2018 QCCQ 8561, 2018 QCCQ 8561

Cléroux c. Methot 2018 QCCQ 8561 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-024064-179 DATE : 26 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD CLÉROUX et CAROLINE PITT Demandeurs c.

ISABELLE METHOT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs procèdent à l’acquisition, en date du 7 janvier 2010 [1] , d’un Immeuble localisé au [...], à Gatineau. La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 2 ] La demanderesse est absente lors du Procès, ayant accordé, valablement, un mandat de représentation à M.

Cléroux, qui est son ex- conjoint. [ 3 ] L’Immeuble- une construction datant de 1969 - est une unifamiliale qui comporte un logement aménagé au sous-sol. [ 4 ] Les demandeurs vivent au rez-de-chaussée pendant quelques années, et ce, sans problématique particulière. Des locataires se succèdent au sous-sol pendant environ 4 ans, également sans difficulté particulière. [ 5 ] Il appert que les demandeurs dénotent, quelque temps en décembre 2013, une odeur certaine d’humidité au sous-sol.

Cela ne les inquiète pas outre-mesure. [ 6 ] Ceci dit, la demanderesse procéderait, en date du 14 février 2014, à des travaux visant à retirer le prélart (vinyle) de certaines sections du sous-sol. C’est à ce moment, soumet M. Cléroux, qu’il découvre l’existence de moisissures ainsi que la présence de bois pourri à la grandeur du sous-sol. Il produit diverses photos visant à illustrer son propos. [ 7 ] M. Cléroux décide de contacter la défenderesse, soit l’ancienne propriétaire, en date du 25 février 2014.

Le contenu de cette discussion fait l’objet, comme nous le verrons, d’une preuve contradictoire. [ 8 ] À tout événement, la défenderesse reçoit, en date du 7 mars 2014, une mise en demeure [2] lui accordant jusqu’au 17 mars suivant afin de procéder à la réalisation de travaux correctifs nécessaires au sous-sol. [ 9 ] Mme Méthot contacte rapidement son avocat, et un inspecteur en bâtiment – M. Claude Dussault – est mandaté afin d’investiguer la situation.

Un rendez-vous est fixé le 17 mars suivant. [ 10 ] À cette date, l’inspecteur Dussault se fait dire, soumet-il, par la demanderesse, qu’il n’y a « plus rien à voir », que tout a été défait et arraché. C’est d’ailleurs, en bonne partie, ce qu’il constate une fois rendu sur place.

Le rapport qu’il produit en fait état. [ 11 ] En raison de cette trame factuelle, les demandeurs réclament de la défenderesse la somme totale de 15 000$, représentant une portion des travaux correctifs effectués, une perte de valeur alléguée quant au sous-sol ainsi que le remboursement de divers déboursés. [ 12 ] La défenderesse nie vigoureusement ladite Demande, soumettant que la preuve soumise en demande (et en particulier l’absence de preuve d’expert) ne permet nullement de conclure que le vice en question est antérieur à la vente conclue plus de 4 ans avant la

découverte de ce que M. Cléroux qualifie être de la pourriture, de la moisissure et un vice caché. [ 13 ] La défenderesse soumet également qu’elle n’a pas eu l’occasion raisonnable de constater, ou de faire constater par son propre expert, les problématiques alléguées, et ce, vu l’état d’avancement des travaux le 17 mars. En effet, à cette date, il n’est pas contesté que l’ensemble des travaux de « démolition/de strippage » étaient complétés, bien que les travaux visant à corriger l’état des lieux n’avaient pas, à ce moment, débutés. [ 14 ] Qu’en est-il donc vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 15 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) La preuve soumise par les demandeurs permet-elle de conclure, par prépondérance de preuve, à l’existence d’un vice caché? En particulier, le critère propre à l’antériorité du vice par rapport à la vente est-il, ici, rencontré? ii)

En cas de réponse affirmative à la question i), la preuve démontre-t-elle qu’une dénonciation suffisante fut transmise à la défenderesse, et ce, le ou vers le 25 février 2014? Est-il possible de conclure que la défenderesse s’est retrouvée en situation de dénonciation /mise en demeure de plein droit, et ce, vu son comportement? iii) En cas d’absence de dénonciation valable eu égard à la défenderesse, est-il possible de conclure au rejet, sur cette base, du recours des demandeurs, considérant la réalisation des travaux effectués par ceux-ci avant que ne se présente sur place l’inspecteur mandaté par la défenderesse? iv)

En cas de responsabilité de la défenderesse, quelle somme doit être accordée aux demandeurs eu égard à leurs différents chefs de réclamation? PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET ANALYSE DE LA PREUVE [ 16 ] La Demande des demandeurs est de nature civile. Par voie de conséquence, le fardeau de la preuve leur appartient, ceux-ci devant démontrer, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de leur demande. [ 17 ] À cet égard, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ) énoncent ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 18 ] Ainsi donc, il revenait aux demandeurs de soumettre des éléments convaincants, et prépondérants, visant à rencontrer les critères propres à un recours en matière de vices cachés. [ 19 ] Cette notion de preuve prépondérante fut interprétée à de nombreuses reprises.

L’Honorable Juge Denis Le Reste, J.C.Q., dans l’affaire Michaud c. Import-Export RV inc . [3] explicite d’ailleurs cette notion de preuve par prépondérance de la façon suivante : [66] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [68] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [69] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [70] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [72] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe, sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: «C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies.» [73] Dans leur traité de La preuve civile (4e Édition), les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent: «Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.

Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.» [75] Ces mêmes auteurs écrivant quant à l'appréciation de la prépondérance mentionnent: «Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre.

Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable.

Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité.» [78] Plus récemment, l'honorable juge Rothstein de la Cour suprême du Canada, dans l'affaire F.H. c. Mc Dougall, rappelle les critères applicables suivants de la preuve en matière civile: « [45] […] Il n’existe qu’une seule règle de droit : le juge du procès doit examiner la preuve attentivement. [46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités .

Mais, je le répète, aucune norme objective ne permet de déterminer qu’elle l’est suffisamment. […] [nos soulignements] [ 20 ] La réclamation des demandeurs s’articule sur la base de la garantie légale, aussi communément appelée la « garantie contre les vices cachés ». D’ailleurs, M. Cléroux précise, et à plusieurs reprises d’ailleurs, dans le cadre de son témoignage, qu’il ne croit nullement que Mme Méthot était « au courant » de la situation relative au dépérissement des matériaux du sous-sol.

« Je suis convaincu qu’elle était de bonne foi », ajoute-t-il. [ 21 ] Les articles 1726, 1728 et 1739 CCQ, applicables en la matière, méritent ici d’être cités : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 22 ] Un acheteur qui prétend qu’un Immeuble est affecté d’un vice pouvant être qualifié de caché doit établir, par prépondérance de preuve, soit par preuve directe ou par l’entremise de diverses présomptions, l’existence des 5 éléments principaux suivants : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2. Que le vice est antérieur à la vente; 3.

Que le vice lui était inconnu au moment de ladite vente; 4. Que le vice était caché au moment de la vente. 5. Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 23 ] L’Honorable Richard Landry, J.C.Q., rappelle, de manière très claire, les éléments se rattachant à chacun des 5 critères précités, et ce, en ces termes, dans l’affaire Lévesque c.

Harvey [4] : [16] Ainsi, plusieurs critères permettent de faire la distinction entre un vice caché ou un vice apparent: 1) le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où l'acheteur « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix ». Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu.

Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2) le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe ») avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente.

Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3) le vice doit être inconnu de l'acheteur

Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ». C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection pré-achat dénonce l'existence d'un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4) le vice doit être caché (occulte) Par « caché », on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'objet de la vente. Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l'indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent. La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas.

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agissait d'un profane. De même, on exigera un examen plus

sommaire d'une maison presque neuve que s'il s'agit d'une maison âgée de 40 ans. D'autre part, l'ignorance du vice par le vendeur ne constitue pas un moyen de défense valable pour décider de son caractère caché ou pour repousser la poursuite de l'acheteur. Cette ignorance limite cependant les compensations auxquelles il peut être condamné (article 1728 C.c.Q.): 1728. « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. » 5) la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). Cette règle ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). (…) [nos soulignements] [ 24 ] À la lumière de l’ensemble de ces principes juridiques, quels sont les faits pertinents que le Tribunal doit retenir de l’ensemble de la preuve entendue? [ 25 ] Il est important de noter que la défenderesse était propriétaire de l’Immeuble depuis 2005.

Elle vivra, spécifiquement, au sous- sol, pendant deux périodes distinctes, soit pendant environ une période d’une année en 2006, ainsi que quelques mois avant sa vente aux demandeurs, ces derniers habitant donc l’Immeuble – mais au rez-de-chaussée - pendant environ 4 mois avant d’en faire l’acquisition en janvier 2010. [ 26 ] Cette période d’occupation antérieure à l’acquisition explique la date du rapport d’inspection préachat [5] , soit le 26 août 2009, préparé par Inspection Larocque.

On peut d’ailleurs y lire, en page 14, quant au sous-sol que : Les planchers flottant du sous-sol sont très flexibles (L’installation est du type bricoleur). Ouvrer les planchers vérifier le problème et corriger au besoin. [6] [ 27 ] Ceci étant, M. Cléroux précise très clairement devant le Tribunal qu’il ne considère nullement que cette flexibilité, voire cette mollesse des planchers flottant ait un quelconque lien avec la pourriture/moisissure constatée en février 2014.

Les deux items n’auraient, et il l’admet candidement, aucun lien entre eux. [7] [ 28 ] Ceci dit, la preuve démontre-t-elle, en l’espèce, que les critères propres au recours en matière de vices cachés sont ici rencontrés? [ 29 ] Le Tribunal a eu l’occasion de noter, à M.

Cléroux, à plusieurs reprises, au cours de son témoignage, de l’importance – pour lui – de soumettre des éléments de preuve admissibles qui puissent établir par prépondérance de preuve, en particulier, l’antériorité du vice par rapport à la date de la vente. [ 30 ] Certes, l’existence d’un vice caché n’est pas tributaire de sa manifestation avant la date d’une vente.

En effet, il fut déterminé à de nombreuses reprises qu’un vice « existant au stade de germe » [8] est suffisant, et ce, même si son apparition au grand jour ne survient que suite à la vente. [ 31 ] Là n’est pas la question. [ 32 ] Ceci dit, la preuve – par experts – n’est pas, non plus, un prérequis obligatoire dans tous les dossiers en matière de vices

cachés. Il arrive, en effet, que la preuve dite profane, mais admissible, puisse établir, par prépondérance de preuve, l’antériorité du vice par rapport à la date de la vente – soit par preuve directe, ou soit par présomptions. [ 33 ] Comme nous l’avons vu, il arrive, assez fréquemment d’ailleurs, qu’un acheteur bénéficie d’une certaine présomption d’antériorité lorsque le vice se manifeste assez rapidement après la vente.

En effet, la manifestation d’un vice, quelques jours, quelques semaines, voire quelques mois après la vente peut en certaines circonstances être suffisante afin d’amener le Tribunal, même sans preuve d’expert, à la seule conclusion logique, soit l’antériorité du vice. [ 34 ] Ceci dit, le Tribunal constate, de la preuve soumise dans le présent dossier, les éléments suivants :

i) La première constatation, même d’une simple odeur d’humidité, survient, conformément au témoignage de M. Cléroux, en décembre 2013, soit 47 mois après la vente; ii) La première constatation de l’existence de ce qui est qualifié de pourriture et de moisissure, ne survient qu’en février 2014, soit 49 mois après la vente; iii) Les demandeurs ne font entendre aucun témoin expert. De fait, ils font entendre M. Jean Gareau, qui est certes un inspecteur en bâtiment, bien que son témoignage concerne principalement les travaux de « strippage » qu’il a effectués. De fait, M. Cléroux soumet qu’il ne souhaite nullement faire entendre M. Gareau « à

titre d’expert » vu qu’il est celui qui a procédé, de fait, à la première série de travaux, soit les travaux de démolition; iv) M. Cléroux précise à de nombreuses reprises au cours de son témoignage que « son épouse lui a dit ceci, et cela », et qu’un expert mandaté sur place lui a « fait remarquer ceci et cela », ce qui a fait en sorte que le Tribunal lui a rappelé à quelques reprises la règle prohibant la preuve par ouï-dire, à savoir une règle que le demandeur connaissait déjà fort bien, ayant précisé qu’il avait fait des études en droit civil et en common law d’ailleurs;

v) Quant à l’absence d’expert, M. Cléroux soumet, en toute transparence, qu’il n’a pas voulu engager les frais y étant associés, pensant que la défenderesse « accepterait de procéder à un partage de frais et de responsabilité » avec lui; vi) Ainsi donc, les éléments concrets soumis par M. Cléroux quant à l’antériorité du vice tiennent, ultimement, à peu de choses, comme nous le verrons ci-après. [ 35 ] En fait, M. Cléroux se base principalement sur le contenu de diverses photos qu’il produit. Un jeu de 60 photos, en particulier, font spécifiquement l’objet de son propos lors du Procès. [ 36 ] M.

Cléroux tente également de démontrer que la présence d’un madrier 2 X 4, sain, situé sous le plancher de la salle de bain, et qui apparait de diverses photos produites [9] , permettrait d’inférer que la problématique d’humidité serait postérieure à 2006, soit le moment lors duquel Mme Méthot aurait procédé à installer un tel 2 X 4. [ 37 ] M. Cléroux soumet qu’il est possible de voir, à plusieurs endroits sur lesdites photos, la présence de pourriture et de moisissure du bois. Nous verrons que cette affirmation est contestée par l’expert Dussault. Nous y reviendrons. Ceci dit, M.

Cléroux confirme qu’il n’a aucune idée de la cause probante [10] de la problématique. [ 38 ] Certes, un acheteur n’a pas à démontrer, comme la jurisprudence l’a établi, la cause précise et efficiente d’un vice [11] . Ceci étant, la preuve de ladite cause peut assurément être d’une aide importante lorsqu’une grande

partie du litige concerne l’antériorité – ou non – du vice en question. [ 39 ] En d’autres termes, le fait que la présence de bois pourri et/ou moisi puisse constituer un vice caché n’est pas la question centrale ici. Ces éléments, et leur cause en particulier, existaient-ils avant la vente? Là est la question. [ 40 ] Or, la preuve quant à cette antériorité potentielle est des plus contradictoires. [ 41 ] En effet, M. Cléroux, pour sa part, soumet qu’il croit que la pourriture et la moisissure en question existaient avant la vente.

Il ne peut expliquer, ceci dit, pour quelle raison que les premières manifestations ne surviennent qu’en décembre 2013, et ce, alors que la pourriture est, selon son propos, « à la grandeur ». [ 42 ] Quant à M. Jean Gareau, soit le témoin additionnel produit par M. Cléroux, il expose que les photos en question dénotent une moisissure qui a débuté «il y a au moins 5 ans ». Lorsqu’invité, de manière suggestive, par M. Cléroux, à préciser sa pensée qui lui rappelle que « l’autre expert » - qui ne témoigne pas au procès et dont le rapport est inexistant – aurait plutôt énoncé une période « d’environ 20 ans », M.

Gareau précise sa pensée et indique que la moisissure en question pourrait remonter à il y a « une dizaine d’années ». [ 43 ] M. Gareau confirme qu’il ne connait pas la cause de la problématique, mais il confirme que le « plywood était noir ». [ 44 ] Le moins que l’on puisse dire est que la preuve soumise en défense va dans un sens tout autre. [ 45 ] D’une part, Mme Méthot précise qu’elle a procédé, en effet, à l’installation du madrier 2 X 4 en 2006, et ce, afin de solidifier le plancher de la salle de bain.

Elle indique, et n’est d’ailleurs pas contredite à cet égard, que tous les matériaux, à ce moment, au niveau de la salle de bain, sont sains. [ 46 ] Mais il y a plus. L’inspecteur en bâtiment, M. Claude Dussault, est invité, en particulier par M. Cléroux, à commenter certaines photos produites en demande ainsi que certains propos tenus par M. Gareau. [ 47 ] M. Dussault est inspecteur en bâtiment depuis 10 ans et fut reconnu à

titre de témoin expert, soumet-il, à environ 5 ou 6 reprises. Il explique, au Tribunal, les diverses certifications (notamment en matière de moisissures) qu’il possède.

[ 48 ] À cet égard, M. Dussault explique, en révisant attentivement les photos sur lesquelles il est possible de voir ledit madrier 2 X 4, qu’il ne voit nullement de pourriture sur ces photos (à une exception près, située immédiatement à proximité de l’évier et qui est très restreinte en superficie). [ 49 ] En fait, M. Dussault précise qu’il est normal que le bois posé, en 2006, par Mme Méthot, apparaisse « plus neuf » que le bois environnant. Ceci étant, il précise que ce n’est pas parce qu’un bois apparait, en

partie décolorée, qu’il est nécessairement pourri et/ou moisi. En d’autres termes, ce qu’il voit aux photos s’explique simplement : la différence de coloration du bois s’explique par l’âge relatif des différents madriers. [ 50 ] Sans plus, ni moins. [ 51 ] Par ailleurs, M. Dussault s’inscrit en faux à l’encontre de certaines des affirmations de M. Gareau – et de M. Cléroux – à l’effet que les photos produites démontrent nécessairement que les dommages subis remontent à une très longue période.

Comme il l’explique, un bois exposé à de l’eau ou à une source particulière d’humidité commencera à générer de la moisissure dans un délai fort court, soit dans un délai de 24 à 48 heures. [ 52 ] Certes, un certain délai est nécessaire afin qu’un bois dépérisse considérablement, mais rien ne permet d’affirmer, soumet-il, que telle portion illustrée aux photos a commencé à moisir il y a 5 ans, ou 10 ans, ou 20 ans, etc. Une chose est certaine, précise-t-il, « ça ne prend pas 4 ans pour qu’un bois dépérisse de cette façon ».

Bref, cela peut survenir plus rapidement. [ 53 ] Par ailleurs, le demandeur soumet que la problématique en question – quant à la

section du salon du sous-sol - résulterait, en particulier, des travaux effectués en 2006 par la défenderesse, en particulier quant au maintien d’un sous-tapis situé immédiatement sous le plancher flottant. Cela serait contraire, soumet-on, aux normes applicables. [ 54 ] Ceci étant, Mme Méthot explique la nature des travaux effectués à cet égard. Son témoignage n’est pas valablement contredit à cet égard non plus.

Elle explique, et le Tribunal n’a pas de raison de douter de son témoignage, qu’elle vérifie, spécifiquement, sous le sous-tapis en question lors de la réalisation des travaux, et que les matériaux sont bel et bien sains. [ 55 ] En fait, le demandeur requiert du Tribunal qu’il tire des inférences de divers éléments de preuve – en particulier les photos – et ce, afin d’en arriver à la conclusion que le vice allégué est antérieur à la date de la vente.

Ainsi donc, le demandeur soumet qu’il a démontré suffisamment d’éléments factuels afin de permettre au Tribunal de conclure à l’existence de présomptions précises allant dans le sens de son propos. [ 56 ] À cet égard, l’article 2849 CCQ énonce : 2849. Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du tribunal qui ne doit prendre en considération que celles qui sont graves, précises et concordantes . [nos soulignements] [ 57 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Barrette c.

L’Union Canadienne [12] , explicite d’ailleurs les critères à employer dans le cadre d’une telle analyse : [31] La preuve par présomption est l'un des cinq moyens de preuve mis à la disposition des plaideurs pour démontrer un fait.

Souvent utilisée en matière civile pour démontrer un acte fautif et intentionnel, il s'agit d'un moyen de preuve qui répond à ses propres exigences. [32] Qualifié de preuve indirecte ou indiciaire, ce moyen nécessite la mise en preuve de faits que l'on pourrait, au moyen d'une preuve directe, qualifiés d'indices, suivi d'un raisonnement inductif qui permettra ou non au tribunal de conclure à l'existence du fait à prouver, selon qu'il estime que les faits prouvés sont suffisamment graves, précis et concordants pour conduire à l'inférence qu'il en fera. [33] Larombière, encore cité récemment par la Cour, exprime avec une grande acuité ce qu'il faut entendre par des présomptions graves, précises et concordantes : Les présomptions sont graves, lorsque les rapports du fait connu au fait inconnu sont tels que l'existence de l'un établit, par une induction puissante, l'existence de l'autre(…) Les présomptions sont précises, lorsque les inductions qui résultent du fait connu tendent à établir directement et particulièrement le fait inconnu et contesté.

S'il était également possible d'en tirer les conséquences différentes et mêmes contraires, d'en inférer l'existence de faits divers et contradictoires, les présomptions n'auraient aucun caractère de précision et ne feraient naître que le doute et l'incertitude . Elles sont enfin concordantes, lorsque, ayant toutes une origine commune ou différente, elles tendent, par leur ensemble et leur accord, à établir le fait qu'il s'agit de prouver… Si elles se contredisent et se neutralisent, elles ne sont plus concordantes, et le doute seul peut entrer dans l'esprit du magistrat. [34] L'exercice prévu à l'

article 2849 C.c.Q. consiste en deux étapes bien distinctes. La première, établir les faits indiciels. Dans cette première étape, le juge doit, selon la balance des probabilités, retenir de la preuve certains faits qu'il estime prouvés. Dans une deuxième étape, il doit examiner si les faits prouvés et connus l'amènent à conclure, par une induction puissante, que le fait inconnu est démontré. [35] Le juge doit se poser trois questions : 1. Le rapport entre les faits connus et le fait inconnu permet-il, par induction puissante, de conclure à l'existence de ce dernier? 2.

Est-il également possible d'en tirer des conséquences différentes ou même contraires? Si c'est le cas, le fardeau n'est pas rencontré.

3. Est-ce que dans leur ensemble, les faits connus tendent à établir directement et précisément le fait inconnu? [nos soulignements] [ 58 ] En l’espèce, le Tribunal ne peut conclure que les éléments soumis par M. Cléroux sont suffisants afin de conclure à l’existence d’éléments suffisamment précis, graves et concordants, quant à l’antériorité du vice en question.

La preuve soumise ne supporte tout simplement pas suffisamment une telle prétention. [ 59 ] En effet, la preuve démontre une problématique en 2014, mais la preuve est des plus contradictoires quant à l’origine, à l’apparition et au développement de celle-ci.

La conclusion quant à l’antériorité du vice n’est certainement pas plus probante et convaincante que l’hypothèse contraire. [ 60 ] Comme le rappelle récemment l’Honorable Juge Suzanne Paradis [13] , J.C.Q., citant elle-même le Professeur Léo Ducharme : [13] En somme, à la lumière de la preuve, le Tribunal doit déterminer où se situe la vérité, situation décrite ainsi par le professeur Léo Ducharme : « Si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui repose l’obligation de convaincre perdra. » [14] [ 61 ] Certes, la durée entre l’acquisition et la découverte de la problématique est relativement importante.

Mais il y a beaucoup plus. En fait, la preuve soumise, de part et d’autre, ne permet nullement d’inférer, de manière prépondérante, de l’existence du vice au moment de la vente entre les parties, et ce, même à l’état de germe. [ 62 ] La problématique est-elle née en 1995, en 2006, en 2010, en 2012? Le Tribunal, à la lumière de la preuve soumise de part et d’autre, n’a aucune façon de le déterminer de manière probante. [ 63 ] Certes, la preuve exigée du demandeur n’est nullement d’établir, avec un degré très précis d’exactitude, la date exacte lors de laquelle la problématique serait née.

Là n’est nullement son fardeau de preuve. Par contre, en l’espèce, les éléments soumis ne permettent pas de conclure, de manière prépondérante, que ladite problématique existait bel et bien en janvier 2010, soit lors de l’achat. [ 64 ] En fait, la preuve soumise permet d’inférer, certainement avec autant de force, que la problématique est née après la vente, que le contraire.

Le témoignage de l’expert Dussault est particulièrement probant à cet égard. [ 65 ] La preuve soumise par l’entremise du témoignage de la défenderesse est, à plusieurs égards, convaincants, en particulier lorsqu’elle mentionne qu’elle sait, en 2006, que les matériaux situés dans la salle de bain et sous le plancher flottant (à l’exception du vieux tapis qui est retiré) sont sains. [ 66 ] Considérant que le Tribunal retient cette portion du témoignage de Mme Méthot comme étant probant, cela signifie donc, par voie de conséquence, que la problématique est née entre 2006 et 2014. [ 67 ] Ceci étant, rien ne permet d’inférer de manière « plus puissante », en reprenant les termes précités de la Cour d’appel, que la problématique serait plutôt née avant 2010, et non pas après. [ 68 ] M.

Cléroux, dans le cadre de son témoignage, précise qu’un voisin lui aurait mentionné, à une certaine époque, qu’une importante inondation serait survenue il y a de cela plusieurs années – tout en reconnaissant que cette affirmation ne constitue, au mieux, en effet, que du simple ouï-dire, qui n’est pas admissible afin de faire la preuve de la véracité d’une telle affirmation. Le voisin en question, dont l’identité demeure inconnue, ne témoigne nullement lors du Procès. [ 69 ] Le fardeau de la preuve appartenant aux demandeurs, le défaut de rencontrer celui-ci signifie donc que le recours de ceux-ci doit échouer.

En effet, le Tribunal se retrouve dans une situation où la preuve ne lui permet nullement de considérer que l’ explication proposée par M. Cléroux est plus probante que le contraire. [ 70 ] Une telle conclusion est suffisante afin de trancher le présent litige. Les autres questions deviennent, ainsi, académiques. [ 71 ] Mais même si tel n’était pas le cas, le Tribunal tient à préciser que le résultat final serait le même. Voici pourquoi.

LA RÉALISATION DE TRAVAUX AVANT LA VISITE DE L’EXPERT MANDATÉ PAR LA DÉFENDERESSE [ 72 ] Le second pan de l’argumentaire soumis par la défenderesse est à l’effet qu’elle a été privée de son droit de contrôler l’existence des dommages et qu’elle n’a donc pu, notamment par l’entremise de l’expert Dussault, constater spécifiquement l’existence des vices en question, notamment afin d’en établir la cause et ainsi donc, l’antériorité ou non de ceux-ci. [ 73 ] En effet, la chronologie des travaux effectués par M. Cléroux et M. Gareau se décline rapidement.

La découverte de la problématique survient le 14 février 2014, et il n’est pas contesté que l’ensemble des travaux de démolition sont complétés avant le 17 mars, soit lors de la visite de l’expert M. Dussault. [ 74 ] M. Cléroux ne conteste pas cette chronologie mais soumet plutôt ce qui suit :

i) Il a discuté, le 25 février 2014, avec la défenderesse. Il l’aurait informé de la situation et lui aurait fait part de l’utilité – pour elle – de procéder éventuellement à un « appel en garantie » à l’encontre des précédents propriétaires, et ce, considérant qu’il ne croit nullement que la défenderesse avait connaissance de la situation; ii) Or, la défenderesse, après une discussion de 28 minutes [15] , refuserait de lui transmettre sa nouvelle adresse et lui mentionne qu’elle

ne « souhaite pas s’impliquer »; iii) Il obtient, par l’entremise d’un enquêteur qui réussit à la retracer, la nouvelle adresse de la défenderesse; iv) Une mise en demeure, datée du 6 mars 2014, lui est transmise par l’entremise d’une firme d’huissiers. La signification effective s’effectue le 7 mars; [16]

v) M. Cléroux reproche à la défenderesse de ne pas avoir réagi diligemment à ladite mise en demeure, son expert ne se présentant sur place « que le 17 mars suivant ». [ 75 ] La chronologie et l’argumentaire soumis par Mme Méthot s’oppose considérablement aux éléments précités. Mme Méthot soumet plutôt ceci :

i) Elle confirme avoir reçu un appel de la part de M. Cléroux en date du 25 février 2014. Ce dernier lui mentionne, en effet, à ce moment, qu’il est à effectuer des travaux de « s trippage » du sous-sol, en raison de la présence, allègue-t-il, de moisissures; ii) M. Cléroux lui demande à ce moment le nom des anciens propriétaires, laissant ainsi entendre que ceux-ci pourraient être responsables de la situation. Elle le réfère tout simplement, à cet égard, au courtier immobilier qui pourrait lui transmettre une telle information; iii) En aucun moment M.

Cléroux ne lui fait part qu’il la tient potentiellement responsable de quoi que ce soit, tout en ajoutant qu’il lui mentionne qu’il est possible qu’elle aura à appeler en garantie ses anciens propriétaires; iv) En aucun moment M. Cléroux ne lui mentionne qu’il a l’intention d’instituer une poursuite à son encontre;

v) Elle précise qu’elle n’a pas l’intention de s’impliquer par rapport à une telle poursuite à l’encontre des anciens propriétaires; vi) Elle refuse, en effet, de soumettre sa nouvelle adresse considérant qu’elle ne souhaite pas « s’associer » à M.

Cléroux, elle ne souhaite pas « garder le contact » avec cet individu; [17] vii) Considérant l’heure de l’appel (soit vers 8 heures le matin [18] ), elle lui indique qu’elle doit quitter, considérant qu’elle est déjà en retard pour le travail, et ce, considérant cet appel téléphonique d’environ 28 minutes; viii) Elle ne reçoit aucune autre nouvelle, aucun autre appel de la part de M. Cléroux dans les jours suivants, si ce n’est la réception de la mise en demeure le 7 mars suivant; ix) Dans les « 24 heures » suivant la réception de la mise en demeure, elle communique avec son avocat, Me Richard Leblanc.

Celui-ci la met en contact avec l’expert Dussault;

x) M. Dussault est en conséquence mandaté et, considérant ses disponibilités et le libellé de la mise en demeure, il se présente sur place le 17 mars suivant; xi) Elle comprend mal le reproche formulé par M. Cléroux quant à son « manque de diligence » suite à la réception de la mise en demeure, considérant que celle-ci lui accordait, justement, jusqu’au 17 mars afin de se manifester concrètement; [ 76 ] Quant à l’expert Dussault, son témoignage est apparu très clair au Tribunal.

Il reçoit l’autorisation de communiquer directement avec Mme Pitt, et ce, afin d’organiser le moment de la visite sur place. [ 77 ] Mme Pitt, dès cette première discussion [19] , lui indique qu’il n’y « a plus rien à voir ». Les travaux de démolition seraient terminés et tout a été « refermé ». [ 78 ] Ceci dit, M. Dussault se présente tout de même, conformément à son mandat, le 17 mars suivant, afin d’analyser la situation. Le contenu de son rapport est très clair.

On peut notamment y lire : Le 17 mars 2014, à la demande et en présence de la cliente et en présence de la propriétaire de la maison, l’inspecteur a procédé à une vérification de la condition des lieux soit le sous-sol de la résidence sise au [...] à Gatineau.

Aux préalables, l’inspecteur a communiqué avec la propriétaire afin d’obtenir la permission d’accéder au bâtiment et quoiqu’elle a consenti à la visite, elle a précisé qu’il n’y avait plus rien à voir et que tous les planchers avaient été repeints. (…) Selon les dires de la propriétaire, l’endroit sinistré se limitait au plancher où se trouvait la cuisine, mais au moment de la visite des lieux, nous avons observé que tous les revêtements de plancher dans [le] sous-sol avaient été enlevés, que tout le plancher de béton avait été repeint et que l’emplacement de la cuisine était libre de toute installation telle que comptoir, armoire et évier.

Tous les matériaux retirés auraient été jetés, car ils n’étaient plus sur place. De plus, la salle de bain comportait uniquement le bain. (…) CONCLUSION Considérant que toutes évidences physiques des vices cachés ont été éliminées avant notre visite des lieux, il fut impossible de faire un constat concernant l’ampleur des dommages ni concernant la détermination possible de la provenance de l’eau qui aurait causé les dommages à la structure du plancher.

L’absence physique des matériaux nous a aussi privées de nous prononcer sur la possibilité ou la probabilité que les dommages se soient produits après la prise de possession soit après janvier 2010. Il semblerait que Monsieur Ouellette [20] n’aurait pas pris d’échantillons permettant de confirmer la présence de moisissure par analyse en laboratoire. De plus est,

l’inspecteur n’avait pas les informations nécessaires ou l’évidence physique lui permettant d’estimer quand l’aménagement du sous-sol a été fait et si elle précède la

Loi sur l’économie de l’énergie dans le bâtiment de 1980. [ 79 ] Dans le cadre de son témoignage, M. Dussault renchérit en précisant qu’il s’enquiert spécifiquement, auprès de Mme Pitt, de l’existence d’échantillonnage qui pourrait tendre à démontrer l’existence, ou non, de moisissures, et le cas échéant, le type de moisissures, considérant que plusieurs types existent. [ 80 ] La réponse qui lui est transmise par Mme Pitt est négative. Aucun tel échantillon n’existe. [ 81 ] Par ailleurs, M.

Dussault est catégorique : en aucun moment Mme Pitt ne lui mentionne que les détritus retirés ont été conservés et que ceux-ci sont disponibles s’il souhaite les analyser. [ 82 ] En effet, M. Cléroux a mentionné, à quelques reprises dans le cadre de son témoignage, qu’environ « 10 sacs de déchets » avaient été conservés, ceux-ci étant identifiés selon leur provenance (salle de bain, cuisine, salon). [ 83 ] Or, M. Dussault témoigne clairement à cet égard également : d’aucune façon Mme Pitt ne lui fait part de l’existence de tels « sacs de déchets ».

Cela l’aurait d’ailleurs surpris considérant, comme nous l’avons vu, que Mme Pitt l’informe qu’il n’y a « plus rien à voir », et ce, lors de leur précédente conversation téléphonique. [ 84 ] M. Dussault précise également qu’il demande à Mme Pitt si la source d’eau ou d’humidité a pu être déterminée. La réponse de cette dernière va également dans le même sens, soit une réponse négative. [ 85 ] La conséquence de cette chronologie est d’avoir empêché M. Dussault de réaliser le mandat pour lequel il fut engagé, soit d’analyser les lieux afin d’établir la cause probable des dommages rencontrés.

Cela l’a empêché, par voie de conséquence, d’évaluer la probabilité, de manière scientifique, que la source du problème ait existé, ou non, avant janvier 2010. [ 86 ] Il y a donc, en l’espèce, un préjudice réel subi par la défenderesse, et non pas seulement un simple préjudice de droit. [ 87 ] Or, dans un dossier où la question centrale concerne – justement – cette antériorité, ou non, du vice en question, force est d’admettre que l’argument de la défenderesse, quant au préjudice subi, apparait bien fondé. [ 88 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Facchini c.

Coppola [21] , rappelle d’ailleurs ainsi les principes applicables en matière de dénonciation d’un vice caché : [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice. Par contre, lorsque comme en l'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive.

C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine, la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciation demeure une condition de fond. C'est l'avis que le professeur Jobin exprime ainsi : 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l’a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché . Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez, le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci.

L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer. [nos soulignements] [ 89 ] Par ailleurs, comme le mentionne l’Honorable Juge Catherine Mandeville, J.C.S., dans l’affaire SG2C inc c. Morin [22] : [47] En ce qui concerne l’avis requis en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , le Tribunal rappelle qu’il s’agit d’une règle qui s’applique spécifiquement en matière de garantie de droit de propriété. Cette exigence est applicable au cas en l’espèce. [48] Comme le soulignait encore récemment la Cour d’appel (décision du 19 avril 2013 Optimum c. Trudel, EYB 2013 – 200962), la jurisprudence et la doctrine sont unanimes : cette obligation de donner un avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. constitue une condition de fond. Ainsi, cette obligation ne peut, comme l’a pensé le représentant de l’acheteur M. Poirier, varier selon qu’il estime approprié ou utile de donner un préavis en fonction des circonstances.

En fait, il s’agit d’une disposition qui prévoit une obligation en faveur du vendeur, laquelle se fonde notamment sur son droit à une défense pleine et entière. [49] L’objectif de cet avis prévu par la loi est de permettre au vendeur de constater par lui-même l’existence du vice allégué en temps opportun et, le cas échéant, de prendre s’il le souhaite la décision d’y remédier par lui-même en fonction de ses propres décisions et méthodes de réparations et non de celles choisies par l’acheteur. [50] En fait, l’obligation d’envoyer l’avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. existe même si le vendeur connaît ou est présumé connaître l’existence du vice en question. [51] La seule exception à cette règle en est une qui a été créée par la jurisprudence, et qui se fonde notamment sur les principes

développés en matière de mise en demeure de plein droit. [52] Il s’agit d’exceptions dont la démonstration est bien entendu à la charge de celui qui désire se fonder sur ces exceptions pour justifier son manquement à l’obligation d’envoyer un avis en vertu de 1739 C.c.Q. [53] Ces exceptions sont les suivantes : 1- une urgence, que la jurisprudence a décrite comme étant le cas où le bien est menacé par un dépérissement immédiat advenant le défaut de remédier au vice; 2- si le vendeur a répudié sa responsabilité à l’égard du vice; ou 3- s’il a renoncé à se prévaloir du défaut d’avis par l’acheteur. [nos soulignements] [ 90 ] Le principe, par ailleurs, est à l’effet que le préavis, en question, doit être donné par écrit, bien que la jurisprudence et la doctrine ont reconnu, en certaines circonstances, qu’un préavis verbal est suffisant. [23] [ 91 ] En fait, force est d’admettre, en l’espèce, que les travaux de démolition étaient déjà passablement avancés lors même de la première discussion entre les parties, soit le 25 février 2014.

En effet, M. Cléroux confirme, dans le cadre de son témoignage, que les travaux en sont rendus à l’étape illustrée à la photo 25 (ou environ) [24] lors de cette première discussion avec la défenderesse. [ 92 ] D’ailleurs, ce délai pris à communiquer – initialement (soit 11 jours) s’explique, selon le demandeur, par le fait qu’il n’avait pas du tout en tête, à ce moment, qu’il s’agissait d’un vice caché.

Ce n’est qu’en « arrachant encore toujours plus », que son opinion se forge en sens contraire. [ 93 ] Les travaux semblent déjà relativement avancés à l’étape de ladite photo 25. [ 94 ] Mais qu’en est-il de cette discussion du 25 février 2014?

Les témoignages, quant au contenu de celle-ci, sont, comme nous l’avons vu, passablement contradictoires – ce qui explique d’ailleurs la grande utilité de principe d’un avis sous forme écrite. [ 95 ] Les parties ne semblent pas du tout avoir compris la même chose de leur discussion du 25 février 2014. [ 96 ] Le Tribunal a eu l’occasion d’écouter le témoignage des deux parties. Il est manifeste que M. Cléroux, en particulier, a une locution particulièrement rapide. Voire très rapide.

Les idées s’enchainent à un rythme assez effréné. [ 97 ] Une chose est certaine, et le Tribunal n’a aucune raison de douter de son témoignage, la défenderesse n’a nullement compris – et cette absence de compréhension apparait objectivement justifiable – que le demandeur la tenait responsable de quoi que ce soit.

Certes, les mots « démolition » et « vices cachés » seraient mentionnés, mais l’essence même du propos du demandeur est de tenter d’organiser un éventuel recours, par l’entremise de Mme Méthot, à l’encontre des précédents propriétaires. [ 98 ] Rien dans la preuve ne permet de conclure de manière prépondérante que M. Cléroux a demandé, proposé ou exigé de Mme Méthot qu’elle se présente sur place. [ 99 ] M.

Cléroux précise d’ailleurs que la défenderesse lui a bien dit qu’elle ne souhaitait pas appeler en garantie les anciens propriétaires, dénotant d’autant que la conversation s’est assurément concentrée autour de cette question. [ 100 ] M. Cléroux confirme, par ailleurs, qu’il n’a pas mentionné à Mme Méthot qu’il avait l’intention de lui transmettre une mise en demeure. [ 101 ] Il est indéniable que le fardeau de preuve quant à la démonstration de l’existence d’une telle dénonciation – et d’une mise en demeure avant la réalisation de travaux – relevait de M. Cléroux.

Le fardeau de démontrer, subsidiairement, l’existence d’une situation pouvant se qualifier de « mise en demeure de plein droit » relevait, également, du demandeur. [ 102 ] L’article 1598 CCQ [25] , d’ailleurs, le mentionne expressément en matière de mise en demeure de plein droit : 1598. Le créancier doit prouver la survenance de l’un des cas où il y a demeure de plein droit, malgré toute déclaration ou stipulation contraire. [ 103 ] Sommes-nous dans une telle situation où il est possible de conclure que M. Cléroux était dispensé de transmettre une telle mise en demeure avant la réalisation des travaux?

Bref, sommes-nous dans une situation pouvant se qualifier de « mise en demeure de plein droit »? [ 104 ] L’article 1597 CCQ prévoit les situations pouvant permettre à un créancier d’éviter l’envoi obligatoire d’une mise en demeure préalable. Cet

article est ainsi libellé : 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence .

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. [nos soulignements]

[ 105 ] Les travaux effectués par M. Cléroux étaient-ils urgents en l’espèce? Certes, il pouvait être utile de les faire effectuer en temps opportun, mais ceux-ci se qualifient-ils, au sens de la jurisprudence pertinente, à

titre de travaux urgents? [ 106 ] La preuve soumise par M. Cléroux est succincte à cet égard. Essentiellement, il soumet que l’odeur de « terre » et d’humidité était importante, et qu’elle était de plus en plus importante au fur et à mesure des travaux de démolition. [ 107 ] Rien dans la preuve ne démontre qu’il était nécessaire de procéder, avec une telle hâte, aux travaux en question. La preuve d’un tel péril fait ici défaut.

Rien dans la preuve ne démontre, comme il aurait été possible de le faire, qu’il était important de procéder à l’enlèvement très rapide des matériaux en question, et ce, en raison de la présence de moisissures nocives. [ 108 ] D’ailleurs, M.

Cléroux confirme que ni les membres de sa famille, ni lui-même, n’ont eu quelconque problème de santé, même léger, en raison de toute cette situation. [ 109 ] En fait, l’empressement semble plutôt être lié au fait que les demandeurs étaient eux-mêmes dans un processus de déménagement. [ 110 ] Aucun échantillon n’ayant été prélevé, cette preuve est dorénavant impossible à faire. Pour les deux parties d’ailleurs. [ 111 ] Des photos, même par centaines, peuvent certes être utiles, mais elles ne remplacent pas le droit d’une

partie d’être présente sur place afin d’en apprendre considérablement plus sur l’état des lieux, et en particulier quant à la cause probable de ladite problématique. Le témoignage de M. Dussault fut très clair à cet égard. [ 112 ] M. Cléroux confirme d’ailleurs l’évidence, soit que la défenderesse n’a « pas pu constater sur place le bois pourri ». Il ajoute que sa conjointe aurait probablement offert à l’expert Dussault de prendre connaissance des déchets et détritus assemblés, mais encore là, le témoin de ce fait, soit Mme Pitt, est absente. Quant à M.

Dussault, il nie catégoriquement de tels propos. [ 113 ] En fait, afin de réussir dans une telle démonstration de l’existence d’une situation d’urgence, le demandeur devait démontrer l’existence d’un élément de dangerosité, de risque réel de détérioration ou de perte du bien justifiant ainsi une réparation extrêmement rapide et immédiate. [26] [ 114 ] Des travaux ne peuvent se qualifier d’urgents à moins d’une démonstration convaincante en ce sens.

Une telle démonstration, avec égards, fait défaut ici. [ 115 ] Ce qui nous amène au second motif potentiel, soit lorsqu’un débiteur a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation. [ 116 ] En l’espèce, certes la défenderesse refuse de transmettre au demandeur sa nouvelle adresse, et ce, pour les motifs qu’elle indique.

Certes, elle informe le demandeur qu’elle doit raccrocher la ligne (après 28 minutes de discussion), et ce, car elle doit se rendre au travail. [ 117 ] Ces éléments sont-ils suffisants afin de conclure que la défenderesse a clairement [27] manifesté son intention de ne pas exécuter l’obligation? Le Tribunal ne le croit pas.

Le Tribunal ne perçoit pas, non plus, quelconque renonciation expresse, ni implicite d’ailleurs, à l’envoi d’un tel avis. [ 118 ] Le demandeur semble, du moins lors de l’audition, reprocher plusieurs choses à la défenderesse, notamment le fait « d’avoir trainé quant au mandat donné à son expert ». Or, la réalité est que la mise en demeure transmise, par son avocat, le 7 mars 2014 accordait à celle-ci un délai de 10 jours – soit jusqu’au 17 mars – afin de s’exécuter.

Ainsi donc, il est particulier que la visite du 17 mars, par l’expert Dussault, lui soit reprochée dorénavant comme étant tardive. [ 119 ] Quant à la discussion du 25 février 2014, il apparait qu’aucun reproche particulier n’est formulé à l’égard de la défenderesse. [28] [ 120 ] À tout événement, le fardeau de démontrer l’existence d’un cas de mise en demeure de plein droit appartenait au demandeur. [29] Le Tribunal considère qu’il ne s’est pas déchargé de son fardeau à cet égard. [ 121 ] Ce qui devait arriver arriva donc.

L’expert s’est présenté et n’a pas pu réaliser l’élément central de son mandat, soit celui d’établir la cause probable des dommages et l’antériorité, ou non, du vice allégué eu égard à la date de la vente. LE QUANTUM DES DOMMAGES [ 122 ]

Malgré le fait que le Tribunal en vienne à rejeter la demande, et qu’ainsi toute question relative au quantum s’avère académique, il convient de mentionner quelques mots à ce sujet. [ 123 ] Le demandeur, comme nous l’avons vu, réclamait la somme totale de 15 000$.

Celle-ci se ventilait comme suit : i) 11 700$ quant aux travaux correctifs; ii) 115$ quant aux frais liés à la recherche et à la localisation de la défenderesse [30] ; iii) 189$ quant aux frais de signification; iv) 2 996$ quant à la perte de valeur de la propriété lors de la revente vu l’absence de cuisine « finie » dans le logement du sous-sol; [ 124 ] Le préjudice pouvant être octroyé à un demandeur doit normalement être un préjudice direct. Les articles 1607 et 1611 CCQ énoncent d’ailleurs ce qui suit :

1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [nos soulignements] [ 125 ] Traitons tout d’abord de la réclamation quant à la perte de valeur de l’Immeuble, soit une perte qui est illustrée à même le Rapport d’évaluation produit en preuve par le demandeur. [31] [ 126 ] Cette réclamation ne se réfère pas à l’existence d’une réparation rendue nécessaire en raison d’un vice caché allégué.

Il s’agit d’un préjudice autre, soit d’un dommage intérêt. [ 127 ] Même en présumant qu’il s’agirait là d’un dommage direct (par opposition à indirect), il est apparu clairement que ce chef de réclamation n’aurait pu être accordé, et ce, considérant le libellé même de l’article 1728 CCQ, précité, qui établit ceci : 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 128 ] En d’autres termes, un tel préjudice ne peut être accordé que s’il est démontré que la défenderesse connaissait (ou qu’elle ne pouvait ignorer) l’existence du vice en question. Or, le demandeur a concédé d’emblée, et à de nombreuses reprises, qu’il était convaincu que Mme Méthot ignorait la présence du vice en question.

En conséquence, ce chef de réclamation n’aurait pu être accordé. [ 129 ] Quant à la réclamation relative aux travaux correctifs, celle-ci, dans le meilleur scénario pour le demandeur, aurait eu à être considérablement déprécié vu l’âge même de la structure et de ses composantes.

La construction, dans son ensemble, date de 1969 mais la portion relative au sous-sol date assurément d’une vingtaine d’années. [ 130 ] En fait, personne n’a pu établir devant le Tribunal le moment où le sous-sol a pu être aménagé mais tous s’entendent que cela remonte à au moins une vingtaine d’années. [ 131 ] Ainsi donc, une importante dépréciation aurait dû être appliquée à toute condamnation en lien avec de tels travaux qualifiés de correctifs, et ce, en ce que ceux-ci ont manifestement généré une importante plus-value quant au sous-sol. [ 132 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Côté c.

Laflèche [32] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 133 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, sur le sujet de l’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [33] , rappelle ce qui suit : Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts.

C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite.

Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf. [ 134 ] Ainsi donc, la somme réclamée par le demandeur aurait eu à être dépréciée d’un pourcentage important – assurément d’une proportion supérieure à 50% vu l’ensemble des circonstances. [ 135 ] Quant aux autres déboursés réclamés (frais de localisation et frais de signification), ils auraient en principe pu être accordés. [ 136 ] Conséquemment, et pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal rejettera la demande formulée par M.

Cléroux. [ 137 ] Quant aux frais de justice, le Tribunal considère approprié, usant de la discrétion qui est la sienne en vertu de l’

article 340 du Code de procédure civile [34] , de rejeter la demande de M. Cléroux, mais sans lui imposer le paiement des frais de justice de la défenderesse. [ 138 ] Ainsi donc, le rejet de la demande sera prononcée, mais chaque

partie assumant ses propres frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande du demandeur; LE TOUT, chaque

partie assumant ses propres frais de justice.

__________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 5 novembre 2018