2014 QCCQ 7621, 2014 QCCQ 7621

Champagne c. Wang JB3950 2014 QCCQ 7621 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-192551-128 DATE : Le 14 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUY CHAMPAGNE -et- CÉLINE GUAY -et- TABAGIE GUY ET CÉLINE , une société en nom collectif, dont l'adresse se situe au 376, 2 ème avenue, Montréal (Québec), H4G 2W5, représentée par ses associés, Guy Champagne et Céline Guay Demandeurs c.

XUE LING WANG -et- WUSHAN XU -et- 9049-4634 QUÉBEC INC. -et- GROUPE SAM'S INC. Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Initialement, par leur requête introductive d'instance et leur procédure amendée, les demandeurs Guy Champagne (« M. Champagne ») et Céline Guay (« Mme Guay »), à la suite de l'échec de la vente de leur fonds de commerce, réclamaient solidairement 35 000 $ à Xue Ling Wang (« Mme Wang »), WuShan Xu [1] (« M.

Xu »), la société 9049-4634 Québec inc. (« Québec ») et Groupe Sam Inc. (« Groupe Sam »). [ 2 ] Mme Wang et M. Xu ont été parties à une promesse d'achat au sujet de laquelle ils se sont désistés après avoir reçu une information qui les a amenés à conclure que leur investissement ou le coût d'exploitation du fonds de commerce était nettement supérieur à ce qu'ils s'attendaient. [ 3 ] Québec et Group Sam [2] offrent des services de courtage immobilier. Leur principal actionnaire et dirigeant est Samuel Lai (« M.

Lai ») qui a été engagé par les demandeurs pour les représenter aux fins de vendre leur fonds de commerce. [ 4 ] La somme réclamée en l'instance concerne uniquement la différence entre le prix convenu dans la promesse d'achat conclue avec Mme Wang et M. Xu et celui finalement obtenu par les demandeurs après qu'ils eurent remis leur fonds de commerce en vente.

UNE AUTRE DEMANDE D'AMENDEMENT [ 5 ] Un des deux principaux arguments soulevés par Québec et Groupe Sam a été la source d'un débat additionnel entre les parties après le procès, débat qui s'est matérialisé par l'envoi de plusieurs lettres au juge soussigné. [ 6 ] Québec et Groupe Sam ont plaidé que M. Champagne et Mme Guay n'avaient pas l'intérêt requis pour intenter leur recours judiciaire. Elles réclamaient donc que leur demande judiciaire soit déclarée irrecevable. [ 7 ] En fait, de la preuve, il ressort que le fonds de commerce était exploité, non pas directement par M.

Champagne et Mme Guay, mais plutôt par une société en nom collectif (« Tabagie Guy et Céline ») dont ils sont les deux seuls associés [3] . [ 8 ] Dans leur première lettre, M. Champagne et Mme Guay ont d'abord exposé de nombreux arguments pour convaincre le Tribunal qu'ils pouvaient effectivement agir au nom de la société en nom collectif.

Puis, ils ont demandé que permission leur soit accordée, après une nouvelle audition si besoin en était, pour que la requête introductive d'instance amendée soit ré-amendée aux fins que la société en nom collectif soit substituée à eux. [ 9 ] Cette nouvelle demande d'amendement n'a fait l'objet d'aucune opposition ou contestation de la part de Mme Wang et M. Xu. [ 10 ] En revanche, elle a été énergiquement contestée par Québec et Groupe Sam.

Les arguments qu'elles ont présentés sur ce point (et sur d'autres sujets abordés par les lettres des demandeurs) sont exposés dans deux lettres qui sont produites au dossier de la Cour.

[ 11 ] Le Tribunal, sans qu'il soit nécessaire de reprendre ou revoir, en tout ou en partie, le débat jurisprudentiel portant sur le droit des associés d'agir au nom de la société en nom collectif dans une poursuite judiciaire ou sur la personnalité juridique de l'un ou de l'autre, conclut que l'opposition ou la contestation de Québec et de Groupe Sam doit être rejetée. [ 12 ] D'une part, en gardant à l'esprit les principes applicables en matière d'amendement et le caractère bien circonscrit de la réclamation entreprise ici, le Tribunal estime que Québec et Groupe Sam ne souffrent d'aucun préjudice véritable en permettant l'amendement. [ 13 ] Elles connaissaient parfaitement bien les faits ayant donné ouverture à la demande judiciaire, elles n'ont pas été empêchées de présenter une défense pleine et entière et, de surcroît, elles n'ont pas démontré quel serait effectivement le véritable préjudice subi si l'amendement recherché était accueilli.

Le Tribunal ajoute que les règles de proportionnalité imposées par le législateur militent en faveur d'une résolution immédiate de cette affaire, sans nécessité d'un autre report pour une raison ou une autre. [ 14 ] D'autre part, en accord avec les demandeurs sur cet élément particulier, le Tribunal, sachant que M. Lai était le courtier immobilier de M. Champagne et Mme Guay, trouve assez étonnante la position de Québec et Groupe Sam. [ 15 ] M. Lai est la personne qui a préparé les principaux documents en litige, y compris, bien sûr, le contrat de courtage immobilier.

Jamais n'a-t-il posé de questions ou ne s'est-il posé de questions sur le véritable propriétaire du fonds de commerce. Il a toujours agi comme si les véritables propriétaires étaient M. Champagne et Mme Guay et ne s'est jamais préoccupé de cette question pendant toute la durée de son mandat. Le Tribunal estime qu'il est malvenu à présent de formuler une plainte à cet égard. [ 16 ] Dans les circonstances, le Tribunal accordera en

partie la demande d'amendement. En effet, pour maintenir une certaine cohérence entre les diverses procédures et aussi avec la thèse que les demandeurs défendaient au départ (quant à leur droit de représenter ou d'agir pour la société en nom collectif), le Tribunal permettra l'amendement, non pas pour que la société en nom collectif se substitue, mais plutôt qu'elle soit ajoutée à M. Champagne et Mme Guay en tant que

partie demanderesse. LE CONTEXTE [ 17 ] Depuis février 2009, M. Champagne et Mme Guay, par l'entremise de la société en nom collectif Tabagie Guy et Céline, exploitaient un dépanneur à l'entrée du métro Fabre, situé au coin des rues Papineau et Jean Talon Est, à Montréal.

L'entreprise était exploitée sous le nom de « Tabagie Guy & Céline ». [ 18 ] Aux fins de cette exploitation, un bail a été signé avec la société Métrocom S.E.C. (« Métrocom »), une société en commandite, qui détient les droits exclusifs relatifs à l’exploitation et la commercialisation des espaces locatifs dans le métro de Montréal. [ 19 ] En 2010, insatisfaits d'une modification au bail que veut leur imposer Métrocom au sujet de la rénovation de la façade de leur commerce, les demandeurs choisissent de mettre en vente leur fonds de commerce.

Cette modification, incluse au bail, prévoit que les travaux de rénovation, qui doivent être réalisés selon les exigences du locateur, mais aux frais du locataire, peuvent s'élever à un coût n'excédant pas 75 000 $. [ 20 ] Pendant une période assez longue, leurs démarches s'avèrent vaines. [ 21 ] En 2011, M. Champagne communique avec M. Lai, un courtier immobilier expérimenté, bien connu par ailleurs pour son expertise dans la vente de dépanneurs situés dans les stations de métro. [ 22 ] Le 20 février 2011, intervient entre M. Champagne et Mme Guay et Groupe Sam (par l'intermédiaire de M.

Lai) un contrat de courtage immobilier exclusif, contrat par lequel Groupe Sam s'engage à leur trouver un acheteur pour leur commerce [4] . Le contrat expire le 31 août 2011 . [ 23 ] À la clause 4.1 du contrat, on peut lire que les parties s'entendent pour que le prix de vente soit fixé à 79 900 $. Par contre, dans le paragraphe qui suit, celui servant à ventiler le prix de vente, trois éléments s'y retrouvent, lesquels totalisent 124 000 $ : 1. « name and goodwill » : 59 000 $ ; 2. « …movable property, apparatus and equipment…» : 20 000 $ ; 3.

« all merchandise inventories…» : 45 000 $. [ 24 ] Le Tribunal, au passage, souligne que cette façon de faire de M. Lai a entraîné une certaine confusion pendant le déroulement du procès. [ 25 ] En fait, lorsqu'il était question du « prix de vente », une

partie considérait ou semblait considérer qu'il englobait la valeur (ou le prix) de l'inventaire, tandis que les deux autres parties estimaient plutôt que cette expression ne visait que les deux premiers éléments, excluant ainsi la valeur de l'inventaire. [ 26 ] En d'autres termes, pour ces deux parties, l'utilisation de l'expression « prix de vente » (en rapport avec la vente du fonds de commerce des demandeurs) était entendue comme englobant deux seuls éléments (« name and goodwil » et « … movable property, apparatus and equipment … »).

La valeur ou le prix de l'inventaire en était donc exclu. [ 27 ] Le Tribunal, pour les fins du présent jugement, retiendra l'approche de ces deux parties. Elle est d'ailleurs plus conforme à la nature de la réclamation des demandeurs et, surtout, à la façon par laquelle M. Lai a préparé les principaux documents en litige, dont la promesse d'achat et la contre-proposition. Ainsi, lorsque le Tribunal parlera du prix de vente ou du coût d'acquisition, le prix ou la valeur de l'inventaire, déterminé ou restant à déterminer, sera exclu du montant mentionné. [ 28 ] Les demandeurs soulignent que M.

Lai, avant d'entreprendre l'exécution de son contrat, leur a demandé et il a obtenu de leur

part toutes les informations pertinentes au sujet des opérations et du chiffre d'affaires du commerce, incluant celles relatives au bail commercial signé avec Métrocom. [ 29 ] Entre le 20 février et le 31 mai 2011, quelques offres ou promesses d'achat sont présentées aux demandeurs par M. Lai. Elles n'aboutissent toutefois à rien, principalement à cause de la condition imposée par le bailleur concernant la rénovation de la façade du dépanneur. [ 30 ] Le 31 mai 2011, pour le prix de 60 000 $, Mme Wang et M. Xu [5] , qui sont mariés, promettent d'acheter le commerce des demandeurs (promesse d'achat PP 80243) [6] . Une annexe, intitulée

Annexe G-Générale (annexe AG 16348), est également signée le même jour. Elle énonce des « termes et conditions supplémentaires » qui s'ajoutent à la promesse d'achat [7] . [ 31 ] M. Xu témoigne qu'il a pris connaissance d'une publicité parue dans un journal chinois qui annonçait la vente du dépanneur des demandeurs. L'affaire l'a tout de suite intéressé. Il est donc entré en communication avec M. Lai, qu'il connaissait déjà. Ce dernier, en effet, représentait alors ou avait déjà représenté Mme Wang et lui-même pour la vente ou l'achat de leur maison familiale.

De plus, il les avait déjà représentés pour une autre transaction relative à un dépanneur. [ 32 ] Autre particularité dans la présente affaire. Mme Wang et M. Xu affirment que, pour tout ce qui touche les discussions et négociations concernant l'achat du fonds de commerce des demandeurs, M. Lai était leur courtier immobilier. Ce dernier, pendant son témoignage, a fourni certaines explications à cet égard. Le Tribunal mentionne tout de suite que ces explications ne sont pas très convaincaintes. [ 33 ]

L'article 11.1 de la promesse d'achat (PP 80243) prévoit qu'elle est conditionnelle à ce que, dans les 14 jours suivant la date de l'acceptation de la promesse d'achat, le bail soit transféré par écrit à l'acquéreur par Métrocom selon les mêmes termes et conditions que ceux liant les demandeurs. Les parties conviennent que la promesse d'achat sera « annulée » au cas où cette condition ne serait pas satisfaite. [ 34 ] Le 31 mai 2011, les demandeurs présentent une contre-proposition à Mme Wang et M. Xu.

Ils acceptent alors de vendre leur commerce au prix de 65 000 $ (CP 11229) [8] . [ 35 ] Le 1 er juin 2011, la contre-proposition est acceptée [9] . [ 36 ] Dans les jours qui suivent, comme le prévoit la promesse d'achat, Mme Wang et M. Xu se rendent au dépanneur des demandeurs pour observer les opérations de l'entreprise. [ 37 ] Les demandeurs affirment leur avoir remis pendant cette période de vérification une enveloppe contenant plusieurs documents relatifs aux activités et à la comptabilité de l'entreprise.

En outre, disent-ils, se trouvait également dans cette enveloppe une copie complète du bail commercial conclu avec Métrocom. [ 38 ] Mme Wang et M. Xu, de leur côté, ne nient pas avoir reçu certains documents des demandeurs. Ils démentent cependant, plus d'une fois du reste, qu'une copie du bail commercial se trouvait dans l'enveloppe et qu'il leur a été remis d'une autre façon. [ 39 ] Par la suite, à une date pas très bien identifiée dans la preuve, Mme Wang et M. Xu transmettent un chèque de 284,82 $ à Métrocom [10] .

Le chèque, daté du 6 juin 2011, est remis afin de payer les frais de cette dernière pour vérifier la solvabilité des acheteurs. [ 40 ] Le 10 juin 2011, relatent les demandeurs, ils reçoivent un appel de Raymond Lussier (« M. Lussier »), le représentant de Métrocom. Ils sont informés que Métrocom accepte la cession de bail en faveur de Mme Wang et M. Xu. [ 41 ] Le 13 juin 2011, une rencontre a lieu au bureau de Métrocom. [ 42 ] Sont alors présents les demandeurs, Mme Wang et M. Xu, le courtier immobilier (M.

Lai), une employée des demandeurs (Sarah Robitaille), laquelle doit continuer à travailler pour Mme Wang et M. Xu pendant un certain temps, et le représentant de Métrocom (M. Lussier). [ 43 ] Les parties n'expliquent pas ou n'interprètent pas la suite des évènements de la même façon. … [ 44 ] Pour les demandeurs, cette rencontre n'était qu'une sorte de formalité ou une simple étape additionnelle confirmant que Mme Wang et M. Xu acceptaient d'acheter leur fonds de commerce. [ 45 ] D'ailleurs, disent-ils, le 15 juin 2011, à 11 h 59, par un courrier électronique de M.

Lussier, ils sont informés par Métrocom qu'elle accepte la cession de bail en faveur de Mme Wang et M. Xu [11] . Les termes utilisés par Métrocom sont les suivants : Monsieur Champagne Pour faire suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je vous confirme que si vos acheteurs s'engagent à respecter toutes les clauses du bail et des annexes, nous acceptons la cession du bail en leur faveur. Espérant le tout à votre satisfaction. [ 46 ] Le même jour, à 12 h 04, ils en transmettent une copie à Mme Wang et M. Xu (par l'entremise de M.

Lai) et leur font savoir ainsi que la cession de bail en leur faveur est acceptée par Métrocom [12] . [ 47 ] Les demandeurs soutiennent que Mme Wang et M. Xu ont été correctement avisés, à l'intérieur du délai de 14 jours prévu à la

promesse d'achat liant les parties, que le locateur (Métrocom) acceptait la cession de bail en leur faveur. Par voie de conséquence, la seule condition qui leur permettait jusqu'alors d'annuler la promesse d'achat ayant été réalisée, Mme Wang et M. Xu devaient respecter leur entente et passer l'acte de vente. [ 48 ] Or, le 16 juin 2011, les demandeurs sont avisés par Mme Wang et M. Xu qu'ils refusent de donner suite à leur promesse d'achat. De fait, dans le document titré

Annexe G-Générale (annexe AG 84355) [13] , Mme Wang et M. Xu justifient comme suit leur décision : Après avoir vérifié et examiné les documents et les chiffres d'affaires, nous ne sommes pas satisfaits des résultats, j'annule cette offre d'achat et en même temps les clauses de rénovations dans le bail ne nous conviennent pas.

Au cas où les dates de rénovations pas seront repoussées, jusqu'au début de l'année 2015, nous considerons l'achat de ce fonds de commerce. (sic) [ 49 ] Le 30 juin 2011, par l'entremise de leur avocat, les demandeurs les informent qu'ils sont en défaut de respecter leurs obligations, essentiellement parce que leur désistement est tardif par rapport au délai établi dans la promesse d'achat. Les demandeurs ajoutent qu'ils remettent en vente leur commerce, et ce, pour réduire leurs dommages [14] . [ 50 ] Deux semaines plus tard, le 13 juillet 2011, Mme Wang répond à la mise en demeure.

Elle confirme son refus de signer l'acte de vente en indiquant ou laissant entendre qu'elle n'a pas été avisée de l'acceptation de la cession de bail par le locateur à l'intérieur du délai de 14 jours [15] . [ 51 ] Le même jour, les demandeurs demandent donc à M. Lai de remettre leur fonds de commerce en vente [16] . Eux-mêmes effectuent certaines démarches pour trouver un acheteur, notamment en publiant des annonces sur le site Internet Kijiji [17] . … [ 52 ] Mme Wang et M.

Xu estiment qu'ils étaient parfaitement en droit de se désister de leur promesse d'achat. [ 53 ] Le 13 juin 2011, disent-ils, lors de la rencontre ayant eu lieu au bureau de Métrocom, M. Lussier les a informés d'une condition que Métrocom imposait, condition qu'ils ignoraient jusqu'à ce moment-là, pour que la cession de bail soit acceptée. Ils devaient s'engager à effectuer des rénovations sur la façade du dépanneur, et ce, pour un montant pouvant atteindre 75 000 $. [ 54 ] Mme Wang et M. Xu sont fort surpris de cette condition ou exigence. Personne ne leur en avait parlé auparavant. Ni les demandeurs, ni M.

Lai, ce dernier ne leur ayant même pas remis une copie du bail existant entre Métrocom et les demandeurs. [ 55 ] Groupe Sam et M. Lai ne s'en cachent d'ailleurs même pas. [ 56 ] Pendant son témoignage, M. Lai admet qu'il ne leur a jamais expliqué ou exposé la condition relative aux travaux de rénovation, ni même donné une copie du bail commercial. [ 57 ] Il mentionne avoir procédé de cette façon en raison de la complexité du bail et parce qu'il préférait que les conditions portant sur les rénovations soient expliquées par M. Lussier.

Il ajoute même avoir discuté avec le demandeur Champagne des difficultés de vendre son commerce, essentiellement à cause de la présence de cette clause dans le bail commercial, et lui avoir dit qu'il allait trouver une façon de le vendre. [ 58 ] Mme Wang et M. Xu tentent néanmoins de trouver une solution. Ils proposent à Métrocom que les travaux de rénovation soient reportés en 2015. Cela leur permettrait de se préparer adéquatement et, surtout, d'amasser les fonds nécessaires pour faire face à cet investissement fort important qu'ils n'avaient pas prévu. [ 59 ] Métrocom refuse toutefois cette proposition.

Elle aurait peut-être accepté que les travaux soient reportés d'une année, mais pas pour une période de temps aussi longue. [ 60 ] Dans ces circonstances, le 15 juin 2011, le document intitulé

Annexe G-Générale (AG 84355) [18] annonçant le désistement de Mme Wang et M. Xu est signé par Mme Wang. Préparé par M. Lai, le document est transmis aux demandeurs par télécopieur le même jour, autour de 14 h 50 [19] . [ 61 ] Le Tribunal, sur ce point, souligne que la preuve est incontestable. La date du 16 juin 2011 écrite à la main sur le document AG 84355, au-dessus des signatures y apparaissant, est le résultat d'une erreur commise par M.

Lai. [ 62 ] En réalité, malgré ce que les demandeurs allèguent dans leur requête introductive d'instance amendée, le document a bel et bien été signé, envoyé et reçu par ces derniers le 15 juin 2011 [20] . Sur la feuille de transmission et le document lui-même, les informations imprimées qui donnent la date et l'heure de la transmission et de la réception concordent toutes : l'envoi et la réception ont été effectués le 15 juin 2011, autour de « 02:50 » [21] . [ 63 ] Pour Mme Wang et M. Xu, le document AG 84355 est clair et parle de lui-même.

La promesse ou l'offre d'achat était annulée parce qu'ils n'étaient pas satisfaits des résultats des activités commerciales du dépanneur.

De plus, la condition relative aux rénovations du dépanneur ne leur convenait pas, même s'ils auraient pu reconsidérer leur position dans l'hypothèse où Métrocom avait accepté de repousser la période des rénovations en janvier ou juin 2015. [ 64 ] En bref, ils estimaient alors que l'achat du commerce des demandeurs n'était plus une bonne affaire et qu'ils ont été induits en erreur au sujet des travaux de rénovation qui auraient pu leur coûter jusqu'à 75 000 $. [ 65 ] Pour eux, investir une telle somme additionnelle pour refaire la façade du dépanneur était devenu une opération beaucoup trop onéreuse par rapport au prix (65 000 $) qu'ils étaient prêts à payer pour acheter le fonds de commerce.

De fait, cette condition, jamais dévoilée auparavant, aurait eu pour effet de les obliger à investir un montant représentant presque le double de celui qu'ils projetaient

investir lors de la signature de la promesse d'achat. … [ 66 ] En 2012, les demandeurs, non sans peine, réussissent à vendre leur commerce. [ 67 ] Le 20 décembre 2011, ils ont reçu une offre d'achat pour un montant de 45 000 $. Puis, dans les semaines suivantes, le prix d'achat offert a été réduit à 30 000 $ [22] . L'acte de vente est finalement signé le 30 janvier 2012 [23] . [ 68 ] Le 28 mars 2012, toujours par l'entremise de leur avocat, les demandeurs informent Mme Wang et M.

Xu qu'ils ont vendu leur entreprise et qu'ils leur réclament en conséquence la différence (35 000 $) entre le prix de vente qu'ils avaient promis de leur payer (65 000 $) et celui finalement obtenu du nouvel acheteur [24] . [ 69 ] Les demandeurs soutiennent que Mme Wang et M. Xu n'avaient aucune raison valable de se désister de leur promesse d'achat. Tous les documents utiles concernant les opérations de leur fonds de commerce leur avaient été donnés.

De plus, ils avaient reçu une copie du bail commercial qui se trouvait dans l'enveloppe qu'ils avaient préparée pour eux. [ 70 ] Les demandeurs plaident que Mme Wang et M. Xu ont été négligents. Ils ont omis, disent-ils, de faire les vérifications nécessaires pour prendre connaissance de toutes les informations ou conditions pertinentes à l'achat, en particulier les conditions énoncées au bail commercial. Pour eux, la clause 8.1 de la promesse d'achat est claire : Mme Wang et M.

Xu bénéficiaient d'un délai d'une semaine pour procéder à une vérification diligente. [ 71 ] Or, avancent-ils, ils n'ont prêté aucune attention véritable aux documents qui leur ont été remis et ils n'ont posé aucune question au sujet du bail commercial. Plutôt, ils se sont contentés de remettre le chèque de 284,82 $ à Métrocom, démontrant ainsi qu'ils étaient décidés à aller de l'avant avec l'achat du dépanneur. [ 72 ] En définitive, les demandeurs estiment que Mme Wang et M.

Xu sont malvenus de se plaindre maintenant d'un manque d'information sur un élément qu'ils considèrent aujourd'hui comme étant essentiel, alors qu'ils ne se sont jamais renseignés à ce sujet auparavant. [ 73 ] Par ailleurs, dans la mesure où le Tribunal trouve acceptable la thèse de Mme Wang et M. Xu, les demandeurs considèrent que Québec et Groupe Sam sont alors responsables de la perte qu'ils ont subie (35 000 $). [ 74 ] Dans cette hypothèse, disent-ils, il est clair que leur mandataire a manqué à ses obligations, contractuelles et déontologiques, en ne fournissant pas à Mme Wang et M.

Xu toutes les informations pertinentes au sujet de la clause du bail commercial obligeant le locataire à effectuer des réparations sur la façade du dépanneur. [ 75 ] Les demandeurs précisent qu'ils ont été informés de ce fait ou de cette situation seulement après avoir pris connaissance des procédures produites par Mme Wang et M. Xu. Ils soulignent que M.

Lai a eu une conduite fautive en conservant pour lui, de façon volontaire et strictement dans une manœuvre tactique, une information importante qui pouvait influencer la décision d'un acheteur intéressé. [ 76 ] Les demandeurs, dans cette perspective, concluent que le comportement et les agissements de M. Lai sont la cause première de l'échec de la vente de leur commerce à Mme Wang et M. Xu. Québec et Groupe Sam sont donc aussi responsables de la perte de 35 000 $.

ANALYSE ET MOTIFS [ 77 ] En premier lieu, dans le rapport juridique impliquant les demandeurs et les défendeurs Wang et Xu, le Tribunal conclut que, dans les circonstances décrites lors du procès, la réclamation des premiers est mal fondée. [ 78 ] Le Tribunal estime crédible et prépondérante la thèse de Mme Wang et M.

Xu, selon laquelle ils n'auraient jamais accepté de signer la promesse d'achat si la question des rénovations de la façade du dépanneur leur avait été correctement divulguée au préalable. [ 79 ] La preuve révèle que, pendant tout le processus menant à la signature de la promesse d'achat, ni les demandeurs ni M. Lai ne leur ont divulgué ou expliqué cette condition, pourtant fort exigeante du point de vue de l'investissement que Métrocom imposait. [ 80 ] M. Lai, comme déjà dit, ne s'en est pas caché. Il n'a rien dit à Mme Wang et M. Xu et il ne leur a pas davantage remis une copie du bail commercial.

Pour lui, cette manœuvre stratégique devait favoriser la vente du dépanneur. [ 81 ] Cette façon de faire, il va sans dire, n'est pas autre chose qu'une réticence ou manœuvre dolosive. Elle ne respecte pas l'obligation de renseignement qui s'impose en droit civil au vendeur et à son mandataire. [ 82 ] La situation est d'autant plus fautive et condamnable que les demandeurs et M. Lai, bien avant que Mme Wang et M.

Xu ne s'intéressent au fonds de commerce, connaissaient parfaitement bien l'importance de cette information pour les acheteurs intéressés et l'influence que le coût des travaux de rénovation pouvait avoir sur leur décision finale d'acheter. [ 83 ] La preuve, en effet, révèle qu'avant la signature de la promesse d'achat par Mme Wang et M.

Xu, des acheteurs potentiels se sont désistés de leur promesse d'achat à trois occasions [25] , principalement sinon seulement en raison des exigences de Métrocom au sujet des réparations devant être exécutées à la façade du commerce. [ 84 ] Le Tribunal précise qu'il ne retient pas la thèse des demandeurs, thèse suivant laquelle une copie du bail commercial les liant à Métrocom a été remise à Mme Wang et M. Xu à un moment ou un autre. [ 85 ] M. Lai admet qu'il ne leur en a jamais donné une copie et qu'il ne leur a même pas fourni d'explications à ce sujet.

[ 86 ] Par ailleurs, le Tribunal considère comme non prouvée ou non probante la version de M. Champagne selon laquelle une copie du bail commercial se trouvait dans l'enveloppe qu'il a remise à Mme Wang et M. Xu pendant leur vérification diligente. [ 87 ] Cette affirmation n'a fait l'objet d'aucune allégation précise dans l'une ou l'autre des procédures des demandeurs. Aucune preuve verbale ou écrite ne corrobore ou ne confirme cette version.

Enfin, les défendeurs Wang et Xu nient avoir reçu une copie du bail commercial avant la rencontre du 13 juin 2011. [ 88 ] Dans ces circonstances, il n'existe aucune raison de préférer la version de M. Champagne et d'écarter celle de Mme Wang et M. Xu. Le Tribunal conclut donc que le bail commercial ne leur a jamais été remis, ni avant ni après la signature de la promesse d'achat. [ 89 ] En définitive, Mme Wang et M. Xu ont été victimes d'une manœuvre ou réticence dolosive. Ils ont été induits en erreur dans le but de les amener à contracter à des conditions plus onéreuses que celles qu'ils envisageaient.

Le Tribunal est satisfait de leurs explications. Leur consentement, au moment où la promesse d'achat a été signée, avait été vicié. [ 90 ] Pour ce seul motif, la réclamation des demandeurs ne peut donc pas être accueillie contre eux. [ 91 ] Une autre raison milite en faveur du rejet de la demande judiciaire contre Mme Wang et M. Xu. Cette autre raison, toujours dans les paramètres bien définis de la réclamation des demandeurs, justifie également que la demande judiciaire soit rejetée contre les défenderesses Québec et Groupe Sam. [ 92 ]

L'article 11.1 de la promesse d'achat prévoyait qu'elle devenait exécutoire à la condition que Métrocom fasse savoir par écrit qu'elle acceptait la cession de bail (en faveur de Mme Wang et M. Xu) dans un délai de 14 jours suivant la signature de la promesse d'achat. [ 93 ] La preuve offerte par les demandeurs ne permet pas de conclure que cette condition a été remplie. Considérée dans son ensemble, elle révèle plutôt le contraire. [ 94 ] Dans son courrier électronique envoyé le 15 juin 2011 [26] , Métrocom n'annonce pas, purement et simplement, qu'elle accepte la cession de bail.

Elle mentionne plutôt qu'elle l'acceptera, si Mme Wang et M. Xu s'engagent à respecter toutes les conditions du bail et ses annexes. [ 95 ] Or, au moment où ce courriel a été envoyé et reçu, Métrocom, tout comme les demandeurs d'ailleurs, était parfaitement au courant que Mme Wang et M. Xu n'acceptaient pas la condition relative aux travaux de rénovation du dépanneur. M. Lussier, en effet, a fait parvenir le courriel à la suite de la rencontre du 13 juin 2011 (au bureau de Métrocom), rencontre au cours de laquelle tous ont constaté la surprise et le désaccord de M.

Xu envers cette exigence de Métrocom. [ 96 ] Le 13 juin 2011, à la fin de la rencontre, la position de Mme Wang et M. Xu était clairement exprimée et elle était connue de tous. Ils refusaient de s'engager à investir une somme additionnelle pouvant atteindre 75 000 $ pour satisfaire une condition qui était nouvelle pour eux et au sujet de laquelle Métrocom insistait de plus pour qu'elle soit respectée à brève échéance. [ 97 ] Dans ce contexte, le Tribunal est d'avis que les demandeurs sont mal fondés à soutenir que le courrier électronique de M.

Lussier a eu pour effet de sceller la promesse d'achat entre les parties signataires. [ 98 ] L'acceptation de Métrocom était conditionnelle à l'acceptation par Mme Wang et M. Xu de toutes les conditions prévues au bail commercial, notamment celle relative aux travaux de rénovation de la façade du dépanneur. [ 99 ] En ajoutant cette condition à son acceptation, Métrocom maintenait peut-être l'espoir que Mme Wang et M. Xu acceptent finalement toutes les conditions énoncées au bail.

Dans les faits, elle a surtout clairement énoncé sa position à ce moment, à savoir que, dans l'état où se trouvaient les discussions entre les parties, elle n'était pas prête à accepter la cession de bail en leur faveur [27] . [ 100 ] Le Tribunal, de ce qui précède, conclut que Mme Wang et M.

Xu étaient en droit de se désister de la promesse d'achat en s'appuyant sur l'impossibilité d'obtenir l'acceptation ou le consentement du locateur dans le délai de 14 jours suivant la signature de la promesse d'achat. [ 101 ] De cette conclusion, il s'ensuit que la réclamation des demandeurs contre Québec et Groupe Sam ne peut pas davantage être accueillie. La conduite fautive de M.

Lai devient sans objet en quelque sorte dans cette perspective. [ 102 ] Le Tribunal estime toutefois utile d'ajouter une autre raison pour rejeter la demande judiciaire contre Québec et Groupe Sam. [ 103 ] Les demandeurs, comme déjà mentionné à quelques reprises, recherchent une seule indemnité. Celle par laquelle ils seraient dédommagés pour la perte qu'ils allèguent avoir subie (35 000 $) en raison de la différence entre le prix de vente que Mme Wang et M.

Xu avaient promis de leur payer et celui qu'ils ont finalement obtenu le 30 janvier 2012. [ 104 ] En matière de responsabilité civile, le principe de la réparation intégrale signifie que la perte subie ou le gain manqué doivent être évalués comme si la

partie réclamante était replacée dans l'état où elle aurait été si la faute reprochée n'avait pas été commise [28] . [ 105 ] Or, en l'espèce, force est de constater que, si M. Lai n'avait pas eu une conduite fautive ou, en d'autres termes, si Mme Wang et M. Xu avaient été dûment informés de l'obligation imposée par Métrocom à l'égard des travaux de rénovation, la promesse d'achat n'aurait jamais été signée.

Les demandeurs n'auraient donc jamais pu leur vendre ou prétendre pouvoir leur vendre le fonds de commerce au prix établi à la promesse d'achat. [ 106 ] La preuve est d'ailleurs fort éloquente sur ce point. [ 107 ] D'une part, avant que la promesse d'achat en litige ne soit acceptée par Mme Wang et M. Xu, les demandeurs ont reçu trois offres ou promesses d'achat, lesquelles, après la vérification diligente, ont toutes fait l'objet d'un désistement de la part des promettant

acheteurs. Principalement ou uniquement après qu'ils eurent été informés de l'exigence de Métrocom au sujet des travaux de rénovation. [ 108 ] D'autre part, dans la dernière promesse d'achat reçue en décembre 2011 [29] , les demandeurs, cette fois, ont divulgué au promettant acheteur la condition imposée par Métrocom concernant les rénovations.

Cette condition, de ce qui ressort de la preuve, a eu comme conséquence de faire baisser le prix de vente à 30 000 $. [ 109 ] En réalité, ce que recherchent les demandeurs en l'instance est d'obtenir le bénéfice que leur aurait procuré la manœuvre dolosive ou la conduite fautive de leur mandataire, conduite ou manœuvre dont ils se plaignent en même temps. Le Tribunal estime que le Code civil du Québec ne permet pas que la compensation recherchée soit accordée dans un tel contexte. [ 110 ] La réclamation des demandeurs sera donc rejetée contre Québec et Groupe Sam pour cette raison additionnelle.

Par contre, puisque ce litige ne se serait jamais produit sans la conduite fautive du principal actionnaire et dirigeant de Québec et Groupe Sam, leur demande judiciaire sera rejetée dans leur cas, mais sans frais judiciaires contre les demandeurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCORDE la dernière demande d'amendement des demandeurs ; PERMET que la requête introductive d'instance amendée soit ré-amendée afin que la société en nom collectif Tabagie Guy et Céline soit ajoutée en tant que

partie demanderesse ; REJETTE la réclamation des demandeurs contre les défendeurs Xue Ling Wang et WuShan Xu, avec dépens en faveur de ces derniers ; REJETTE la réclamation des demandeurs contre les défendeurs Québec et Groupe Sam, mais sans frais judiciaires dans leur cas. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Laurier et Céré (Me Claude Céré) Avocats des demandeurs Me Ning Yu Avocats des défendeurs Wang et Xu Me Samuel Kulik Avocat des défenderesses 9049-4634 Québec Inc. et Groupe Sam's Inc. Dates d'audience : 5 et 6 février 2014 Lettres et notes additionnelles : 12, 24, 25 et 26 février et 4 mars 2014