2018 QCCQ 8995, 2018 QCCQ 8995

Raymond Chabot administrateur provisoire inc. c. Construction Langis Normand 2018 QCCQ 8995 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-156455-174 DATE : 6 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉ D’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE LA GARANTIE ABRITAT INC. Demanderesse c.

CONSTRUCTION LANGIS NORMAND et LANGIS NORMAND Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Raymond Chabot administrateur provisoire inc. en sa qualité d’administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc. (« Raymond Chabot ») réclame solidairement aux défendeurs Construction Langis Normand inc. (« Construction Normand ») et Langis Normand, 2 006,31 $ correspondant aux frais d’enregistrement d’un bâtiment résidentiel neuf, à la cotisation au fonds de garantie de la Régie du bâtiment du Québec (« RBQ ») et à

titre de pénalité. [ 2 ] Construction Langis conteste la réclamation au motif qu’il n’a pas agi à

titre d’entrepreneur général lors de la construction. [ 3 ] Langis Normand, qui s’est porté caution solidaire d’un montant limité de 150 000 $ de chacune des obligations de Construction Normand reprend à son compte les mêmes moyens de défense. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ]

a) La réclamation de Raymond Chabot est-elle bien fondée à l’égard de Construction Normand?

b) M. Normand est-il responsable à

titre de caution?

CONTEXTE [ 5 ] Pour les fins de son analyse, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 6 ] En tout temps pertinent aux faits de ce litige, Construction Normand détient une licence d’entrepreneur émise par la RBQ. [1] [ 7 ] Le 13 octobre 2014, Construction Normand achemine à Manon Coulombe et Steve Boudreau une soumission détaillant ses travaux de construction à être effectués sur leur résidence du [...]à Montmagny. [2] [ 8 ] La soumission réfère au devis et aux plans de la maison fournis par les propriétaires [3] et énumère les travaux à être exécutés par Construction Normand, nommément la main-d’œuvre nécessaire pour la réalisation des travaux, l’outillage à cette fin, une génératrice, ainsi que les assurances responsabilité et accidents. [ 9 ] Le 15 novembre 2014, le couple Coulombe-Boudreau conclut un contrat de vente avec Maison Laprise inc. [4] . [ 10 ] Le 15 janvier 2015, la ville de Montmagny émet un permis de construction résidentiel.

Construction Normand est identifiée au permis par les futurs propriétaires comme « Exécutant des travaux » [5] . [ 11 ] À une date non précisée à la preuve, le service de recherche de Raymond Chabot découvre que Ville de Montmagny a émis un permis de construction résidentiel pour une maison neuve sur son territoire alors que cette maison n’est pas enregistrée à son plan de garantie. [ 12 ] Rapidement, une mise en demeure est écrite à Construction Normand lui rappelant les obligations auxquelles elle est tenue en vertu de la convention d’adhésion générale et requiert le paiement immédiat des frais d’enregistrement de l’immeuble situé au [...], Ville de Montmagny [6] .

[ 13 ] La demande reste lettre morte. [ 14 ] En effet, Construction Normand est d’opinion qu’elle n’a pas à enregistrer ce bâtiment pour la simple et bonne raison qu’elle n’a pas agi à

titre d’entrepreneur général, mais uniquement à

titre de sous-traitant. [ 15 ] Devant l’impossibilité d’en arriver à un terrain d’entente, Raymond Chabot institue son recours devant cette Cour le 26 janvier 2017. ANALYS ET DÉCISION La réclamation de Raymond Chabot est-elle bien fondée à l’égard de Construction Normand? [ 16 ] La

Loi sur le bâtiment [7] (ci-après la « Loi ») oblige les entrepreneurs généraux à détenir une licence, ce qu’ils ne peuvent obtenir à moins de remplir certaines conditions. [ 17 ] L’une d’elle est l’adhésion à un plan de garantie de leurs obligations légales et contractuelles pour la vente ou la construction de bâtiments neufs destinés à des fins résidentielles [8] . [ 18 ] La Loi est complétée par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement ») qui est d’ordre public [9] . [ 19 ] Ce plan de garantie, administré par trois organismes autorisés par la RBQ, offre aux acheteurs de bâtiments résidentiels neufs une protection comparable à celle que l’on retrouve dans le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») pour ce qui est des vices majeurs ainsi que des malfaçons. [ 20 ] En l’espèce, Construction Normand a signé la convention d’adhésion avec La garantie Abritat inc. le 14 avril 2014 [10] . [ 21 ] Le même jour, M.

Normand signe un contrat de cautionnement limité à la somme de 150 000 $ par année pour toutes et chacune des obligations de Construction Normand [11] . [ 22 ] La convention d’adhésion générale, à son

titre 2, énoncent les engagements auxquels sont tenus les entrepreneurs. [ 23 ] Le Tribunal reprend au long ce qui est prévu relativement à l’exigence de l’enregistrement des bâtiments : 2.2 ENREGISTREMENT À enregistrer chacun des bâtiments visés par la présente garantie et verser la prime y afférente, déterminée pour chaque catégorie de bâtiments visés à la présente garantie, et ce, sans délai auprès de l’Administrateur selon la première éventualité suivante :

a) à la signature du contrat préliminaire ou d’entreprise;

b) à la délivrance du permis de construction;

c) au début des travaux de construction de bâtiments visés au contrat de garantie. [ 24 ] Les bâtiments visés par le plan de garantie sont des bâtiments résidentiels neufs, qui résultent d’un contrat de vente ou de construction entre un entrepreneur et un bénéficiaire. L’

article 2 du Règlement en donne le détail. Du reste, la convention d’adhésion spécifie qu’un exemplaire du Règlement « est intégré à la convention pour en faire

partie intégrante » [12] . [ 25 ] Il s’en suit que l’entrepreneur doit impérativement enregistrer l’immeuble résidentiel neuf qu’il a construit ou vendu à un tiers. En ce faisant, il assure au bénéficiaire l’exécution de certaines obligations légales et contractuelles, notamment le parachèvement de ses travaux, la réparation des vices et malfaçons, les vices de construction ou de réalisation tels que plus amplement décrits à l’

article 10 du Règlement . [ 26 ] En l’espèce, Construction Normand n’a pas enregistré le bâtiment résidentiel neuf du couple Coulombe-Boudreau. [ 27 ] Selon M. Normand, cela s’explique par le fait que Construction Normand n’a pas agi à

titre d’entrepreneur général mais comme simple exécutant pour le bénéfice d’autoconstructeurs. [ 28 ] Il rappelle que la maison du couple Coulombe-Boudreau est une maison en kit , préfabriquée en usine et qu’il s’est limité à fournir de la main-d’œuvre puisque tous les matériaux étaient fournis dans le « kit Laprise ». [ 29 ] Comme le mentionne avec justesse la représentante de Raymond Chabot, la définition d’un entrepreneur à l’

article 1 du Règlement n’exige pas de celui-ci qu’il soit responsable de l’ensemble de la construction pour répondre à la définition : « entrepreneur » : une personne titulaire d’une licence d’entrepreneur général l’autorisant à exécuter ou à faire exécuter, en tout ou en

partie , pour un bénéficiaire des travaux de construction d’un bâtiment résidentiel neuf visé par le présent règlement; (Notre soulignement) [ 30 ] En outre, les faits de cette affaire remontent à 2014, une époque où dans la règlementation il n’existait aucun allègement en situation d’autoconstruction. [ 31 ] Par voie de conséquence, le Tribunal retient de la définition du mot « entrepreneur » au texte réglementaire, que celui-ci est soumis aux exigences législatives et réglementaires même si ses travaux se limitent à n’exécuter qu’une

partie des travaux pour un

bénéficiaire, comme il s’agit du cas en l’espèce. [ 32 ] Au dossier, la preuve révèle que Construction Normand détenait une licence d’entrepreneur en 2014 et en 2015. [ 33 ] La soumission a été rédigée sur le papier en tête de Construction Normand et sans surprise, le couple Coulombe-Boudreau écrit avoir engagé « l’entrepreneur en construction » Construction Normand et l’identifie au permis de construction comme « Exécutant des travaux » [13] . [ 34 ] Le Tribunal détermine que la construction visait un bâtiment résidentiel neuf qui se qualifie au plan de garantie de l’

article 2 du Règlement . [ 35 ] Compte tenu de ce qui précède, Construction Normand devait impérativement enregistrer l’immeuble du [...], Ville de Montmagny et payer la prime afférente. [ 36 ] La représentante de Raymond Chabot affirme à l’audience que l’administrateur du plan a payé cette prime en avril 2016 et qu’il assume la garantie sur le bâtiment. [ 37 ] Selon les informations fournies par la demanderesse, le coût de l’enregistrement s’élève à 945 $ auxquels s’ajoute une somme de 300 $ correspondant à la prime versée au fond de garantie de la RBQ [14] . [ 38 ] Le Tribunal estime que Construction Normand est redevable de ces sommes taxables. [ 39 ] Quant à la pénalité de 500 $, Jacques Laliberté, directeur enregistrement et recouvrement pour la garantie Abritat, explique qu’elle est justifiée puisqu’il s’agit d’un cas de récidive avec Construction Normand et parce que ce dossier a généré beaucoup de temps et d’énergie. [ 40 ] Par ailleurs, M.

Laliberté reconnaît que le montant recherché est évalué de façon aléatoire, voire arbitraire puisqu’elle ne repose sur aucun fondement contractuel. [ 41 ] En l’absence de clause contractuelle, le Tribunal n’a pas juridiction pour sanctionner un cas de récidive. Quant aux autres justificatifs apportés au soutien de la demande, justificatifs qui, soit dit en passant, s’apparentent davantage à une réclamation pour dommages et intérêts, le Tribunal est d’avis que la preuve est déficiente pour monnayer la perte. [ 42 ] Aucune pénalité ne sera donc accordée à la demanderesse. M. Normand est-il responsable de à

titre de caution? [ 43 ] En l’espèce, M. Normand ne remet aucunement en cause sa signature et sa compréhension sur le contrat de cautionnement limité du 14 avril 2014. [ 44 ] Au terme de ce contrat, M. Normand s’est personnellement engagé à assumer les dettes de Construction Normand, dont celles pouvant découler « de toute obligation reliées à des bâtiments enregistrés ou devant être enregistré conformément au plan de garantie administré par La Garantie pendant la durée du présent cautionnement » [15] . [ 45 ] Qui plus est, le contrat de cautionnement édicte que la responsabilité de la caution, ici M.

Normand est solidaire de Construction Normand, et qu’il fait de l’acquittement des dettes de cette dernière son affaire personnelle [16] . [ 46 ] Dans ces circonstances où M. Normand a renoncé expressément au bénéfice de division et de discussion, il doit répondre personnellement de la dette de Construction Normand. POUR CES MOTIFS, le Tribunal : ACCUEILLE partiellement la demande de la demanderesse; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 1431,44 $, avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 31 octobre 2016, date de la mise en demeure; LE TOUT , avec les frais de justice.

__________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 22 octobre 2018