2016 QCCQ 6129, 2016 QCCQ 6129

Masson c. St-Amant 2016 QCCQ 6129 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE : JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-014915-159 DATE : 22 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVAIN MASSON -et- NANCY DENIS

Partie demanderesse c. YVON ST-AMANT -et- HEINA SAETTONE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sylvain Masson et Nancy Denis (Masson et Denis) réclament 24 033,09 $ à Yvon St-Amant et Heina Saettone (St-Amant et Saettone) pour vices cachés et dommages pour troubles et inconvénients. [ 2 ] Leur réclamation se détaille, au paragraphe 25 de la requête introductive, comme suit :

a) Le remplacement de la pompe du puits artésien (P-4) : 2 752,14 $

b) Frais d’analyse d’eau et produits désinfectants (P-7 :) 212,04 $

c) L’estimé du coût d’installation d’un système de chloration (P- 8) : 4 599,00 $

d) La réfection du walk-in (P-5) : 625,00 $

e) Réaménagement paysager après réparation de la pompe : 200,00 $

f) Réparation de l’évier de la cuisine (P-13) : 50,85 $

g) Achat d’eau embouteillée depuis 2.5 ans, à parfaire : 910,00 $

h) Déplacements multiples chez les fournisseurs de service : 200,00 $

i) Pour troubles et inconvénients, perte de temps, démarches multiples, perte de jouissance de la vie et des lieux, etc. : 10 000,00 $

j) Réparation du mur du sous-sol (P-12) : 4 484,03$ Total : 24 033,09 $ [ 3 ] À l’audience, l’item de réclamation 25

c) fut amendé à 4 799,05 $ et 25

g) à 1 822,25 $. [ 4 ] Les défendeurs nient l’existence de vices cachés et plaident vétusté et absence de mise en demeure préalable aux réparations. Les défendeurs ont déposé une demande reconventionnelle de laquelle ils se sont désistés à l’audience. QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Les dommages réclamés découlent-t-ils de vices cachés? LES FAITS [ 6 ] En mai 2012, Masson et Denis s’intéressent à la résidence de St-Amant et Saettone et font une promesse d’achat conditionnelle à une inspection. La maison a été construite en 1976. [ 7 ] Le 20 mai 2012, Blain Inspection inc. fait une inspection de la résidence. Au niveau du puits artésien, l’inspecteur fait les recommandations suivantes : « […]

Inspection limitée L’inspection étant visuelle, nous ne pouvons nous prononcer sur les installations du puits artésien. Nous vous recommandons de faire analyser l’eau avant l’achat. Nous vous invitons à lire le document de la S.C.H.L. annexé au rapport afin de vous familiariser avec les installations de puits artésien. […] » [ 8 ] Au moment de la visite, la pompe fonctionne ainsi que tous les appareils de robinetterie. À cet effet, l’inspecteur écrit : « […] Appareil de robinetterie, écoulement, drainage, ventilation . Nous avons procédé à l’essai de tous les appareils.

Le débit et la pression sont satisfaisants ainsi que le drainage. Réseaux de distribution Le réseau a été partiellement vu dû à la finition intérieure. Aucun problème n’a été décelé sur les parties visibles. […] » [ 9 ] L’inspecteur fait remplir une déclaration aux vendeurs, et il appert que ces derniers répondent par l’affirmative à la question suivante : « Dans le voisinage, est-ce que des cas d’ocre ferreux ont été portés à votre connaissance? Oui » Ils ont aussi affirmé que leur eau était potable. [ 10 ] Masson et Denis ne font pas faire de test d’eau.

Ils indiquent avoir été rassurés par les représentations des agents à l’effet que l’eau était bonne. [ 11 ] Le 10 juillet 2012, la transaction est notariée. [ 12 ] Le 20 juillet, Masson et Denis prennent possession de la résidence et le 21 juillet la pompe du puits artésien cesse de fonctionner. [ 13 ] Ils appellent les défendeurs, ces derniers refusent d’intervenir indiquant qu’à leur départ la pompe fonctionnait et que dû l’âge, ils devaient s’attendre à un bris éventuel qui malheureusement s’est produit à leur arrivée. [ 14 ] Devant ce refus d’intervenir, Masson et Denis font changer la pompe au coût de 2 752,14 $.

Ils réclament aussi 200 $ pour le réaménagement paysager. Après l’installation de la nouvelle pompe, Masson et Denis procèdent à une analyse d’eau. C’est madame Denis qui procède à la prise d’échantillon qu’elle apporte à un laboratoire. Trois tests sont faits ainsi les 18 septembre et 22 novembre 2012 et le 11 septembre 2014. [ 15 ] Les trois rapports de Microbi-Eau indiquent : Eau non conforme pour les paramètres analysés.

Masson et Denis n’ont pas fait entendre de témoin sur le contenu de ces trois rapports. [ 16 ] De leur côté, les défendeurs ont fait faire une analyse le 23 juin 2015, l’échantillon a été recueilli par un technicien accrédité par le ministère de l’Environnement et la conclusion de l’analyse se lit ainsi : « Vos résultats démontrent la présence de 10 coliformes ou moins par 100 ml.

D’après le Règlement sur la qualité de l’eau potable (Q-2, r. 40, RQEP) du ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs du Québec, votre eau est conforme. » [ 17 ] Un représentant du laboratoire est venu expliquer les résultats et commenter ceux obtenus par l’autre partie. Quant au résultat des demandeurs, il remarque que la prise d’échantillonnage s’est faite par une personne non spécialisée en la matière.

Il explique le processus technique de la prise d’échantillon et ensuite de la chaîne de possession. [ 18 ] Ensuite, il commente les résultats obtenus par le laboratoire retenu par Masse et Denis. Il note l’absence de coliformes fécaux qui sont ceux qui entraînent des risques pour la santé. Quant aux colonies atypiques, le rapport n’indique pas de test de repérage afin d’identifier leur source. En absence de ce deuxième test, il ne peut à la lecture des trois résultats de Microbi-Eau confirmer si, à ce moment, l’eau était potable ou non.

Par contre, il note qu’à partir de l’examen de son laboratoire qui a fait les deux tests incluant le test de repérage, il peut confirmer que l’eau est potable. [ 19 ] Il note aussi que les demandeurs se plaignent de la couleur de l’eau et du fait qu’elle tache le blanc, il mentionne que la couleur n’affecte en rien le fait que l’eau soit potable ou non.

Finalement, il note que la pièce P-15, déposée à l’audition pour l’achat d’un système de chloration, décrit un système qui améliore la couleur de l’eau, mais qui n’intervient aucunement sur les bactéries qui pourraient s’y trouver. [ 20 ] De leur côté, Denis indique qu’après le changement de pompe du puits artésien, sa mère qui demeure avec eux et qui a témoigné, a eu des problèmes intestinaux qui ont cessé à l’achat d’eau en bouteille.

Ils ont donc acheté de l’eau en bouteille au coût de 1 822,25 $, et ce, jusqu’à la pose d’un chlorinateur au coût de 4 799,05 $. [ 21 ] Les demandeurs réclament aussi des frais de 625 $ pour réfection d’un walk-in. Or, il appert de la preuve à l’audition qu’il ne s’agit pas d’un walk-in, mais d’une garde-robe qui contenait une étagère non fixée et une tringle. St-Amant et Saettone ont quitté avec l’étagère, laissant la garde-robe vide. Une mise en demeure fut envoyée pour ces dommages le 13 décembre 2012.

[ 22 ] Le 30 janvier 2015, Masson et Denis ouvrent leur dossier à la cour. À la procédure apparaissent deux nouvelles réclamations qui n’ont jamais fait l’objet d’une mise en demeure. [ 23 ] 4 484,03 $ pour un problème de moisissure à la salle de bain du sous-sol. À

titre de preuve de cette réclamation, une estimation est déposée, cette estimation date du 16 novembre 2014, soit deux ans et 4 mois après l’achat de la résidence. Il n’indique pas la source du problème et aucune preuve à cet effet ne fut apportée. [ 24 ] Il y a aussi une demande de réparation pour un évier de 50,85 $. À

titre de preuve, une facture du 30 août 2014 (2 ans après l’achat de la résidence) et aucune preuve de la nature du problème. Principes généraux du vice caché et de la qualité de la preuve . [ 25 ] Est reprise, aux présentes, l’analyse développée par l’honorable juge Denis Le Reste dans plusieurs de ses jugements dont un sera cité à

titre de référence. [1] [ 26 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 27 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 28 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 29 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 30 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 31 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 32 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 33 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 34 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 35 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 36 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 37 ] L’auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, Louage, contrat d'entreprise ou de service définit en ces termes les vices cachés : « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien, mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ) » [ 38 ] L'auteur décrit ainsi les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours. Il ajoute : « Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.

Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait

ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté (art. 1728 C.c.Q.) » [ 39 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes : 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 40 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque. [ 41 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement. [ 42 ] L'âge du bien acheté est également pris en considération par les tribunaux. Un acheteur qui acquiert un bien usagé à bas prix doit se poser davantage de questions quant aux vices qui pourraient l'affecter.

ANALYSE ET MOTIFS Pompe [ 43 ] La résidence a été construite en 1976, et St-Amant et Saettone en sont propriétaires depuis 1999. La preuve est à l’effet que de 1999 à 2012, ils n’ont pas changé la pompe. [ 44 ] Ainsi au minimum cette pompe est âgée de 14 ans.

Il n’y a pas de preuve probante qu’elle a fait défaut alors que les défendeurs sont toujours propriétaires, puisqu’il appert que la veille de la remise, elle était fonctionnelle ayant permis de procurer l’eau pour nettoyer la maison. [ 45 ] Considérant l’absence de preuve de durée de vie, et considérant la vétusté probable de la pompe, son défaut ne constitue pas un vice caché. Eau [ 46 ] Bien que dûment avisé par leur expert les demandeurs ont fait fi de respecter ses recommandations et n’ont pas fait analyser l’eau préalablement à l’achat.

Il ne peut y avoir de vice caché aux présentes alors que l’expert avait fait une mise en garde claire avant l’achat. [ 47 ] Mais en plus, la preuve n’est pas prépondérante quant à la non-potabilité de l’eau et quant à la source du problème si problème existe qui peut provenir de l’action des demandeurs eux-mêmes lors du changement de pompe. Garde-robe [ 48 ] Défaut non grave qui ne peut être qualifié de vice caché. De plus, les défendeurs n’avaient aucune obligation de laisser en place des étagères non fixes. Évier – mur sous-sol [ 49 ] Il n’y a aucune preuve de la nature et/ou de la source du problème.

En conséquence, il est impossible de le qualifier de vice caché. Par exemple, l’humidité à la salle de bain du sous-sol, provenait-elle d’un défaut de construction de la résidence ou d’une mauvaise utilisation du sous-sol par les demandeurs depuis deux ans, nul ne le sait aucune preuve n’ayant été faite à cet effet. [ 50 ] De plus, ces deux problèmes n’ont jamais fait l’objet de dénonciation ou de mise en demeure. Troubles et inconvénients [ 51 ] Considérant les conclusions auxquelles le Tribunal arrive pour les vices réclamés, il n’y a pas lieu d’accorder de dommages pour troubles et inconvénients.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; PREND ACTE du désistement quant à la demande reconventionnelle; CONDAMNE les demandeurs aux frais.

__________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Gilles Forest Procureurs des demandeurs Me Alain Mongeau Procureurs des défendeurs Date d’audience : Le 20 avril 2016