2023 QCCA 697, 2023 QCCA 697

9085-3664 Québec inc. c. Succession de Boutin 2023 QCCA 697 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029838-216 ( 700-17-012689-153 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 19 mai 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.

PARTIES APPELANTES AVOCAT 9085-3664 québec inc. société en commandite du moulin Me jean-philippe gervais ( GBC Légal ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCAT Evariste mathieu , en sa qualité de liquidateur de la succession de Carmelle Boutin alain mathieu sylvain mathieu Me Philippe michaud-simard ( Hudon Avocats ) Absent PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATE FIDUCIE DESJARDINS INC.

Me MARIA-ISABELLE GARCIA ( Cholette Houle, avocats ) Absente alain lamoureux bureau de la publicité des droits de la cirsconcription foncière de laval ABSENTs ET NON REPRÉSENTÉ s En appel d’un jugement rendu le 29 novembre 2021 par l’honorable David R. Collier de la Cour supérieure , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Bail emphytéotique – Résiliation judiciaire – Incendie – Travaux de rénovation – Absence de consentement – Arrérages – Loyer.

Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION Continuation de l'audience du 16 mai 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelantes, 9085-3664 Québec inc. et son actionnaire unique, Société en commandite du Moulin, se pourvoient contre un jugement rendu le 29 novembre 2021 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable David R. Collier) [1] .

Ce jugement rejette leur réclamation de 172 336,66 $ pour loyers additionnels, pénalités et intérêts découlant de baux emphytéotiques conclus avec les intimés (les « Baux ») et refuse de résilier ceux-ci de même que d’ordonner le remboursement des loyers de 93 335 $ perçus par les intimés depuis le mois d’octobre 2019. Même s’il conclut qu’ils ont manqué à certaines de leurs obligations contractuelles, le juge refuse de résilier les Baux et ordonne aux intimés de remédier à leurs manquements dans les trente jours.

Il rejette par ailleurs leur demande reconventionnelle pour abus procédural. [ 2 ] L’appel soulève essentiellement deux questions : 1) le juge de première instance a-t-il erré en concluant que les intimés ne sont pas tenus de verser les loyers additionnels, les pénalités et les intérêts prévus aux contrats en l’absence d’une facture et 2) le juge de première instance a-t-il erré en concluant que les manquements contractuels des intimés ne justifient pas la résiliation des Baux. [ 3 ] Avant d’aborder ces questions, il convient de reproduire les clauses pertinentes des Baux.

En ce qui concerne les clauses de paiement, il s’agit des clauses 7A à 9 [2] des Baux, lesquelles sont identiques dans les deux contrats.

Elles sont ainsi rédigées : 7A) le présent bail est consenti pour un loyer ou redevance annuel de DEUX MILLE QUATRE CENTS DOLLARS ($2,400.00) payable par versements mensuels égaux et consécutifs de DEUX CENTS DOLLARS ($200.00) s'échelonnant du premier août mil neuf cent quatre-vingt-cinq (1985) jusqu'au premier juillet de l'an deux mille cinq (2005) et par la suite pour chacune des vingt (20) années suivantes, ladite redevance sera indexée cumulativement en fonction de l'indice des prix à la consommation étable par statistique Canada au premier août de chaque année précédent le début d'une nouvelle année du présent bail c’est-à-dire pour chaque année l'année de base pour fins de calcul de l'indexation sera l'année précédent l'année ainsi indexée. […] 8) tout arriéré de loyer portera intérêt au taux de DIX-HUIT POUR CENT (18%) l'an.

DÉFAUT [9] : Le bailleur aura le droit sans avis ni mise en demeure d'exiger le paiement de toutes les sommes à recouvrer aux termes du présent contrat en capital, intérêts, frais et accessoires et si le preneur fait défaut de payer lesdites sommes ou redevances aux dates ci- dessus prévues ou en vertu de l'une quelconque des clauses du présent acte; le bailleur aura le droit à une indemnité de VINGT-CINQ DOLLARS ($25.00) par jour pour tous retards dans les paiements effectués par le preneur aux termes des présentes et le preneur s'engage à payer telle indemnité au bailleur comme si elle faisait

partie intégrante des paiements à être effectués par le preneur. [ 4 ] En ce qui concerne la résiliation, elle est prévue aux clauses 15, 19 et 25 reproduites ci-après [3] : 15) le preneur sera en défaut du présent bail, si dans une période plus de trente (30) jours il n'a pas payé la totalité de la rente emphytéotique payable mensuellement, des taxes, de l'assurance ou de toute somme payable en vertu des présentes soit d'exécuter toute obligation prévue aux présentes ou aura violé quelque disposition du présent bail, alors, dans chaque cas, le bailleur pourra aviser le preneur par écrit de son intention de mettre fin au présent bail .

Cet avis devra mentionné toute somme d'argent due ou non payée ou toute obligation non exécutée ou toute disposition violée prévue par le présent bail .

[…] 19) Faute par le preneur ou les créanciers hypothécaires de remédier, dans les soixante (60) jours de la date de l'avis mentionné au paragraphe 15 ci-dessus, au défaut de tel que mentionné de payer toute somme ou intérêt échus, ainsi que toute dépenses raisonnable encourue par le bailleur par suite de tel défaut ou suite à tout défaut au présent bail, le présent bail prendra fin à l'expiration de ladite période de soixante (60) jours à la date de tel avis et tous les droits du preneur en vertu du bail prendront fin, le projet ainsi que tout l'immeuble deviendront ipso facto, la propriété du bailleur; ce dernier aura également le droit, sans mise en demeure ou procédure, de prendre immédiatement possession du projet et des lieux loués, comme si le présent bail se terminait à la date prévue. […] 25) le preneur convient de déroger à l’article 574 du Code Civil du Bas-Canada et il pourra être déclaré déchu en justice de l’immeuble s'il ne paie pas ses redevances ou contrevient dans les trente (30) jours de l’avis prévu aux présentes et que la situation ne soit pu rectifié tel que ci-haut prévue aux paragraphes 19 et 20 , le preneur perdant alors tout bénéfice du présent bail et il sera déchu du présent immeuble, et sans restreindre le généralité de ce qui précède, au cas où le preneur ferait défaut de remplir l’une quelconque de ces obligations aux termes des présentes , ou au cas où le preneur se comporterait de manière à ce que le bailleur devienne en défaut aux termes et conditions stipulés en faveur du créancier hypothécaire, alors, dans chacun des cas, sur avis écrit tel que prévu aux présentes et en cas de défaut de remédier dans les soixante (60) jours tel que prévu aux présentes, à l’expiration dudit délai, le bailleur pourra, à sa seule discrétion et sans limiter tous ses autres recours prévus par la loi, reprendre ledit immeuble et en devenir propriétaire absolu ipso facto , avec effet rétroactif à la date des présentes, libre et clair de toute dette, hypothèque, privilège, charge ou autre droit de quelque nature que ce soit créés ou enregistrés subséquemment à la date des présentes, sans être tenu à aucune restitution de toute

partie de la redevance payée par le preneur au bailleur, n’y à payer aucune indemnité, compensation pour amélioration ou addition audit immeuble par qui que ce soit, telle redevance ainsi payée ainsi que toute amélioration et addition devant demeurer en tel cas la propriété absolue du bailleur à

titre de dommages liquidés.

Au cas où le bailleur exercerait ses droits en vertu de la présente clause, le présent acte sera considéré comme comportant résolution du présent bail emphytéotique et advenant la restitution de l’immeuble au bailleur, dans ce cas, le preneur s’engage à signer et exécuter tous autres actes ou documents qui selon l’opinion du bailleur pourront être nécessaires de temps à autre pour donner plein effet aux présentes et pour effectuer la radiation du présent bail emphytéotique, faute de quoi, le bailleur sera en droit d’intenter action et d’obtenir jugement ordonnant la radiation du présent bail emphytéotique, le preneur renonçant à tous les droits qu’il peut avoir à un avis exigeant la signature d’un document à cet effet; le tout sous réserve des droits du ou des créanciers hypothécaires prévus au paragraphe 20. [Reproduction intégrale, soulignements ajoutés] [ 5 ] Signalons que les obligations du preneur emphytéotique sont, pour leur part, énoncées à la clause 11(I) : 11) le présent bail emphytéotique est en outre sujet aux charges et conditions suivantes que le preneur s'engage à remplir fidèlement à savoir : […] Le preneur devra assurer ledit immeuble de façon à éviter l'application de toute clause de coassurance contre la perte ou les dégats causés par incendie et autre risque couvert par l’avenant standard de garantie supplémentaire de la Canadian Underwriters Association ou tout autre avenant accepté par le bailleur.

Ces assurances devront être payés conjointement au preneur et au bailleur et selon leurs intérêts le ou les créanciers hypothécaires pourront apparaitre de façon à ce que toutes les indemnités pouvant être reçues desdites assurances puissent être déposées par le preneur au compte conjoint du preneur, ou Bailleur et le cas échéant du ou des créanciers hypothécaires dans une banque à chartes de Montréal, lesdites indemnités devront alors servir uniquement à la restauration du projet tel que convenu ci- après ; ou au remboursement du créancier hypothécaire au choix dudit créancier hypothécaire.

Au cas de sinistre le preneur avertira sans délai le bailleur par écrit et il sera tenu à ses frais de procéder immédiatement avec diligence à la restauration dudit immeuble même si le produit des polices d'assurance était insuffisant pour défrayer le coût des dommages, le preneur assumant seul le coût de tout excédant aux fins de réparer ou restaurer lesdits immeubles dans l’état où ils étaient avant le sinistre; le preneur ne pourra toutefois entreprendre les travaux de réparations et de restauration s'ils entrainent l'exécution de travaux pouvant être qualifiés de grosses réparations par rapport aux réparations locatives, sans obtenir au préalable le consentement écrit du bailleur . [Reproduction intégrale, soulignements ajoutés] 1.

Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que les intimés ne sont pas tenus de payer les loyers additionnels, les pénalités et les intérêts prévus aux contrats en l’absence d’une facture? [ 6 ] Il convient de reproduire les conclusions du juge à ce sujet : [ 10] Comme il sera expliqué plus amplement ci-après, la demanderesse, par son comportement depuis 2005, a donné une interprétation aux baux qu’elle a subitement écartée en mai 2015, lorsqu’elle a demandé le paiement de pénalités et d’intérêts relativement aux loyers additionnels payés en retard.

Vu le comportement de la demanderesse durant une décennie, le Tribunal ne saurait retenir son argument selon lequel les baux emphytéotiques lui accordent le droit d’exiger le paiement de loyers additionnels sans préalablement émettre de facture aux défendeurs. [11] La même conclusion s’impose quant au droit de la demanderesse d’exiger des pénalités et des intérêts. Entre 2005 et 2011, 9085 Québec a accepté des paiements tardifs sans réclamer de pénalités ni d’intérêts.

En modifiant son comportement subitement en 2015, elle a manqué de transparence, a trompé les défendeurs, et a exercé ses droits de mauvaise foi, contrairement aux articles 6 , 7 et 1375 du Code civil du Québec . [ 7 ] De fait, entre 2005 et 2009, l’appelante 9085-3664 Québec inc. (« 9085 ») n’exige ni l’indexation ni les intérêts ou les pénalités.

En 2009, toutefois, 9085 réclame l’indexation seulement, ce que les intimés acquittent. Entre 2009 et 2011, 9085 facture le montant correspondant à l’indexation, toujours sans exiger d’intérêts ni de pénalités. Puis, à compter de 2012, elle n’émet plus de factures, prétextant n’avoir aucune obligation de le faire en vertu des Baux.

De leur côté, les intimés attendent de recevoir des factures qui n’ont jamais été transmises. [ 8 ] Le 23 mai 2015, 9085 envoie, pour la première fois, une lettre enregistrée dans laquelle elle soulève le défaut des intimés de verser l’indexation prévue au contrat et la clause de défaut qui, selon elle, l’autorise à réclamer une pénalité de 25 $ par jour ainsi que des intérêts, tel qu’il ressort de la lettre reproduite intégralement [4] : Nous nous avez remboursé dans le passé les montants dû pour l’inflation qui n’avaient pas été payés depuis plusieurs pour l’inflation.

Vous avez cependant omis d’ajouter le $25 par jours d’indemnité et intérêts prévus au bail pour le retard du paiement jusqu’à ce jour.

Nous vous rappelons les conditions du Bail, à savoir : [9] DÉFAUT : Le bailleur aura le droit sans avis ni mise en demeure d'exiger le paiement de toutes les sommes à recouvrer aux termes du présent contrat en capital, intérêts, frais et accessoires et si le preneur fait défaut de payer lesdites sommes ou redevances aux dates ci- dessus prévues ou en vertu de l'une quelconque des clauses du présent acte; le bailleur aura le droit à une indemnité de VINGT-CINQ DOLLARS ($25.00) par jour pour tous retards dans les paiements effectués par le preneur aux termes des présentes et le preneur s'engage à payer telle indemnité au bailleur comme si elle faisait

partie intégrante des paiements à être effectués par le preneur. Nous vous demandons donc de remédier à cette situation afin d’être en règle avec les clauses du Bail.

Pour tout renseignements contacter Shiraz Tajdin au 514-928-1817. [ 9 ] Le 9 juillet 2015, 9085 envoie une nouvelle lettre par huissier aux intimés, dans laquelle elle réclame le paiement dans les 30 jours des pénalités et intérêts totalisant 68 481,00 $ pour les trois dernières années, faute de quoi les Baux seront résiliés [5] . [ 10 ] S’ensuivent des échanges de lettres dans lesquelles les intimés soutiennent qu’ils ne sont pas en défaut de payer en l’absence de facture, alors que 9085 prétend ne pas être tenue d’envoyer une telle facture pour exiger le versement du loyer indexé.

Elle avance aussi que « les sommes représentant l’augmentation du coût de la vie sont devenues exigibles de plein droit » et que les intimés sont « en défaut depuis longtemps à cet égard » [6] . [ 11 ] Le 24 novembre 2015, 9085 dépose sa requête introductive d’instance dans laquelle elle réclame aux intimés 608 670,75 $ ainsi que l’annulation des baux emphytéotiques et leur expulsion des lieux. Sa procédure sera modifiée à plusieurs reprises jusqu’au procès, notamment pour réduire le montant réclamé, pour ajouter la coappelante Société en commandite du Moulin à

titre de codemanderesse, une société liée dont 9085 est l’actionnaire unique, et aussi pour demander que la résiliation des Baux soit prononcée rétroactivement au mois d’octobre 2019 et que les intimés soient condamnés à rembourser l’entièreté des loyers qu’ils ont perçus depuis. [ 12 ] Il convient par ailleurs de souligner que, pendant le déroulement des procédures et jusqu’au mois d’octobre 2019, les intimés ont continué de verser le loyer (sans toutefois y inclure le montant de l’indexation).

À compter du mois d’octobre 2019, 9085 a cessé d’encaisser les chèques de loyer et elle a plutôt choisi de les retourner aux intimés et de réclamer la résiliation des Baux à compter de cette date. Les intimés soutiennent toutefois avoir déposé le montant des loyers exigibles auprès de leurs avocats en fidéicommis. [ 13 ] Plus tôt, dans le cadre de leur défense ré-ré-amendée datée du 27 novembre 2018, les intimés avaient allégué des offres et consignations de 2 092 $ à

titre d’indexation de la rente sans toutefois formellement déposer cette somme au greffe.

La preuve au dossier d’appel est cependant lacunaire quant aux montants qui auraient pu être déposés en fidéicommis auprès des avocats des intimés à compter de cette date. [ 14 ] Chose certaine, au moment du procès, la réclamation pour les loyers, intérêts et pénalités se chiffre à 172 336,66 $ et les intimés de leur côté, ne nient pas devoir le loyer indexé annuellement suivant l’indice du prix à la consommation (« IPC »). * * * [ 15 ] Bien que le juge mentionne dans le jugement entrepris les offres formulées par les intimés en indiquant qu’elles sont toujours valables, il omet d’en tenir compte dans ses conclusions.

Si le non-versement du montant de l’indexation par les intimés peut s’expliquer en raison du comportement des appelantes, comme l’a retenu le juge de première instance, et même s’il peut justifier leur refus d’acquitter rétroactivement les pénalités et les intérêts avant l’avis du 23 mai 2015, les intimés ne peuvent pour autant prétendre être relevés de leur obligation de verser le loyer et l’indexation qu’ils n'ont jamais contesté devoir. [ 16 ] Compte tenu du recours déposé le 24 novembre 2015, 9085 a donc droit au remboursement des arrérages de loyer dûment indexé qui n’étaient pas prescrits au moment de l’introduction du recours, soit à compter du 24 novembre 2012.

De l’avis de la Cour, le juge de première instance ne pouvait, sans commettre d’erreur, conclure que 9085 avait renoncé à l’exiger en l’absence d’une renonciation claire et non équivoque à cet égard [7] . Le jugement doit donc être réformé en conséquence. [ 17 ] En ce qui concerne l’imputation d’intérêts et de pénalités, vu la conclusion à laquelle il en vient sur la fin de non-recevoir, le juge ne traite pas de la nature abusive des clauses de défaut soulevée par les intimés dans le cadre de leur défense ré-réamendée [8] . [ 18 ] À l’audience, les intimés précisent que l’

article 1623 C.c.Q . doit trouver application en l’espèce en présence d’une clause pénale abusive. L’article est ainsi rédigé : 1623. Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi. 1623. A creditor who avails himself of a penal clause is entitled to the amount of the stipulated penalty without having to prove the injury he has suffered.

Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive . However, the amount of the stipulated penalty may be reduced if the creditor has benefited from partial performance of the obligation or if the clause is abusive . [Soulignements ajoutés] [ 19 ] La pénalité quotidienne de 25 $ prévue à la clause 9 vient s’ajouter au taux d’intérêt annuel de 18 % imposé à la clause 8.

Au moment de la conclusion des Baux, puisque le loyer annuel pour chacun des Baux se chiffrait à 2 400 $, la pénalité de 25 $ par jour, à elle seule, calculée en proportion du loyer annuel, représentait alors l’équivalent d’un taux d’intérêt de 380 % (soit 25 $ par jour x 365 jours / 2 400 $ = 380 %). 9085 prétend au surplus que la formulation de la clause est telle qu’elle prévoit l’ajout d’un intérêt de 18 % à tout retard de paiement, ce qui inclut le retard dans le versement de la pénalité exigible, venant ainsi majorer la disproportion évoquée précédemment à l’égard du loyer de base. [ 20 ] La Cour estime qu’il s’agit, dans les circonstances, d’une clause pénale abusive qui doit être réduite en vertu de l’

article 1623 C.c.Q . en retranchant la pénalité de 25 $ par jour, laissant ainsi le seul intérêt de 18 %. Toutefois, en ce qui concerne, le taux d’intérêt annuel de 18 % imputable sur tout retard de paiement, il s’agit d’un intérêt simple qui sera ajouté pour les sommes dues par les intimés entre le 23 mai 2015 et le 5 octobre 2019.

Voici pourquoi. [ 21 ] Considérant que les intimés ont été avisés depuis le 23 mai 2015 de leur défaut de verser le montant de l’indexation et qu’ils n’ont jamais contesté devoir ces sommes autrement que par le fait d’exiger qu’une facture leur soit émise à cet égard, la Cour est d’avis qu’ils doivent verser l’intérêt de 18 % calculé annuellement sur le loyer indexé (moins les sommes déjà reçues) à compter du 23 mai 2015. [ 22 ] En effet, la fin de non-recevoir qui résulte du comportement de l’appelante de 2005 à mai 2015, justifie la Cour de ne faire débuter le calcul de l’intérêt qu’à compter du moment où les intimés ont été avisés que l’appelante les considérait en défaut d’acquitter l’indexation.

Toutefois, considérant qu’à compter du mois d’octobre 2019, 9085 a refusé les chèques de loyer en les retournant aux intimés, il n’y a pas lieu d’accorder le versement d’intérêts sur le loyer indexé par la suite.

Le non-paiement découle du seul refus de l’appelante d’encaisser les chèques transmis et les appelantes ne peuvent plus dès lors opposer quelque défaut aux intimés qui soutiennent n’avoir eu d’autre alternative que de déposer ces loyers en fidéicommis auprès de leurs avocats. [ 23 ] En ce qui a trait cependant à l’offre de consignation alléguée dans leur défense ré-réamendée datée du 27 novembre 2018, pour les loyers additionnels du 1 er août 2012 au 30 novembre 2018, correspondant au montant de l’indexation de 2 092 $ sauf à parfaire [9] , dans la mesure où il ne s’agit que d’une offre et qu’aucune consignation n’a eu lieu, à la lumière du dossier de la Cour, il n’y a pas matière à retrancher les intérêts sur les montants correspondant à l’indexation suivant l’IPC entre le 30 novembre 2018 et le 5 octobre 2019. 2.

Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que les fautes contractuelles des intimés ne justifient pas la résiliation des contrats d’emphytéose? [ 24 ] Ayant conclu à une fin de non-recevoir pour la réclamation de loyers additionnels, intérêts et pénalités, le juge estime que l’avis de résiliation du 5 août 2019 est nul et non avenu et qu’il n’y a pas eu résolution de plein droit des Baux. Voici ce qu’il écrit à ce sujet : [38] Monsieur Alain Mathieu témoigne que la demande de paiement de pénalités en juillet 2015 l’a pris par surprise. Sa réaction est compréhensible.

Les demandes en mai et en juillet sont arrivées sans avis ni explication. Selon la demanderesse, monsieur Mathieu devait des pénalités de 68 481 $, calculées sur des loyers additionnels en souffrance de seulement 1 244 $.

La surprise des défendeurs a sans doute été amplifiée en novembre 2015, lorsqu’ils ont été poursuivis par la demanderesse pour des pénalités et intérêts calculés depuis 2005, au montant de 608 570 $. [39] La demanderesse a commis une faute en faisant croire aux défendeurs que les loyers additionnels étaient payables seulement à la présentation d’une facture, et en modifiant sa position subitement en 2015 pour insister sur une tout autre interprétation des droits des parties. [40] Les fins de non-recevoir « sont certaines causes qui empêchent le créancier d’être écouté en justice pour exiger sa créance ».

Ces causes peuvent résulter de la faute ou le comportement du créancier. [41] La doctrine de la préclusion promissoire (ou promissory estoppel en anglais) est un moyen de défense d’ « equity » dans la tradition juridique de la common law. Dans le récent arrêt Trial Lawyers Association of British Columbia c Royal & Sun Alliance du Canada, société d’assurances , la Cour suprême a énoncé les éléments requis pour invoquer cette défense : […] [42] La Cour suprême indique également que l’objectif de cette doctrine est de protéger contre « l’injustice qui serait causée si on permettait à l’autre

partie de se rétracter lorsque la personne à qui elle [a fait une promesse ou une déclaration] s’est fondée sur cette promesse ou déclaration pour agir à son détriment ». [43] En droit civil québécois, la notion de bonne foi a déjà servi à prévenir des injustices semblables. En effet, la bonne foi constitue le fondement de l’exception péremptoire de la fin de non-recevoir. Nos tribunaux ont eu recours à la fin de non-recevoir afin de refuser à une

partie l’exécution d’un de ses droits contractuels si, par son comportement, elle a laissé croire à l’autre

partie qu’elle y avait renoncé. [44] Il y a donc une forte étroitesse entre les valeurs de justice qui sous-tendent la doctrine de la préclusion promissoire en common law et la notion de bonne foi en droit civil québécois. La Cour d’appel souligne ce lien dans Sinyor Spinners of Canada Ltd c Leesona Corp : […]

[45] Vu le comportement de la demanderesse, qui a eu pour effet de tromper les défendeurs, sa demande en paiement de loyers additionnels, pénalités et intérêts est irrecevable. [46] À l’avenir, les parties doivent se conformer aux termes des baux et à leur pratique antérieure. Ainsi, la demanderesse devrait présenter une facture pour des loyers additionnels attribuables à la prochaine année et, le cas échéant, pour ceux déjà échus et exigibles.

Si les défendeurs négligent de payer les loyers additionnels, ou de régler les arrérages, la demanderesse aura droit aux pénalités et intérêts selon l’article 8 des baux. [47] Puisque les défendeurs ne sont pas présentement en défaut de payer des loyers additionnels, il n’y a pas lieu de déclarer la résiliation judiciaire des baux pour ce motif. [48] Pour la même raison, l’avis de résiliation de la demanderesse du 5 août 2019 est nul et non avenu. Une

partie ne saurait résilier un contrat de plein droit à moins de démontrer que les conditions y donnant lieu sont respectées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les baux n’ont pas été résiliés de plein droit en 2019, et la demanderesse n’a pas droit aux loyers perçus par les défendeurs depuis lors. [Renvois omis] [ 25 ] Rappelons qu’en date du 5 août 2019, les appelantes soulèvent pour seul défaut le non-paiement des loyers additionnels, intérêts et pénalités qu’elles chiffrent à plus de 265 934,38 $ (en vertu de la requête introductive d’instance ré-amendée du 27 septembre 2017) alors qu’une fraction de cette somme est exigible dans les faits, comme nous l’avons vu précédemment.

Même si la Cour intervient pour infirmer la conclusion du juge de première instance à l’égard de l’exigibilité du loyer indexé et d’une portion de l’intérêt réclamé, cela n’a pas pour effet d’entraîner la réformation de son autre conclusion sur la demande de résiliation fondée sur le non-paiement des loyers additionnels. [ 26 ] Quant aux autres manquements reprochés, le juge reconnaît que les intimés ont commis des fautes contractuelles en omettant de désigner 9085 comme cobénéficiaire de la police d’assurance et d’obtenir son consentement avant d’exécuter les travaux majeurs de reconstruction [10] .

Il ajoute que la décision des intimés « de louer la pizzéria au fils du couple qui est accusé d’avoir incendié l’immeuble pourrait constituer une aggravation du risque qui mettrait en péril la garantie de la police d’assurance », mais que cela « n’est pas établi » par la preuve [11] . Cependant, usant de la discrétion que lui reconnaît l’

article 1204 C.c.Q. , le juge décide que les fautes des intimés ne justifient pas pour autant la résiliation des Baux, puisqu’elles « n’ont ni causé un préjudice sérieux à [l’appelante] ni eu pour effet de diminuer la valeur ou l’utilité des immeubles »; de plus, selon le juge, il est « relativement facile de corriger la situation », ce qu’il ordonne aux intimés de faire dans les 30 jours du jugement [12] . [ 27 ] En appel, les appelantes réitèrent les moyens qui ont été rejetés par le juge de première instance, dans l’espoir que la Cour conclue autrement, en ajoutant que le juge aurait omis de considérer les articles 1208 et 1605 C.c.Q . dans le cadre de son analyse. [ 28 ] Or, que l’on aborde cette question par le biais de l’

article 1208 C.c.Q . et de l’

article 1605 C.c.Q . , comme le proposent les appelantes, ou par le biais de l’

article 1204 C.c.Q . comme en traite le juge, ne change pas l’issue de l’affaire. Dans un cas comme dans l’autre, le juge peut considérer l’importance des manquements. Ici, le juge de première instance conclut qu’il ne s’agit pas de manquements importants et qu’il peut y être remédié aisément. Il prononce en conséquence des ordonnances à l’endroit des intimés les obligeant à remédier aux défauts invoqués dans les 30 jours. [ 29 ] Les appelantes ne démontrent pas non plus en quoi ces défauts auraient mis en péril les droits du propriétaire de l’immeuble [13] .

En ce qui concerne l’argument lié à l’aggravation du risque d’assurance, les appelantes n’ont pas démontré que l’assureur aurait refusé de couvrir l’immeuble (en apprenant que les intimés louent les lieux à l’entreprise détenue par le fils de celui qui a incendié l’immeuble). [ 30 ] Les appelantes ne font pas voir d’erreur manifeste et déterminante du juge à cet égard et la Cour doit faire montre de déférence envers ses déterminations.

D’ailleurs, en soutenant que rien n’empêche la Cour de substituer son appréciation de la preuve à celle du juge de première instance, les appelantes soumettent une lecture erronée de la norme d’intervention applicable en l’espèce et de l’arrêt de la Cour dans Gestion Furst inc. c.

Gestion 1050 de la Montagne inc. [14] . [ 31 ] Il n’y a donc pas lieu d’infirmer les conclusions du juge qui refuse d’ordonner la résiliation des Baux. [ 32 ] En ce qui concerne les loyers additionnels et l’intérêt exigible, à l’aide des informations transmises par les parties à la demande de la formation à l’issue de l’audience et qui apparaissent dans le tableau joint au présent jugement [15] , la Cour détermine que les intimés doivent un montant de 33 961,65 $. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 33 ] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 34 ] INFIRME le jugement de première instance à la seule fin d’accueillir en

partie la requête introductive d’instance et de condamner les intimés à verser aux appelantes 33 961,65 $ avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du présent jugement; [ 35 ] MAINTIENT toutes les autres conclusions du jugement de première instance; [ 36 ] AVEC les frais de justice dans les deux instances. GUY GAGNON, J.C.A.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.