2019 QCCA 1155, 2019 QCCA 1155

Société en commandite de l'Avenir c. Familia St-Jérôme inc. 2019 QCCA 1155 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027012-178 (700-17-008309-113) DATE : 19 juin 2019 FORMATION : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. SOCIÉTÉ EN COMMANDITE DE L’AVENIR APPELANTE – demanderesse - défenderesse reconventionnelle c. FAMILIA SAINT-JÉRÔME INC.

INTIMÉE – défenderesse - demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 13 juillet 2017 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Danielle Turcotte), qui rejette l’action en dommages-intérêts de l’appelante, Société en commandite de l’Avenir, accueille la demande reconventionnelle de l’intimée, Familia Saint-Jérôme inc., et condamne l’appelante à payer à l’intimée le solde du prix de vente de l’immeuble (271 744 $), en plus des intérêts annuels et de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q . , depuis le 10 juin 2010 [1] . CONTEXTE [ 2 ] L’intimée est une organisation sans but lucratif destinée à aider d’autres organismes dans leurs propres activités de bienfaisance. Elle a été propriétaire de l’immeuble en litige de 1964 jusqu’à sa vente à l’appelante en 2004. Au cours de cette période, l’immeuble a été occupé par un seul locataire, soit le Centre jeunesse des Laurentides, qui l’utilise encore aujourd’hui pour abriter ses bureaux administratifs. [ 3 ] L’appelante est une société en commandite qui agit à

titre de société de portefeuille œuvrant dans le domaine de l’exploitation et de la gestion immobilière . [ 4 ] Brièvement, les faits retenus par la juge de première instance sont les suivants. [ 5 ] Le dirigeant principal de l’appelante, monsieur Alain Paquette, est un acheteur professionnel dont l’expertise est toutefois plus poussée en matière résidentielle. [ 6 ] En mars 2004, monsieur Paquette, ayant appris que l’intimée souhaite vendre l’immeuble, contacte des représentants de l’intimée et visite les lieux durant tout au plus deux heures.

Jugeant posséder les compétences nécessaires pour inspecter lui-même I’immeuble concerné, il ne se fait pas accompagner par un expert.

On lui remet un écrit contenant les renseignements suivants : • Le bâtiment a été construit en 1959 et a fait l’objet de rénovations majeures en 1992, 1999 et 2003; • L’évaluation municipale est de 785 300 $; • Le bail en vigueur avec le Centre jeunesse vient à terme en 2008; • Le système de chauffage est électrique. [ 7 ] Lors de cette visite, monsieur Paquette ne pose aucune question sur la nature des rénovations ni sur le mode de chauffage antérieur, bien qu’il reconnaisse en interrogatoire, que compte tenu de la date de construction il était évident qu’originalement la bâtisse n’était pas chauffée à l’électricité. [ 8 ] Dès le lendemain de cette visite, l’appelante fait une offre d’achat à l’intimée; la vente, au prix de 700 000 $, est réglée à l’intérieur d’une quinzaine de jours.

L’intimée finance l’achat à hauteur de 600 000 $, de sorte que l’appelante n’a pas à contracter d’emprunt auprès d’une institution financière, laquelle aurait certainement, selon l’appelante, exigé une expertise environnementale de phase I avant d’accepter de financer l’achat.

[ 9 ] En 2008, à l’occasion d’une étude environnementale effectuée à la demande de son institution financière pour financer les coûts de construction d’un projet d’agrandissement, l’appelante découvre qu’une

partie du terrain est contaminée au mazout. [ 10 ] Informée de la situation, l’intimée vérifie dans ses archives et découvre qu’un ancien réservoir de mazout souterrain a été démantelé en 1992. Lors de l’enlèvement de ce réservoir, l’entrepreneur chargé de ces travaux constate qu’il y aurait eu un déversement antérieur. Une entreprise spécialisée retire 50 mètres cubes de sols contaminés, dont elle dispose.

Le ministère de l’Environnement confirme dans un rapport d’évènement que les sols contaminés ont été récupérés. [ 11 ] L’intimée accepte, dans un premier temps, de prendre en charge la décontamination du sol, évaluée entre 110 000 $ et 150 000 $, sans reconnaissance de responsabilité. Pendant les travaux, les parties apprennent que l’estimation initiale de leurs experts s’avère erronée, étant donné la migration des hydrocarbures sous le bâtiment et la présence de roc empêchant de les extraire sans la démolition de celui-ci.

Les coûts de démolition, de décontamination et de reconstruction dépassent largement le prix de vente de l’immeuble. [ 12 ] L’intimée offre alors à l’appelante de résoudre la vente. Celle-ci refuse catégoriquement et cesse unilatéralement de payer, dès juin 2010, les versements de son emprunt hypothécaire auprès de l’intimée.

Elle continue toutefois d’encaisser le loyer que verse le Centre jeunesse pour l’occupation des lieux. [ 13 ] Elle abandonne finalement son projet d’agrandissement et réclame 4 240 797,20 $ à l’intimée en dommages-intérêts, somme réduite en appel à 2 811 729 $, tout en demandant, par ailleurs, d’opérer compensation avec toute somme due à l’intimée en vertu de l’acte de vente du 30 juin 2004.

L’intimée se porte demanderesse reconventionnelle pour le solde du prix de vente, l’appelante refusant de rendre l’immeuble. [ 14 ] La juge conclut à la bonne foi de l’intimée puisqu’elle ignorait l’existence de la contamination et n’avait aucune raison, dans les circonstances établies en preuve, de croire le contraire. Cette conclusion n’est d’ailleurs pas remise en question en appel. [ 15 ] Dans un jugement fort détaillé, la juge conclut que, malgré la présence d’hydrocarbures dans le sol, il n’a pas été établi que l’immeuble contrevient à la

Loi sur la qualité de l’environnement [2] (ci-après , « la Loi » ). D’avis que la preuve ne démontre aucunement qu’au moment de la vente il y a eu violation de la Loi, la juge rejette le recours en dommages-intérêts de l’appelante. QUESTIONS EN LITIGE [ 16 ] L’appelante soutient que la juge a erronément interprété la clause de garantie conventionnelle contenue dans l’acte de vente du 30 juin 2004 (ci-après, « l’Acte de vente »). Sa demande en justice est, insiste-t-elle, fondée sur l’

article 1732 C.c.Q. (Garantie conventionnelle) et non sur l’

article 1726 C.c.Q. (Garantie de qualité). La juge s’est méprise en concluant que les seuls recours disponibles étaient soit l’action rédhibitoire (en résolution de la vente) ou estimatoire (en diminution du prix de vente). [ 17 ] Quant à son pourvoi, eu égard à la demande reconventionnelle de l’intimée, l’appelante ne remet en question que l’octroi de l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 C.c.Q . sur le solde du prix de vente. Cette question ne requiert pas une longue discussion. Cette disposition du Code civil du Québec habilite expressément le juge à octroyer l’indemnité additionnelle en matière contractuelle. [ 18 ] Il reste donc à analyser le premier moyen d’appel soumis par l’appelante. ANALYSE [ 19 ] Le jugement entrepris porte sur des questions mixtes de fait et de droit.

L’essentiel de ce jugement, soit l’absence de contravention à la Loi, est une question mixte de fait et de droit à l’abri d’une intervention de la Cour en l’absence d’une erreur manifeste et dominante ou déterminante [3] , mais il y a plus. [ 20 ] La clause de garantie et les déclarations du vendeur, en l’occurrence l’intimée, comprises dans l’Acte de vente sont ainsi libellées : 4. GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale . […] 7. DÉCLARATIONS DU VENDEUR Le vendeur fait les déclarations suivantes et s’en porte garant : [...] 14.

L'immeuble ne contrevient pas aux lois relatives à la protection de l'environnement ; [...] [Nous soulignons.] [ 21 ] L’appelante soutient que l’intimée, en se portant garante de ses déclarations dans l’acte de vente, est tenue à une obligation de délivrance de l’intégrité du bien. La clause 7(14) de l’acte de vente est, à son avis, une garantie conventionnelle pour laquelle la notion de prudence ou le concept de déficit d’usage applicable en matière de recours en cas de vice caché ne s’appliquent pas, non plus que la notion de minimisation des dommages.

Ni l’action rédhibitoire, c’est-à-dire en résolution de la vente, ni l’action estimatoire, soit en réduction du prix de vente, ne trouvent application, de l’avis de l’appelante, en l’espèce.

[ 22 ] Cette garantie conventionnelle donne droit, selon cette dernière, aux dommages-intérêts subis, sans égard au montant du prix de vente de l’immeuble. Aussi, elle réclame de l’intimée, qui lui a vendu l’immeuble concerné, des dommages de près de 3 millions de dollars, alors que le prix payé est de 700 000 $. La valeur marchande de l’immeuble au moment où la demande en justice fut intentée avait un peu plus que doublé. [ 23 ] Qu’en est-il? [ 24 ] La clause 7(14) de l’acte de vente se conjugue avec la clause 4 (la garantie de qualité) pour couvrir les vices cachés ( art. 1732 C.c.Q. ).

Le choix du recours qui s’offre au créancier de l’obligation, en l’occurrence l’appelante, est soit l’action en résolution de la vente (l’action rédhibitoire) ou en diminution du prix de vente (l’action estimatoire) [4] . Elle n’a pas droit à la demande en dommages- intérêts, telle qu’intentée par l’appelante, qui dépasse largement le prix de vente payé. La réduction du prix de vente doit demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l’acheteur [5] .

Le montant réclamé ne peut certes pas excéder le prix d’achat lorsque le vendeur est, comme la juge l’a décidé, de bonne foi et qu’il ignorait l’existence du vice caché [6] . [ 25 ] L’appelante a catégoriquement refusé l’offre de l’intimée de résoudre la vente. Elle insiste pour conserver la propriété du bien vendu et être remboursée de la totalité des dommages-intérêts qu’elle aurait subis, bien en deçà du prix payé. Il ne peut en être ainsi. [ 26 ] En définitive, même si on acceptait l’idée que l’immeuble contrevenait à la

Loi sur la qualité de l’environnement , précitée, ce avec quoi la Cour n’est de toute manière pas d’accord dans les circonstances considérées par la juge, la déclaration énoncée à la clause 7(14) de l’Acte de vente ne peut servir de fondement au raisonnement proposé par l’appelante et aux conclusions recherchées dans les conclusions de sa demande en justice. [ 27 ] L’appel ne peut, en conséquence, réussir. [ 28 ] Enfin, l’appelante a demandé tardivement, c’est-à-dire à quelques jours de l’audience en appel, de produire les notes sténographiques d’un témoignage additionnel. L’intimée s’y est opposée.

Il y a cependant lieu d’en autoriser la production. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] ACCUEILLE la requête de l’appelante et AUTORISE la production des notes sténographiques d’un témoignage non reproduit dans le mémoire; et [ 30 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. M e Denis A. Lapierre SWEIBEL NOVEK Pour l’appelante M e Mathieu Quenneville M e Kathleen Désorcy PRÉVOST FORTIN D’AOUST Pour l’intimée Date d’audience : 29 mai 2019