2013 QCCA 442, 2013 QCCA 442

Bozzer c. Breger-Erdell (Succession de) 2013 QCCA 442 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020954-103 et 500-09-020956-108 (500-17-037745-075) DATE : le 14 mars 2013 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. N° : 500-09-020954-103 ESTHER BOZZER APPELANTE – Demanderesse c.

SUCCESSION DE FEU SADIE BREGER-ERDELL INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE – Défenderesse/Demanderesse en garantie ET NORMAN MALUS et FONDS D'ASSURANCE RESPONSABILITÉ DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC INTIMÉS INCIDENTS – Défendeurs/Défendeurs solidaires en garantie ET FRANÇOISE SENÉCAL MISE EN CAUSE – Défenderesse N° : 500-09-020956-108 FRANÇOISE SENÉCAL APPELANTE – Défenderesse et FONDS D'ASSURANCE RESPONSABILITÉ DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC APPELANT – Défendeur/Défendeur solidaire en garantie c.

ESTHER BOZZER INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelantes et l'appelante incidente se pourvoient contre un jugement rendu le 19 juillet 2010 par la Cour supérieure du district de Montréal (l’honorable Sylviane Borenstein), qui accueille en

partie le recours d'Esther Bozzer, condamne solidairement Françoise Senécal et le Fonds d'Assurance responsabilité de la Chambre des notaires du Québec à lui payer 67 000 $ avec intérêts plus l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation et rejette son recours contre le vendeur et son notaire.

[ 2 ] Pour les motifs de la juge St-Pierre, auxquels souscrivent les juges Dalphond et Fournier. [ 3 ] LA COUR : Quant au dossier 500-09-020956-108 : [ 4 ] ACCUEILLE l'appel à la seule fin de réduire le montant des dommages accordés de 67 000 $ à 20 500 $; [ 5 ] Sans frais , compte tenu du sort mitigé de l'appel. Quant au dossier 500-09-020954-103 : [ 6 ] REJETTE l'appel et l'appel incident, sans frais. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.

M e Jean-Thomas Desgagniers TUTINO EDWARDS JOSEPH Pour Esther Bozzer M e Robert Pancer PHILLIPS FRIEDMAN KOTLER Pour la Succession de feu Sadie Breger-Erdell M e Fabienne Beauvais ROBINSON SHEPPARD SHAPIRO Pour Norman Malus et Fonds d'assurance responsabilité de la Chambre des notaires du Québec M e Mireille Brosseau Pour Françoise Senécal et Fonds d'assurance responsabilité de la Chambre des notaires du Québec Date d’audience : le 3 décembre 2012 MOTIFS DE LA JUGE ST-PIERRE Introduction : appels, questions et conclusion [ 7 ] Le jugement [1] rendu le 19 juillet 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal, (l'honorable Sylviane Borenstein) (« la juge »), quant à des recours opposant un acheteur, un vendeur, deux notaires et le Fonds d'assurance responsabilité de la Chambre des notaires du Québec (« le Fonds »), à la suite de l'achat d'une propriété immobilière, donne lieu à deux appels ainsi qu'à un appel incident : • Me Françoise Senécal (« Senécal ») et le Fonds se pourvoient contre leur condamnation solidaire à verser à l'acheteur, Esther Bozzer (« Bozzer »), la somme de 67 000 $ avec intérêts plus l'indemnité additionnelle [2] ; • Bozzer se pourvoit contre le rejet de son recours intenté contre le vendeur Sadie Breger-Erdell (« Erdell ») [3] ; • Erdell se pourvoit par appel incident contre le rejet de son recours en garantie contre son notaire Me Norman Malus (« Malus ») [4] .

[ 8 ] Ces recours soulèvent les cinq questions que voici : Appel de Senécal et du Fonds : • Question 1 : la juge a-t-elle erré en concluant que Senécal avait commis une faute professionnelle à l'égard de Bozzer? • Question 2 : la juge a-t-elle erré dans l'établissement des dommages accordés à Bozzer?

Appel de Bozzer : ● Question 3 : les conditions de vente incluaient-elles une représentation ou un engagement voulant que le vendeur soit tenu d'éliminer, à ses frais, la problématique d'empiètement sur le domaine public révélée par le certificat de localisation? • Question 4 : en l'absence d'une élimination de la problématique d'empiètement révélée par le certificat de localisation, la juge a-t-elle erré en rejetant le recours de Bozzer contre son vendeur?

Appel incident d'Erdell • Question 5 : la juge a-t-elle erré en concluant que Malus avait exécuté correctement ses obligations à l'égard d'Erdell? [ 9 ] À mon avis, il y a lieu de répondre négativement aux questions 1, 3, 4 et 5, mais de conclure autrement quant à la question 2 portant sur le quantum des dommages accordés à Bozzer puisque, dans ce cas, je propose d'intervenir afin de le réduire à la somme de 20 500 $. [ 10 ] Je m'explique.

Le contexte [ 11 ] De 1981 à 2005, Bozzer est locataire d'un logement dans un duplex appartenant à Erdell situé au 5203, avenue Isabella, Montréal. [ 12 ] Au début de l'hiver 2005, elle apprend qu'Erdell souhaite vendre l'immeuble. [ 13 ] Assistée par un ami promoteur immobilier, Paul Luciani, Bozzer fait inspecter l'immeuble.

Aux termes d'une promesse d'achat datée du 12 mai 2005, et qui sera acceptée le lendemain, Bozzer et Erdell conviennent que l'acquisition de l'immeuble se fera pour la somme de 310 000 $. [ 14 ] La promesse d'achat prévoit : ● L'obligation pour Erdell (le vendeur) de remettre à Bozzer un certificat de localisation dressé par un arpenteur-géomètre dans un délai de 30 jours; ● L'achat de l'immeuble tel quel (Bozzer y déclare « buying the immovable on an " as is " condition »); et ● Le mécanisme d'avis et de résolution de conflit en cas de découverte d'un défaut de titres avant la vente. [ 15 ] La clause de l'offre portant sur ce mécanisme d'avis et de résolution de conflit en cas de découverte d'un défaut de titres est rédigée ainsi : 7.5 DEFECT OR IRREGULARITY.

Should the parties be notified, before the signing of the act of sale, of any defect or irregularity whatsoever affecting the titles, the VENDOR shall, within 21 days following receipt of a written notice to that effect, notify the PURCHASER, in writing, that he has remedied that defect or irregularity at his expense or that he is unable to remedy it. In the latter eventuality, the PURCHASER may, within a period of 5 days following receipt of such notice, notify the VENDOR, in writing: (

a) that he is purchasing with the alleged defects or irregularities, in which case the VENDOR's guarantee shall be reduced accordingly; or (

b) that he renders this PROMISE TO PURCHASE null and void, in which case the fees, expenses and costs reasonably incurred until then by any of the parties shall be borne only by the VENDOR. Where the PURCHASER has not availed himself of the provisions of paragraphs (

a) or (

b) above within the period stipulated, this PROMISE TO PURCHASE shall become null and void, in which case each party shall bear the fees, expenses and costs incurred by him until then. [ 16 ] À la suggestion de son ami Luciani, Bozzer retient les services professionnels de Senécal à qui elle transmet, le 24 mai 2005 et à la demande de la notaire, la promesse d'achat et une traite bancaire de 10 000 $. [ 17 ] De son côté, Erdell (le vendeur) retient les services du notaire Malus.

[ 18 ] Le 6 juillet 2005, un certificat de localisation est préparé par François Houle, arpenteur-géomètre. [ 19 ] Senécal le reçoit le 8 juillet 2005. [ 20 ] Les clauses 8 et 11 de ce certificat sont ainsi rédigées : 8. CONCORDANCE ENTRE L'OCCUPATION, LE CADASTRE ET LA DÉSIGNATION INSCRITE AUX TITRES Les dimensions mesurées sur les lieux sont conformes aux indications fournies par le cadastre actuel mais diffère de celles des titres, le tout tel que mentionné au paragraphe précédent et illustré au plan accompagnant ce rapport.

Par ailleurs, les marques d'occupation telles que les clôtures et murets sont situées aux endroits indiqués sur le plan ci-annexé et ne sont pas nécessairement représentatives des limites du périmètre établi, à savoir : À l'avant, le muret le long du côté Nord-est est entièrement situé sur la propriété voisine connue comme étant le lot 2 652 194 (avenue Mountain Sights) (occupation du domaine public). De plus, le muret ainsi que la clôture le long du côté Sud-est est entièrement situés sur la propriété voisine connue comme étant le lot 2 652 228 (avenue Isabella) (occupation du domaine public).

À l'arrière, la clôture le long du côté Sud-ouest est entièrement située sur le bien-fonds. Également, la clôture le long du côté Nord-ouest est située de part et d'autre de la limite de propriété, mais elle est en plus grande

partie située sur la propriété voisine connue comme étant le lot 2 648 077. L'appartenance de ces éléments reste à déterminer, le tout tel que montré au plan ci-annexé. 11.

EMPIÈTEMENT, SURPLOMB Du côté Sud-Est, le perron est entièrement érigé sur l'avenue Isabella, de plus, la marquise au-dessus de l'entrée de garage surplombe l'avenue Isabella, connue comme étant le lot 2 652 228, le tout tel qu'illustré sur le plan ci-annexé. […] (Soulignage et transcrit tel que dans l'original) [ 21 ] Dans les jours qui suivent la réception du certificat de localisation, Senécal constate la situation et s'entretient avec Malus au sujet des empiètements. La clause 7.5 de l'offre d'achat (précédemment reproduite) n'est pas mise en œuvre – d'ailleurs, Senécal n'en discutera jamais avec Bozzer.

Senécal et Malus conviennent d'une autre solution : les empiètements donneront lieu à un acte de tolérance, aux frais du vendeur. [ 22 ] Le 11 juillet 2005, Senécal transmet à Malus son projet d'acte de vente ainsi que le certificat de localisation en précisant : « Il est entendu que vous préparez et faites signer un acte de tolérance d'empiètement ». (Soulignage dans l’original) [ 23 ] Le même jour, Senécal a une conversation avec Bozzer [5] : ● Senécal indique à Bozzer que le certificat de localisation révèle des empiètements, mais qu'il n'y a pas de quoi s'en faire; ● Senécal précise à Bozzer qu'elle ne fait plus d'acte de tolérance depuis quelques années, puisqu'à son avis ce genre d'acte est inutile, mais que Malus, dans sa gentillesse, en préparera un aux frais du vendeur; ● Senécal suggère à Bozzer de passer à son bureau le 13 juillet pour en discuter; ● Puisqu'elle n'est pas disponible le 13 juillet, Bozzer propose à Senécal de lui faire suivre une copie du certificat de localisation et du projet d'acte de vente et elle lui indique qu'elle la contactera par la suite (après les avoir lus). [ 24 ] Bozzer rappelle Senécal quelques jours plus tard, après avoir lu le certificat de localisation et l'acte de vente en compagnie de son ami Luciani.

Alors, Senécal se fait rassurante sur la question des empiètements et réitère qu'elle ne fait pas elle-même d'acte de tolérance, mais que Malus s'en occupera. [ 25 ] Le 12 juillet 2005, afin de pouvoir donner suite à l'engagement souscrit d'obtenir un acte de tolérance aux frais du vendeur, Malus transmet le certificat de localisation à Chantal Valiquette (« Valiquette »), ingénieure œuvrant au service des infrastructures, transport et environnement de la ville de Montréal (la « Ville »). [ 26 ] Le 21 juillet 2005, par lettre, Valiquette informe Malus des mesures à prendre pour obtenir un permis d'occupation permanente du domaine public, précisant tous les éléments qui devront faire l'objet de la demande de permis : le muret de blocs de béton; le perron et les marches donnant sur l'avenue Isabella; la rampe d'accès au garage; l'espace compris à l'intérieur de la zone clôturée donnant sur l'avenue Isabella. [ 27 ] Le 25 juillet 2005, Malus transmet cette lettre à Senécal, de même qu'à François Houle (l'arpenteur-géomètre ayant préparé le certificat de localisation) pour que ce dernier prépare la description technique que requiert la demande de permis d'occupation du domaine public. [ 28 ] Senécal ne remet pas cette lettre de Valiquette à Bozzer. [ 29 ] Le 12 août 2005, pour défrayer les coûts relatifs à l'obtention d'un acte de tolérance avec la Ville, Malus demande à Senécal de retenir une somme de 1 000 $ à même le produit de la vente. [ 30 ] Le 15 août 2005, Senécal fait parvenir à Bozzer son projet d'état des ajustements sur lequel est inscrit l'item « Balance gardée en fidéicommis re servitude ».

Bozzer téléphone à Senécal pour savoir ce dont il s'agit. Senécal lui répond que cette somme est conservée pour défrayer les coûts de l'acte de tolérance que Malus doit obtenir. Bozzer demande de voir le mot à mot de l'acte de tolérance, mais Senécal lui indique que cela n'est pas nécessaire et que, d'ailleurs, l'acte de tolérance ne sera pas prêt, et ne pourra être prêt, avant plusieurs mois.

[ 31 ] Le 18 août 2005, forte des représentations de Senécal en qui elle a placé toute sa confiance, Bozzer signe l'acte de vente au bureau de celle-ci, le vendeur l'ayant déjà signé devant Malus. [ 32 ] Subséquemment, et finalement, Malus obtient les documents nécessaires à l'obtention du permis d'occupation permanente de l'espace public, ce qu'il envoie à la Ville le 17 avril 2006. [ 33 ] Le 20 avril 2006, par lettre, Louise Vaillancourt, agente de bureau – division de la géomatique – à l'emploi de la Ville, demande à Malus de remettre le formulaire d'empiètement complété (pour obtenir le permis d'occupation permanente) à Bozzer afin que celle-ci le signe et le retourne à la Ville. [ 34 ] Le 10 mai 2006, Malus écrit à Senécal pour qu'elle fasse signer le formulaire par Bozzer (sa cliente).

Le 15 mai 2006, Senécal transfert cette demande à Bozzer. [ 35 ] Bozzer s'interroge. [ 36 ] Le 23 mai 2006, Bozzer écrit ce qui suit à Senécal : S'il n'y avait que « le perron et la marquise » qui empiètent sur le terrain du domaine public : 1) serait-ce toujours nécessaire de lever une demande de permis d'empiètement/occupation, et à quel prix? (sachant que ce sont deux besoins essentiels à l'entrée et à la sortie de base de la maison laquelle fut construite en 1935 et dont les propriétaires précédents ont eu, depuis sa construction, jouissance pleine et entière et ceci sans demande d'occupation) ; 2) si le but de demander un acte de tolérance était d'accroître mes taxes, pouvons-nous refuser et faire comme les propriétaires précédents : rien.

Et quelles sont les ramifications de ne rien faire ; c'est-à-dire lors d'une vente future s'il y a lieu. 3) Est-ce une nouvelle méthode de taxation et, si non, le taux a-t-il varié au cours des ans? (Transcrit tel quel) [ 37 ] En réponse à cette lettre, Senécal dirige de nouveau Bozzer vers Malus. [ 38 ] Le 6 juin 2006, Bozzer écrit à Malus : Dear Me Malus, On or about May 10, 2006 you forwarded a letter to Me Francoise Senécal who faxed the enclosed pages along with her cover note to my attention on May 15, 2006.

Also enclosed you will find my reply letter dated May 23, 2006 to Me Senécal, requesting some clarifications. Me Senécal claims that she has informed me that she wanted nothing to do with this issue and redirected my queries to you. Although I find this quite peculiar, it seems that it must not have been clearly explained, as you also, directed your letter on this issue to her attention. Notwithstanding this, the above noted Deed of Sale stipulates that I was to receive clear titles and promise from the vendor to grant me an “acte de tolérance d'empiètement du perron et de la marquise par l’entremise de Me N.

Malus et ce à ses frais”. My questions to Me Senécal remain unanswered and I do.not know if you will be so kind as to reply to them, but please be informed that I have no intentions of signing a “demande de permis d’occupation/d’empiétement” for the “perron and marquise” for which I purchased an “acte de tolérance”. Trusting that you can deliver what was duly promised and signed.

Best regards, Esther Bozzer (Transcrit tel que dans l’original) [ 39 ] Malus écrit à Senécal le même jour pour lui rappeler qu'il a besoin de la signature de Bozzer pour compléter le dossier. [ 40 ] Le 5 juillet 2006, Malus écrit à Senécal pour l'informer d'une brève discussion qu'il a eue avec Bozzer au cours de laquelle il lui a fait comprendre que, sans acte de tolérance, elle pourrait avoir des problèmes pour vendre ou hypothéquer l'immeuble; malgré ce risque décrit, Malus ajoute ne pas avoir été en mesure de convaincre Bozzer de signer la documentation préparée. [ 41 ] Le 13 juillet 2006, Malus réécrit à Bozzer dans une ultime tentative de compléter le dossier de l'acte de tolérance. [ 42 ] Le 23 août 2006, Malus avise la Ville que Bozzer ne désire plus obtenir d'acte de tolérance.

La Ville lui répond que les frais d'étude et d'ouverture de dossier ne sont pas remboursables et que le propriétaire devra libérer le domaine public et le remettre en état. [ 43 ] Le 5 octobre 2006, Bozzer demande de nouveau des clarifications à Senécal. [ 44 ] Le 17 octobre 2006, Senécal lui répond ne jamais lui avoir conseillé de « procéder à une tolérance » avec la Ville. [ 45 ] Le 30 novembre 2006, Bozzer rencontre Valiquette qui lui explique la situation ainsi que la position de la Ville au sujet des empiètements.

[ 46 ] Bozzer retient les services d'un avocat. La preuve d'expert (en bref) [ 47 ] Un seul témoin expert est entendu au procès, alors que ses qualifications pour ce faire sont admises par les parties. [ 48 ] Au-delà du contenu de son rapport écrit déposé au dossier dont il réitère le contenu en interrogatoire en chef, l'expert Andy Dodge affirme en contre-interrogatoire qu'à eux seuls les empiètements perron et marquise représentent une perte de valeur de l'immeuble concerné de 5 %.

Le jugement dont appel [ 49 ] La juge rappelle les faits principaux. [ 50 ] Elle commente ainsi les différents témoignages : ● Bozzer et Malus ont témoigné de façon claire et précise; ● Senécal a témoigné de façon vague et confuse. [ 51 ] La juge accorde beaucoup de poids aux témoignages de Bozzer et de Malus qu'elle retient, de préférence à celui de Senécal, dès qu'elle constate une contradiction ou une variation. [ 52 ] La juge retient notamment : ● Que Bozzer a demandé à Senécal si elle aurait des frais à payer et que celle-ci lui a déclaré qu'elle n'en aurait pas (aux paragraphes 35 et 54 du jugement); ● Que Senécal a indiqué à Bozzer qu'elle n'aurait pas de problème de revente malgré les empiètements (au paragraphe 35 du jugement) alors que Malus est d'avis contraire (au paragraphe 66 du jugement); ● Qu' « à la fin de l'entretien [avec Senécal], elle [Bozzer] se sent soulagée, car elle est en bonnes mains » (au paragraphe 37 du jugement); ● Que le 18 août 2005, jour de la signature de l'acte de vente par Bozzer chez Senécal, alors que Bozzer demande à Senécal si elle a reçu l'acte de tolérance, celle-ci lui a répondu que « non mais qu'il n'y avait pas de problèmes à signer l'acte de vente sans acte de tolérance : " il faut faire confiance à son notaire.

" » (au paragraphe 41 du jugement); ● Qu'au moment où elle reçoit de Senécal la documentation à signer pour l'acte de tolérance, en mai 2006, « Madame Bozzer, à sa grande surprise, lit qu'il y a plusieurs empiètements dont elle n'avait jamais entendu parler et qu'il y a des frais à payer » (au paragraphe 45 du jugement); et ● Que Bozzer « est anxieuse de vivre dans l'illégalité » bien qu'elle n'ait pas reçu d'avis de la Ville quant à la situation (au paragraphe 51 du jugement). [ 53 ] La juge conclut que Senécal n'a pas rempli son devoir de conseil à l'égard de sa cliente Bozzer et qu'elle a commis plusieurs fautes, notamment : ● Ne pas avoir expliqué à Bozzer le contenu du certificat de localisation, ne pas s'être assurée que celle-ci le comprenait; ● Avoir minimisé la situation; ● Ne pas avoir expliqué à Bozzer les conséquences d'un acte de tolérance, notamment l'obligation récurrente de payer une taxe ou un loyer d'occupation; ● Avoir omis de transmettre à Bozzer la lettre de Valiquette, ce qui aurait pu éveiller Bozzer à l'ensemble de la situation avant la signature de l'acte de vente. [ 54 ] Quant aux dommages, la juge retient un montant proposé par l'expert Andy Dodge [6] (62 000 $) à

titre de réduction de valeur de l'immeuble, auquel elle ajoute une somme de 5 000 $ pour troubles et inconvénients. Ainsi, elle condamne Senécal et le Fonds, solidairement, à payer la somme de 67 000 $ à Bozzer. [ 55 ] La juge se dit d'avis que les réclamations de Bozzer contre Malus et Erdell sont sans fondement et elle les rejette. Par conséquent, elle rejette également la demande en garantie d'Erdell contre Malus. Position des parties (en bref) Bozzer [ 56 ] Bozzer argue que sa conduite doit être évaluée à la lumière de l'ensemble de la preuve, notamment en tenant compte du fait

qu'elle a loué une

partie de l'immeuble durant 25 ans, période durant laquelle elle a vu ses propriétaires entretenir le terrain entourant l'immeuble, et des représentations de sa notaire Senécal. [ 57 ] Bozzer n'aurait pas payé le prix prévu à la promesse d'achat (310 000 $) si elle avait su que le lot acheté était substantiellement plus petit que ce qu'elle croyait. [ 58 ] Ayant mentionné les problèmes relatifs au perron et à la marquise, Senécal devait, a fortiori , souligner les autres empiètements. En outre, Senécal aurait dû lui transmettre la lettre de Valiquette qui dévoilait ces autres empiètements.

Bien qu'elle l'ait su, Senécal ne lui a jamais mentionné que les parcelles de terrain bornées par les murets ne faisaient pas

partie de ce qu'elle achetait. [ 59 ] Senécal ne peut soutenir avoir limité son mandat afin de se laver les mains quant à tout ce qui a trait aux empiètements.

Pareille thèse est d'ailleurs clairement incompatible avec son témoignage voulant qu'elle ait souhaité la rencontrer pour discuter de cette question. [ 60 ] Puisque Erdell s'est engagée à régler et à corriger entièrement et définitivement tous les problèmes d'empiètement, malgré le contenu limité des clauses de l'acte de vente (perron et marquise), Bozzer soutient qu'elle doit être condamnée à lui payer les dommages réclamés. [ 61 ] Sa croyance voulant que cela lui coûterait tout au plus 1 000 $, selon les représentations de son notaire Malus, ne peut lui servir de moyen de défense afin de limiter sa responsabilité. [ 62 ] Au sujet des dommages, Bozzer plaide ce qui suit : ● Les dommages ne sont pas hypothétiques; ● Senécal ne peut soutenir que le retrait des structures minimiserait le préjudice alors que Bozzer croyait acheter l'ensemble de la superficie délimitée par les murets; ● Il est faux de prétendre que la Ville tolère implicitement les empiètements : dans son témoignage, Valiquette affirme le contraire; ● Le lien causal entre le dommage et la faute ne fait pas de doute : « Le fait que l'Intimée ait payé 310 000 $ en dépit de cette circonstance qui justifiait une réduction du prix de vente est une suite logique, immédiate et prévisible découlant directement du manquement de l'Appelante (Senécal) à son devoir de conseil ».

Senécal et le Fonds [ 63 ] Senécal et le Fonds soutiennent que le certificat de localisation est clair et parle de lui-même.

Ainsi, puisque Bozzer l'a examiné minutieusement, la juge aurait dû retenir la conclusion voulant qu'elle ait su pertinemment ce qu'elle achetait et ce qu'elle n'achetait pas. [ 64 ] En acceptant que l'acte de tolérance soit de la responsabilité exclusive du notaire du vendeur, Bozzer a déchargé Senécal de toute responsabilité relativement aux empiètements. [ 65 ] La juge ne pouvait les condamner à des dommages représentant une diminution du prix de vente, ceux-ci ne pouvant être exigés que du vendeur.

Au surplus, les dommages sont hautement hypothétiques et ils ne sauraient inclure la perte du terrain entre la maison et les murets, terrain n'ayant jamais fait l'objet de la vente. Le loyer annuel à payer à la Ville, le cas échéant, serait beaucoup moindre si Bozzer acceptait d'enlever certaines structures, notamment les murets.

Erdell [ 66 ] Erdell plaide que la vente était de type « as is » et sans garantie, aux termes d'un acte de vente entièrement rédigé par Senécal, la notaire de Bozzer. [ 67 ] Les problèmes d'empiètement dénoncés par le certificat de localisation ont donné lieu à une entente acceptée par Bozzer (à un règlement complet) voulant que l'obtention d'un acte de tolérance résolve le tout. [ 68 ] Son engagement se limitait à débourser les frais nécessaires à l'obtention de cet acte de tolérance, ce qu'elle a fait. Si l'acte de tolérance n'a pas été obtenu, c'est en raison du refus de Bozzer de signer les documents requis.

Elle a exécuté toutes ses obligations et Bozzer ne peut rien lui reprocher. [ 69 ] Les dommages réclamés par Bozzer sont hypothétiques et incertains. Peu importe, si Bozzer a subi des dommages, seule sa notaire peut avoir l'obligation de l'indemniser. Malus et le Fonds [ 70 ] Malus plaide avoir rempli complètement et adéquatement toutes ses obligations et ils demandent le rejet de l'appel incident. Analyse – examen des questions [ 71 ] En matière de conclusions de fait et d'appréciation de la crédibilité des témoins, la Cour n'intervient que si la

partie appelante démontre une erreur manifeste et déterminante du juge de première instance [7] . [ 72 ] La juge indique que Bozzer et Malus ont témoigné de façon claire et précise et qu'elle accorde beaucoup de poids à leur

témoignage alors qu'il en va tout autrement du témoignage de Senécal qu'elle qualifie de vague et confus. [ 73 ] Senécal et le Fonds ne réussissent pas à établir que la juge a commis une erreur manifeste ou déterminante dans l'appréciation des faits ou de la crédibilité des témoins. [ 74 ] Ainsi, dans le cadre de mon analyse des questions en litige, je retiens les conclusions de fait énoncées par la juge ainsi que ses positions quant à la crédibilité des propos des témoins.

Question 1 La juge a-t-elle erré en concluant que Senécal avait commis une faute professionnelle à l'égard de Bozzer? [ 75 ] La juge a raison de conclure à une faute professionnelle de Senécal. [ 76 ] Un notaire doit faire connaître à son client la nature d'un acte envisagé et ses conséquences juridiques normalement prévisibles; il doit également lui fournir les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il lui rend [8] .

Évidemment, l'intensité de l'obligation d'information et du devoir de conseil varie en fonction des circonstances, notamment en fonction du degré de connaissance que possède le client [9] . [ 77 ] En fait, et comme l'écrivent les auteurs Baudouin et Deslauriers, c'est « la nature et le contenu de son mandat exprès ou implicite qui tracent les frontières de l'obligation de conseil » [10] du notaire. [ 78 ] En l'espèce, Bozzer, l'acheteuse, avait retenu les services de Senécal pour préparer l'acte d'achat et la conseiller sur tous les aspects juridiques reliés à une telle acquisition.

Elle en était d'ailleurs à son premier achat immobilier, ce que savait Senécal. [ 79 ] En pareilles circonstances, Senécal devait faire connaître à Bozzer la nature et la portée de tout acte auquel celle-ci s'apprêtait à souscrire ou auquel elle consentait, avant qu'elle ne le fasse, en précisant clairement et complètement les conséquences juridiques normalement prévisibles en découlant. [ 80 ] Senécal a manqué à ce devoir. [ 81 ] La juge retient trois fautes de Senécal clairement étayées par la preuve : (1) ne pas avoir adéquatement expliqué à Bozzer la signification des diverses mentions apparaissant au certificat de localisation, alors que celle-ci avait clairement de la difficulté à en saisir le langage technique; (2) ne pas lui avoir transmis copie d'une lettre provenant de la responsable de la Ville de Montréal par laquelle celle-ci identifiait l'ensemble des problématiques à régler de même que la position de la Ville à leur égard; (3) ne pas lui avoir expliqué adéquatement et correctement ce qu'était un acte de tolérance et quelles en étaient les diverses conséquences.

Le certificat de localisation [ 82 ] Bien qu'il soit exact d'affirmer que le certificat de localisation fasse clairement état de deux empiètements (la marquise et le perron) et qu'il laisse entendre que les limites du lot que Bozzer veut acheter ne correspondent pas aux marques d'occupation qu'elle a observées au fil des années d'occupation du rez-de-chaussée comme locataire, la juge retient que ces faits ne sont pas de nature à absoudre Senécal de ses manquements à son obligation de conseil, notamment quant au contenu du certificat et quant aux conséquences possibles d'une occupation du domaine municipal. [ 83 ] Seuls les empiètements de la marquise et du perron donnent lieu à des conversations entre Bozzer et Senécal au cours desquelles cette dernière se fait rassurante, mentionne leur caractère anodin et ajoute que le notaire du vendeur accepte, quoiqu'il en soit, de faire le nécessaire pour corriger le tout en obtenant, aux frais de son client, un acte de tolérance de la Ville.

Bozzer croit qu'il s'agit des seuls problèmes et qu'ils seront ainsi réglés définitivement par le vendeur. Elle n'envisage aucunement devoir payer, année après année, une taxe d'occupation à la Ville de Montréal pour ces deux empiètements de même que pour d'autres occupations non discutées. Jamais Senécal n'attirera son attention sur cette possibilité. [ 84 ] Une première conversation a lieu le 11 juillet 2005, alors que Bozzer n'a pas encore reçu une copie du certificat de localisation.

Senécal mentionne les deux empiètements, fait état de leur caractère anodin et de l'offre du vendeur de corriger le tout par acte de tolérance, sans en dire plus sur leurs conséquences.

Il n'est pas question de l'article 7.5 de l'offre d'achat et du processus y prévu (reproduit précédemment). [ 85 ] Comme la juge, je ne vois pas ce qui pourrait être reproché à Bozzer : ● Bozzer est mise au courant de certains problèmes révélés par le certificat de localisation, mais le nécessaire pour y pallier sera fait par le notaire du vendeur (l'acte de tolérance); ● Sa notaire, qui se veut rassurante, prépare le projet d'acte de vente après avoir elle-même pris connaissance de ce certificat; ● Bozzer est en droit de croire que Senécal a pris en charge la situation et le bon sens veut qu'elle lui fasse confiance alors qu'elle l'a spécifiquement mandatée pour l'assister. [ 86 ] Bozzer reçoit une copie du certificat et elle constate qu'effectivement il fait état de deux empiètements lesquels, comme le lui a dit Senécal, feront l'objet d'un acte de tolérance préparé par le notaire du vendeur, aux frais de ce dernier. [ 87 ] Bozzer prend connaissance du certificat de localisation en compagnie d'un ami et elle communique de nouveau avec Senécal

puisqu'elle a encore des interrogations. Senécal parcourt avec elle le certificat et se fait de nouveau rassurante de sorte que Bozzer demeure sous l'impression qu'elle est entre bonnes mains et qu'il n'y a pas de problèmes. [ 88 ] Quant à la délimitation du lot, Senécal n'en discute jamais avec Bozzer. Elle tient pour acquis, bien qu'à tort, que Bozzer connaît la situation et comprend le certificat de localisation.

Or, les questions que Bozzer lui pose, mais auxquelles Senécal ne répond pas, laissent voir que la compréhension de Bozzer ne correspond pas à la réalité. [ 89 ] Alors que Bozzer offre de payer la somme de 310 000 $ croyant acheter le lot tel qu'elle l'observe selon les marques d'occupation, une

partie gazonnée d'environ 900 pieds carrés ne fait pas

partie du lot acheté, mais se trouve sur la propriété publique, ce que Bozzer ne réalise que longtemps après avoir signé l'acte de vente. La lettre de la Ville de Montréal [ 90 ] Le 21 juillet 2005, à la suite de démarches de Malus (le notaire du vendeur) auprès de la Ville de Montréal afin d'obtenir un acte de tolérance, la Ville lui écrit quant aux mesures à prendre pour obtenir un permis d'occupation permanente du domaine public.

Le 25 juillet 2005, Malus fait suivre une copie de cette lettre à Senécal qui n'en parle pas à Bozzer et ne lui en remet jamais une copie. [ 91 ] Les parties pertinentes au présent débat de cette lettre de la Ville prévoient que : Suite à l'étude des documents transmis et à une visite sur les lieux, vous trouverez ci après nos commentaires.

Une demande de permis d'occupation permanente du domaine public devra nous être adressée pour les éléments suivants : - muret en blocs de béton aménagé dans l'emprise des avenues Isabella et Mountain Sights ; - perron et marches dans l'emprise de l'avenue Isabella ; - rampe d'accès au garage dans l'emprise de l'avenue Isabella ; - espace compris à l'intérieur de la zone clôturée dans l'emprise de l'avenue Isabella.

Les frais d'études au montant de 515.00$ ainsi que deux (2) copies conformes de la description technique et du plan montrant les empiètements devront également être remis lors de la demande de permis d'occupation permanente du domaine public. (Transcrit tel que dans l'original) [ 92 ] Fin juillet 2005, l'acte de vente n'est pas encore signé. Ainsi, en omettant de communiquer une copie ou la teneur de cette lettre à Bozzer, Senécal l'empêche de réaliser ce qu'il en est avant qu'il ne soit trop tard.

L'acte de tolérance [ 93 ] Senécal sait ce qu'est un acte de tolérance et ce que cela comporte, notamment le paiement annuel d'une somme (taxe ou loyer), mais elle se fait avare d'explications.

Question 2 La juge a-t-elle erré dans l'établissement des dommages accordés à Bozzer? [ 94 ] La juge accorde à Bozzer des dommages de 67 000 $, soit 62 000 $ pour « réduction de la valeur de l'immeuble » et 5 000 $ « pour le stress, les troubles et inconvénients ». [ 95 ] En l'absence d'une erreur manifeste ou déterminante, tenant compte de ce que révèle la preuve quant au stress, aux troubles et aux inconvénients subis, il n'y a pas lieu d'intervenir quant à la somme de 5 000 $. [ 96 ] Qu'en est-il, cependant, de la somme de 62 000 $ accordée pour réduction de la valeur de l'immeuble? [ 97 ] Moyennant le paiement de la somme convenue de 310 000 $, après négociations, Bozzer croyait acheter l'immeuble tel qu'elle le voyait, sans empiètements, certaine d'obtenir des titres clairs (obligation d'ailleurs imposée au vendeur aux termes de l'offre d'achat acceptée). [ 98 ] En août 2005, au moment de signer l'acte de vente, elle savait que deux composantes de l'immeuble empiétaient sur le domaine public (le perron et la marquise), mais elle était certaine que cela serait réglé définitivement par l'acte de tolérance envisagé et sans conséquences négatives pour elle.

En raison des représentations de Senécal à cet effet, elle avait accepté la solution de l'acte de tolérance destinée à corriger le tout. Elle ignorait que l'immeuble acheté était plus petit que ce qu'elle voyait (900 pieds carrés de moins) et elle ne connaissait pas les autres éléments à régulariser mentionnés dans la lettre de la Ville. Elle ignorait également qu'elle serait tenue de payer à la Ville une somme annuelle (taxe ou loyer) pour occuper une

partie du domaine public aux termes de l'acte de tolérance à venir. [ 99 ] En 2006, lorsque Bozzer a su ce qu'il en était réellement, lorsqu'elle a réalisé que ses consentements au prix de vente et à la solution de l'acte de tolérance étaient viciés, pour cause d'erreur, son recours pour rectifier l'ensemble de la situation était un recours en résolution de la vente. Bozzer n'a cependant jamais entrepris un tel recours, bien qu'elle ait dit dans son témoignage qu'avoir su, elle n'aurait jamais acheté. [ 100 ] Les recours entrepris sont des recours en dommages-intérêts subis qui obligent Bozzer à prouver une faute, un dommage et un

lien de causalité entre la faute et le dommage. [ 101 ] Senécal a commis une faute, comme je l'ai décrit plus tôt, mais ce n'est pas le cas d'Erdell. [ 102 ] La faute de Senécal fait en sorte que, en l'absence de résolution de la vente, Bozzer est et demeure propriétaire d'un immeuble dont certaines composantes empiètent sur le domaine public, ce qui ne peut être corrigé définitivement et sans conséquences pour Bozzer malgré ce que Senécal avait laissé entendre. [ 103 ] Selon la preuve administrée et non contredite, la valeur d'un immeuble est affectée négativement lorsque certaines de ses composantes empiètent sur le domaine public d'autant que, pour cette raison, l'autorité publique peut en exiger (ou est susceptible d'en exiger) la destruction ou la non-utilisation. [ 104 ] En tenant pour acquis que le prix payé par Bozzer de 310 000 $ représentait effectivement la juste valeur marchande de l'immeuble au jour de la vente, le témoin expert entendu a affirmé que la perte de l'usage du garage représenterait une perte de valeur de 29 500 $, et que la perte globale de valeur (pour l'ensemble des situations décrites à la lettre de la Ville de Montréal, incluant le risque de ne plus pouvoir faire usage du garage) serait de 20 % du prix payé, soit de 62 000 $, chiffre retenu par la juge comme représentant le dommage subi alors qu'elle s'exprime ainsi : [74] Andy Dodge, real estate consultant and appraiser testified on the difficulty for resale value that the encroachments create and to the reduction in price, which would have to be given in consideration, which he estimated at 20 % including the garage , or 5 % if only the marquise and perron. (Soulignement ajouté) [ 105 ] Je ne partage pas le point de vue de la juge à ce sujet. [ 106 ] Bozzer n'a pas droit à ce montant.

À mon avis, Senécal et le Fonds ont raison de soutenir que le montant accordé est excessif. [ 107 ] En effet, ce 20 % tient compte de l'impossibilité d'utiliser le garage se trouvant au sous-sol du duplex et dont l'accès implique le passage sur la bande de terrain appartenant à la Ville et constituant l'empattement de la rue Mountain Sights. Rien dans la preuve ne permet d'envisager un tel scénario.

Au contraire, tout indique que la Ville n'a jamais eu l'intention d'interdire à Bozzer, ou à tous les propriétaires montréalais dans une situation semblable, de traverser la zone d'empiètement. [ 108 ] Ce chiffre est également tributaire d'éléments qui ne constituent pas des empiètements et qui ne peuvent être qualifiés de « problème de

titre », tels les 900 pieds carrés que Bozzer croyait acheter, mais qui n'appartenaient pas au vendeur. Ce manque de contenance pouvait possiblement donner lieu à une demande en résolution de la vente pour cause d'erreur, mais non à un recours en dommages-intérêts ou en réduction de prix (

article 1407 C.c.Q ). [ 109 ] Tenant compte de la preuve administrée quant à la perte de valeur résultant des empiètements identifiés au certificat de localisation (5 % du prix payé de 310 000 $), demeurés non réglés avec l'autorité concernée (la Ville), j'estime raisonnable d'accorder à Bozzer des dommages de 15 500 $, en plus de l'indemnité pour stress, troubles et inconvénients, mais pas plus. [ 110 ] Je propose donc de réduire les dommages accordés à la somme totale de 20 500 $.

Question 3 Les conditions de vente incluaient-elles une représentation ou un engagement voulant que le vendeur soit tenu d'éliminer, à ses frais, la problématique d'empiètement sur le domaine public révélée par le certificat de localisation? [ 111 ] Les conditions de la vente, telle que réalisée aux termes de l'acte de vente rédigé par Senécal et signé par Bozzer et Erdell, ne comportent pas de représentation ou d'engagement voulant que le vendeur soit tenu d'éliminer, à ses frais, cette problématique.

D'ailleurs, si cette problématique peut être contrôlée ou minimisée, elle ne peut être éliminée. [ 112 ] L'acte de vente signé, rédigé par Senécal, comporte les clauses suivantes : Dossier de titres Le vendeur s'engage à remettre à l'acheteur tous les titres en sa possession ainsi qu'un certificat de localisation démontrant la situation actuelle des lieux. Le vendeur déclare que le perron et la marquise qui empiètent sur l'avenue Isabella feront l'objet d'un acte de tolérance d'empiètement qui sera préparé par l'entremise de Me Norman Malus, notaire, et ce à ses frais.

Clause Spéciale L'acheteur déclare avoir pris connaissance du certificat de localisation préparé par François Houle, arpenteur-géomètre, le 6 juillet 2005, sous le numéro 8297 de ses minutes; s'en déclare satisfait et accepte l'immeuble dans son état actuel à l'exception de l'empiètement du perron qui sera légalisé par l'entremise de Me Norman Malus, notaire. [ 113 ] Ainsi, le vendeur s'engage à remettre un certificat de localisation et à faire préparer à ses frais, par Malus (son notaire), un acte de tolérance, mais il ne souscrit à aucune autre obligation.

[ 114 ] Aux termes de la « Clause spéciale », Bozzer se déclare satisfaite du certificat de localisation qui lui a été remis par Erdell, dont le contenu dénonce correctement et complètement la situation de l'immeuble acheté, bien que Bozzer ne soit pas en mesure d'en comprendre pleinement la signification et la portée à la suite des manquements de Senécal, précédemment discutés. [ 115 ] Le vendeur souscrit à l'obligation de légaliser l'empiètement selon les termes de la « Clause Spéciale » et de la clause « Dossier de titres » qui en établissent les paramètres en précisant le moyen retenu et agréé pour ce faire, soit un acte de tolérance préparé par son notaire et à ses frais.

Question 4 En l'absence d'une élimination de la problématique d'empiètement révélée par le certificat de localisation, la juge a-t-elle erré en rejetant le recours de Bozzer contre son vendeur? [ 116 ] En présence d'une preuve non contredite voulant que le certificat de localisation remis démontre la situation actuelle des lieux et que l'acte de tolérance envisagé ait effectivement été préparé et obtenu par Malus, aux frais d'Erdell, la juge n'avait d'autre choix que de constater l'exécution des obligations d'Erdell. [ 117 ] Bien que Bozzer ait été induite en erreur, manquant de connaissances et d'expérience et en raison de la faute de Senécal, aucune faute ne peut être reprochée au vendeur.

La preuve non contredite établit, d'ailleurs, l'entière bonne foi de ce dernier. [ 118 ] Dans ces circonstances, puisque Bozzer n'a demandé ni la résolution de l'entente voulant que les empiètements soient réglés par l'obtention d'un acte de tolérance ni la résolution de la vente, la juge n'avait d'autre choix que de rejeter la requête introductive en dommages-intérêts entreprise par Bozzer contre Erdell.

Question 5 La juge a-t-elle erré en concluant que Malus avait exécuté correctement ses obligations à l'égard d'Erdell? [ 119 ] Le rejet de l'action de Bozzer contre Erdell faisait en sorte que le recours en garantie entrepris, de fait un recours récursoire prématuré, devenait sans objet. [ 120 ] Au surplus, la preuve ne révèle aucune faute de nature à engager la responsabilité de Malus à l'endroit de qui que ce soit. Conclusions [ 121 ] Je propose donc : ● au dossier 500-09-020956-108, d'accueillir en

partie l'appel afin de réduire le quantum des dommages accordés à la somme de 20 500 $, sans frais compte tenu du sort mitigé de l'appel; ● au dossier 500-09-020954-103, de rejeter l'appel et l'appel incident, sans frais. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.