2023 QCCQ 9516, 2023 QCCQ 9516

Domaine du Daim inc. c. Immeubles commerciaux Murray inc. 2023 QCCQ 9516 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-091221-218 DATE : 6 décembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. DOMAINE DU DAIM INC. Demanderesse c. LES IMMEUBLES COMMERCIAUX MURRAY INC.

Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Société immobilière du Domaine du Daim (Domaine) réclame le remboursement de l’acompte de 80 000 $ qu’elle a payé à Les Immeubles commerciaux Murray inc. (Murray) dans le cadre d’une promesse d’achat visant l’immeuble du 40-46, rue Garneau à Québec (l’immeuble Garneau). [ 2 ] Elle plaide qu’elle n’a pas été en mesure d’obtenir le financement requis pour l’achat, de sorte que la promesse d’achat est devenue nulle et non avenue et l’acompte remboursable. [ 3 ] Murray prétend que Domaine n’a pas été sérieuse ou de bonne foi dans ses démarches d’obtention de financement, ou du moins fut négligente.

Elle affirme que Domaine est de mauvaise foi puisqu’elle a choisi de financer l’achat d’un autre immeuble plutôt que d’utiliser le financement ainsi obtenu pour acheter l’immeuble Garneau. [ 4 ] Le Tribunal conclut que la promesse d’achat est nulle et non avenue et que Murray doit rembourser l’acompte de 80 000 $. Les motifs qu’invoque Murray ne permettent pas au Tribunal de refuser à Domaine son droit au remboursement de l’acompte. Voici pourquoi.

ANALYSE ET MOTIFS - La promesse d’achat est nulle et non avenue [ 5 ] Le 25 juin 2019, les parties signent une promesse d’achat par lequel Domaine promet d’acheter l’immeuble Garneau, propriété de Murray (la promesse P-4).

Le prix d’achat est de 1 915 000 $ [1] payable ainsi [2] : • un acompte de 75 000 $ payable en fidéicommis; • des fonds additionnels de 907 500 $; • un nouvel emprunt hypothécaire de 932 500 $; [ 6 ] Les parties s’engagent à signer l’acte de vente notarié le ou avant le 31 janvier 2020 [3] . [ 7 ] La clause 6 de la promesse P-4 régit les modalités quant à l’obtention du nouvel emprunt hypothécaire de 932 500 $ : 6.

NOUVEL EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE 6.1 MODALITÉS – L’ACHETEUR s’engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de neuf cent trente-deux mille cinq cents dollars ( 932500,00 $), garanti par hypothèque; cet emprunt, portant intérêt au taux courant, lequel ne doit pas dépasser 4.5 % l’an (calculé semi-annuellement et non à l’avance) sera

calculé selon un plan d’amortissement maximal de 25 ans, le solde en devenant exigible dans un minimum de 1 an. Dans le cadre de ses démarches en vue d’obtenir un tel emprunt, il déclare : être lié à une agence ou à un courtier par contrat de courtage hypothécaire exclusif. OU ne pas être lié à une agence ou à un courtier par contrat de courtage hypothécaire exclusif. 6.2 ENGAGEMENT – L’ACHETEUR s’engage à fournir au VENDEUR, dans les 45 jours suivant l’acceptation des présentes, copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir un emprunt au montant prévu à la clause 6.1 ou à un montant supérieur.

La réception d’un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions énoncées à la clause 6.1. 6.3 ABSENCE D’ENGAGEMENT – En l’absence d’une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu en 6.2 ou suivant la réception d’un avis de refus, aviser l’ACHETEUR par écrit :

a) qu’il exige de celui-ci qu’il fasse immédiatement et à ses frais, auprès d’un prêteur hypothécaire qu’il lui désigne, une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire conforme aux conditions énoncées en 6.1. Advenant que l’ACHETEUR ne réussisse pas à obtenir, dans le délai stipulé à l’avis du VENDEUR, l’engagement écrit de ce prêteur hypothécaire à lui consentir l’emprunt recherché, cette promesse deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception d’un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux engagements contenus à la présente section; OU

b) qu’il rend cette promesse nulle et non avenue. Dans le cas où le VENDEUR ne serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse deviendra nulle et non avenue.

Malgré ce qui précède, dans le cas d’un immeuble détenu en copropriété par indivision, en l’absence d’une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu à la clause 6.2, exiger que l’ACHETEUR fournisse la preuve du refus de l’institution financière à lui consentir un emprunt au montant prévu à la clause 6.1 ou un montant supérieur.

À l’expiration de ce délai, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. [ 8 ] Le 14 août 2019, les parties conviennent de prolonger le délai pour l’obtention de l’emprunt hypothécaire au 15 octobre 2019 [4] . [ 9 ] Parallèlement, les parties conviennent que le montant de l’acompte sera de 80 000 $ et que Domaine le verse directement à Murray plutôt qu’en fidéicommis. À cette fin, le 6 septembre 2019, Domaine paie à Murray une somme de 80 000 $ que Murray reconnaît avoir reçue en signant la reconnaissance de dette P-7 : RECONNAISSANCE DE DETTE.

La soussignée, par l’entremise de son représentant dûment autorisé à cet effet, Monsieur Claude Murray, reconnaît, par les présentes, devoir à Immobilier du Domaine du Daim inc., la somme de quatre-vingt mille dollars (80 000 $) à

titre de dépôt relatif à l’acquisition d’un immeuble situé au 40-46, Garneau, Québec (Québec) G1V 3V5, tel qu’il appert au formulaire obligatoire de la promesse d’achat portant le numéro PAG-61746, (le « Dépôt »). Advenant le défaut de la soussignée à rembourser à Immobilier du Domaine du Daim inc. le Dépôt, dans les soixante (60) jours suivants l’annulation de la vente de l’immeuble précédemment mentionné selon l’une des situations mentionnées au formulaire obligatoire de la promesse d’achat portant le numéro PAG-61746, la soussignée doit, afin de garantir le remboursement du Dépôt, consentir en faveur d’Immobilier du Domaine du Daim inc. une hypothèque immobilière de troisième (3iem

e) rang, d’une valeur égale au Dépôt, sur l’immeuble situé au 40-46, rue Garneau, Québec (Québec) G1R 3V5, désigné comme étant les lots numéros un million deux cent treize mille quatre cent soixante-huit, un million deux cent treize mille quatre cent soixante-neuf et un million deux cent treize mille quatre cent soixante-treize (Nos. 1213468, 1213469, 1213473) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec. En conséquence, la soussignée, s’engage à faire toutes choses et signer tout document nécessaire ou utile au consentement d’une telle hypothèque.

La soussignée déclare avoir une hypothèque de 1 er rang au montant de 1 176 000 $ consentie par la CIBC et une hypothèque de second rang au montant de 190 000 $ consentie par un prêteur privé. Aucune hypothèque ne sera publiée si aucun manquement de la part de la soussignée. Cette reconnaissance et cautionnement lie mes liquidateurs de succession, héritiers, légataires ou ayants droit, soit mes mandataires ou mes préposés. EN FOI DE QUOI , nous avons signé à Québec, le 6 septembre 2019. LES IMMEUBLES COMMERCIAUX MURRAY INC. [CITATION INTÉGRALE]

[ 10 ] La reconnaissance de dette P-7 est faite dans le cadre de la promesse P-4 et y réfère spécifiquement [5] . Ainsi, la clause 6 de la promesse P-4 continue de s’appliquer. [ 11 ] Or, au 15 octobre 2019, Domaine n’a pas réussi à obtenir le financement requis et n’a donc pas transmis à Murray l’engagement prévu à la clause 6.2. [ 12 ]

Malgré l’expiration du délai pour l’obtention de l’emprunt hypothécaire, Murray ne se prévaut pas de la possibilité que lui donne la clause 6.3 d’aviser Domaine, par écrit, qu’elle exige de celle-ci de faire une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire auprès d’un prêteur hypothécaire qu’elle lui désigne. [ 13 ] En conséquence, la promesse P-4 devient nulle et non avenue par application de l’avant-dernier alinéa de la clause 6.3. [ 14 ] Cette clause est d’ailleurs formulée afin de protéger tant l’acheteur que le vendeur.

Si l’acheteur ne trouve pas le financement requis, l’offre tombe [6] . - Si la promesse P-4 est nulle et non avenue, l’acompte de 80 000$ doit être remboursé [ 15 ] Le dépôt de 80 000 $ constaté par la reconnaissance de dette P-7 est un acompte sur le prix de vente. L’

article 1711 du Code civil du Québec prévoit : 1711. Toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. [ 16 ] En l’espèce, la présomption de l’

article 1711 C.c.Q. trouve application puisque le dépôt de 80 000 $ fait directement à Murray a pour but de la rassurer sur le sérieux de Domaine dans ses démarches visant l’achat de l’immeuble Garneau [7] malgré les délais encourus. [ 17 ] L’

article 1422 C.c.Q prévoit les effets de la nullité : 1422. Le contrat frappé de nullité est réputé n’avoir jamais existé. Chacune des parties est, dans ce cas, tenue de restituer à l’autre les prestations qu’elle a reçues. [ 18 ] Puisque la promesse P-4 est réputée n’avoir jamais existé, Murray doit restituer l’acompte sur le prix qu’elle a reçu.

D’ailleurs, la clause 4.3 de la promesse P-4 le rappelle spécifiquement, tout comme la reconnaissance de dette qui prévoit qu’à défaut par Murray de rembourser à Domaine le dépôt dans les 60 jours suivant l’annulation de la vente, Murray devra consentir une hypothèque immobilière de 3 e rang pour protéger la créance de Domaine. - Les motifs qu’invoque Murray ne permettent pas au Tribunal de refuser à Domaine son droit au remboursement de l’acompte [ 19 ] L’avocat de Domaine reconnaît que le dépôt de 80 000 $ est un acompte sur le prix de vente.

Toutefois, il prétend, fort habilement, que Domaine aurait empêché l’accomplissement de la condition du financement en ce que d’abord, Domaine a requis un financement plus important que celui prévu à la promesse P-4, ensuite Domaine a privilégié l’achat d’un autre immeuble plutôt que l’immeuble Garneau et enfin que la promesse P-4 et ses modifications sont irréalistes. Ainsi, par application de l’

article 1503 C.c.Q. , il plaide que l’obligation de financement a, dans les faits, été accomplie, ce qui empêche l’annulation de la promesse de sorte qu’il a le droit de retenir le dépôt de 80 000 $: 1503. L’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement. [ 20 ] En réaction à ses prétentions, Domaine a administré une longue preuve à l’instruction sur le contexte de l’achat et ses démarches afin d’obtenir le financement. Cette preuve démontre que Domaine n’a pas commis de faute et était de bonne foi.

Le Tribunal analysera chacune des prétentions contraires de Murray à cet égard. [ 21 ] Ensuite, la prétention de Murray qu’elle a le droit de retenir l’acompte s’oppose aux principes qu’ont élaborés la jurisprudence et la doctrine. Domaine doit rembourser l’acompte même si elle a commis une faute qui aurait empêché l’accomplissement de la condition au sens de 1503 C.c.Q. [ 22 ] Enfin, Murray n’a pas quantifié ni n’a administré de preuve sur les dommages-intérêts qu’elle aurait subis du fait que la vente n’a pas eu lieu.

Elle n’a rien à opposer en compensation avec le remboursement de l’acompte et ne s’est pas portée demanderesse reconventionnelle pour la réclamer.

De fait, la preuve révèle que Murray s’est plutôt enrichie en raison de l’absence de vente et du dépôt qu’elle a conservé. - Le contexte du refus de Desjardins de financer l’achat de l’immeuble Garneau [ 23 ] L’actionnaire principal de Domaine, monsieur Cyril Cruvelier, est un homme d’affaires français, propriétaire de supermarchés Casino en France par l’intermédiaire d’une société de contrôle, qui entendait les vendre et utiliser les fruits de la vente pour acheter un parc immobilier au Québec. Monsieur Cruvelier entreprend des démarches à cette fin dès 2016.

D’ailleurs, en 2018, une entente de principe intervient avec Casino. [ 24 ] Cette entente de principe incite monsieur Cruvelier à faire une offre d’achat sur un immeuble situé rue Saint-Jean (l’immeuble rue St-Jean) par l’intermédiaire de Domaine, laquelle sera acceptée le 8 mars 2019 pour un prix de vente de 1 150 000 $ payable comptant.

[ 25 ] Malheureusement, Casino change de cap pour plutôt présenter en mai 2019 à monsieur Cruvelier un investisseur se disant intéressé par l’achat des supermarchés.

Celui-ci se dédit finalement en août 2019 après avoir reçu la septième version d’une promesse d’achat qui se devait d’être pour signature. [ 26 ] Alors que la signature de l’acte de vente pour l’immeuble rue Saint-Jean est prévue le 2 août 2019, monsieur Cruvelier est confronté à la cruelle réalité qu’il n’a toujours pas les fonds sur lesquels Domaine comptait pour réaliser ses transactions immobilières au Québec. [ 27 ] C’est dans ce contexte que Desjardins, l’institution financière de monsieur Cruvelier au Québec, accepte de financer l’achat de l’immeuble rue Saint-Jean, qui devait être initialement payé comptant, pour une somme de 700 000 $ en première hypothèque et un prêt- pont de 320 000 $.

Desjardins impose comme condition au prêt-pont : « aucun nouveau financement ne sera accordé tant que le prêt de 320 000 $ soit remboursé en totalité » [8] . [ 28 ] Or, Domaine ne sera pas en mesure de rembourser le prêt-pont et d’obtenir un financement pour l’immeuble Garneau avant la date limite du 15 octobre 2019 pour le financement et la date limite du 31 janvier 2020 pour la signature de l’acte de vente. [ 29 ] Le 16 janvier 2020, Desjardins confirme d’ailleurs refuser le financement pour l’achat de l’immeuble Garneau.

Son représentant l’explique par le retard dans l’encaissement des sommes en provenance de la France et l’absence de remboursement du prêt-pont. - Le montant du financement demandé pour l’immeuble Garneau [ 30 ] Murray reproche à Domaine d’avoir sollicité un montant d’emprunt hypothécaire de 1 196 888 $ plutôt que le montant de 932 500 $ convenu à la promesse P-4.

Dès lors, Domaine aurait empêché l’accomplissement de la condition. [ 31 ] S’il est vrai que Desjardins et Domaine ont discuté d’un financement possible à hauteur de 1 200 000 $ pour l’immeuble Garneau, il est clair que ce financement était tributaire de la réalisation d’une vente des actifs en France. Le montant des actifs en France surpassait d’ailleurs les montants payables pour les achats d’immeuble au Québec.

C’est la comptable québécoise de la famille Cruvelier qui leur a suggéré de financer l’achat des immeubles plutôt que de les payer comptant, et ce, pour des raisons fiscales. [ 32 ] Autrement dit, Desjardins ou tout autre prêteur hypothécaire ne pouvait s’engager à consentir un emprunt à Domaine tant qu’une vente des actifs français n’était pas confirmée. En particulier, Desjardins ne voulait pas financer l’immeuble Garneau tant que le prêt-pont n’était pas remboursé, ce qui n’était possible que si M.

Cruvelier vendait ses actifs en France. [ 33 ] Murray n’a donc pas prouvé que Domaine a empêché l’accomplissement de la condition pour ce motif. - Domaine a priorisé l’achat de l’immeuble rue St-Jean [ 34 ] Murray reproche à Domaine d’avoir priorisé l’achat de l’immeuble rue Saint-Jean plutôt que celui de la rue Garneau.

Cela est exact, mais cela constitue-t-il une faute? [ 35 ] Domaine a conclu la promesse visant l’immeuble de la rue St-Jean plus de trois mois avant de conclure la promesse d’achat de l’immeuble Garneau, pour un prix payable comptant, dont l’acte de vente devait être signé au plus tard 6 mois avant celui de l’immeuble Garneau. Domaine n’avait pas le choix de prioriser l’achat de l’immeuble de la rue St-Jean. Elle n’a pas commis de faute. [ 36 ] D’ailleurs, la preuve révèle que Domaine a entrepris de bonne foi toutes les démarches nécessaires pour obtenir l’emprunt de 932 500 $.

Domaine a rempli son obligation de moyen [9] afin de l’obtenir. L’obtention de cet emprunt était tributaire de la situation financière globale de Domaine et de ses engagements contractuels préexistants. Si monsieur Cruvelier avait réalisé ses actifs plus tôt en France, la preuve est nettement prépondérante que Desjardins aurait consenti cet emprunt. - La promesse P-4 et ses modifications sont réalistes [ 37 ] La preuve prépondérante prise dans son ensemble démontre que Domaine pouvait obtenir le financement requis si la vente des actifs du couple Cruvelier en France se réalisait.

Elle démontre que ce sont des facteurs indépendants de la volonté du couple Cruvelier qui ont fait en sorte qu’il n’a pas pu vendre ses actifs.

La prétention de Murray que Domaine n’était pas sérieuse est mal fondée. [ 38 ] Murray n’a pas prouvé que Domaine a commis une faute et encore moins qu’elle était de mauvaise foi dans ses relations contractuelles avec elle. - Les principes jurisprudentiels relatifs à l’acompte [ 39 ] Dans son arrêt Lainé [10] , la Cour d’appel affirme que s’il n’y a pas de vente, l’acompte versé sur le prix doit être remboursé : [35] L'appelante considère donc, à tort, que si la promesse d'achat est annulée, elle peut cependant garder le montant déposé en acompte. [36] Si une offre devient nulle, faute d'une

partie de signer sans justification un acte de vente, l'autre a droit aux dommages-intérêts dont le montant doit être prouvé. Généralement, ces dommages résultent de la différence entre le prix convenu à la promesse et le prix obtenu lors d'une vente. [37] La promesse d'achat en l'occurrence ne prévoit pas que le montant de 29 000$ sera considéré comme des dommages liquidés. Il ne s'agit pas non plus d'arrhes (1477 C.C.B.-C.).

L'intimée a donc raison d'argumenter que l'appelante n'a pas le droit de garder ce montant. [ 40 ] Dans son arrêt Gestion Yquem [11] , la Cour d’appel cite les auteurs qui confirment qu’un acompte doit être restitué lorsqu’il n’y a pas de suite à une promesse d’achat, et ce, même si l’acheteur est fautif:

[15] L’acompte doit être restitué comme le rappellent les auteurs Lamontagne et Larochelle : […] si l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre contractant ne peut garder l’acompte; il peut poursuivre en exécution du contrat (action en passation de titre) ou obtenir des dommages-intérêts. Il ne peut en aucun cas s’approprier la somme déposée et la garder à

titre de dommages-intérêts liquidés, sauf stipulation spéciale et à cet effet. [16] Jacques Deslauriers écrit, de son côté : […] Le promettant-acheteur peut obtenir le remboursement d’un acompte, même si l’inexécution de la vente est attribuable à sa seule faute, surtout si le promettant-vendeur n’en subit pas de préjudice, à moins de stipulation contraire dans la promesse de vente.

Toutefois, le montant remboursé peut être réduit pour tenir compte des dommages-intérêts auxquels le promettant-vendeur peut avoir droit, si les motifs invoqués par le promettant-acheteur pour ne pas donner suite à son engagement sont mal fondés. [ 41 ] Ainsi, un promettant acheteur peut obtenir le remboursement d’un acompte, même si l’inexécution de la vente est attribuable à sa seule faute. Dès lors, un promettant vendeur ne peut s’approprier l’acompte même en cas de faute du promettant acheteur.

Il doit plutôt se porter demandeur reconventionnel pour réclamer les dommages-intérêts qu’il a subis en raison de la faute du promettant acheteur. - La jurisprudence que cite Murray n’appuie pas ses prétentions [ 42 ] La jurisprudence que cite Murray se distingue des faits de notre affaire à plusieurs égards. [ 43 ] D’abord, aucun des jugements invoqués ne porte sur le remboursement d’un acompte versé sur le prix d’achat d’un immeuble. [ 44 ] Ensuite, ces jugements portent sur des litiges où le promettant vendeur est demandeur et fait une preuve de dommages qui résultent du fait que le promettant acheteur n’a pas donné suite à la promesse. [ 45 ] Enfin, soit on n’y retrouve pas de clause similaire à la clause 6.3 de la promesse P-4, soit on refuse de l’appliquer parce que les conditions d’application ne sont pas remplies. [ 46 ] Par exemple, dans 9061-5832 Québec inc. c.

Plourde [12] , la Cour supérieure écarte l’application d’une clause au même effet que la clause 6.3 de la promesse P-4 parce que les parties n’avaient pas prévu de délai à l’article 6.2 et que le promettant vendeur n’avait pas reçu d’avis de refus [13] . Ce faisant, elle refuse de conclure à la nullité de la promesse prévue à l’article 6.3. Elle constate alors la faute du promettant acheteur qui n’a pas présenté de demande à une institution financière pour assumer les obligations hypothécaires existantes [14] .

Elle accorde notamment en dommages-intérêts la différence entre le prix de vente de la promesse et le prix de vente à un tiers qui est plus désavantageux. [ 47 ] La Cour supérieure réfère alors au passage suivant de l’arrêt Seck c Tremblay [15] : [18] Les intimés acceptent cette demande, sans pour autant renoncer à leurs droits découlant de la promesse d’achat. Si les appelants avaient donné suite à leur engagement en faisant une demande d’emprunt à la Caisse populaire Desjardins de l’Île-des-Sœurs et s’ils avaient essuyé un refus, la promesse serait devenue nulle et non avenue suivant l’article 6.3.

Mais voici qu’ils ne contactent même pas cette institution. Ce faisant, ils empêchent eux-mêmes la réalisation de la condition liée à l’obtention d’un financement adéquat. L’

article 1503 C.c.Q. , lequel prévoit que l’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement, trouve ici application. [ 48 ] Dans Seck c. Tremblay , le promettant vendeur se prévaut de l’article 6.3 en transmettant au promettant acheteur un avis lui exigeant de faire une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire auprès du prêteur hypothécaire qu’il désigne, soit la Caisse populaire Desjardins de L’Île-des-Sœurs. Dès lors, la condition pour que la promesse d’achat devienne nulle et non avenue selon l’article 6.3 n’est tout simplement pas remplie. [ 49 ] En l’espèce, Murray ne s’est pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) de l’article 6.3, de sorte que la promesse P-4 est nulle et non avenue en raison de l’avant-dernier alinéa de cet article. - Murray n’a pas prouvé qu’elle a subi des dommages-intérêts [ 50 ] Même si Domaine avait pu commettre une quelconque faute, Murray n’a pas prouvé qu’elle en a subi des dommages-intérêts. Bien au contraire. [ 51 ] À l’époque de la conclusion de la promesse P-4, Murray admet qu’elle est en manque de liquidités. L’acompte de 80 000 $ que lui verse Domaine s’avère alors une bénédiction.

Murray est toujours en possession de cet acompte qui a garni ses coffres depuis quatre ans. [ 52 ] Domaine a mis en demeure Murray de lui rembourser l’acompte le 9 juin 2021 lui laissant jusqu’au 15 juin 2021 pour le rembourser. Considérant que le Tribunal condamne Murray à payer l’intérêt et l’indemnité additionnelle prévue par l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de cette date, Murray bénéficiera de l’équivalent des fruits qu’a généré l’acompte entre son encaissement du 6 septembre 2019 et la demeure du 15 juin 2021. Au taux d’intérêt légal de 5 %, Murray s’est ainsi enrichie de 7 000 $, tout en se capitalisant durant une période où elle reconnaît qu’elle est en manque de liquidités. [ 53 ] Par ailleurs, le représentant de Murray admet à l’audience que l’immeuble Garneau a bénéficié d’une importante plus-value, amenée notamment par la pandémie.

Or, généralement, les dommages-intérêts en cette matière correspondent à la perte que subie le promettant vendeur qui se matérialise par la différence entre le prix de vente prévue à la promesse et le prix de vente obtenu d’un tiers. [ 54 ] Autrement dit, le fait que la vente ne se soit pas réalisée s’est avéré une bonne affaire pour Murray. D’ailleurs, après le 15

octobre 2019, Murray a fait la sourde oreille à toutes les tentatives de Domaine pour réactiver la vente. - Murray ne s’est pas portée demanderesse reconventionnelle [ 55 ] Comme on l’a vu, un promettant vendeur peut réclamer les dommages-intérêts qu’il subit en raison du défaut de son promettant acheteur de donner suite à la promesse. [ 56 ] Ce promettant vendeur peut les réclamer dans une demande en justice [16] ou encore par demande reconventionnelle [17] . [ 57 ] Ce promettant vendeur doit quantifier ses dommages-intérêts et demander que le promettant acheteur soit condamné à les lui payer [18] .

En effet, un juge ne peut adjuger au-delà de ce qui est demandé [19] . [ 58 ] Ces règles procédurales demeurent les mêmes lorsque le promettant vendeur veut opposer en compensation judiciaire ses dommages-intérêts. En effet, l’

article 1673 C.c.Q. permet à une

partie de demander la liquidation judiciaire d’une dette afin de l’opposer en compensation. Une telle demande se fait par demande reconventionnelle. [ 59 ] En l’espèce, Murray n’a pas déposé de demande reconventionnelle pour opposer en compensation judiciaire les dommages- intérêts qu’elle aurait subis du défaut allégué de Domaine d’avoir été négligente dans ses démarches de financement. CONCLUSION GÉNÉRALE [ 60 ] En l’espèce, l’article 6.3 de la promesse P-4 s’applique.

En l’absence d’avis de Murray à Domaine lui exigeant de faire une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire auprès du prêteur hypothécaire qu’elle désigne, la promesse P-4 devient nulle et non avenue.

Dès lors, Murray ne peut retenir l’acompte et doit le rembourser. [ 61 ] Puisque Murray n’a pas prouvé de faute ou encore de dommages-intérêts qu’elle aurait pu opposer à Domaine et puisque Murray ne s’est pas portée demanderesse reconventionnelle pour les réclamer, le Tribunal ne peut compenser judiciairement et doit plutôt condamner au remboursement de l’acompte de 80 000 $ avec l’intérêt au taux légal [20] et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demeure, soit le 15 juin 2021 [21] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 62 ] ACCUEILLE la demande [ 63 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 80 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.q., à compter du 15 juin 2021 ; [ 64 ] LE TOUT, avec frais de justice; __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. M e Carl Huard et M e Catherine Rivard RIVARD FOURNIER, AVOCATS chuard@rivardfournier.ca crivard@rivardfournier.ca Avocats de la demanderesse M e Maxime Lebrun DUNTON, RAINVILLE jmlebrun@duntonrainville.com Avocat de la demanderesse DÉFENDERESSE Dates d’audience : 18 et 19 octobre 2023