2011 QCCA 1006, 2011 QCCA 1006

Flam c. Nassif 2011 QCCA 1006 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020092-094 (500-17-026111-057) DATE : 1 er JUIN 2011 CORAM : LES HONORABLES MARC BEAUREGARD, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.A. CHARLES E. FLAM et SHARON JANE COHEN FLAM APPELANTS – Défendeurs c.

MAUREEN ASHLEY NASSIF INTIMÉE – Demanderesse et SÉCURITÉ NATIONALE COMPAGNIE D'ASSURANCE MISE EN CAUSE – Intervenante ARRÊT [ 1 ] LA COUR statue sur un pourvoi contre un jugement de la Cour supérieure (Montréal, 22 septembre 2009, la juge Nicole Bénard) qui, accueillant une action pour vices cachés dans un bâtiment, a condamné les appelants au coût des réparations et à des dommages-intérêts pour avoir connu l'existence des vices avant la vente. [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré. [ 3 ] Afin de renseigner tout promettant-acheteur éventuel de la maison de vices qui affectaient celle-ci, l'appelant a préparé et remis à l'agent des appelants un document qui comportait une certaine description des vices. [ 4 ] L'agent des appelants n'a pas remis ce document à l'intimée ou à l'agent de celle-ci, pour la raison, a-t-elle affirmé, que cela pourrait effrayer les acheteurs potentiels.

Elle s'est contentée de mentionner « Yes » sous la mention imprimée « seller's dec » sur la fiche d'inscription. [ 5 ] L'argument des appelants selon lequel, puisque la fiche d'inscription renvoyait à une déclaration des appelants, le contenu de cette déclaration doit être imputé à l'intimée. L'argument est mal fondé.

L'agent qui conseillait l'intimée a raisonnablement cru que la déclaration du vendeur à laquelle la fiche d'inscription renvoyait concernait un espace de stationnement qui n'appartenait pas à la copropriété, mais qui lui avait été consenti par un bail emphytéotique. [ 6 ] Il est acquis que le bâtiment comportait des vices. [ 7 ] Il est également acquis que ces vices étaient cachés : ils n'auraient pas pu être découverts par un acheteur prudent et diligent, d'autant qu'ils ont échappé à l'examen de l'expert retenu par l'intimée. [ 8 ] L'un des vices concernait la toiture du bâtiment qui abritait les unités de la copropriété.

Non seulement les tôles devaient être remplacées, mais la structure elle-même de la toiture devait être refaite. [ 9 ] Le juge de la Cour supérieure a conclu que les appelants connaissaient l'étendue du vice qui affectait la toiture.

Compte tenu des procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, assemblées auxquelles l'appelant a assisté, celui-ci ne persuade pas la Cour que la juge de la Cour supérieure a erré en droit ou a commis une erreur manifeste et déterminante à cet égard. [ 10 ] Un autre vice concernait un mûr donnant sur un balcon, lequel laissait infiltrer de l'eau à moins que l'on prenne des mesures que normalement un occupant ne prend pas pour constamment vérifier la qualité du calfeutrage et constamment faire en sorte que de l'eau ne s'accumule pas près du mûr. [ 11 ] Les appelants concèdent qu'ils étaient au courant de ce vice, mais qu'ils l'avaient porté à la connaissance de l'intimée.

[ 12 ] Il est exact que l'appelant a parlé de ce vice à l'intimée, mais, pas assez. [ 13 ] La situation était un peu particulière. Par hasard, l'acheteuse était depuis longtemps une cliente d'un associé senior du cabinet d'avocats de l'appelant. [ 14 ] Vu cela, l'intimée se sentait en confiance et n'a jamais pensé que le vice qui affectait le mûr du balcon était tel qu'il ne pourrait pas être corrigé, sauf à grands frais. [ 15 ] L'appelant était dans une situation délicate.

Si la description du vice qu'il avait faite à l'intimée était semblable à celle qui avait été écrite dans la déclaration qu'il avait remise à l'agent des appelants, la description était à la frontière entre ce qui était « assez » et ce qui n'était pas suffisant. Peut-être que la description aurait été suffisante si faite à un acheteur d'expérience qui n'était pas le client du bureau d'avocats de l'appelant. Mais, ici, l'intimée était cliente du bureau d'avocats de l'appelant et elle n'avait pas une telle expérience.

Dans les circonstances, l'appelant avait l'obligation de bien faire comprendre à l'intimée que le vice n'en était pas un qui se corrigeait facilement et que, en payant 575 000 $ pour l'unité de copropriété, l'intimée devait prévoir une somme relativement importante pour réparer le vice.

L'idéal aurait été que l'appelant signale bien à l'intimée que, pour la vente, elle ne devait pas du tout compter sur ses conseils en sa qualité de membre du bureau d'avocats dont elle retenait habituellement les services, sinon lui recommander carrément de consulter un autre avocat avant la vente. [ 16 ] Bref, compte tenu des circonstances, je partage l'avis de la juge de la Cour supérieure que l'appelant n'a pas assez renseigné l'intimée concernant le vice du mûr du balcon. [ 17 ] Si l'intimée a su que l'étanchéité du balcon posait un certain problème dans le cas où on laissait de la neige s'accumuler et dans le cas où le calfeutrage n'était pas entretenu, elle n'a jamais su que le vice était beaucoup plus important et ne pouvait pas être corrigé pour de bon sans qu'on entoure le balcon d'un mur.

Il est évident que, si l'intimée avait su cela, elle n'aurait pas offert autant pour acquérir l'unité de copropriété. La somme de 10 000 $ accordée par la juge n'est nullement exagérée. [ 18 ] Enfin, même si la tôle de la toiture avait 23 ans et que sa vie utile était de 60 ans, il n'y a pas lieu de faire une règle de trois et de réduire l'indemnité d'un tiers. Les réparations qui ont été faites à la toiture ne portaient pas simplement sur la tôle, mais sur la réfection de sa structure qui, elle, avait une espérance de vie beaucoup plus longue que 60 ans.

D'autre part, les appelants ne font pas voir qu'il faut estimer la dépréciation d'une façon linéaire. Lorsque les parties se sont entendues sur le prix de 575 000 $, elles n'ont pas pris en considération le fait que la tôle qui recouvrait le toit allait devoir être remplacée 37 ans plus tard. Dans l'hypothèse où l'intimée vendra l'immeuble dans une dizaine d'années, il n'est pas dit qu'elle pourra obtenir un prix supérieur du fait que la tôle aura une vie utile de 50 ans plutôt que de 27 ans.

Enfin, la meilleure façon de tenir compte du préjudice subi par l'intimée du fait qu'elle a dû débourser 35 000 $ pour la toiture est de considérer que cette somme fut déboursée au moins 37 ans trop tôt et que l'intimée a droit à un intérêt raisonnable sur cette somme de 35 000 $ durant au moins 37 ans, à concurrence du capital déboursé. Or, un intérêt raisonnable sur la somme de 35 000 $ durant 37 ans dépasse de beaucoup 35 000 $. [ 19 ] Pour ces motifs, la Cour rejette le pourvoi, avec dépens. MARC BEAUREGARD, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.A. M e Patrick C.

Henry (ROBINSON, SHEPPARD, SHAPIRO) Pour les appelants M e Jocelyne Gagné (LAVERY, DE BILLY) Pour l'intimée Me Frédéric Blanchette (absent) (LAPOINTE ROSENSTEIN MARCHAND MELANÇON) Pour la mise en cause Date d’audience : Le 4 mai 2011