2015 QCCQ 953, 2015 QCCQ 953

Bénard c. Caron 2015 QCCQ 953 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile »

N° : 200-32-060118-139 DATE : 5 février 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRÉDÉRICK BÉNARD, […], L’Ancienne-Lorette, province de Québec, […] Demandeur c./ GILLES CARON , […], St-Adelphe-de-Champlain, province de Québec, […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Frédérick Bénard (Bénard) [1] réclame de Gilles Caron (Caron) la somme de 7 000 $ pour vices cachés affectant le sous-sol de la résidence qu’il a acheté. [ 2 ] Caron invoque pour sa défense qu’il avait dénoncé l’infiltration d’eau au sous-sol en dessous de la cuisine et qu’il a vendu une propriété construite en 1971.

LES FAITS [ 3 ] Bénard achète en mai 2013 une résidence pour un prix de 180 000 $. [ 4 ] Caron lui remet, au stade des pourparlers, un rapport d’expertise qui constitue ainsi une représentation de l’état du bâtiment.

Rien de spécifique en ressort, sauf que l’expert signale la présence de gros arbres à proximité de la résidence pouvant causer des problèmes de drainage. [ 5 ] Caron dénonce une infiltration d’eau, légère, dans le coin droit du bâtiment au sous-sol. [ 6 ] Dans les semaines qui suivent la prise de possession, Bénard note trois sources de problème reliées au drainage de la propriété ou à des infiltrations. QUESTION EN LITIGE L’immeuble est-il affecté de vices cachés réduisant son usage normal ? ANALYSE ET DÉCISION [ 7 ] Le recours de Bénard est fondé sur l’

article 1726 du Code civil du Québec qui établit : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 8 ] La réclamation se détaille comme suit : - achat d’une porte d’entrée 274,78 $ - travaux d’urgence à une margelle 437,72 $ - frais de signification de l’avis de dénonciation : 150,00 $

- excavation et imperméabilisation 1 497,55 $ - réfection du drain agricole 2 875,52 $ - achat d’une fenêtre 330,71 $ - perte d’usage du sous-sol pendant un an et troubles et ennuis divers : 1 433,72 $ Total : 7 000,00 $ [ 9 ] L’âge du bâtiment doit être pris en considération pour déterminer ce qu’un acheteur raisonnable peut s’attendre comme étant l’usage normal du bâtiment qu’il achète. [ 10 ] Dans notre cas, la construction date de 1971. [ 11 ] Le vieillissement des composantes de l’immeuble ne fait pas

partie de l’usage protégé par la garantie de qualité. [ 12 ] À ce sujet, le changement de la porte d’entrée se révèle nécessaire en raison du pourrissement du seuil de la porte. Cet item de la réclamation de 214,78 $ ne sera pas considéré. [ 13 ] Le fond de la margelle du côté est de l’immeuble était à un niveau plus élevé que le cadre du châssis et un trou important existait entre la fondation et le cadre. Il est compréhensible qu’une entrée d’eau soit survenue à partir de cet ouvrage. La dénonciation d’une infiltration légère dans ce secteur ne suffit pas pour rendre apparent un tel vice.

En conséquence, Bénard a droit à la somme de 1 700,00 $ pour corriger ce déficit d’usage (437,72 $ + 330,71 $ + 1 497,55 $ - dépréciation). [ 14 ] De plus, le drain agricole était obstrué par de la terre et des racines et était devenu non fonctionnel. Il s’agit d’un équipement qui perd son efficacité avec le temps. Bénard ne le change qu’en

partie et en profite pour imperméabiliser la fondation. Dans ce contexte, le coût de la dépense ne peut être accordé en totalité. Le Tribunal décide donc discrétionnairement de fixer à 2 000 $ l’allocation qui est accordée pour la réhabilitation du drain agricole. [ 15 ] Une somme de 1 000 $ est ajoutée pour tenir compte des travaux que Bénard a lui-même exécutés et pour le retard à pouvoir occuper le sous-sol tel qu’il l’avait anticipé. Le Tribunal est d’avis que l’importance des infiltrations ont dû attirer l’attention de Caron malgré la présence d’objets sur le plancher du sous-sol.

Sa dénonciation du problème d’infiltration était plutôt modérée et non suffisante pour alerter véritablement Bénard qui s’apprêtait à acheter la résidence. [ 16 ] Les frais de signification (150 $) de l’avis de dénonciation des vices sont également accordés vu le refus de recevoir l’avis postal. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la réclamation de Frédérick Bénard; CONDAMNE Gilles Caron à payer à Frédérick Bénard la somme de 4 850,00 $ portant intérêt au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 novembre 2013, ainsi que les frais judiciaires de 167 $. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, j.c.Q. Date d’audience : 3 février 2015 [1] Cette identification vise uniquement à alléger le texte et ne constitue en rien un manque de respect .