2019 QCCQ 955, 2019 QCCQ 955

Dudin c. Ndengera 2019 QCCQ 955 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-156022-172 DATE : 13 février 201 9 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BIANCA DUDIN et MARCO LOPEZ Demandeurs c.

ALAIN PATRICK NDENGERA et ANGÉLIQUE MUKANTWALI Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ (art. 338 C.p.c) ______________________________________________________________________ La rectification a pour seul but de corriger l’année de la date du jugement préalablement signé. [ 1 ] Bianca Dudin et Marco Lopez réclament 4 898,80 $ d’Alain Patrick Ndengera et d’Angélique Mukantwali, soit la rétribution à laquelle ils prétendent avoir droit en vertu d’un contrat de courtage exclusif conclu avec les défendeurs. [ 2 ] Les demandeurs allèguent que les défendeurs les ont injustement privés de cette rétribution en utilisant les services d’un autre agent immobilier pour l’acquisition de leur résidence. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation. [ 4 ] Ils prétendent avoir respecté leurs obligations contractuelles et avoir signé avec les demandeurs, la promesse d’achat ayant mené à l’achat de leur résidence.

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ]

a) Les demandeurs prouvent-ils leur droit à leur rétribution, et le cas échéant, que leur impossibilité de l’obtenir est attribuable aux gestes des défendeurs?

b) Les défendeurs ont-ils été induits en erreur par les demandeurs quant à la rétribution payable sur le [...] à Les Coteaux? CONTEXTE [ 6 ] Le 24 février 2016, les défendeurs signent un contrat de courtage exclusif avec l’agence Groupe Sutton-Clodem inc. [1] [ 7 ] Selon ce contrat, M. Ndengera et Mme Mukantwali retiennent en exclusivité, jusqu’au 31 août 2016, les services des courtiers immobiliers Bianca Dudin et Marco Lopez pour rechercher un immeuble résidentiel d’au plus 300 000 $.

Une rétribution de 2 % du prix d’une promesse d’achat, majorée des taxes applicables est fixée d’un commun accord. [ 8 ] La preuve indique que plusieurs propriétés sont visitées dans la région métropolitaine et aussi sur la rive sud de Montréal. M. Ndengera estime à trente le nombre de maisons visitées avec les demandeurs, mais ajoute en avoir vu beaucoup plus. [ 9 ] Comme il l’explique, son épouse et lui-même font en parallèle leurs recherches et visitent des maisons modèles ou ouvertes (visites libres).

Parfois même, ils visitent des propriétés avec d’autres agents immobiliers lorsque les demandeurs ne sont pas disponibles pour les accompagner. [ 10 ] Le 9 avril 2016, M. Ndengera et Mme Mukantwali visitent le [...] à Les Coteaux. Ils sont accompagnés de Julie Loiseau, représentante de l’agence immobilière Royal LePage Tendance [2] . [ 11 ] La maison leur plaît et répond aux besoins de leur famille. Mme Loiseau leur suggère fortement de déposer une promesse d’achat s’ils veulent « réserver » cette propriété.

[ 12 ] Les défendeurs s’exécutent et présentent, par l’intermédiaire de Mme Loiseau, une promesse d’achat [3] par laquelle ils s’obligent irrévocablement jusqu’au lendemain 10 avril 2016, 17 h, à acheter au prix de 180 000 $ l’immeuble du [...], Les Coteaux. [ 13 ] Le vendeur contre-offre à 184 000 $, mais M. Ndengera et Mme Mukantwali laissent tomber la transaction malgré la pression mise sur eux par Mme Loiseau [4] . [ 14 ] Celle-ci les invite en effet à ne pas laisser aller la propriété même si dans la pire des éventualités, ils doivent payer 4 000 $ additionnels aux demandeurs. [ 15 ] M.

Ndengera relate que ce sont ces 4 000 $ qui font achopper la transaction. Pour l’avoir appris de Mme Dudin, il sait qu’il ne peut échapper à la rétribution de 2 % prévu au contrat de courtage signé avec eux. [ 16 ] Mme Dudin nie avoir tenu ce discours aux défendeurs pour la simple raison qu’elle ignorait tout de l’existence de la promesse d’achat rédigée par Mme Loiseau. [ 17 ] En mai 2016, pressés de trouver une résidence pour le 1 er juillet 2016, M.

Ndengera et Mme Mukantwali avisent Mme Dudin de leur intérêt pour le [...]. [ 18 ] Vérification faite, celle-ci les informe que la propriété est toujours sur le marché. [ 19 ] Le 8 mai 2016, par le truchement des demandeurs cette fois, les défendeurs promettent acheter le [...], au prix de 182 500 $ [5] .

Après les négociations d’usage, une entente est conclue au prix de 184 000 $. [ 20 ] Le 3 juin 2016 [6] , les demandeurs écrivent à la société Domicilia inc., et lui demandent de leur transmettre, après la signature de l’acte notarié et la réception du paiement de la commission, la somme de 4 559,97 $ correspondant à la rétribution à laquelle ils ont droit selon le contrat de courtage. [ 21 ] À la fin du mois de juin, les demandeurs sont avisés qu’ils doivent remettre cette somme, puisque leurs clients ont présenté sur cet immeuble une promesse d’achat antérieure par l’entremise du courtier Royal LePage Tendance. [ 22 ] Le 27 juin 2016, un chèque de 4 559,97 $ est libellé à l’ordre de Domicila inc. [7] . [ 23 ] Le 6 avril 2017, estimant avoir été privés de leur rétribution par la faute des défendeurs, les demandeurs déposent le présent recours devant la Division des petites créances.

ANALYSE Le droit applicable Les demandeurs prouvent-ils leur droit à leur rétribution, et le cas échéant, que leur impossibilité de l’obtenir est attribuable aux gestes des défendeurs? [ 24 ] La doctrine [8] établit les principes et conditions qui doivent guider le Tribunal dans l’analyse d’un recours intenté par une agence ou un courtier qui réclame sa rétribution de celui qu’il tient responsable de l’échec de la transaction. [ 25 ] D’abord, il faut examiner les termes du contrat de courtage signé par les parties pour déterminer dans quelles circonstances précises l’agence ou le courtier peut réclamer sa rétribution. [ 26 ] Ici, la réponse se trouve à l’article 6 du contrat qui prévoit les situations donnant ouverture à la rétribution.

En somme, et à moins de se retrouver dans un cas d’exception, l’agence ou le courtier a droit à sa rétribution dès la signature d’un acte de vente d’une propriété correspondant aux critères recherchés : 6.1 L’ACHETEUR versera à l’AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, et 3 de la présente clause, une rétribution de deux pour cent (2 %) du prix fixé à une promesse d’achat, dans les cas prévus en 1 et 2, ou du prix recherché à la clause 5.1, dans le cas prévu en 3 ou advenant toute opération sur le capital-actions du vendeur : 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute du vendeur, si une entente visant l’achat, l’échange ou la location d’un immeuble visé en 3, à laquelle est

partie l’ACHETEUR, est acceptée pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente ; OU 2. si une entente visant l’achat, l’échange ou la location d’un immeuble visé à la clause 3.1, à laquelle est

partie l’ACHETEUR, a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du présent contrat, alors que l’ACHETEUR aura été intéressé à cet immeuble pendant la durée du présent contrat, sauf si, durant cette période, l’ACHETEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour l’achat, l’échange ou la location d’un immeuble visé à la clause 3. ; OU 3. si un acte volontaire de l’ACHETEUR empêche la libre exécution du contrat. (Notre soulignement) [ 27 ] Ensuite, Mme Dudin et M. Lopez doivent établir de façon convaincante [9] , l’existence d’un contrat de courtage immobilier

valablement formé, l’exécution par eux-mêmes de l’ensemble de leurs obligations aux termes du contrat de courtage et enfin la faute des défendeurs qui a conduit à l’impossibilité de toucher la rétribution. [ 28 ] Analysons ces trois éléments séparément. • L’existence d’un contrat de courtage immobilier valablement formé [ 29 ] Ici tout indique que l’agence Groupe Sutton-Clodem inc. est titulaire d’un permis de courtier immobilier valide au sens de la

Loi sur le courtage immobilier [10] . [ 30 ] D’autre part, le contrat de courtage exclusif est consigné dans un écrit et aucune

partie au litige ne remet en question sa validité. Le Tribunal retient ainsi que ce contrat est valide et en vigueur au moment des événements litigieux.

Le premier élément est donc prouvé. • L’exécution par le courtier de l’ensemble de ses obligations aux termes du contrat de courtage exclusif. [ 31 ] Les demandeurs doivent ici démontrer qu’ils ont rempli, avec habileté, diligence et prudence, leurs obligations tout en respectant leurs obligations de conseil et de vérification. [ 32 ] La preuve révèle qu’ils ont obtenu des rendez-vous pour visiter des propriétés correspondant aux critères recherchés par les défendeurs, qu’ils les ont accompagnés pour au moins trente visites de propriétés, qu’ils ont préparé la promesse d’achat afférente au [...] à Les Coteaux, qu’ils les ont assistés tout au long des négociations menant à l’acquisition de leur résidence et qu’ils ont guidé les défendeurs vers un inspecteur en bâtiment et un courtier hypothécaire. [ 33 ] À l’évidence, la preuve démontre que les demandeurs ont agi comme l’aurait fait un autre courtier placé dans les mêmes circonstances de temps et de lieu.

Le deuxième élément est donc prouvé. • La faute des défendeurs qui a conduit à l’impossibilité de toucher la rétribution. [ 34 ] Selon les demandeurs, cette faute s’incarne dans la promesse d’achat du 9 avril 2016 [11] relativement au [...] à Les Coteaux, négociée par l’entremise de Mme Loiseau, de l’agence Royal LePage Tendance. [ 35 ] Les demandeurs prétendent que ce geste contrevient aux stipulations du contrat de courtage exclusif du 24 février 2016. [ 36 ] Ils ont raison. [ 37 ] L’analyse du contrat permet en effet de noter à l’article 7.1 que les défendeurs se sont engagés pendant la durée du contrat, à ne pas poser directement ou indirectement certains gestes, dont ceux-ci : 1. négocier ou entreprendre des démarches lui-même, ou par l’intermédiaire d’une autre personne que l’AGENCE ou le COURTIER, avec le propriétaire de tout immeuble visé à la clause 3.1 2. devenir

partie à une entente visant l’achat, l’échange ou la location d’un immeuble visé à la clause 3.1, sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER. [ 38 ] En l’espèce, M. Ndengera et Mme Mukantwali ont fait fi du contrat exclusif et irrévocable, en sollicitant les services d’une autre agence de courtage [12] . Pis encore, ils ont présenté par son intermédiaire une promesse d’achat.

Enfin, ils ont laissé en blanc la clause 7.2 de cette promesse d’achat qui les invitait à déclarer qu’ils n’étaient pas liés à l’agence Royal LePage Tendance [13] . [ 39 ] À l’évidence, les demandeurs prouvent le troisième élément ce qui amène le Tribunal à conclure que la réclamation des demandeurs est bien fondée sous réserve de l’analyse du moyen de défense soulevé par les défendeurs. [ 40 ] Abordons la dernière question. Les défendeurs ont-ils été induits en erreur par les demandeurs quant à la rétribution payable sur le [...] à Les Coteaux? [ 41 ] M.

Ndengera fait valoir qu’ils n’ont rien caché aux demandeurs de leurs démarches avec Mme Loiseau. [ 42 ] Tout particulièrement, il a dit à Mme Dudin qu’ils avaient déposé une promesse d’achat sur la propriété du [...]. [ 43 ] Mieux encore, il affirme que Mme Dudin lui a donné l’assurance en mai 2016, qu’il n’y avait aucun « problème » pour eux, comprendre ici aucun dédoublement de la rétribution, s’ils souhaitaient déposer à nouveau une promesse d’achat sur cette propriété. [ 44 ] Selon sa compréhension de la situation, il a retenu que puisque la promesse d’achat du 9 avril 2016 n’avait pas eu de suite, c’est comme si elle n’avait jamais existé. [ 45 ] M.

Ndengera se rappelle aussi que Mme Dudin lui a mentionné en mai 2016, que le courtier inscripteur du [...] était un peu méfiant à leur égard puisque justement la première promesse d’achat était restée lettre morte. [ 46 ] Enfin, il exhorte le Tribunal à croire que c’est sur la foi des assurances données par Mme Dudin que son épouse et lui-même ont présenté une deuxième promesse d’achat sur cette propriété. [ 47 ] Mme Dudin nie vigoureusement le témoignage de M. Ndengera. [ 48 ] Devant une preuve contradictoire, il revient au Tribunal d’apprécier les témoignages et d’apprécier leur force probante [14] .

[49] Dans le cadre de son exercice d’appréciation, le Tribunal s’en remet aux critères bien établis sur la notion de la crédibilité, dontceux ci-après rappelés par la Cour d’appel fédérale[15] : On trouve une analyse utile du concept de crédibilité dans les motifs prononcés par le juge O’Halloran dans l’arrêt Faryna c. Chorny, (BC CA), [1952] 2 D.L.R. 354 (C.

A.C.-B.), aux pages 356 et 357 : [TRADUCTION] Si l’acceptation de la crédibilité d’un témoin par un juge de première instance dépendait uniquement de son opinionquant à l’apparence de sincérité de chaque personne qui se présente à la barre des témoins, on se retrouverait avec un résultat purementarbitraire, (…). La crédibilité des témoins intéressés ne peut être évaluée, surtout en cas de contradiction des dépositions, en fonction du seul critèreconsistant à se demander si le comportement du témoin permet de penser qu’il dit la vérité.

Le critère applicable consiste plutôt àexaminer si son récit est compatible avec les probabilités qui caractérisent les faits de l’espèce. Disons, pour résumer, que le véritablecritère de la véracité de ce que raconte un témoin dans une affaire déterminée doit être la compatibilité de ses dires avec laprépondérance des probabilités qu’une personne éclairée et douée de sens pratique peut d’emblée reconnaître comme raisonnables danstelle situation et telles circonstances.

Ce n’est qu’ainsi que le tribunal peut évaluer de façon satisfaisante la déposition des témoinsexpérimentés, confiants et vifs d’esprit tout autant que le témoignage des personnes habiles qui manient avec facilité les demi-vérités etqui ont acquis une solide expérience dans l’art de combiner les exagérations habiles avec la suppression partielle de la vérité. Là encore,une personne peut témoigner de ce qu’elle croit sincèrement être la vérité tout en étant honnêtement dans l’erreur.

Le juge du fond quidit : « Je crois cette personne parce que j’estime qu’elle dit la vérité » tire en fait une conclusion après avoir examiné seulement la moitiédu problème. Le juge qui agit ainsi s’expose en réalité à faire fausse route. Le juge du fond doit aller plus loin et se demander si les dires du témoin qu’il croit sont compatibles avec la prépondérance desprobabilités dans l’affaire en cause et, pour que son avis puisse imposer le respect, le juge doit également motiver sa conclusion. (Notre soulignement) [50] À la lumière de cet enseignement, le Tribunal est d’opinion que la version de M.

Ndengera n’est pas crédible. [51] Voici pourquoi. [52] Son affirmation voulant qu’il n’ait rien caché de la situation à Mme Dudin est mise à mal par la preuve documentaire au dossier. [53] Lorsque Mme Dudin leur propose, le 11 avril 2016 à 8h19, de visiter la propriété du [...], M. Ndengera répond : « On l’a déjàvisité avec l’autre courtier. Elle veut qu’on fasse une offre d’achat avec elle. »[16] [54] Dans le meilleur des cas pour M. Ndengera, cette réponse est imparfaite puisqu’il aurait été plus à propos pour lui de substituerau terme « offre d’achat » le mot « contre-proposition ». Dans le pire des cas, M.

Ndengera a volontairement caché à Mme Dudin qu’ilsavaient déjà promis acheter cette propriété le 9 avril et qu’ils étaient en pleine réflexion. [55] En tout état de cause, cette réponse de M. Ndengera rehausse la version de Mme Dudin voulant qu’elle n’ait rien su de lasituation. [56] Ensuite, le Tribunal juge tout à fait improbable que Mme Dudin ait pu dire à M. Ndengera qu’il n’y avait aucun « problème »pour eux à présenter par son intermédiaire une deuxième promesse sur ce même immeuble. [57] Comme l’explique Mme Dudin, cette information est inexacte et surtout fausse.

Elle connaît les règles complexes quigouvernent la rétribution des courtiers et dit que dès qu’une offre est présentée par l’intermédiaire d’un courtier, la rétribution revient àce dernier si un acte de vente est par la suite signé. [58] Dans ce contexte, pourquoi alors demander à la firme Domicilia d’être payée si elle sait qu’elle n’a pas droit à la rétribution?Pour le Tribunal, une telle demande est parfaitement illogique et incohérente s’il devait retenir la thèse soutenue par les défendeurs. [59] Pour ce raisons, le Tribunal juge plus crédible et probable la version des faits livrée par les demandeurs et rejette le moyen dedéfense des défendeurs. [60] Par voie de conséquence, le Tribunal estime que les demandeurs ont fait la preuve qu’ils avaient droit à leur rétribution de 2 %tel que prévu au contrat de courtage exclusif signé par les défendeurs.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : ACCUEILLE l’action des demandeurs; CONDAMNE Alain Patrick Ndengera et d’Angélique Mukantwali solidairement à verser aux demandeurs la somme de 4 559,97 $ avecintérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 6 avril 2017, date del’institution des procédures; LE TOUT, avec les frais de justice de 100 $.

__________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 29 janvier 2019