2022 QCCQ 8781, 2022 QCCQ 8781

D'Abzac c.

Regroupement culturel islamique africain de Montréal 2022 QCCQ 8781 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL (Chambre civile) N° : 500-22-263465-208 DATE : 15 septembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE PHILIPPE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ myriam d’abzac et paul janssen Demandeurs / défendeurs reconventionnels c. regroupement culturel islamique africain de montréal Défenderesse / demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Myriam D’Abzac et Paul Janssen sont propriétaires d’un immeuble commercial, qu’ils louent au Regroupement culturel islamique africain de Montréal [1] (« Regroupement ») à compter de 2007, pour y abriter une mosquée. [ 2 ] En 2016, les parties discutent de la possibilité que Regroupement achète l’immeuble.

Elles ne parviennent toutefois pas à une entente et la relation entre elles se complique. [ 3 ] Regroupement achète alors un autre immeuble, mais elle ne souhaite pas y emménager, notamment avant que d’importants travaux y soient effectués. Elle décide donc de continuer à occuper l’immeuble des demandeurs. [ 4 ] Ces derniers demandent toutefois que Regroupement quitte leur immeuble, dont ils occupent les locaux situés au 2313 et 2315, rue Ontario. Les demandeurs prétendent pouvoir mettre fin au bail du 2313 Ontario puisque selon eux Regroupement ne respecterait pas entièrement ses obligations.

Ils estiment aussi pouvoir mettre fin au bail du 2315 Ontario sur simple préavis donné à tout moment, selon ce qu’ils estiment être les termes de l’entente liant les parties. [ 5 ] Regroupement nie ces éléments et prétend qu’elle est en droit d’y demeurer encore quelques années, en vertu des baux en vigueur. [ 6 ] Les demandeurs mettent initialement en demeure Regroupement de remédier aux défauts constatés [2] . Ils entreprennent ensuite une Demande introductive d’instance en résiliation de bail et réclamation des arrérages [3] .

Ils y demandent la résiliation des baux entre les parties, l’éviction de Regroupement, ainsi que des arrérages de loyers et des dommages. Regroupement y répond en produisant une demande reconventionnelle pour leur réclamer des dommages. [ 7 ] Au début de l’audience, Regroupement informe le Tribunal qu’il consent, sans admission de responsabilité, à la résiliation des baux et au paiement des arrérages de loyer, afin de réduire la durée de l’audience et de mettre fin à la relation difficile entre les parties. [ 8 ] Les demandeurs maintiennent tout de même leurs autres réclamations.

Ils réclament à Regroupement 21 000$ de surplus de coût d’assurance de l’immeuble, qu’ils indiquent avoir dû assumer puisque le local a servi de mosquée. Ils réclament aussi 10 000$ pour compenser les dommages liés à l’inexécution de certaines obligations contractuelles et 5 000$ pour troubles, inconvénients et stress. [ 9 ] Ils prétendent également que la défense de Regroupement et sa décision de se porter demanderesse reconventionnelle, en leur réclamant des dommages, sont abusives.

Ils allèguent notamment que Regroupement tente d’utiliser un faux document et de changer la portée de leur entente verbale, en utilisant un document reçu uniquement pour utilisation à l’égard des tiers et non entre eux [4] , pour prétendre à un droit au maintien dans les lieux. Ils réclament à ce

titre 5 000$ en remboursement d’une

partie des honoraires extra- judiciaires encourus. [ 10 ] Regroupement conteste ces demandes et se porte demanderesse reconventionnelle. Elle prétend avoir été diffamée par les demandeurs et elle indique aussi avoir été troublée dans sa jouissance des lieux par leurs comportements. Elle réclame en conséquence 5 000$ de dommages. Elle demande également au Tribunal de déclarer la demande de Regroupement abusive, estimant que les demandeurs font tout pour mettre fin au bail les liant, allant même jusqu’à alléguer qu’elle aurait produit un faux document [5] .

Elle réclame en conséquence 10 000$ pour compenser les honoraires d’avocats encourus dans le présent dossier. QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] La demande soulève les questions suivantes :

a) Quelle est la nature des ententes entre les parties concernant le 2313 et le 2315, rue Ontario?

b) Les demandeurs ont-ils dû assumer 21 000$ de surplus de coût d’assurance pour l’immeuble, vu l’usage des lieux comme mosquée et Regroupement doit-elle leur rembourser ce montant?

c) Regroupement a-t-elle fait défaut de respecter certaines de ses obligations? Le cas échéant, les demandeurs ont-ils prouvé avoir subi de ce fait des dommages ainsi que des troubles, inconvénients et du stress, justifiant de condamner Regroupement à leur verser 15 000$?

d) Les demandeurs ont-ils troublé la jouissance des lieux de Regroupement et diffamé celle-ci, justifiant de les condamner à verser 5 000$ de dommages à ce titre?

e) La demande et la défense et demande reconventionnelle sont-elles abusives? Le cas échéant, la

partie fautive doit-elle être condamnée à des dommages et à rembourser les honoraires extra-judiciaires de l’autre partie? [ 12 ] Après avoir analysé la preuve présentée de part et d’autre, le Tribunal en vient à la conclusion que l’ensemble des réclamations des parties est mal fondée et doit être rejetée. ANALYSE

a) Quelle est la nature des ententes entre les parties concernant le 2313 et 2315, rue Ontario? Les baux du 2313 et 2315, rue Ontario [ 13 ] Regroupement occupe depuis quelques années les locaux des demandeurs situés au 2313 et 2315, rue Ontario, Montréal. Bail du 2313, rue Ontario [ 14 ] La location du local du 2313 rue Ontario est encadrée par le bail signé entre les parties en 2015 [6] , dont la validité est admise de part et d’autre.

Ce bail a alors été consenti pour une période de 15 ans, soit jusqu’au 31 mars 2030. [ 15 ] Les demandeurs prétendent toutefois que Regroupement a fait défaut de respecter ses engagements en vertu du bail et qu’elle était alors justifiée de demander la résiliation du bail, ce que Regroupement nie. Le Tribunal analysera plus loin ces prétentions, puisqu’il devra déterminer si des manquements aux obligations de Regroupement ont engendré des dommages pour les demandeurs, bien que Regroupement consente maintenant sans admission à quitter les lieux.

Bail du 2315, rue Ontario [ 16 ] Le local du 2315 rue Ontario est occupé par Regroupement depuis 2007. Les parties ont toutefois des opinions divergentes sur le type d’entente qui encadre cette occupation. [ 17 ] Les demandeurs prétendent qu’une entente verbale prévoit depuis 2007 que les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment, sur simple préavis. Regroupement prétend plutôt qu’une entente verbale a lié les parties jusqu’en 2008, suite à quoi des baux ont été signés, respectivement en 2008 [7] et 2013 [8] .

Elle allègue que le bail signé en 2013 lui permettait de demeurer dans ce local jusqu’en 2023. [ 18 ] Mme D’Abzac admet avoir signé en 2013 le document très court intitulé « bail »,qui ne prévoit que la durée, jusqu’en 2023, et le prix du loyer et que Regroupement estime être le bail les liant [9] , mais elle y donne une portée différente. [ 19 ] Elle explique que les parties auraient convenu d’une entente verbale concernant ce local à compter de 2007. Elle indique que M. Youssouf Fofana, représentant de Regroupement, lui aurait demandé ensuite, vers 2013, d’avoir un document qui ressemblerait à un bail.

Il aurait ainsi uniquement cherché à pouvoir soumettre une preuve de la location des lieux aux fidèles de la mosquée, pour les rassurer des dépenses encourues et aussi lui permettre de demander des subventions auprès de certaines institutions, ce qui expliquerait selon elle le document signé en 2013, d’utilité uniquement envers les tiers et non les parties elles-mêmes. [ 20 ] Elle confirme ainsi au Tribunal avoir signé ce document, sans trop y porter attention, tout en précisant que ce document ne signifiait rien entre les parties, leur entente réelle étant verbale. Elle indique également que son conjoint, M.

Janssen, n’a pas été mis au courant de la signature d’un tel document à ce moment, vu sa nature, ce que M. Janssen confirme. Elle ajoute que l’entente réellement intervenue entre les parties demeure celle à l’effet que l’une ou l’autre des parties puisse mettre fin au bail à tout moment, tel que convenu verbalement dès le début de leur relation et réitéré ensuite. [ 21 ] Regroupement produit également un document similaire au document intitulé « bail », signé en 2013. Elle soumet qu’il s’agit du bail qui aurait lié les parties pour ce local, pour la période précédente, entre 2008 et le 31 décembre 2012 [10] .

Elle prétend qu’il s’agissait d’un bail valide, signé entre les parties pour cette période. Elle y voit une autre raison de reconnaître qu’un bail écrit valide liait les parties à compter de 2008, alors qu’à deux reprises, des baux presqu’identiques auraient ainsi été signés. [ 22 ] Les demandeurs prétendent toutefois que ce document a été confectionné et qu’il n’a jamais été signé par eux.

Mme D’Abzac soutient ne pas avoir signé ce document, bien qu’il semble porter sa signature. [ 23 ] Elle indique que le document n’a pas de sens et qu’il porte notamment l’adresse d’un terrain qu’elle aurait acquis en juillet de l’année suivant la date qu’il porte.

Elle soupçonne que le document ait été confectionné et qu’il s’agisse d’un faux. [ 24 ] Le Tribunal conclut toutefois que Mme D’Abzac n’a pas présenté de preuve suffisante pour lui permettre de retenir sa version des faits voulant que la pièce D-1 soit un faux document. [ 25 ] De plus, le témoignage de Mme D’Abzac est peu précis et parfois même confus, concernant les détails de la date et du contexte

de la signature du document écrit destiné aux tiers qu’elle aurait accepté de signer. Elle souligne d’ailleurs y avoir porté peu d’attention, vu le contexte et la portée limitée qu’elle y voyait. Le Tribunal retient plutôt le témoignage de M. Fofana, qui confirme clairement le moment de la signature des deux documents. [ 26 ] De plus, ce document de 2008 a une valeur limitée dans le litige initial visant à déterminer si un bail valide jusqu’en 2023 existait entre les parties, dans la mesure où celui-ci ciblait la période de 2008 à 2012.

Il est peu crédible dans les circonstances que Regroupement ait choisi de produire un faux document uniquement pour appuyer la thèse de la période subséquente. Il est plus plausible que Mme D’Abzac ait oublié ce document signé il y a plus de 10 ans, dans un contexte où elle n’y attribuait aucune valeur. [ 27 ] Le Tribunal rappelle que Regroupement a consenti à quitter les lieux, sans admission, bien qu’elle maintienne que les parties étaient liées par un bail valide jusqu’au 31 décembre 2023 et qu’elle aurait été en droit d’exiger de demeurer dans les lieux.

Le Tribunal n’a donc plus à trancher la question à savoir si l’éviction des lieux pouvait être ordonnée, bien que l’analyse de l’entente liant les parties demeure en

partie pertinente pour les autres demandes pendantes.

Les parties ont donc adapté en conséquence la preuve présentée au Tribunal. [ 28 ] Dans ces circonstances, le Tribunal retient de la preuve présentée que les parties ont convenues initialement d’une entente verbale en 2007 concernant la location du local du 2315, rue Ontario. [ 29 ] Il retient également la version présentée par Mme D’Abzac à l’effet que le représentant de Regroupement lui ait éventuellement demandé de lui fournir un document écrit pour permettre de confirmer aux tiers qu’elle était bien locataire des lieux et qu’elle payait un loyer. [ 30 ] De plus, le Tribunal note que l’ancienne avocate des demandeurs a fait parvenir une mise en demeure à Regroupement en 2017 [11] et y a confirmé que les parties avaient signées un bail commercial en 2013.

Mme D’Abzac indique à l’audience avoir eu de la difficulté à expliquer à ses anciens avocats que le document signé en 2013 n’était pas réellement un bail, le bail réel étant verbal selon elle.

Le Tribunal note qu’elle a malgré cela consenti à l’envoi de la lettre confirmant le bail de 2013. [ 31 ] Le Tribunal est d’avis que l’entente intervenue entre les parties est constituée à la fois de discussions verbales et de documents très succins signés entre eux [12] , dans un contexte où Mme D’Abzac vouait une très grande confiance à l’Imam représentant le Regroupement et qu’ils avaient choisi de collaborer, sans grandes formalités, pour s’assurer de la pérennité de la mosquée. [ 32 ] Le Tribunal est d’avis que cette façon de faire des parties a mené à ce que chacun ait sa perception de la vraie entente les liant, ce qui explique en

partie les deux versions présentées au Tribunal. [ 33 ] Tel qu’indiqué précédemment, vu le consentement de Regroupement de résilier les baux et de quitter les lieux, le Tribunal n’a plus à déterminer si une entente verbale admissible en preuve a prévu des modalités de fin bail différents de ce qui appert de façon succincte au bail de 2013 [13] .

b) Les demandeurs ont-ils dû assumer 21 000$ de surplus de coût d’assurance pour l’immeuble, vu l’usage des lieux comme mosquée et Regroupement doit-elle leur rembourser ce montant? [ 34 ] Les demandeurs prétendent que depuis la signature du bail du 2313 rue Ontario [14] , Regroupement n’a jamais présenté de preuve d’assurance malgré plusieurs demandes en ce sens, ni payé tout surcroît de prime d’assurance-incendie, malgré son obligation de le faire :

J) De payer tout surcroît de prime d’assurance-incendie affectant la propriété qui pourrait être exigée par les compagnies d’assurance en raison du genre d’affaire qu’exploite le dit locataire des lieux loués durant le terme du présent bail, de manière à ce que le locateur ne soit tenu de payer que les primes d’assurance-incendie au taux régulier. (…)

p) Le locataire s’engage à assurer à ses frais le local loué en ce qui attrait [sic] au bris de glace (vitrine) et de plus le locataire s’engage à assurer ledit local concernant la responsabilité civile à l’égard du public pour une somme d’au moins un million de dollars (1,000,000,00$) pour blessures corporelles et dommages matériels et il fournira au [locateur] la preuve de telle police d’assurance sur simple demande; et Toute autre assurance exigée par le Bailleur ou le créancier hypothécaire, compte tenu des sinistres contre lesquels s’assurent habituellement des locataires prudents de locaux semblables. [15] [ 35 ] Les demandeurs confirment qu’ils devaient dans tous les cas souscrire à leur propre assurance, en plus de l’assurance à laquelle Regroupement devait souscrire. [ 36 ] Les demandeurs prétendent toutefois que Regroupement ne s’est pas assurée et n’a pas fourni les preuves de telle police, ce qui aurait entrainé un grand préjudice financier pour eux.

Ils prétendent avoir dû payer en conséquence plus de 4 000$ de surplus pour les assurances de l’immeuble chaque année, soit un montant total de 21 000$ depuis avril 2017. [ 37 ] Les demandeurs produisent, pour tenter de prouver leur perte à ce titre, certains documents prouvant qu’ils possèdent une couverture d’assurance pour l’immeuble [16] . Ces documents ne permettent toutefois pas de déterminer si un surplus d’assurance a dû être assumé par eux, tel qu’ils le prétendent.

Le simple témoignage des demandeurs sur cette question, par ailleurs vague et incomplet, ne permet pas de faire la preuve de cette réclamation [17] . [ 38 ] De plus, la preuve ne permet pas de conclure que les demandeurs aient demandé à Regroupement d’assumer le surplus d’assurance en lui fournissant les détails applicables. La preuve ne permet pas davantage de conclure que Regroupement ait fait défaut de s’assurer et de fournir aux demandeurs les preuves d’assurance lorsque demandées.

[ 39 ] Le 13 juillet 2020, les demandeurs mettent en demeure [18] Regroupement de leur rembourser la somme de 20 000$ représentant selon eux le surplus d’assurance de 4 000$ payé annuellement par eux depuis la signature du bail.

Elles ne fournissent toutefois aucune pièce justificative concernant ce surplus, dont les preuves sont encore inexistantes à ce jour, tel qu’indiqué précédemment. [ 40 ] Le Tribunal retient également que pour la première fois le 24 octobre 2017 [19] les demandeurs informent Regroupement qu’ils la considèrent en défaut, en vertu du bail, compte tenu qu’elle n’aurait pas contracté une assurance responsabilité ou d’assurance contre le vandalisme. [ 41 ] Ensuite, le 13 novembre 2018 [20] , les demandeurs demandent à Regroupement de leur fournir la preuve qu’elle détient une assurance adéquate. [ 42 ] Lors de son témoignage, Mme D’Abzac confirme toutefois avoir reçu pour les années 2017 et suivantes, les preuves d’assurance de Regroupement [21] . [ 43 ] Le Tribunal retient que les demandeurs n’ont pas senti le besoin de demander la preuve d’assurance jusqu’à ce que la relation se complique entre les parties en 2017.

Ils n’ont pas davantage choisi de réclamer le surplus d’assurance, jusqu’à ce que la relation s’envenime davantage par des échanges de mise en demeure, puis le dépôt de la présente procédure. [ 44 ] Le Tribunal conclut que Regroupement détenait les polices d’assurance nécessaires, aux périodes pertinentes. Il conclut également que Regroupement n’a pas à rembourser aux demandeurs un montant à

titre de coût d’assurance supplémentaire, la preuve présentée par les demandeurs ne justifiant pas de faire droit à cette demande.

c) Regroupement a-t-elle fait défaut de respecter certaines de ses obligations?

Le cas échéant, les demandeurs ont-ils prouvé avoir subi de ce fait des dommages ainsi que des troubles, inconvénients et du stress, justifiant de condamner Regroupement à leur verser 15 000$? [ 45 ] Les demandeurs reprochent les manquements suivants à Regroupement : -avoir fait défaut de fournir les preuves d’assurance et de payer le surplus d’assurance; -avoir fait défaut d’utiliser les locaux conformément à ce qui avait été convenu; -avoir fait défaut de payer entièrement les loyers dus, incluant l’ajustement au coût de la vie; [ 46 ] Ils estiment qu’ils sont en droit de réclamer 10 000$ de dommages [22] pour compenser ces manquements, en plus de réclamer 5 000$ pour troubles, inconvénients et stress. [ 47 ] Le Tribunal rappelle qu’il appartient aux demandeurs de faire la preuve de leur réclamation.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention et, sauf exception, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante [23] , mais doit être claire et convaincante pour satisfaire le critère de la prépondérance des probabilités [24] . [ 48 ] Il n’y a pas lieu de leur accorder les dommages réclamés, tel que plus amplement analysé ci-dessous.

Preuves d’assurance et surplus d’assurance [ 49 ] Les demandeurs n’ont pas démontré avoir demandé à Regroupement de leur fournir la preuve de leur assurance sans que ceux- ci ne collaborent, tel qu’expliqué lors de l’analyse de la question précédente. De plus, la preuve démontre que Regroupement n’a jamais reçu la preuve par les demandeurs de ce que représenterait le surplus d’assurance. Regroupement n’a donc commis aucune faute à ce titre. Loyers partiellement impayés [ 50 ] Les demandeurs prétendent que Regroupement a fait défaut d’acquitter entièrement les loyers.

Le Tribunal retient que le jour de l’audience, Regroupement consent à payer les sommes réclamées à ce titre, sans admission. De plus, le Tribunal retient qu’il y a eu des ententes verbales entre les parties quant à la diminution du loyer à payer, ce qui a complexifié la situation et contribué à ce que chaque

partie interprète différemment les obligations à ce titre. [ 51 ] Il semble d’ailleurs que les demandeurs aient choisi de réclamer l’ajustement du coût des loyers uniquement à partir du moment où la situation s’est envenimée entre les parties. De plus, il s’agit de sommes non substantielles. Défaut d’utiliser les locaux conformément à ce qui avait été convenu [ 52 ] Les demandeurs prétendent que Regroupement a utilisé les locaux à des fins autres que ce qui avait été convenu.

Ils prétendent que Regroupement a utilisé les locaux à des fins résidentielles et qu’elle a prodigué de l’enseignement sur les lieux, alors que l’usage devait être pour un centre culturel [25] . [ 53 ] Le Tribunal retient que Regroupement a envisagé de sous-louer en 2015 une

partie de son local [26] , sans succès. Elle a tout au plus hébergé une personne dans le besoin à très court terme, sans intention de le refaire. Elle indique par ailleurs que le permis obtenu par la ville de Montréal lors des travaux indiquait qu’il pourrait y avoir un appartement locatif sur les lieux, et que l’architecte retenu pour les travaux avait été référé par Mme D’Abzac à Regroupement, dans le contexte de collaboration de l’époque et alors que Mme D’Abzac était tenue en

partie au courant du projet d’aménagement. [ 54 ] Le Tribunal retient également que les certificats d’occupation des lieux émis par la Ville à Regroupement indiquaient comme

usages autorisés à la fois établissement culturel et école d’enseignement spécialisée [27] . Regroupement a enseigné sur les lieux les croyances véhiculées par elle, sans toutefois qu’elle ait complètement changé de vocation, tel que le prétendent les demandeurs, ce qui n’est pas irréconciliable avec sa mission première et l’usage de centre culturel prévu au bail, dans les circonstances. [ 55 ] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas prouvé les dommages subis en conséquence des défauts allégués.

Il semble d’ailleurs que lorsque la situation s’est compliquée entre les parties, les demandeurs aient soulevés tous les éléments possibles pour soutenir leur demande de résiliation de bail. Le Tribunal n’est toutefois pas convaincu par la preuve présentée que les manquements allégués sont suffisamment sérieux pour justifier la demande en dommage. Les demandeurs n’ont d’ailleurs pas fait la preuve des dommages allégués et du lien entre ceux-ci et les agissements de Regroupement.

Troubles, inconvénients et stress [ 56 ] Les demandeurs indiquent avoir été affectés de façon importante par les comportements de Regroupement et par le litige entre eux. Ils réclament donc en conséquence 5 000$ pour troubles, inconvénients et stress. [ 57 ] Le Tribunal retient qu’avant 2017, la relation entre les parties était très cordiale.

Le Tribunal retient également que Mme D’Abzac était conciliante et qu’elle avait le souhait que Regroupement puisse recevoir les fidèles dans les meilleures conditions, à peu de frais. [ 58 ] Le Tribunal ne doute pas des difficultés personnelles vécues par les demandeurs, alors que Mme D’Abzac se sentait trahie par Regroupement, après avoir été généreuse, lorsque la relation s’est compliquée entre eux. Regroupement devenait soudain plus rigide et campée sur ses positions, alors que les parties avaient durant plusieurs années collaborées pour trouver des solutions.

Regroupement a toutefois aussi senti ce changement d’attitude de la part des demandeurs, qui lui ont notamment demandé de quitter les lieux. [ 59 ] De plus, les parties ont contribués au fil du temps à la complexité de leurs ententes en signant des documents et en tenant des discussions et ententes connexes, pensant pouvoir toujours s’entendre.

Elles sont toutes deux responsables de la situation. [ 60 ] Le Tribunal rappelle que le fait d’être en situation de conflit avec une personne ou le fait de devoir entreprendre des procédures ou de devoir se défendre face à une réclamation n’est pas en soi constitutif de faute par la

partie adverse. S’il en allait autrement, le Tribunal serait inondé de réclamations contre chaque

partie à une instance dont les prétentions ne sont pas retenues, qui voit son recours rejeté ou est condamnée à payer une somme d’argent. Les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer qu’une situation particulière permettait ici de faire droit à cette réclamation. [ 61 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que les demandeurs n’ont pas relevé leur fardeau. Leur réclamation doit donc être rejetée.

d) Les demandeurs ont-ils troublé la jouissance des lieux de Regroupement et diffamé celle-ci, justifiant de les condamner à verser 5 000$ de dommages à ce titre? [ 62 ] Regroupement reproche aux demandeurs les éléments suivants : -avoir dérangé une clinique de vaccination temporaire y prenant place; -avoir obstrué l’accès des lieux aux fidèles; -avoir effectué des travaux majeurs sans préavis et avoir installé une banderole indiquant qu’il y avait du danger; -avoir refusé de suspendre des travaux pour une période de 30 minutes, pour permettre une prière lors d’une journée religieuse importante; -avoir choisi de retirer l’accès au stationnement alors que son utilisation avait été tolérée par le passé; -avoir fait circuler dans la communauté une information mensongère voulant que Regroupement ait trahi et abusé de la gentillesse des demandeurs. [ 63 ] Le Tribunal est d’avis qu’en réaction à la demande des demandeurs, Regroupement a choisi elle aussi de soulever tous les reproches possibles à leur endroit.

Le Tribunal retient toutefois que le manque de communication entre les parties et la situation difficile, dont les deux parties sont responsables, a contribué à la majorité des situations soulevées. [ 64 ] Le Tribunal ne retient pas, de la preuve présentée, une faute de la part des demandeurs. L’intention de tenir la clinique de vaccination, qui visait certes une question de santé publique, aurait tout de même pu être annoncée aux demandeurs, pour éviter des questionnements de leur part.

Rien ne prouve par ailleurs qu’ils aient commis une faute en s’y présentant pour s’enquérir de la situation [28] . [ 65 ] De plus, le Tribunal retient que les travaux effectués sur une courte période étaient nécessaires et que les demandeurs ont fait le nécessaire pour en diminuer l’impact sur Regroupement [29] .

Elle retient aussi que l’utilisation temporaire du stationnement était permis à Regroupement sans que le bail ne le prévoit, afin d’accommoder celle-ci et que les demandeurs ont cessé cette pratique en réaction au litige, ce qui leur était permis. [ 66 ] Quant à la prétention de Regroupement que les demandeurs auraient fait circuler dans la communauté des informations portant atteinte à sa réputation, la preuve ne permet pas de conclure que les demandeurs aient commis une faute à ce

titre et de conclure que des dommages ont été subis par Regroupement. Elle devait prouver la faute, le dommage et le lien de causalité pour avoir gain de cause [30] , ce qu’elle n’a pas été en mesure de faire. Le seul témoignage de M. Fofana, par ailleurs très

sommaire, vague et imprécis sur cette question, n’a pas suffi à en convaincre le Tribunal.

e) La demande et la défense et demande reconventionnelle sont-elles abusives? Le cas échéant, la

partie fautive doit-elle être condamnée à des dommages et à rembourser les honoraires extra-judiciaires de l’autre partie? [ 67 ] Chaque

partie reproche à l’autre d’avoir abusé de la procédure dans le présent dossier et demande qu’elle soit condamnée en conséquence à des dommages et au remboursement des honoraires extra-judiciaires encourus dans ce contexte.

Le Tribunal ne voit pas dans les procédures des parties un geste permettant de conclure à l’abus, tel que prévu aux articles 51 à 54 du Code de procédure civile . [ 68 ] Le Tribunal rappelle qu’il doit être prudent lorsqu’il faut déterminer s’il s’agit réellement d’une procédure abusive, tel que le rappelait en ces termes la Cour d’appel dans l’affaire Biron c. 150 Marchand Holdings inc . [31] : 126.

L’article 51 C.p.c. couvre une panoplie de situations et le spectre de ces situations est large, mais, dans tous les cas, la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice. Les procédures manifestement mal fondées et celles qui ne visent qu’à faire taire l’autre

partie doivent être sanctionnées. Il en va de même de la

partie qui utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui.

Mais, je le répète, la barre de l’abus de procédure doit demeurer haut placée. [ 69 ] Le Tribunal rappelle que la relation entre les parties a été établie sur la base des ententes écrites intervenues, mais également sur la base des ententes verbales et discussions entre eux, dans un contexte de confiance mutuelle et de collaboration. [ 70 ] Le Tribunal retient que la relation fonctionnait bien ainsi, jusqu’à ce que les discussions concernant le possible rachat de l’immeuble par Regroupement aient lieu et qu’un froid s’installe entre les parties.

À partir de ce moment, les parties ont adoptées des positions plus rigides, parfois sur la base des documents écrits et d’autres fois sur la base des ententes verbales intervenues entre elles. Cette situation a contribué à la mésentente entre les parties quant à leurs droits et obligations réciproques. [ 71 ] Le Tribunal est d’avis que le fait pour les parties d’avoir fonctionné sur la base de documents écrits, mais également de nombreuses ententes informelles a contribué à la complexité de la situation.

Les parties ont alors senti le besoin de se tourner vers le Tribunal pour faire clarifier la situation et pour que ce dernier détermine les obligations de chacune. [ 72 ] Chaque

partie prétend avoir été victime des manœuvres abusives de l’autre et du non-respect de ses obligations.

Le Tribunal ne voit toutefois pas chez l’un ou l’autre un comportement répréhensible au point de justifier les demandes de dommages et d’abus. [ 73 ] Les demandeurs nient la validité du bail allégué par Regroupement concernant le local du 2315 rue Ontario, pour soutenir son droit de demeurer dans les lieux [32] et ils soulèvent plusieurs manquements de sa part. [ 74 ] Bien que la preuve administrée n’ait pas convaincu le Tribunal, il n’y voit pas de motif pour déclarer la position adoptée par les demandeurs abusive, vu le contexte global analysé précédemment. [ 75 ] Le Tribunal retient de la preuve présentée que les réclamations de part et d’autre découlent des ententes et des événements survenus.

Le fait que le Tribunal n’ait pas accueillie les demandes présentées ne veut pas dire qu’elles soient pour autant abusives. [ 76 ] La demande reconventionnelle n’est pas davantage abusive. Le Tribunal distingue la présente situation de l’affaire soumise par les demandeurs [33] , dans laquelle la demande reconventionnelle a été déclarée abusive, puisqu’elle était basée sur des reproches faux et trompeurs faits vraisemblablement dans le but de nuire à l’autre partie, ce qui n’est pas le cas dans la présente affaire.

Le Tribunal concluait que la procédure était non seulement mal fondée mais de surcroît, s’appuyait sur une preuve fausse visant à nuire à la

partie adverse et à induire le Tribunal en erreur. [ 77 ] Dans la situation actuelle, les interprétations que chacune des parties présentent au Tribunal trouvent des bases réelles et ne visent pas à induire le Tribunal en erreur. De plus, le Tribunal n’a pas conclu, tel qu’expliqué précédemment, que la Pièce D-1 [34] était fausse. [ 78 ] Le Tribunal en vient donc à la conclusion que l’ensemble des demandes des parties doit être rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Myriam D’Abzac et Paul Janssen; REJETTE la demande reconventionnelle de Regroupement culturel islamique africain de Montréal; LE TOUT, sans frais . __________________________________ JULIE PHILIPPE, J.C.Q.

Me Cheikh Sadibou FALL (

P) FALL, Avocat Avocat des demandeurs / défendeurs reconventionnels Me Oumar Sylla BAH (

P) Me Alexander ABOTSI (

P) Étude Alexander Abotsi, Avocat Avocats de la défenderesse / demanderesse reconventionnelle Date d’audience : 17 mars 2022