2019 QCCQ 7891, 2019 QCCQ 7891

Syndicat de copropriété du 186 St-Paul c. Lafrance 2019 QCCQ 7891 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701995-184 DATE : 20 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 186 ST-PAUL 6-186, rue St-Paul Québec (QC) G1K 3W1 Demandeur c.

RICHARD LAFRANCE […]Shefford (QC) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le demandeur, le Syndicat de copropriété du 186 St-Paul [ci-après « le Syndicat »], réclame 15 000 $ [1] au défendeur, M. Richard Lafrance, l’un des copropriétaires de l’immeuble, à

titre d’amendes imposées suite à des infractions à l’acte de copropriété ainsi qu’en remboursement d’honoraires professionnels encourus à la suite desdites infractions. [ 2 ] Le Syndicat reproche essentiellement à M.

Lafrance d’avoir mis son unité disponible pour la location à court terme sur la plateforme internet « Airbnb ». [ 3 ] Monsieur Lafrance objecte qu’il utilise son condominium à des fins personnelles, que la location à court terme n’était pas interdite à l’origine par la déclaration de copropriété initiale et que ce n’est qu’à l’occasion de modifications apportées en 2017 que pareille location fut prohibée. Il soumet également que ces modifications enfreignent son droit à la libre jouissance de sa

partie privative. [ 4 ] Monsieur Lafrance se porte par ailleurs demandeur reconventionnel et réclame au Syndicat 6 500 $, soumettant que son droit à la libre jouissance de sa

partie privative ainsi que son droit à la vie privée ont été affectés par l’installation d’une caméra de surveillance ayant été placée au-dessus de la porte d’entrée de son unité. Il réclame la somme précitée à

titre de dommages-intérêts ainsi qu’en remboursement des honoraires professionnels qu’il a dû encourir afin de convaincre le Syndicat de retirer cet équipement de surveillance. [ 5 ] Voilà donc, succinctement campées, la nature de l’affaire ainsi que les prétentions respectives des parties. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] L’affaire soulève les questions suivantes, à savoir : - Le Tribunal, siégeant en division des petites créances, a-t-il juridiction afin de statuer relativement à la validité des modifications apportées en 2017 à la déclaration de copropriété? - Le Syndicat est-il bien fondé de réclamer à M. Lafrance 15 000 $ à

titre d’amendes en vertu de la déclaration de copropriété telle qu’amendée en 2017?

- La clause pénale qui se trouve dans la déclaration de copropriété et qui prévoit les amendes ainsi que le remboursement d’honoraires encourus est-elle abusive? - S’agissant de la demande reconventionnelle, y a-t-il eu atteinte aux droits de M. Lafrance à la libre jouissance de son unité d’habitation ainsi qu’à sa vie privée? Le cas échéant, pour quel montant sa réclamation doit-elle être accueillie? LE CONTEXTE [ 7 ] L’immeuble dans lequel se déroule la trame factuelle de la présente affaire est sis au 186, rue Saint-Paul, à Québec.

Il s’agit d’un immeuble de la fin des années 1800, qui a longtemps eu vocation d’ancienne usine et d’entrepôt pour être rénové en 1999 afin que 8 unités à vocation résidentielle (condominiums) et deux unités à vocation commerciale, ces dernières étant situées au rez-de-chaussée, y soient aménagées. Un salon de coiffure puis un artiste tatoueur occupaient alors les deux locaux commerciaux. [ 8 ] La déclaration de copropriété initiale est datée du 22 septembre 1999. L’article 3 de celle-ci se lit en

partie comme suit : «

Article 3 Destination de l’immeuble L’immeuble était déjà existant et avait auparavant une vocation industrielle et commerciale. Cet immeuble a fait l’objet de rénovation et est maintenant destiné à des fins d’habitation résidentielle. Cependant certaines les (sic) parties privatives du rez de chaussée (sic) pourront accessoirement être utilisées à des fins commerciales. destination des parties privatives Les parties privatives décrites comme suit : (…) SONT DESTINÉES et seront utilisées à des fins d’habitation résidentielles seulement.

Les parties privatives situées au rez de chaussée (sic) et décrites comme suit (…) Sont destinées à des fins commerciales et pourront faire l’objet d’une utilisation commerciale. (…) destination des parties communes Les parties communes sont d’abord et avant tout destinées à des fins d’habitations résidentielles. Le règlement de la copropriété en fixera les conditions d’utilisation.

Certaines parties communes pourront être accessoirement utilisées à des fins commerciales pour les parties privatives du rez de chaussée (sic), elles se décrivent comme suit : Le couloir et les installations à l’intérieur de ce couloir et les portes et (sic) du rez de chaussée (sic) en front de la rue St-Paul, séparant les deux unités destinées à des fins commerciales ». [ 9 ] La

partie 2, intitulée « Règlement de l’immeuble » comprend une rubrique intitulée « Location » laquelle, à la page 15, prévoit ce qui suit : « Location Tout copropriétaire qui loue sa fraction doit en aviser le syndicat de la copropriété et lui indiquer le nom du locataire et ses numéros de téléphone. Le bail devra être préalablement soumis au syndicat qui ne pourra le refuser sans raisons sérieuses et que dans l’intérêt de la copropriété ». [ 10 ] Une modification à cette déclaration de copropriété est apportée le 14 août 2002.

Elle vise essentiellement à permettre que l’une des parties privatives située au rez-de-chaussée de l’immeuble soit dorénavant destinée à des fins résidentielles. De plus, il y est mentionné que l’autre unité située au rez-de-chaussée est destinée à des fins commerciales et pourra faire l’objet d’une utilisation résidentielle. [ 11 ] L’unité portant le numéro 10 et donnant sur la rue sera acquise par M. Lafrance le 15 août 2007. La preuve révèle que M.

Lafrance ne l’a jamais habitée de façon continue mais qu’il l’utilisait, de façon régulière, comme lieu de séjour et de salle de montre pour l’entreprise qu’il opère, l’Agence Quartz inc., à

titre d’agent manufacturier dans le domaine du vêtement. Monsieur Lafrance explique que la Ville de Québec constituait alors une région pivot pour son entreprise, laquelle y détenait une cinquantaine de comptes commerciaux, et était ainsi un point d’arrêt pour ses employés pour leurs déplacements en région afin d’y rencontrer des clients et d’y développer les affaires.

Monsieur Lafrance précise qu’il utilisait le local afin d’exhiber les collections de vêtements à ses clients, et ce, à raison de 2 à 3 fois par année, pour une période de 2 ou 3 jours à chaque occasion. [ 12 ] Monsieur Lafrance, qui est domicilié à Shefford, dans la région de la Montérégie, témoigne avoir confié la gestion de son condominium à Mme Audrey-Anne Pouliot à compter du printemps 2015. Aussi, la mandate-t-il afin de prendre les dispositions nécessaires pour que son condominium puisse dorénavant être loué sur la plateforme « Airbnb ». Monsieur Lafrance témoigne y avoir vu

un potentiel d’affaires important dans le respect, ajoute-t-il, de la vocation de la destination de l’immeuble. [ 13 ] Appelée à la barre, Mme Pouliot témoigne avoir fait des démarches auprès de la Ville de Québec, de laquelle elle a obtenu un permis de location, ainsi que de la Corporation de l’industrie touristique du Québec. Elle ajoute qu’en 2015 puis en 2016, le condominium a été loué à de multiples reprises par le biais de la plateforme « Airbnb » et qu’elle n’a jamais eu connaissance, à cette époque, d’un quelconque grief ou reproche de la part du Syndicat ou des autres copropriétaires de l’immeuble.

Elle ajoute, tout comme M. Lafrance, que c’est uniquement à compter de l’automne 2016, lors de l’installation d’une pancarte portant la mention « Gîte touristique » dans une fenêtre du condominium donnant sur la rue, que les choses se sont compliquées. [ 14 ] Le 13 octobre 2016 en soirée, une rencontre a lieu à l’unité 6 de l’immeuble et à laquelle participent M. Lafrance, Mme Pouliot, M. Pierre Bouchard, M. Denis Paquet ainsi que M. Patrick Franchet.

Monsieur Lafrance est alors avisé par les représentants du Syndicat qu’ils ne veulent pas que son condominium soit utilisé à des fins locatives par le biais de la plateforme « Airbnb » puisque cela leur paraît être en contravention de la déclaration de copropriété de l’immeuble. Monsieur Lafrance tente alors de leur vendre les bienfaits de cette plateforme, laquelle permet, témoigne-t-il également lors de l’audition, de trier sur le volet des clients responsables et dignes de confiance.

Il indique alors à ses interlocuteurs qu’il continuera de louer ainsi son unité et le différend opposant les parties subsiste donc. [ 15 ] À l’été suivant, le 8 juin 2017, le Syndicat transmet une mise en demeure à M. Lafrance.

Après avoir mentionné avoir été informée par son client (P-2) « du fait que vous louez régulièrement votre unité de copropriété (lot 1 850 652) à des touristes pour de courtes durées », l’avocate du Syndicat réfère à la déclaration de copropriété telle que modifiée le 14 août 2002, laquelle établit que « la destination de l’unité portant le numéro de lot 1 850 652 est uniquement résidentielle, par opposition à l’unité portant le numéro de lot 1 850 651, qui est la seule unité de l’immeuble à pouvoir être utilisée à des fins mixtes (résidentielle et commerciale) ». [ 16 ] L’avocate rappelle par ailleurs à M.

Lafrance qu’il a omis de respecter le règlement de l’immeuble, lequel prévoit que tout copropriétaire qui loue son unité doit préalablement demander l’autorisation au Syndicat. Monsieur Lafrance est alors enjoint de cesser toute location de son unité pour de courtes durées et de demander, en cas de location pour de longues durées, l’autorisation préalable du Syndicat. Référence est par ailleurs faite à l’

article 1063 du Code civil du Québec [ci-après « C.c.Q. »], lequel stipule que tout copropriétaire doit utiliser son unité dans le respect du règlement de l’immeuble et ne peut porter atteinte à la destination de celui-ci. [ 17 ] L’avocate termine sa missive en indiquant que « notre client entreprend dès à présent de modifier la déclaration de copropriété afin de lui permettre de vous imposer des pénalités en cas de contravention à cette déclaration ». [ 18 ] Le 3 août 2017, chacun des copropriétaires de l’immeuble, incluant M. Lafrance, est convoqué à une assemblée générale prévue pour le 27 août 2017.

À l’ordre du jour figure le point relatif à la location à court terme sur la plateforme « Airbnb ». [ 19 ] Monsieur Lafrance prend la décision de ne pas s’y présenter, témoignant que son entreprise d’agent manufacturier ainsi que les deux restaurants qu’il possède à Granby le tenaient occupé.

Il ajoute qu’il était par ailleurs certain que son opinion ne serait pas retenue par les autres copropriétaires et le Syndicat. [ 20 ] Le procès-verbal de cette assemblée fait voir que 15 copropriétaires, représentant 93 % des voix de tous les copropriétaires, décident alors de modifier l’acte constitutif de la déclaration de copropriété afin de confirmer l’interdiction de la location à court terme de toute unité de la copropriété et d’ajouter une clause pénale en cas de non-respect de la déclaration et de ces modifications. [ 21 ] C’est ainsi qu’une modification à la déclaration de copropriété est apportée le 7 septembre 2017.

La modification, rédigée par Me Chantal Tremblay, notaire, comprend les extraits suivants : « A. Modifications au préambule Toute location ou toute offre de location pour une durée de moins de trois (3) mois dans le cas d’une

partie privative destinée à des fins résidentielles ou de moins de trente-et-un (31) jours dans le cas d’une

partie privative destinée à des fins commerciales. Infraction continue : L’infraction est continue lorsque le propriétaire contrevenant peut mettre fin à sa situation d’infraction à tout moment (ex : l’installation de paravent), par opposition à une infraction unique à laquelle il ne peut être remédiée (ex. : l’omission d’obtenir une autorisation préalable à la location à court terme). » B. Modification à l’acte constitutif de copropriété Les copropriétaires conviennent de modifier la

Partie 1 ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ de la Déclaration de la façon suivante : (…) En conséquence, une

partie privative destinée à un usage d’habitation résidentielle seulement ne pourra être utilisé (sic) à des fins commerciales ou industrielles. Sans restreindre la généralité de ce qui précède, l’exercice de tout commerce et de toute profession, même libérale de même que la location à court terme ou l’offre d’une telle location (notamment sur les plateformes de type Airbnb) est prohibé . De plus, une

partie privative destinée à des fins commerciales ne pourra être utilisée pour de la location à court terme à des fins d’hébergement . (…) CLAUSES PÉNALES

Pénalités Un copropriétaire qui contrevient à l’une ou l’autre des dispositions de la présente déclaration de copropriété relatives à l’usage des parties communes ou des parties privatives est passible des pénalités suivantes envers le syndicat . Le premier avis d’infraction pendant la période de référence [2] donne lieu à une pénalité de cinquante dollars ( 50,00 $ ). Le second avis d’infraction pendant la période de référence et ce, que ce soit pour la même infraction ou pour une autre infraction, donne lieu à une pénalité de soixante-quinze dollars (75,00 $) .

Tout avis d’infraction additionnel pendant la période de référence donne lieu à une pénalité graduellement augmentée de vingt-cinq dollars (25,00 $) pour chaque nouvel avis (3 ième 100,00 $, 4 ième 125,00 $, etc.) Nonobstant les montants indiqués au deuxième alinéa, la location à court terme non autorisée d’une

partie privative destinée uniquement à des fins résidentielles est une infraction qui donne lieu, pour le premier avis d’infraction, à une pénalité de cent cinquante dollars (150,00 $) . Le second avis d’infraction pour la même infraction pendant la période de référence donne lieu à pénalité de cent soixante-quinze dollars (175,00 $) . Tout avis d’infraction additionnel pendant la période de référence donne lieu à une pénalité graduellement augmentée de vingt-cinq dollars (25,00 $) pour chaque nouvel avis (3 ième 200,00 $, 4 ième 225,00 $, etc.).

Pour les infractions continues, chaque journée d’infraction subséquente à un avis donne lieu, en plus, à une pénalité de vingt-cinq dollars (25,00 $) par jour . Par exemple, s’il s’agit d’un deuxième avis d’infraction pendant une période de référence, la journée de la réception de l’avis donnera lieu à une pénalité de soixante-quinze dollars (75,00 $) et toutes les journées d’infraction subséquentes, à une pénalité de vingt-cinq dollars (25,00 $) chacune.

Pour des infractions continues, un nouvel avis d’infraction n’est pas nécessaire et ne peut être émis par le conseil d’administration, sauf en cas d’interruption de l’infraction.

La période de référence est l’année financière du syndicat. (…) Honoraires extrajudiciaires Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un conseiller juridique sont retenus par le syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où : - Suite à des procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du syndicat ; - Suite à des procédures judiciaires auquel le syndicat est partie, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut . (…)

C) MODIFICATIONS AU RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE (…) Location à court terme La location à court terme et l’offre d’une telle location est interdite dans les parties privatives destinées à un usage d’habitation résidentielle seulement , à moins que le copropriétaire obtienne préalablement à cette location ou à cette offre, une autorisation écrite du conseil d’administration.

La location à court terme et l’offre d’une telle location, à des fins d’hébergement, est interdite dans les parties privatives destinées à un usage commercial , à moins que le copropriétaire obtienne préalablement à cette location ou à cette offre, une autorisation écrite du conseil d’administration. (…) Notification Le copropriétaire qui loue sa fraction doit le notifier au Syndicat, au moyen d’un avis écrit qui indique la période de location, de même que le nom du locataire, son adresse et son numéro de téléphone. il doit également aviser le Syndicat de la fin du bail ». [Le Tribunal souligne] [ 22 ] La déclaration de copropriété ainsi modifiée est transmise par lettre recommandée en date du 19 septembre 2017 à M.

Lafrance, qui admet à l’audition l’avoir reçue [3] . [ 23 ] Le 6 novembre 2017, l’avocate du Syndicat écrit de nouveau à M. Lafrance, lui rappelant que « lors d’une rencontre tenue durant la soirée du 13 octobre 2016 (…) , le conseil d’administration de notre cliente vous faisait part du fait que vous agissiez en contravention de la Déclaration de copropriété de l’immeuble en procédant à la location court terme de votre unité de copropriété ». Après avoir indiqué à M.

Lafrance qu’elle considérait que celui-ci se livrait à « l’exploitation d’un commerce d’hébergement touristique », l’avocate lui rappelle la portée des modifications apportées à la Déclaration de copropriété en septembre 2017. Elle lui mentionne que ces modifications sont venues « préciser la notion de « location à court terme », laquelle consiste en toute location ou offre de location [souligné dans l’original] pour une durée de moins de trois mois dans le cas d’une

partie destinée à des fins résidentielles, ce qui est le cas de votre unité ».

[ 24 ] L’avocate mentionne à M. Lafrance que le Syndicat « a constaté que vous continuiez à offrir votre unité en location à publié [sic] sur la plateforme en ligne Airbnb à chaque jour du mois d’octobre 2017 ». Elle lui indique par ailleurs que le Syndicat « vous impose une pénalité de 150,00 $, exigible immédiatement ».

Elle ajoute : « compte tenu de la nature « continue » de cette infraction, le fait de maintenir votre offre de location sera passible d’une pénalité additionnelle de 25,00 $ par journée d’infraction subséquente au présent avis ». [ 25 ] Enfin et faisant référence aux dispositions modificatives de la déclaration de copropriété relatives aux honoraires extrajudiciaires, l’avocate met en demeure M. Lafrance de rembourser au Syndicat 614,32 $ déboursés à

titre d’honoraires professionnels. [ 26 ] De façon concomitante, sans toutefois qu’une date précise ne soit précisée [4] , le Syndicat procède à l’installation d’une caméra en-dessous du tablier d’une fenêtre située au-dessus de la porte d’entrée de l’unité de M. Lafrance, qui donne sur la voie publique. Cette caméra, dont l’angle de vue donne donc sur la rue, est installée afin de capter les allées et venues des locataires à court terme de l’unité de M. Lafrance.

Au cours de leurs témoignages, les représentants du Syndicat ont indiqué que l’angle de vue de cette caméra ne permettait pas d’identifier les visages des individus et n’avait pour but que de dénombrer les locations [5] , et ce, aux fins de l’application de la clause pénale précitée. [ 27 ] Cette installation fut démantelée à une date qui demeure imprécise selon les témoignages livrés à l’audience. D’une part, les représentants du Syndicat avancent d’abord que celle-ci fut retirée le 17 décembre 2017.

Confrontés à la version de madame Pouliot, selon laquelle la caméra était encore présente le 19 janvier 2018 mais qu’aucun témoin lumineux n’y était alors apparent, les représentants se ravisent et mentionnent ensuite qu’il est possible que la caméra ait été désactivée vers le 17 décembre 2017, mais physiquement démantelée ultérieurement. Quant à M.

Lafrance, il témoigne avoir utilisé, en compagnie de sa famille immédiate, son condominium entre Noël et le jour de l’An 2018 lors d’une visite dans la Vieille Capitale et que la caméra surplombait toujours la porte de sa propriété. [ 28 ] Le 9 février 2018, l’avocate du Syndicat écrit à l’avocat de M. Lafrance donnant suite à une conversation téléphonique qu’ils avaient eue et au cours de laquelle l’avocat de M.

Lafrance lui avait indiqué qu’il considérait que la modification à la déclaration de copropriété de septembre 2017 était inopposable à son client puisqu’elle affectait ses droits de copropriétaire et qu’il n’y avait pas consentie.

L’avocate l’informe alors que le Syndicat entreprendra « dans les prochains jours un recours devant la Cour du Québec pour obtenir le paiement des pénalités ayant été réclamées à votre client dans notre correspondance datée du 1 er février 2018 ». [ 29 ] La lettre de l’avocate du Syndicat comprend par ailleurs l’extrait suivant : « Du 22 septembre 1999 au 14 août 2002, l’unité de votre client, le lot 1 850 652, était destinée à des fins commerciales. À partir du 14 août 2002, la destination de cette unité a toutefois été modifiée pour devenir uniquement résidentielle.

Cette modification a été faite dans le respect des règles applicables, avec le consentement du propriétaire de l’époque et lui sont devenues opposables. En 2007, lorsque votre client a acquis son unité, celle-ci était dès lors destinée à des fins uniquement résidentielles, de sorte que seuls les usages de nature commerciale n’y était clairement pas permis. Force est de constaté [sic] que votre client n’a jamais acquis le droit d’exercer un usage de nature commerciale dans son unité.

Il est clair, selon la jurisprudence, qu’un usage d’hébergement touristique (la location de courte durée sur une base régulière) constitue un usage de la classe « commerce », étant similaire à un commerce « d’hôtellerie ». Compte tenu de ce qui précède, les modifications apportées à la déclaration de copropriété le 7 septembre 2017 ne constituaient en rien une modification de la destination de l’immeuble par rapport à la déclaration de copropriété modifiée en date du 14 août 2002 et ne modifiaient en rien les usages déjà interdits dans cette unité.

Bref, tel qu’il appert des paragraphes 4, 5 et 6 de la modification du 7 septembre 2017, celle-ci n’avait pour but que d’apporter des précisions relatives aux usages déjà interdits, de façon à permettre l’imposition de pénalités aux copropriétaires qui contreviendraient à l’une des dispositions de la déclaration de copropriété. La clause pénale intégrée par cette modification, quant à elle, ne constitue aucunement une décision nécessitant le consentement de votre client au sens de l’

article 1102 C.c.Q ». [ 30 ] De fait, la demande introductive d’instance est déposée au greffe du Tribunal le 1 er mars 2018. Le Syndicat y réclame alors 8 104,10 $ à M. Lafrance. Ce dernier demande le renvoi du dossier dans le district judiciaire de Bedford, ce qui lui est refusé le 8 mai 2018. [ 31 ] Le 5 mars 2018, une hypothèque légale du Syndicat est publiée à l’index des immeubles de la circonscription foncière de Québec, sous le numéro d’inscription 23 687 981, et ce, au montant de 9 246 $ [6] . [ 32 ] Ce même jour, l’avocat de M.

Lafrance écrit à l’avocate du Syndicat, lui indiquant qu’« [ e]n décembre dernier, notre client a remarqué qu’une caméra de surveillance avait été installée au-dessus de l’entrée qu’il utilise pour accéder à son logement ».

L’avocat mentionne par la suite qu’il « est manifeste que le stratagème de surveillance ciblée employé par le Syndicat était abusif, n’étant rien de moins qu’une atteinte à la vie privée et aux droits fondamentaux de notre client ». [ 33 ] Rappelant que « la caméra a été installée sur le rebord de la fenêtre du logement situé au-dessus de l’unité de notre client », l’avocat mentionne à sa consœur que les fenêtres de l’immeuble sont des parties communes réservées à l’usage exclusif des copropriétaires considérés individuellement et que celles-ci doivent être utilisées de façon à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

L’avocat soutient que la caméra est « utilisée d’une façon qui nuit au droit de notre client à la libre jouissance de son unité, en plus de porter atteinte à son droit à la vie privée garanti par la Charte des droits et libertés de la personne ». [ 34 ] L’avocat soutient par ailleurs que la décision d’installer une caméra de surveillance n’a fait l’objet d’aucun débat lors d’une

assemblée de copropriétaires et que « [ C]ette tactique abusive n’a pour unique but [que] d’amasser une quelconque preuve contre notre client ». Enfin, l’avocat de M.

Lafrance rappelle que celui-ci a dû encourir des frais substantiels afin de la faire enlever et réclame au Syndicat un montant de 1 500 $ à ce titre. [ 35 ] Le 12 mars 2018, l’avocate du Syndicat répond que « la caméra installée à l’extérieur de l’immeuble, à partir de la fenêtre située au-dessus de l’unité de votre client, est orientée de façon à filmer ce qui se passe sur le trottoir situé en face de l’unité de votre client et ainsi confirmer l’arrivée et le départ des locataires. Elle ne permet aucunement de voir ce qui se passe à l’intérieur de l’unité, ni d’identifier quiconque ».

Elle poursuit en indiquant que « le trottoir filmé par la caméra est un lieu public sur lequel ni votre client, ni les touristes locataires ne peuvent revendiquer d’attente raisonnable quant à leur droit à la vie privée ». [ 36 ] Quant à l’argument de l’avocat de M. Lafrance à l’effet que la décision d’installer une caméra requérait la tenue d’une assemblée des copropriétaires, l’avocate du Syndicat lui répond qu’en vertu de l’

article 1039 C.c.Q. , le Syndicat est notamment investi du rôle d’entreprendre toutes les opérations d’intérêts communs et que l’article 46 de la déclaration de copropriété initiale (1999) prévoit que le Syndicat a la charge d’assurer le respect de la destination de l’immeuble. [ 37 ] Elle mentionne de plus que le Syndicat est représenté par un conseil d’administration, lequel a la mission de gérer les affaires courantes du Syndicat.

Soutenant que le fait d’assurer le respect de la déclaration de copropriété va naturellement dans l’intérêt commun de tous les copropriétaires et qu’il s’agissait d’une question qui relevait de la gestion des affaires courantes de la copropriété, l’avocate conclut que, dès lors, pareille décision ne requérait pas l’aval de l’assemblée des copropriétaires. [ 38 ] Le 5 avril 2018, M.

Lafrance dépose sa contestation au greffe du Tribunal et se porte par ailleurs demandeur reconventionnel, réclamant 6 500 $ au Syndicat, et ce, pour entrave à son droit de libre jouissance de sa propriété ainsi qu’à son droit à la vie privée. [ 39 ] Le lendemain 6 avril 2018, une nouvelle mise en demeure est transmise à l’avocat de M.

Lafrance, réclamant à ce dernier 4 627,14 $, et ce, afin de tenir compte de locations à court terme effectuées les 9, 10, 16 et 17 février 2018, de même que les 3, 4, 5, 9, 10, 30 et 31 mars 2018 ainsi que des nouveaux honoraires extrajudiciaires encourus. [ 40 ] Le 24 juillet 2018, l’avocate du Syndicat transmet une nouvelle mise en demeure, prenant cette fois-ci en considération les locations à court terme effectuées les 9, 10, 11, 17, 18 avril 2018 ainsi que les 4, 5, 6, 11, 12, 14 au 26 et 28 au 31 mai 2018, lui réclamant alors des arrérages de 9 267,20 $ au

titre de l’application des clauses pénales précitées. [ 41 ] Ce même 24 juillet 2018, l’avocate du Syndicat transmet une autre lettre à l’avocat de M. Lafrance, laquelle donne suite à une lettre de ce dernier en date du 12 juillet 2018 relativement à l’imposition d’une cotisation spéciale de 5 000 $ demandée aux copropriétaires. Elle écrit à ce sujet que M.

Lafrance « n’a aucunement manifesté son intention de cesser ces agissements » et que le « Syndicat de copropriété anticipe qu’il devra, durant la prochaine année, assumer des honoraires professionnels additionnels dans le but de faire respecter la Déclaration de copropriété ».

Elle mentionne à son confrère que « [c]es honoraires sont susceptibles d’être requis pour agir dans le dossier impliquant votre client, mais également pour tout manquement potentiel à la Déclaration de copropriété qui pourrait être commis par tout autre copropriétaire ». [ 42 ] Elle écrit qu’une « somme de 5 000 $ (sur le total de la cotisation de 15 000 $) a ainsi été prévue au budget. Votre client, en tant que

partie au Syndicat, doit assumer sa part de cette cotisation, c’est-à-dire 7% de 15 000 $ ». [ 43 ] L’avocate rappelle par ailleurs à son confrère que les demandes formulées à son client en date du 6 novembre 2017, 1 er février 2018 et 6 avril 2018 sont demeurées lettres mortes et que le Syndicat est toujours dans l’attente des sommes réclamées au

titre de l’application des clauses pénales précitées. [ 44 ] En définitive, c’est une somme de 20 017,74 $ qui est réclamée à M.

Lafrance, celle-ci étant ventilée comme suit, à savoir : 6 025,00 $ pour l’offre de location; 7 525,00 $ pour les journées de location continue; 2 600,00 $ pour l’absence de notification préalablement à la location; 100,00 $ pour autre usage commercial; 3 767,74 $ pour honoraires extrajudiciaires; 20 017,74 $ [ 45 ] Le 6 septembre 2018, le Syndicat dépose en conséquence au greffe du Tribunal une demande introductive d’instance modifiée, le quantum de sa réclamation ayant passé de 8 104,10 $ à 20 001,23 $ [7] .

Le Syndicat consent à réduire sa réclamation à 15 000 $ afin que celle-ci soit admissible à la division des petites créances. [ 46 ] Voilà donc la trame factuelle de cette affaire, dont il convient maintenant de faire l’analyse. ANALYSE [ 47 ] Dans un premier temps, le Tribunal note que M. Lafrance plaide que « la location à court terme était interdite uniquement au moment des modifications de 2017 » avant d’ajouter que « cette modification et son application à mon unité enfreignent l’article 1102 du Code civil du Québec ».

Il plaide que son consentement était nécessaire et que les modifications apportées à la déclaration de copropriété en 2017 ne sauraient s’appliquer à lui. [ 48 ] De plus, M. Lafrance soumet par ailleurs que « la destination de l’immeuble ne peut justifier la restriction imposée par les modifications de 2017 » puis soutient que « le Syndicat ne pouvait adopter les modifications de 2017 sans mon accord puisque cela modifiait l’usage que je pouvais faire de mon unité et que le Syndicat n’était pas en droit de restreindre mes droits au nom de la destination de l’immeuble ». [ 49 ] L’argumentaire de M.

Lafrance à ce sujet forme une contestation qui participe de la nature d’un recours en jugement

déclaratoire et en contrôle de la légalité d’une résolution ou d’une décision du Syndicat, lesquels relèvent exclusivement de la juridiction de la Cour supérieure (art. 34 et 142 du Code de procédure civile [« C.p.C. »]) [8] , celle-ci étant investie du pouvoir général de contrôle judiciaire sur les personnes morales de droit public ou privé, les sociétés et les associations, ce qui inclut le Syndicat. [ 50 ] Par ailleurs, la juridiction du Tribunal siégeant en division des petites créances est limitée et celui-ci ne peut se prononcer qu’à l’égard d’une réclamation concernant une somme d’argent (art. 536 C.p.C.), ce que demande le Syndicat, qui veut voir les clauses pénales précitées appliquées. [ 51 ] Or, il n’y a pas eu de contestation devant la Cour supérieure de la part de M.

Lafrance relativement aux modifications apportées en 2017 à la déclaration de copropriété. Conséquemment, le Tribunal se doit, à ce stade-ci, de considérer ces modifications de 2017, acceptées à 93 % par les copropriétaires, comme étant valides.

Le Tribunal, siégeant en division des petites créances, ne peut ici que prendre acte de la volonté manifestée par les copropriétaires lors de la modification de leur déclaration de copropriété en 2017. [ 52 ] Ces modifications prévoient spécifiquement que la location à court terme de type « Airbnb » est prohibée dans l’immeuble et la preuve prépondérante offerte lors de l’audition, sous forme d’annonces web, d’un registre, de constatations de certains des autres propriétaires et d’enregistrements vidéo, permet de constater que M.

Lafrance a bel et bien offert son unité en location sur cette plateforme, ce qu’il ne nie pas d’ailleurs. [ 53 ] La location à court terme de type « Airbnb » étant précisément interdite et le Tribunal devant considérer les modifications de 2017 comme valides, il n’y a donc pas lieu de décider si une telle activité constituait une location et était de nature commerciale. [ 54 ] Cela étant, c’est donc de l’application des clauses pénales ajoutées à la déclaration de copropriété en 2017 que le Tribunal traitera ci-dessous puisque le recours du Syndicat, qui demande leur application, est ouvert à la division des petites créances [9] . [ 55 ] Monsieur Lafrance soumet que celles-ci sont abusives.

Il plaide que les « sommes réclamées sont exagérées et reposent sur une clause pénale abusive » puis ajoute que « près de la moitié de la réclamation représente des honoraires professionnels, ce qui est exagérés (sic) compte tenu de l’ampleur et de la faible complexité du dossier ». [ 56 ] Les clauses dont il est ici question sont celles reproduites au paragraphe 21 du présent jugement. [ 57 ] L’

article 1622 C.c.Q. stipule ce qui suit : 1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation.

Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation. [ 58 ] Le créancier qui se prévaut d’une clause pénale, en l’occurrence le Syndicat, a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi. La clause pénale le dispense de rapporter la preuve du préjudice qu’il a effectivement subi [10] . [ 59 ] L’

article 1623 C.c.Q. prévoit par ailleurs que le montant de la peine stipulée peut être réduit si la clause est abusive, ce que prétend M.

Lafrance. [ 60 ] Le Tribunal fait ici remarquer que contrairement à ce qui est prévu en matière de contrat d’adhésion ou de consommation ( art. 1437 C.c.Q. ), le Tribunal ne peut ici annuler les clauses pénales dont le Syndicat demande l’application mais uniquement réduire les obligations qui en découlent. [ 61 ] Le Tribunal jouit d’un large pouvoir discrétionnaire en semblable matière [11] et, dans son appréciation, identifiera le caractère comminatoire de la clause ainsi que le rapport existant entre la pénalité imposée et le préjudice réellement subi [12] . Le fardeau de la preuve incombe à la

partie qui invoque le caractère abusif de la clause et qui désire faire réduire la pénalité [13] . [ 62 ] Comme le faisait remarquer Mme la juge Goulet dans l’affaire Syndicat Les Terrasses du Parc-Rue Normand c. Gougeon [14] , les tribunaux ont déjà reconnu la validité d’une clause pénale contenue dans une déclaration de copropriété. Elle y cite l’extrait suivant de l’auteur Michel Paradis [15] : «Les tribunaux ont déjà reconnu la possibilité pour un syndicat d’amender sa déclaration pour y prévoir le versement d’amendes par les copropriétaires en défaut de respecter les termes de cette dernière.

Beaucoup de nouvelles déclarations de copropriétés contiennent de telles sanctions. Par contre, dans l’affaire Syndicat Petit Village c. Construction Canadienne [17] , où la Cour supérieure avait reconnu ce droit du syndicat, le juge avait conclu que les amendes réclamées (plusieurs milliers de dollars) étaient déraisonnables eu égard aux violations alléguées de la déclaration.

Une clause prévoyant le paiement d’amende devrait être soigneusement rédigée pour prévoir deux types d’infractions : les infractions que l’on pourrait qualifier de ponctuelles (faire du bruit, laisser traîner des objets dans les parties communes, etc.) et les infractions dites continues (garder un animal, installer un appareil de climatisation, modifier des planchers etc.). Le montant de l’amende ne devrait pas normalement dépasser une centaine de dollars par infraction ponctuelle ou 500$ pour des infractions continues.

Des amendes supérieures à ces montants risqueraient d’être déclarées déraisonnables par un tribunal ». [Référence omise] [Le Tribunal souligne]

[ 63 ] Par ailleurs, dans son ouvrage sur les charges de copropriété, l’auteur Yves Papineau écrit [16] : « En conséquence, dans l’hypothèse où une clause serait tout à fait valide, encore faut-il que le montant de la pénalité réclamée au copropriétaire rencontre le critère de proportionnalité, critère qui sera laissé à la discrétion du tribunal en considération, notamment, de la nature de l’action et des circonstances prouvées. Le deuxième alinéa de l’

article 1623 du Code civil du Québec permet au tribunal de réduire le montant de la peine si la clause est jugée abusive : 1623. Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi. Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive.

En conclusion, de plus en plus de déclarations de copropriété comportent des clauses pénales dans le but de favoriser le respect des dispositions de la déclaration de copropriété par l’ensemble des copropriétaires. Ces dernières sont considérées valides par les tribunaux dans la mesure où elles sont conformes aux critères établis par la jurisprudence.

Pour être recouvrable du copropriétaire en défaut, la clause pénale doit : – Être prévue à la déclaration de copropriété; – Contenir une pénalité qui doit être possible et déterminée ou déterminable et non sujette à une décision discrétionnaire; – Ne pas être prohibée par la loi, ni contraire à l’ordre public; – Contenir une pénalité qui doit être raisonnable et cohérente avec la valeur du litige autrement elle est sujette à la révision par le tribunal ». [ 64 ] Enfin et comme le faisait remarquer la Cour d’appel dans l’affaire Robitaille c . Gestion L.

Jalbert inc. [17] : « [51] Il ressort de la jurisprudence qu’une clause pénale peut avoir un caractère abusif intrinsèque, lorsqu'il y a disproportion entre la pénalité prévue et la contrepartie ou l’importance de l’obligation qu’elle sanctionne [12] .

Le caractère abusif peut aussi être circonstanciel, lorsque la pénalité, qui est raisonnable dans certaines circonstances d’inexécution de l’obligation, ne l’est pas dans d’autres, parce qu’elle est disproportionnée au préjudice réellement subi ». [Référence omise] [ 65 ] Dans cette même affaire, la Cour d’appel cite, en ce qui a trait aux critères à considérer, les auteurs Baudoin et Jobin, lesquels mentionnent le dommage causé, le caractère comminatoire de la peine et les circonstances particulières: « [55] Selon les auteurs Baudouin et Jobin, trois repères sont retenus par la jurisprudence pour fixer une pénalité acceptable [20] , soit le dommage causé, le caractère comminatoire de la peine et les circonstances particulières : Les tribunaux disposent d'un très large pouvoir d'appréciation en ce qui concerne le niveau d'acceptabilité de la pénalité.

Ceci dit, il apparaît utile, pour assurer une certaine cohérence dans la jurisprudence, que le juge indique l'écart, même approximatif, entre la pénalité et la valeur réelle du préjudice subi. Bien qu'on ne puisse pas parler de méthode de calcul, trois points de repère peuvent être signalés. Premièrement, le débiteur ne devrait pas être forcé de payer au créancier une somme très supérieure à celle qui lui serait attribuée si aucune faute n'avait été commise et si le contrat avait été exécuté comme prévu, autrement la clause violerait le principe de l'enrichissement injustifié.

Deuxièmement, afin de préserver le caractère comminatoire de la clause, la pénalité, une fois réduite, doit demeurer substantiellement supérieure aux dommages-intérêts qu'aurait obtenus le créancier si aucune clause pénale n'avait existé.

Troisièmement, des circonstances doivent être prises en compte pour apprécier le caractère abusif (tels la gravité ou le caractère délibéré de la faute, les répercussions financières de la pénalité sur le débiteur) ». [Référence omise] [ 66 ] Il ressort de ce qui précède que tout est affaire de raisonnabilité et de proportionnalité. [ 67 ] En l’espèce, il ne fait point de doute que les clauses pénales ajoutées à la déclaration de copropriété en 2017 ont vocation comminatoire en ce qu’elles ont pour but, outre la sanction, de dissuader les copropriétaires de contrevenir à leurs obligations et de décourager la location d’unités via la plateforme « Airbnb » [ 68 ] Quant à l’écart entre le montant des amendes et le préjudice réellement subi, il faut dire que ce dernier est difficilement quantifiable avec précision puisqu’il ne s’agit pas d’un cas d’inexécution d’une obligation dans un contexte où un quantum était prévu.

Dans de telles circonstances, le Tribunal est d’avis que le critère du caractère comminatoire de la clause devient l’élément prépondérant dans l’appréciation du caractère abusif, pourvu que la raisonnabilité et la proportionnalité soient respectées. [ 69 ] Le Tribunal note au passage qu’il ressort de la preuve que personne, avant l’installation de la pancarte mentionnée au paragraphe 13, ne s’était plaint de la location de l’unité de M. Lafrance.

Des copropriétaires ont toutefois témoigné, quant à la période postérieure à l’installation de l’écriteau, d’un flux substantiel de touristes et ont rapporté un incident lors duquel l’un d’eux ne pouvait plus rentrer dans l’unité de M. Lafrance et avait ainsi dérangé des résidents. [ 70 ] Il convient par ailleurs d’ajouter qu’il fut jugé que le constat de l’infraction et la validité de la clause pénale justifiaient in se que le Tribunal condamne le copropriétaire en défaut [18] , sous réserve de la réduction de l’amende prévue.

[ 71 ] L’application des clauses pénales en l’espèce se traduit principalement par une sanction à quatre volets (voir le par. 44 du présent jugement), à savoir des pénalités pour l’offre de location (6 025 $), pour les journées de location continue (7 525 $), pour l’absence de notification préalablement à la location (2 600 $), ainsi que par le remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus (3 767,74 $).

Tel que mentionné au paragraphe 45 du présent jugement, le montant total engendré par l’application des clauses pénales est de 20 001,23 $. [ 72 ] Le Tableau P-16 collige 59 journées au cours desquelles l’unité de M. Lafrance a été louée par le biais de la plateforme « Airbnb ».

Il s’agit des : - 9,10 au 12, 22 au 26 novembre, 2, 3,16 et 17, 24 au 31 décembre 2017 , soit 21 jours; et - 9 et 10 janvier, 16 et 17 février, 3 au 5 mars, 9 et 10 mars 30 et 31 mars, 9 au 11, 17 et 18 avril, 4 au 6, 11 et 12, 14 au 26 mai 2018, 28 au 31 mai 2018 , soit 38 jours. [ 73 ] Le total précité de 20 001,23 $ équivaut donc à 339 $ par jour en tenant compte des honoraires extrajudiciaires, le Syndicat réduisant certes sa réclamation à 15 000 $ mais uniquement en raison du maximum admissible à la division des petites créances. [ 74 ] L’on arrive par ailleurs au chiffre de 275,14 $ par jour de location si l’on ne retient que les seules pénalités, à l’exclusion des honoraires extrajudiciaires [soit 20 001,23 $ - 3 767,74 $ = 16 233,49 $ divisé par 59]. [ 75 ] Le Tribunal est d’avis que les rubriques « offre de location » (6 025 $) et « journées de location continue » (7 525 $), dont il est question aux troisième et quatrième alinéas des clauses pénales sous étude, respectent les critères que faisait ressortir, à juste titre, l’auteur Paradis dans l’extrait précité au paragraphe 62 du présent jugement.

Ces deux rubriques totalisent 13 550 $, soit 229 $ par jour.

Ce montant paraît raisonnable et proportionné dans les circonstances, le Tribunal rappelant que les clauses prévoient une progression des montants selon le nombre d’infractions. [ 76 ] Par contre, le Tribunal est d’avis que la rubrique « absence de notification préalablement à la location » (2 600 $) fait double emploi avec les deux précédentes rubriques et, telle qu’articulée, va au-delà de ce qui est nécessaire afin de sanctionner l’usage prohibé par la déclaration de copropriété et de préserver le caractère comminatoire de la clause pénale. [ 77 ] S’agissant des honoraires extrajudiciaires, il fut jugé que malgré les articles 2667 et 2762 C.c.Q. , la déclaration de copropriété peut tenir le copropriétaire débiteur du Syndicat de certains honoraires extrajudiciaires si le recours intenté par le Syndicat est justifié et raisonnable dans les circonstances [19] . [ 78 ] De plus, dans l’arrêt Groupe Van Houtte inc. c.

Les développements industriels et commerciaux de Montréal [20] , où il était question de l’application d’une clause de remboursement des honoraires extrajudiciaires découlant d’un défaut à un contrat, la Cour d’appel souligne que : « [124] (…) l’application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du Tribunal, dans une perspective contextuelle.

En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q . (…) » . [ 79 ] La Cour d’appel y énumère des critères, non exhaustifs, à considérer dans l’appréciation d’une clause pénale de ce type, parmi lesquels on retrouve: l’importance du litige, sa complexité, le caractère raisonnable du taux horaire de l’avocat et la proportionnalité des honoraires réclamés. [ 80 ] En l’espèce, les honoraires réclamés de 3 767,74 $ respectent ces critères et le Tribunal accueillera également ce volet de la réclamation, l’ajout du montant des honoraires ne rendant pas déraisonnable ou disproportionné le montant global à être payé par le défendeur. [ 81 ] Reste la demande reconventionnelle de M.

Lafrance, par laquelle il réclame 6 500 $ au Syndicat pour entrave à son droit de libre jouissance de sa propriété ainsi qu’à son droit à la vie privée. [ 82 ] S’agissant du premier volet de sa réclamation, soit celle concernant la libre jouissance de son unité, le Tribunal doit ici réitérer qu’il doit, à ce stade-ci, considérer les modifications de 2017 comme étant valides, M. Lafrance n’ayant pas déposé le recours approprié devant la Cour supérieure. [ 83 ] Quant au droit à la vie privée invoqué par M.

Lafrance, le Tribunal retient de la preuve offerte que la caméra qui fut installée à l’extérieur de l’immeuble était orientée de façon à filmer sur la voie publique et ne permettait pas, au vu de la preuve, d’identifier des touristes locataires et de voir à l’intérieur de l’unité de M. Lafrance. Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas d’atteinte au droit à la vie privée de M. Lafrance ou, à la rigueur, que celle-ci est minimale. [ 84 ] Enfin, M.

Lafrance argue qu’il a dû encourir des honoraires relatifs à ses échanges avec le Syndicat de même qu’à la question du démantèlement de la caméra précitée. Le Tribunal est ici d’avis, pour paraphraser Mme la juge Chalifour dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Les Dauphins-sur-le Parc c. Perret [21] , qu’il serait inapproprié de faire supporter par le Syndicat, donc par l’ensemble des copropriétaires, les honoraires légaux associés aux défauts répétés de M. Lafrance. [ 85 ] En conséquence, la demande reconventionnelle de M.

Lafrance sera rejetée, sans frais toutefois. [ 86 ] En définitive, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de réduire l’obligation de M. Lafrance, au

titre de l’application de la clause pénale, d’une somme de 2 600 $. Ainsi, c’est pour un montant de 15 000 $ que la demande du Syndicat sera accueillie puisque la somme

des rubriques mentionnées au paragraphe 75, soit 13 550 $, jumelée au montant des honoraires extrajudiciaires accordés, soit 3 767 $, donne un total de 17 317 $, qui excède donc le seuil maximal de 15 000 $ prévu à la division des petites créances. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: SUR LA DEMANDE PRINCIPALE : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE le défendeur, M. Richard Lafrance, à payer 15 000 $ au demandeur, le Syndicat de copropriété du 186 St-Paul, avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévu à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 2 mars 2018; LE TOUT avec frais de justice. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE : REJETTE la demande; LE TOUT sans frais de justice. CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 27 août 2019 [15] Michel Paradis, « Le recours à l’injonction en copropriété divise : étude jurisprudentielle et conseils pratiques aux plaideurs », dans Développements récents en droit de la copropriété divise, Service de la formation permanente, Barreau du Québec, 2003, Droit civil en ligne (DCL) EYB2003DEV363, note 14, p. 21.