2011 QCCA 1458, 2011 QCCA 1458

Lavallée c. Simard 2011 QCCA 1458 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019626-092 (505-17-001843-046) DATE : 10 août 2011 CORAM : LES HONORABLES J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. BENOÎT MORIN, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. ÉMILE LAVALLÉE et HÉLÈNE LÉVESQUE APPELANTS – Demandeurs/défendeurs reconventionnels c.

YVAN SIMARD et DESPINA LEVANTIS INTIMÉS – Défendeurs/demandeurs reconventionnels et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CONDO MCGILL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR, - Statuant sur le pourvoi des appelants contre un jugement rendu le 24 mars 2009 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l'honorable Chantal Masse), qui a rejeté une requête en injonction interlocutoire et permanente visant à faire détruire des travaux apportés au Condo McGill, détenu en copropriété divise; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] Pour les motifs du juge en chef, auxquels souscrivent les juges Morin et Léger; [ 4 ] ACCUEILLE l'appel, sans frais, vu le résultat mitigé de l'appel, à la seule fin d'ordonner l'enlèvement de la thermopompe dans les 60 jours du présent arrêt et, à défaut de ce faire, d'autoriser les appelants à procéder à cet enlèvement aux frais des intimés.

J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. BENOÎT MORIN, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. M e Marc Lanteigne De GRANDPRÉ, JOLI-COEUR Pour les appelants M e Suzan Nour M e SUZAN NOUR, AVOCATE Pour les intimés Date d’audience : Le 8 décembre 2010

MOTIFS DU JUGE EN CHEF [ 5 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l’honorable Chantal Masse, le 24 mars 2009) district de Longueuil, rejetant une requête en injonction interlocutoire et permanente visant à faire détruire des travaux apportés au Condo McGill, détenu en copropriété divise. FAITS ET PROCÉDURES [ 6 ] Les divers copropriétaires de l’immeuble Condo McGill, qui compte trois parties privatives résidentielles et qui est situé dans la ville de Longueuil, sont les suivants. Les appelants M.

Lavallée et Mme Lévesque sont copropriétaires d’une unité d’habitation au sous-sol depuis 1998. Les intimés M. Simard et Mme Levantis sont quant à eux copropriétaires depuis 1992. Mme Bouchard était copropriétaire de la troisième

partie privative jusqu’en mars 2002 et été remplacée par M. Roy. [ 7 ] En mars 2004, Lavallée rencontre Simard, énumère ce qu’il considère être une série de violations à la Déclaration de copropriété [1] (ci-après « Déclaration ») et lui fait la proposition suivante : l’achat par les intimés de son unité pour 172 000 $ (l’évaluation municipale se chiffrant à 86 000 $) ou un paiement de 75 000 $. Simard fait une contre-offre de 130 000 $, laquelle reste sans suite [2] .

L’ensemble des contraventions à la Déclaration par les intimés alléguées par les appelants inclut, en plus de l’agrandissement du stationnement, les travaux suivants : • l’installation d’une thermopompe (juillet 2001); • l’installation d’un solarium et d’une cave à vin ainsi que d’un escalier de métal y donnant accès et d’un éclairage sur le côté de l’immeuble (septembre à décembre 2001); • l’agrandissement d’un stationnement et l’installation de pavé uni au même endroit et à l’arrière de l’immeuble (été 2002); • l’installation d’une remise de jardin; • l’installation d’une antenne de type soucoupe; • la modification du parement aluminium arrière; • les travaux faits à l’intérieur du condo de Levantis et Simard (printemps 2004). [3] [ 8 ] Le nœud du litige est le suivant : les appelants exigent la démolition de tous ces travaux au motif qu’ils n’ont pas étés a pprouvés lors d’une assemblée des copropriétaires .

Les intimés répliquent qu’ils ont fait l’objet d’approbations informelles de la part des appelants et que ces derniers abusent de leurs droits. JUGEMENT DONT APPEL [ 9 ] La Cour supérieure analyse le dossier en trois étapes. Elle traite d’abord de la question factuelle de savoir si la démarche des appelants relève d’un abus de droit et analyse les témoignages contradictoires des parties au sujet des divers travaux réalisés.

Elle conclut que les appelants font preuve d’abus de droit quant à la construction d’un solarium, parce qu’ils avaient donné aux intimés toutes les raisons de croire qu’ils consentaient à sa construction, dans « le contexte du processus informel qui avait cours pour l’administration de la copropriété » et qu’ils prétendent plus tard avoir subi un inconvénient majeur [4] . [ 10 ] Le tribunal rejette également la demande de démolition des travaux de rénovation intérieure réalisés au printemps 2004.

Il note qu’il aurait été plus prudent d’en faire approuver les plans lors de la réunion de mai 2004, mais ajoute que la légalité de cette réunion fut contestée et que la Déclaration ne permet aux administrateurs de refuser des travaux de modifications intérieures que s’ils « sont de nature à endommager une autre

partie exclusive ou une

partie commune ou à diminuer la valeur du bâtiment ou celle d’une autre

partie exclusive. », ce qui n’était pas le cas à ses yeux [5] . [ 11 ] Traitant ensuite de l’espace de stationnement, le tribunal refuse de déclarer qu’un espace précis est réservé aux appelants vu l’absence de disposition à cet effet dans la Déclaration. Le tribunal rejette également la demande des appelants d’interdire aux intimés de stationner deux automobiles dans l’espace situé à côté de l’immeuble, à la suite du pavage et de l’agrandissement du stationnement réalisé par Simard, en raison de l’approbation informelle qu’auraient reçue les intimés [6] .

Finalement, le tribunal accorde à ces derniers une somme de 2 500 $ chacun pour troubles et inconvénients, leurs honoraires extrajudiciaires de 33 778,17 $, de même que les dépens. QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Je propose de regrouper comme suit les questions soulevées par les appelants : 1. Est-ce que les intimés étaient en droit de réaliser des travaux sans obtenir l’autorisation expresse du syndicat des copropriétaires? 2. Est-ce que les appelants ont commis un abus de droit en instituant les présentes procédures? 3.

Est-ce que l’intimé Simard est en droit de se voir payer des honoraires extrajudiciaires qu’il n’a pas acquittés? PRÉTENTIONS DES PARTIES

1. Est-ce que les intimés étaient en droit de réaliser des travaux sans obtenir l’autorisation expresse du syndicat des copropriétaires?

a) Le processus informel [ 13 ] Les appelants plaident que les circonstances particulières entourant leur construction d’une remise de jardin, l’accord donné par Levantis, son caractère temporaire et l’absence de préjudice causé aux intimés ne pouvaient permettre au tribunal de conclure en l’existence d’un processus informel d’approbation de travaux entre les copropriétaires. [ 14 ] L’intimé Simard, seul à avoir produit un mémoire, réplique que le tribunal a bien évalué le fonctionnement informel du syndicat, à la lumière du nombre réduit de copropriétaires et de leur proximité, de même que de la seule assemblée des copropriétaires non contestée qui ait pu être organisée.

L’intimé plaide que tous les travaux ont fait l’objet d’une approbation informelle préalable et souligne que les appelants n’ont intenté leurs procédures qu’à la fin de la période de prescription et après avoir exigé d'eux un paiement de 75 000 $.

b) Thermopompe [ 15 ] Les appelants plaident que la thermopompe a été installée unilatéralement par les intimés en juillet 2001, alors qu’ils étaient en vacances. Ils affirment avoir manifesté leur mécontentement sur-le-champ et soulignent que la Déclaration prévoit clairement que ce type de construction sur une

partie commune doit être autorisé par les administrateurs. [ 16 ] L’intimé plaide que l’installation de la thermopompe avait été discutée avec Bouchard, qu’une entente avait été convenue entre les parties sur les heures d’utilisation, et que l’appareil fut finalement déplacé en 2004 pour accommoder les appelants.

c) Solarium [ 17 ] Les appelants plaident que les travaux de construction d’un solarium avec cave à vin ont été amorcés unilatéralement par les intimés à l’automne 2001, alors qu’ils étaient en vacances. Ils affirment ne jamais avoir donné leur accord, ne jamais avoir reçu les plans et avoir mentionné que la thermopompe devrait être retirée et que les plans devraient leur être fournis avant qu’ils puissent donner leur accord à ce projet.

Ils arguent que cette installation a occasionné une perte de valeur de 20 000 $ à leur unité résidentielle et qu’ils n’entendaient pas renoncer à leur droit de contester cet ouvrage avant l’expiration du délai de prescription de trois ans. [ 18 ] L’intimé plaide que les appelants ont consulté les plans de construction du solarium en août 2001 et les ont approuvés. Il ajoute que ni lui ni le représentant de la compagnie de construction n’ont reçu de protestation de la part des appelants au cours des travaux.

L’intimé argue donc que la juge de première instance n’a pas erré en considérant son témoignage comme plus crédible que celui des appelants et en estimant qu’une autorisation verbale avait été donnée.

d) Stationnement [ 19 ] Les appelants plaident que la Déclaration prévoit que toute modification au stationnement doit être autorisée par écrit par les administrateurs et que chacune des unités ne bénéficie que d’un espace de stationnement. Ils ajoutent qu’à l’été 2002, sans autorisation, les intimés ont agrandi leur stationnement le long du côté gauche de l’immeuble afin d’y stationner un second véhicule. Ils plaident que la juge de première instance a erré en opposant une fin de non-recevoir à leur ordonnance en vue de faire limiter à une seule place le droit de stationnement des intimés.

L’intimé réplique que la juge de première instance n’a pas erré. 2. Est-ce que les appelants ont commis un abus de droit en instituant les présentes procédures? [ 20 ] Les appelants plaident que leur comportement n’est pas la source d’un abus de droit, tel que défini par le juge Rochon dans l’arrêt Viel c.

Entreprises immobilières du terroir ltée . [7] Ils plaident également que le tribunal a erré en concluant que l’appelante Lévesque était solidairement responsable des honoraires extrajudiciaires engagés par les intimés, parce qu’elle aurait été au courant des propos tenus à Simard par Lavallée lors de leur rencontre de mars 2004, étant donné l’absence de preuve à cet effet.

Ils contestent finalement le montant de 2 500 $ alloué pour troubles et inconvénients. [ 21 ] L’intimé réplique que les appelants connaissaient les démarches à prendre pour contester les travaux effectués, notamment parce qu’ils avaient parlé à un avocat, et qu’ils auraient pu le faire s’ils l’avaient voulu. Il considère que la juge de première instance n’a pas erré en estimant que les appelants ont voulu profiter de l’absence d’autorisation écrite des travaux, alors qu’ils avaient indiqué jusqu’alors qu’ils y consentaient. 3.

Est-ce que l’intimé Simard est en droit de se voir payer des honoraires extrajudiciaires qu’il n’a pas acquittés? [ 22 ] Les appelants arguent que c’est l’intimée Levantis qui a acquitté les frais extrajudiciaires, et que conséquemment elle seule y a droit. L’intimé réplique y avoir droit. ANALYSE ET RECOMMENDATIONS 1. Est-ce que les intimés étaient en droit de réaliser des travaux sans obtenir l’autorisation expresse du syndicat des copropriétaires? [ 23 ] La Déclaration prévoit à son

article 11.5.13.2 que tous travaux impliquant la modification, l’agrandissement ou l’altération des parties communes doivent être autorisés par un vote à majorité qualifié des deux tiers, représentant 65% des voix. En pratique, ceci nécessite l’adhésion de deux copropriétaires sur trois. Elle prévoit également que toute installation électrique ne peut être fixée à

l’extérieur des parties exclusives de l’immeuble sans la permission expresse des administrateurs et que toute modification des espaces de stationnement doit recevoir le consentement écrit des administrateurs.

Elle prévoit finalement que tout défaut d’agir pour faire respecter une disposition prévue par la loi ou par la déclaration ne constitue pas une renonciation à prendre action par la suite, ni ne doit être présumé abroger cette disposition. [ 24 ] Le tribunal conclut de la preuve qu’aucun vote n’a été obtenu pour les travaux effectués, mais observe qu’un « processus informel […] avait cours pour l’administration de la copropriété » [8] . Une seule réunion non contestée a été organisée entre 1993 et 2004, soit le 28 mars 2001 [9] .

Aucun procès-verbal n’a été dressé et aucune résolution formelle n’a été prise, bien que diverses tâches aient été assignées aux copropriétaires [10] . L’unique autre réunion, contestée par l’intimé, fut organisée le 17 mai 2004 [11] . Elle fit l’objet d’avis de convocation différents par MM. Lavallée et Simard, et celle finalement tenue fut l’occasion du remplacement de M. Simard par M.

Lavallée en tant qu’administrateur [12] . [ 25 ] Ce pourvoi soulève la question de la possibilité pour des copropriétaires de modifier de manière informelle la Déclaration de manière à instaurer de nouvelles règles relativement à la modification des parties communes. Le Code civil prévoit que certaines décisions du syndicat doivent être prises en assemblée des copropriétaires selon les exigences suivantes : 1096 .

Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. 1097 .

Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent : 1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat; 2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux; 3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; 4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. 1098 .

Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions : 1° Qui changent la destination de l’immeuble; 2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble; 3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. 1101 .

Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. [ 26 ] Toutefois, une lignée doctrinale et jurisprudentielle souligne le caractère conventionnel de la déclaration de copropriété et, conséquemment, le caractère non obligatoire de l’

article 1096 C.c.Q. Ainsi, l'auteure Christine Gagnon note que les règles générales relatives aux contrats s’appliquent aux déclarations de copropriété. Elle note ce qui suit : Dans la déclaration de copropriété, tous les propriétaires de l’immeuble s’entendent, de façon unanime, pour établir la modalité, pour déterminer l’intérêt de chaque copropriétaire par le biais de la valeur relative des fractions, pour fixer les limites des parties privatives, pour qualifier certains éléments de communs et d’autres de privatifs, etc.

Ils établissent la façon de régir leur vie collective en établissant par exemple la destination de l’immeuble, les règles de jouissance des différentes parties de l’immeuble et ils s’obligent réciproquement à respecter les obligations qu’ils créent. Souvent les indivisaires y stipulent un partage. La déclaration de copropriété constitue un accord de volontés de tous les propriétaires de l’immeuble. Elle est un contrat au sens de l’

article 1378 C.c.Q . Le caractère conventionnel de la déclaration de copropriété est d’ailleurs implicitement reconnu par le législateur. L’

article 1053 C.c.Q. précise le contenu de l’acte constitutif de copropriété puis ajoute qu’il peut aussi prévoir « toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes ». La jurisprudence québécoise traite, de façon constante, la déclaration de copropriété comme un contrat et lui applique les règles relatives aux contrats. [13] [références omises, italique dans l’original, nous soulignons] [ 27 ] Mentionnons également l’arrêt Syndicat Northcrest c.

Amselem [14] , dans lequel les juges dissidents, tous comme ceux de la Cour d’appel [15] , qualifient explicitement de contrat la déclaration de copropriété. [ 28 ] Il découle de cette approche qu’une déclaration de copropriété est susceptible d’être amendée verbalement, comme tout contrat, en vertu des articles 1385 et 1439 C.c.Q. Ce raisonnement fut proposé dans le jugement Lemelin c.

Labrousse , cité par la juge de première instance, qui affirme : « il est possible de dire que l’acte constitutif de copropriété est régi par les principes généraux du droit des contrats, donc que le consentement tacite à une modification est possible. » [16] Ce raisonnement fut avancé par analogie au jugement rendu dans l’affaire Syndicat des copropriétaires de Verrières I c.

Bombardier , confirmé par notre Cour [17] , où il avait été conclu que les copropriétaires, en ne s’opposant pas pendant plusieurs années aux actions des administrateurs, leur avaient donné un mandat tacite d’agir autrement que le prévoyait la déclaration de copropriété [18] . [ 29 ] Ainsi, dans Lemelin c.

Labrousse , le tribunal conclut son raisonnement comme suit : Cependant, les faits de l’espèce démontrent que plus de la moitié des copropriétaires, soit 70 %, ont installé un revêtement de sol, en contravention avec la déclaration de copropriété, avec l’autorisation ou non des administrateurs de la copropriété. Le comportement des copropriétaires doit être interprété comme une modification tacite à la déclaration de copropriété. En effet, s’il en était autrement, tout

copropriétaire pourrait exiger que les copropriétaires ayant contrevenu à la déclaration la respectent, ce qui paraît un non-sens d’autant que certains ont obtenu l’autorisation de faire les travaux demandés. Toutes les installations d’un plancher en bois par la majorité des copropriétaires de ce complexe immobilier indiquent qu’une modification tacite a été apportée à la déclaration de copropriété.

C’était un fait connu en 2005 et Mme Lemelin ne pouvait requérir à ce moment-là une injonction permanente à l’encontre de son voisin, d’autant qu’elle était elle-même une copropriétaire ayant été une participante active à cette modification tacite de la déclaration de copropriété.

Compte tenu de cette modification tacite à la déclaration de copropriété, il faut retenir qu’aucun reproche ne peut être fait au défendeur d’avoir procédé à l’installation d’un plancher de bois comme la plupart des copropriétaires du complexe rue A. [19] (nous soulignons) [ 30 ] À l’inverse, les appelants citent le jugement dans Obadia c. Reisler et al. , confirmé par notre Cour, concernant un dossier où des administrateurs ne furent jamais nommés.

Le tribunal conclut que le délai de plus d’un an avant qu’un copropriétaire ne s’oppose aux travaux effectués par l’un d’entre eux sur des parties communes, dans les circonstances, ne pouvait être interprété comme un consentement tacite. Il affirme : The Condo Declaration requires that the written approval of the administrators be obtained before any owner can construct on a rear yard. The four administrators are essentially the agents of the four Co-owners, and, in the absence of any administrators, the four co- owners can provide the requisite written consents.

However, here no written consents were obtained, and, at best, the approvals of only defendant and Mrs. Fineberg Chisling were obtained. The Libers never consented. Plaintiff Obadia is a welder who cannot read English, and his failure to object for more than a year can be explained by his ignorance of the detailed provisions of the Condo Declaration and his desire not to be a bad neighbour. His delayed objection cannot under these circumstances be deemed a tacit consent. [20] (je souligne) [ 31 ] Les appelants citent également le jugement dans Syndicat des copropriétaires de Trillium Court Condominium c.

Ouellette , confirmé par notre Cour, où une copropriétaire consulte deux des administrateurs au sujet de l’agrandissement de son balcon. Au moins un aurait indiqué son accord. Elle procède ensuite aux travaux sans autre autorisation. Quelques mois plus tard, une assemblée générale vote pour la restauration du balcon dans sa condition originale.

Le juge conclut que l’approbation d’un administrateur ne vaut pas autorisation au sens de la déclaration : Ainsi, toute opinion que peut donner un administrateur, telle celle donnée par Warren à la défenderesse avant les travaux, n’a aucune valeur exécutoire et ne constitue que l’expression d’une opinion personnelle. Toute décision des administrateurs doit être constatée par une résolution du conseil d’administration pour lier le demandeur. [21] [ 32 ] Je conclus de ce qui précède que, par l’expression de leur volonté, les parties à une déclaration de copropriété peuvent en modifier informellement la teneur.

La déclaration est en effet soumise au régime général des contrats, notamment à l’

article 1378 C.c.Q. , dans les limites posées par le

chapitre de la copropriété divise du Code civil , notamment l’

article 1101 . À l’inverse, la jurisprudence indique que toute omission par un copropriétaire ou un syndicat de s’opposer aux gestes d’un copropriétaire ne révèle pas nécessairement l’intention de les autoriser ou de modifier la déclaration elle-même. L’existence d’une telle modification informelle constitue une question de fait qu’il appartiendra aux tribunaux de première instance d’évaluer.

Par souci de stabilité pour leurs rapports juridiques et leurs liens de voisinage, on ne peut qu’inviter les copropriétaires à prendre le temps de formaliser toute modification de leur déclaration de propriété selon la procédure qu’elle prévoit lorsque de nouvelles pratiques ou des incertitudes émergent. [ 33 ] En l’espèce, l’amendement de la Déclaration par les parties au litige pour y intégrer un processus informel d’autorisation des modifications apportées aux parties communes, de même que l’approbation des travaux réalisés par les appelants via un processus informel, constituent des questions de fait à l’égard desquelles notre Cour a un devoir de déférence qui exige qu’elle n’intervienne qu’en cas d’erreur manifeste et dominante du tribunal de première instance [22] .

a) Le processus informel [ 34 ] Trois éléments supportent la conclusion à laquelle arrive le tribunal quant à l’instauration d’un processus informel de décision entre copropriétaires. D’abord, les appelants construisent une remise de jardin en 1998 sans résolution des deux tiers des administrateurs, tel que l’exige l’article 11.5.13.2 de la Déclaration, ni opposition des autres copropriétaires. Ensuite, une seule rencontre des copropriétaires a eu lieu entre 1993 et la tentative de réunion de mai 2004.

Enfin, les intimés ont procédé sans autorisation formelle ni opposition pour leurs projets de solarium avec cave à vin, d’escalier, d’éclairage, d’antenne parabolique et d’agrandissement du stationnement.

Ainsi, sous réserve des commentaires qui suivent quant à la thermopompe, ces épisodes confirment l’établissement d’un processus informel de décision en remplacement des accords formels des deux tiers ou unanimes requis par la Déclaration. [ 35 ] Je suis donc d’avis que, par l’expression tacite de leur volonté, les copropriétaires ont unanimement modifié la Déclaration, pour instaurer un processus informel d’approbation des modifications aux parties communes.

Suivant cette logique, seule l’approbation informelle de deux des trois copropriétaires, explicite ou tacite, était nécessaire pour toute modification aux parties communes. Il reste maintenant à savoir si cette approbation tacite a été obtenue relativement aux divers travaux contestés par les appelants.

b) La thermopompe [ 36 ] Il est établi que la thermopompe a été installée sans le consentement explicite préalable des appelants, bien que l’article 6.1.26 de la Déclaration exige le consentement exprès de tous les administrateurs pour l’ajout d’installations électriques à l’extérieur des parties exclusives. Selon l’intimé, l’autre copropriétaire Bouchard aurait donné sa permission [23] .

Cette dernière affirme toutefois à l’audience ne pas avoir été consultée, mais ne pas avoir été surprise par un tel aménagement [24] . [ 37 ] Quant à l’accord entre les parties sur les heures d’utilisation de la thermopompe, le témoignage des intimés, jugé plus crédible par la juge de première instance, révèle que les appelants se sont montrés prêts à ce qu’une minuterie limite le fonctionnement de la thermopompe entre 20h et 7h. La minuterie fonctionne mal, les appelants se plaignent à nouveau du bruit et l’appareil subit un bris à l’été

2003. Les intimés proposent finalement de déplacer la thermopompe, ce qui n’est réalisé qu’après la mise en demeure de juin 2004 [25] . [ 38 ] Rien dans la preuve ne révèle que les copropriétaires ont consenti à l’installation de la thermopompe. Bouchard ne l’a pas fait et rien n’est allégué quant à Roy, son successeur. Les appelants, bien qu’ils se soient montrés ouverts à des tentatives d’accommodements telles que l’installation d’une minuterie, ne l’ont pas fait non plus.

Au contraire, ils ont continuellement exprimé leur insatisfaction. [ 39 ] Avec égards pour la juge de première instance, qui affirme le contraire au paragraphe 87 de son jugement, la preuve ne permet pas de conclure qu’ils ont acquiescé tacitement à son installation, même après le fait. À moins que les appelants ne renoncent à cette demande en raison du fait que l’appareil a été déplacé ailleurs dans la cour, je suis d’avis qu’il y a lieu de donner droit à leur demande sur ce point parce qu’ils n’ont jamais consenti à son installation.

c) Solarium, escalier en métal et éclairage extérieur [ 40 ] Les appelants plaident ne jamais avoir donné leur accord et ne jamais avoir reçu les plans du solarium avec cave à vin, escalier de métal et éclairage, bien que l’article 11.5.13.2 de la Déclaration exige un consentement des deux tiers des administrateurs pour des travaux impliquant la modification des parties communes. La juge de première instance fait état des témoignages contradictoires des parties quant aux travaux de construction du solarium et note que celui des intimés est beaucoup plus crédible [26] .

Il est établi que Bouchard a donné son approbation tacite au projet [27] , que les plans ont été montrés aux appelants en vue d’obtenir leur autorisation [28] , que ces derniers n’ont jamais protesté au cours de la construction et qu’ils en ont même profité pour faire réparer une fenêtre et déplacer un arbre [29] . [ 41 ] À la lumière des modifications informelles apportées à la Déclaration dont j’ai fait état précédemment, il n’y a pas lieu de conclure que le tribunal a commis une erreur manifeste et dominante en considérant qu’une autorisation informelle explicite avait été donnée par au moins un autre copropriétaire et qu’une approbation tacite avait été manifestée par les intimés relativement à ces rénovations.

d) Remise de jardin, antenne parabolique, parement arrière du toit [ 42 ] Le tribunal ne motive pas sa décision de rejeter la demande de remise en état des appelants quant à l’antenne parabolique et au parement arrière. Les appelants ne soumettent toutefois aucun argument relativement à ces éléments dans leur mémoire d’appel ou à l’audience, et le tribunal souligne dans son jugement que la preuve à ce sujet est limitée [30] .

Quant à la remise de jardin installée en 1998, le tribunal souligne qu’elle a été installée par les appelants eux-mêmes, avec l’accord verbal des intimés et avec l’approbation a posteriori de Bouchard [31] . Ainsi, vu le contexte d’approbations informelles des réparations installé entre les parties, rien n’indique que le tribunal ait commis d’erreur manifeste et dominante en rejetant la demande de retrait de ces trois éléments des appelants.

e) Modifications intérieures [ 43 ] L’article 6.1.10 de la Déclaration prévoit que les copropriétaires doivent soumettre aux administrateurs les plans de modifications intérieures projetées trente jours à l’avance et que les administrateurs doivent les approuver à moins que les modifications ne soient de nature à endommager une autre

partie exclusive ou commune, ou à diminuer la valeur du bâtiment. Les appelants ne présentent aucun argument relativement aux modifications intérieures du printemps 2004 dans leur mémoire d’appel ou à l’audience. À l’inverse, le tribunal note qu’aucune réunion non contestée n’a eu lieu après 2001 et la preuve révèle une dégradation du climat entre les parties, ce qui aurait rendu impossible l’approbation des plans lors d’une réunion du conseil d’administration. Mais surtout, le tribunal note que ces travaux ne sont pas de nature à ce que les administrateurs eussent pu retenir leur consentement [32] . Pour toutes ces raisons, il n’y a pas lieu d’accueillir l’appel sur ce point non plus.

f) Stationnement [ 44 ] Les appelants plaident qu’à l’été 2002, sans autorisation, les intimés ont agrandi leur stationnement le long du côté gauche de l’immeuble afin d’y stationner un second véhicule. L’article 7.2.3 de la Déclaration exige que le consentement écrit des administrateurs soit obtenu pour modifier les espaces de stationnement.

Le témoignage de l’intimé, jugé plus crédible que celui des appelants par le tribunal, révèle toutefois que l’autorisation informelle de stationner un second véhicule avait été donnée en 1993 par les copropriétaires de l’époque [33] , que l’autorisation de paver l’allée a été obtenue en 2002 et qu’aucune opposition n’a été formulée lors des travaux [34] .

Le résultat de cette transformation est d’étendre l’espace disponible pour le stationnement de quelques mètres, mais aussi de rendre les automobiles visibles depuis les fenêtres des appelants situées au raz du sol [35] . [ 45 ] Bien que la formule retenue par le tribunal, soit d’opposer à leur requête de remise en état « la même fin de non-recevoir que pour les ordonnances de démolition » [36] , ne soit pas très explicite, je ne considère pas qu’il y ait d’erreur manifeste et dominante en la matière. Les intimés ont reçu l’approbation informelle suffisante pour paver l’allée et y stationner un second véhicule.

Il n’y a pas lieu non plus de conclure que le tribunal a erré en refusant de déclarer quel espace de stationnement appartient à quel copropriétaire, puisque la Déclaration ne le prévoit pas [37] . 2. Est-ce que les appelants ont commis un abus de droit en instituant les présentes procédures?

a) Abus de droit contractuel [ 46 ] Les articles 6 , 1375 et 1434 C.c.Q. et les motifs du juge Chouinard dans l’arrêt E. & S. Salsberg c. Dylex Ltd . [38] , faisant lui- même référence aux motifs de la juge L’Heureux-Dubé dans l’arrêt Houle c. Banque Canadienne Nationale [39] , établissent clairement que l’abus de droit contractuel, comme manquement à l’obligation contractuelle implicite de bonne foi, permet de réclamer des dommages-intérêts.

Les appelants allèguent que le défaut de respecter la Déclaration ne saurait justifier un montant de 2 500 $ pour troubles et inconvénients, mais ne soumettent aucun argument à cet effet. Au contraire, je suis d’avis que la preuve quant à la détérioration de la relation entre copropriétaires et au stress occasionné pour les intimés supporte la conclusion du tribunal sur ce point.

b) Abus de droit d’ester en justice [ 47 ] La notion d’abus de droit d’ester en justice a été distinguée de celle d’abus de droit sur le fond par le juge Rochon dans l’arrêt Viel c. Entreprises immobilières du terroir ltée [40] .

Ce dernier y souligne que seul l’abus du droit d’ester en justice satisfait le critère de causalité établi par le régime de responsabilité civile et peut mener à la condamnation des honoraires judiciaires déboursés inutilement. [ 48 ] Le tribunal conclut que « le recours entrepris par Lavallée et Lévesque s’inscrit en continuité de leur abus de droit » [41] et condamne les appelants à verser aux intimés 33 778,17 $ pour leurs honoraires extrajudiciaires. Je ne vois pas d’erreur sur ce point non plus, puisque le recours des appelants était « au départ, de mauvaise foi » [42] .

L’ensemble du dossier révèle en effet que les appelants ont voulu profiter, par leur recours juridique, de l’absence d’autorisation formelle pour divers travaux des intimés, alors qu’ils y avaient informellement, de manière tacite et explicite, donné leur approbation. [ 49 ] Finalement, il y a lieu de rejeter l’argument selon lequel l’appelante Lévesque n’est pas solidairement responsable des honoraires extrajudiciaires déboursés par les intimés.

Cette dernière savait ou a pris connaissance après le fait du chantage fait aux intimés lors de la rencontre du 26 mars 2004 et le tribunal n’a pas erré en affirmant qu’elle n’était pas crédible lorsqu’elle affirmait le contraire [43] . 3. Est-ce que l’intimé Simard est en droit de se voir payer des honoraires extrajudiciaires qu’il n’a pas acquittés? [ 50 ] Les appelants arguent que c’est l’intimée Levantis qui a acquitté les frais extrajudiciaires, et que conséquemment elle seule y a droit.

L’extrait auquel ces derniers nous réfèrent indique cependant que l’intimée Levantis « s’occupait des paiements avec les avocats. » [44] , ce qui suggère que les intimés assumaient ces frais conjointement. En l’absence de tout autre argument, il n’y a pas lieu de faire droit à ce moyen d’appel.

CONCLUSION [ 51 ] Pour les raisons mentionnées ci-dessus, je propose d'accueillir l'appel, sans frais, vu le résultat mitigé de l'appel, à la seule fin d'ordonner l'enlèvement de la thermopompe dans les 60 jours du présent arrêt et, à défaut de ce faire, d'autoriser les appelants à procéder à cet enlèvement aux frais des intimés. J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q.