2014 QCCA 1206, 2014 QCCA 1206

Société immobilière BPLR c. Cantin 2014 QCCA 1206 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-007747-121 (200-17-009022-070) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 11 juin 2014 CORAM : LES HONORABLES Nicholas kasirer , J.C.A. (JK0204) JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. (JL2746) DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. (JB1988)

PARTIE APPELANTE AVOCATS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE B.P.L.R. Me STÉPHANE HARVEY (ABSENT) (Barakatt, Société d’Avocats) Me SOPHIE RÉGNIÈRE, procureure conseil (ABSENTE) PARTIES INTIMÉES AVOCAT RICHARD CANTIN ET CAROLLE SAVARD Me raymond CARRIER (ABSENT) (Mathieu, Carrier) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATS LES ENTREPRISES BOUCHER ET LORTIE INC. Me CAROLINE GAGNON (ABSENTE) (Gagnon, Girard)

LA FEDERATED, COMPAGNIE D’ASSURANCE DU CANADA Me Frédéric Bélanger (ABSENT) (Carter, Gourdeau) LA SOUVERAINE, COMPAGNIE D’ASSURANCE GÉNÉRALE et GROUPE LEDOR INC., MUTUELLE D’ASSURANCE En appel d'un jugement rendu le 23 mai 2012 par l'honorable Martin Dallaire de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Vente (obligations du vendeur) Greffière : Marianik Faille (TF0891) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audience du 10 juin 2014; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] Société immobilière B.P.L.R. se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Martin Dallaire), rendu le 23 mai 2012, qui rejette sa réclamation de 121 428,14 $ en diminution de prix de vente d’un immeuble pour cause de vice caché ainsi que sa demande de 10 000 $ en dommages-intérêts [1] . *** [ 2 ] Après analyse d’une preuve complexe, le juge conclut que l’appelante – l’acheteur de l’immeuble en 2002 – n’a pas démontré l’existence d’un vice caché, au moment de la vente, qui serait lié à la contamination du sol à l’origine du différend (paragr. [165] du jugement dont appel). [ 3 ] Le juge note bien la survenance d’une fuite d’huile en 2001, avant la vente, dont les intimés-vendeurs n’ont pas fait part à l’appelante au moment où cette dernière a acheté l’immeuble.

Toutefois, le juge conclut que cette fuite a été corrigée, toujours avant la vente, à la satisfaction de tous les intervenants à l’époque (paragr. [161]). [ 4 ] Le juge est sévère à l’endroit de l’appelante. Notant que l’objet de la vente était un vieil immeuble vétuste, avec réservoir d’huile, et qu’il a été vendu à un prix n’excédant pas l’évaluation municipale, le juge souligne le peu d’inspection faite du sous-sol par l’appelante et conclut qu’elle aurait dû faire preuve d’une plus grande diligence à l’époque (paragr. [134]).

Par ailleurs, le juge retient le témoignage de Gervais Roseberry, responsable de l’entretien de l’immeuble, qui dit avoir informé l’appelante de la présence d’huile qui perlait sur un conduit de l’immeuble à l’automne 2002, bien avant ce que l’appelante identifie comme la date de la manifestation du dommage. Ce fait est nié par Pierre-Luc Riverin, représentant de l’appelante, mais le juge préfère le témoignage de M.

Roseberry sur ce point. [ 5 ] Le juge en conclut qu’il y aurait probablement eu un nouvel écoulement d’huile, à la suite de la vente, qui a entraîné le dommage dont l’appelante se plaint. [ 6 ] Étant d’avis que la preuve n’a pas été faite que le vice à l’origine de la contamination était antérieur à la vente, le juge rejette la demande de l’appelante, ce qui implique le rejet, aussi, des appels en garantie et arrière garantie. *** [ 7 ] L’appelante soutient que le juge erre dans sa conclusion selon laquelle le vice n’est pas antérieur à la vente et, de ce fait, ne constitue pas un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q . [ 8 ] Elle plaide notamment que le juge se méprend en retenant le témoignage d’un des vendeurs, Richard Cantin, qui déclare que l’incident de 2001 a été corrigé avant la vente. De plus, le fait que les vendeurs ont passé cet incident sous silence lors de la signature du contrat s’apparente, aux yeux de l’appelante, à du dol, de la mauvaise foi et de la fausse représentation par omission. [ 9 ] Ces moyens d’appel cherchent à remettre en cause des déterminations factuelles du juge de première instance au terme d’un procès de quatre jours.

Or, la règle est bien connue : la Cour n’interviendra pas en pareille matière à moins que l’appelante démontre une erreur manifeste et déterminante commise par la Cour supérieure. Cette tâche en appel est lourde : pour paraphraser notre collègue le juge Morissette, l’appelante doit diriger l’attention de la Cour sur un point déterminé ayant trait à une conclusion de fait qui, étant manifestement fausse, compromet suffisamment le dispositif du jugement pour justifier sa réformation [2] . *** [ 10 ] La Cour est d’avis que l’appelante n’a pas démontré une erreur révisable commise par le juge.

L’appel doit être rejeté. [ 11 ] La détermination par le juge que le vice n’était pas antérieur à la vente prend appui sur la preuve. [ 12 ] La preuve révèle – et l’appelante le confirme – qu’il n’y a pas de signe visible ou apparent de vice au moment de la vente. À partir de sa lecture de la preuve, le juge conclut qu’entre la date de la vente et la découverte des souillures en 2004, un incident a dû se produire puisqu’une telle quantité d’huile se serait manifestée autrement avant. Cette inférence n’a rien de déraisonnable dans le contexte.

Le juge raisonne qu’une odeur aurait été perceptible au moment de la vente si le vice avait été présent. Les explications des experts Guy Germain et Yves Gilbert concernant l’odeur d’hydrocarbure détectable lorsque le sol est creusé, sur l’ampleur de la contamination et sur l’importance des travaux de restauration appuient la déduction du juge sur ce point. [ 13 ] Sa décision s’appuie aussi sur le témoignage de M. Roseberry qui note que la fuite débute à l’automne 2002, témoignage que le juge décrit comme « crédible et assuré » (paragr. [152]). Le juge a expressément rejeté les explications de M.

Riverin à ce chapitre. Rappelons l’enseignement de notre collègue le juge Pelletier dans l’affaire Pouliot c. Promutuelle de Montmagny : « [p]eu de domaines offrent moins de prise à l’intervention d’une cour d’appel que celui de l’appréciation de la crédibilité des témoins » [3] . L’appelante ne fait voir ici aucune erreur révisable dans le travail du juge à cet égard. [ 14 ] La conclusion selon laquelle la fuite de 2001 a été corrigée ne s’appuie pas seulement sur le témoignage de l’intimé Cantin. Stéphane Boucher, qui a supervisé les travaux d’excavation à l’époque, témoigne au même effet.

L’appelante ne fait pas voir comment ce constat du juge serait entaché d’une erreur manifeste et déterminante. [ 15 ] Qu’en est-il du silence des intimés-vendeurs concernant l’incident de 2001?

[ 16 ] L’appelante soutient que ce silence équivaut au dol puisque les intimés auraient camouflé le problème peu avant la vente, empêchant ainsi l’appelante d’en faire la découverte. [ 17 ] Notons d’abord que les témoignages de M. Cantin et de M. Boucher sont au même effet sur ce point : la fuite d’huile de 2001 a été un incident mineur et les travaux nécessaires pour la corriger n’ont pas été importants.

De plus, le juge rejette explicitement la suggestion de l’appelante que les intimés auraient recouvert le sol d’un autre revêtement en vue de rendre la découverte de l’incident de 2001 impossible (paragr. [147]). Contrairement à l’affaire Bon Apparte [4] citée par l’appelante, il n’y a pas ici une preuve de mauvaise foi imputable aux vendeurs et encore moins la preuve d’une contamination résiduelle. [ 18 ] L’appelante ne nous fait pas voir comment le juge se méprend concernant le silence des vendeurs sur l’incident de 2001.

Encore ici, elle ne démontre pas d’erreur manifeste et déterminante qui, seule, permettrait à la Cour d’intervenir sur ce point. [ 19 ] Au final, aucun des moyens soulevés par l’appelante n’autoriserait la Cour à réformer le jugement entrepris. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] REJETTE l’appel, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.