pris connaissance des problèmes de la toiture le 1 er janvier 2015.

Les travaux correctifs ont été effectués en avril et mai 2015. [ 10 ] Une mise en demeure réclamant la somme de 11 922,63 $ est envoyée aux défendeurs le 16 mai 2016, après le remplacement de la toiture. Le couple Moreau-Garofalo réclame le coût du remplacement de la toiture. [ 11 ] La garantie légale à l’encontre des vices cachés se retrouve aux articles 1716 et 1726 du Code civil du Québec : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité .

Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] L’

article 1739 du Code civil du Québec prévoit l’obligation pour les acheteurs de dénoncer l’existence du vice : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 13 ] De plus, les articles 1595 et 1602 du Code civil du Québec prévoient qu’un créancier voulant faire exécuter une obligation aux frais du débiteur doit le mettre en demeure au préalable : 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant , eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut , exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure , sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 14 ] Les tribunaux ont maintes fois reconnu l’obligation pour des acheteurs désirant faire valoir la garantie légale pour la protection des vices cachés de dénoncer préalablement la situation ou d’envoyer une mise en demeure avant de faire des travaux. [ 15 ] Ce délai pour envoyer une dénonciation ou une mise en demeure commence à courir depuis la découverte du vice par les acheteurs ou dès que les acheteurs pouvaient découvrir ce vice [2] mais la dénonciation ou la mise en demeure doit dans tous les cas précéder l’exécution des travaux correctifs. [ 16 ] La dénonciation du vice aux vendeurs permet à ceux-ci de faire leurs propres constatations et de protéger leurs droits en procédant à une contre-expertise pour apprécier le caractère caché du vice et son étendue.

Cette dénonciation permet aussi aux vendeurs de procéder aux réparations à moindre prix le cas échéant [3] . [ 17 ] Dans le cas présent, les acheteurs reconnaissent ne pas avoir envoyé de dénonciation ni de mise en demeure avant de faire effectuer les travaux correctifs à la toiture.

A cet égard, ils auraient été mal informés par leur agent d’immeubles quant à l’obligation de procéder de la sorte. [ 18 ] Aucun fait n’a été mis en preuve pour atténuer cette obligation impérative de dénonciation du vice et d’envoi d’une mise en demeure avant de faire les travaux correctifs. [ 19 ] Aucune preuve ne démontre que les vendeurs connaissaient l’existence des problèmes avec le toit permettant aux acheteurs de passer outre à l’obligation de dénoncer le vice. [ 20 ] Il n’y a eu aucune dénonciation du vice, ne serait-ce que verbalement. [ 21 ] Ainsi, même si tous les faits allégués par le couple Moreau-Garofalo étaient exacts, l’absence de dénonciation et de mise en demeure préalable est fatale. [ 22 ] Le recours est donc irrecevable [4] . [ 23 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE la réclamation de Jessica Moreau et Patrice Garofalo contre Christian Lavoie et Marjolaire Parent; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.c.Q.

Date d’audience : 18 avril 2017