2018 QCCQ 851, 2018 QCCQ 851

Gauthier-Boileau c. Lacroix 2018 QCCQ 851 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-036171-164 DATE : 22 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . Q . ______________________________________________________________________ LUDOVIC GAUTHIER-BOILEAU

Partie demanderesse c.

YANNICK LACROIX -et- KARINE GERVAIS Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Ludovic Gauthier-Boileau ( L’ACHETEUR ) réclame de Yannick Lacroix et de Karine Gervais ( LES VENDEURS ) la somme de 3 889,05 $ au motif qu’ils n’ont pas effectué des réparations à l’immeuble qu’ils lui ont vendu malgré une entente conclue en ce sens. [ 2 ] Les vendeurs contestent la réclamation au motif qu’ils ont, au contraire, exécuté leurs obligations et que les vices dont se plaint l’acheteur sont des vices apparents.

Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) Les vendeurs ont-ils exécuté leurs obligations?

b) Si non, à quelle somme l’acheteur a-t-il droit? Contexte [ 4 ] Au mois d’août 2015, l’acheteur visite l’immeuble résidentiel mis en vente par les vendeurs. [ 5 ] L’acheteur constate alors que les briques situées au-dessus de la grande fenêtre du salon en façade de l’immeuble sont mouillées en raison de ce qu’il croit être une infiltration d’eau [1] . Il importe de souligner qu’un petit balcon se trouve au-dessus du salon [2] . [ 6 ] L’acheteur ne fait pas inspecter la maison par un inspecteur en bâtiment mais il demande et obtient des vendeurs que ceux-ci « s’assurent que (

i) l’infiltration n’était qu’à l’extérieur du revêtement et (ii) que toute réparation nécessaire soit faite pour réparer cette infiltration, tel que décrit dans l’acte de vente (« déclaration du vendeur », point 17) », le tout tel qu’il appert d’un document rédigé par les défendeurs et intitulé « Raisons explicatives détaillées de la contestation » [3] . [ 7 ] Les vendeurs retiennent alors les services de Patrick Bergeron, de l’entreprise 9225-9134 Québec Inc., qui inspecte l’immeuble et conclut qu’il n’y a « aucune infiltration d’eau à l’intérieur du revêtement pouvant causer dommages au bâtiment.

Quelques endroits à sceller au niveau de la gouttière. » [4] [ 8 ] Monsieur Bergeron pose alors de la silicone entre la gouttière et le revêtement en aluminium pour s’assurer que l’eau s’écoule dans la gouttière [5] . [ 9 ] Le 24 novembre 2015, les parties signent l’acte de vente qui contient le paragraphe suivant [6] : Le vendeur confirme qu’il a bien fait les réparations nécessaires pour l’infiltration d’eau au-dessus de la fenêtre du salon (situé au rez-de- chaussé

e) suite à la demande de l’acheteur. Le vendeur confirme que les réparations nécessaires ont été apportées avant la vente de la propriété et qu’aucun problème ne subsiste suite à ces réparations.

[ 10 ] Cependant, l’acheteur constate, au printemps suivant, que les briques de la façade sont toujours mouillées et qu’il subsiste des infiltrations d’eau. [ 11 ] Il dénonce alors la situation aux vendeurs qui se présentent sur les lieux pour constater la situation. [ 12 ] Les vendeurs nient toute responsabilité à cet égard de sorte que l’acheteur les met en demeure, le 15 juillet 2016, de procéder aux travaux de réparation [7] , sans succès. [ 13 ] L’acheteur découvre alors que le toit plat, qui constitue le plancher du balcon situé au-dessus du salon, est à refaire puisque le bois qui se trouve sous sa membrane est complètement pourri [8] . [ 14 ] Il fait donc réparer le toit plat au coût de 1954,58 $ et les joints abîmés du revêtement en brique au coût de 977,29 $, pour un total de 2 931,87 $ [9] qu’il réclame aux vendeurs. [ 15 ] L’acheteur réclame également des vendeurs des dommages-intérêts de 800 $ pour le stress et les inconvénients qu’ils lui ont causés ainsi que la somme de 157,18 $ en remboursement des frais de notification de ses deux mises en demeure, soit une par la poste et l’autre par huissier [10] . [ 16 ] Les vendeurs contestent cette réclamation au motif qu’ils ont exécuté les obligations auxquelles ils se sont engagés, soit de s’assurer que l’infiltration d’eau n’affectait pas l’intérieur du revêtement et de réparer cette infiltration, qui se trouvait entre la gouttière et le revêtement en aluminium. [ 17 ] Ils estiment par ailleurs que l’acheteur a pris la décision de ne pas faire inspecter l’immeuble avant de l’acheter et que s’il l’avait fait, l’inspecteur aurait pu déterminer l’état du toit plat.

Il s’agit donc, selon eux, d’un vice apparent. [ 18 ] Ils ajoutent qu’ils n’ont subi aucune infiltration d’eau pendant les cinq années pendant lesquelles ils ont habité l’immeuble et qu’ils ignoraient que le bois situé sous la membrane du toit plat était pourri. Analyse et décision [ 19 ] Toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [11] . Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules de l’acheteur. [ 20 ] Par ailleurs, la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve [12] .

Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence. [ 21 ] D’autre part, toute personne a le devoir d’honorer ses engagements [13] . Lorsqu’une personne manque à ce devoir, elle est responsable du préjudice causé à son cocontractant et elle est tenue de le réparer [14] .

Les vendeurs ont-ils exécuté leurs obligations? [ 22 ] Les parties n’ont pas consigné par écrit leur entente mais dans un document rédigé par les défendeurs, ceux-ci écrivent ce qui suit [15] : Lors de l’acceptation de l’offre d’achat finale par les deux parties, il avait été convenu par l’acheteur et les vendeurs que ces derniers s’assurent que (

i) l’infiltration n’était qu’à l’extérieur du revêtement et (ii) que toute réparation nécessaire soit faite pour réparer cette infiltration, tel que décrit dans l’acte de vente (« déclaration du vendeur », point 17). [Le Tribunal souligne] [ 23 ] Le Tribunal en conclut que les vendeurs se sont engagés à s’assurer que l’infiltration d’eau n’atteignait pas l’intérieur du revêtement et à réparer cette infiltration. [ 24 ] Or, la preuve non contredite révèle qu’au printemps 2016, soit environ sept mois après les travaux effectués par les vendeurs, il y avait toujours infiltration d’eau au-dessus de la fenêtre du salon. [ 25 ] Bien que l’eau ne se soit pas introduite à l’intérieur de l’immeuble, la preuve révèle que la structure de bois située sous la membrane du toit plat du balcon et derrière le revêtement en aluminium était complètement pourrie à l’été 2016. [ 26 ] Ainsi, il est manifeste que l’eau s’est infiltrée derrière le revêtement et qu’elle a causé des dommages à la structure en bois et ce, malgré l’opinion contraire de l’ouvrier, monsieur Bergeron [16] . [ 27 ] En conséquence, les vendeurs n’ont pas honoré leur engagement de s’assurer que l’eau ne s’infiltrait pas derrière le revêtement et ce, même s’ils ont fait poser de la silicone pour tenter de réparer l’infiltration d’eau. [ 28 ] Pour les mêmes motifs, ils n’ont pas respecté leur engagement, consigné dans l’acte de vente [17] , de s’assurer « qu’aucun problème ne subsiste suite à ces réparations ».

En effet, les problèmes demeurent malgré les réparations. [ 29 ] Dans ces circonstances, les vendeurs sont tenus de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 30 ] D’autre part, il n’y a pas lieu de déterminer s’il s’agit d’un vice apparent comme le soutiennent les vendeurs puisque le recours est fondé sur l’inexécution de leurs obligations de s’assurer que l’infiltration n’était qu’à l’extérieur du revêtement. À quelle somme l’acheteur a-t-il droit?

[ 31 ] Le préjudice subi par l’acheteur est constitué du coût des travaux de réparation, soit 2 931,87 $ [18] . Il a droit au remboursement intégral de cette somme. [ 32 ] Le Tribunal est également convaincu, suivant la prépondérance de la preuve, que l’inexécution des obligations des vendeurs a causé du stress et des inconvénients à l’acheteur.

La réclamation de 800 $ est cependant exagérée à cet égard de sorte que le Tribunal, usant de sa discrétion judiciaire, arbitre à 300 $ le montant juste et raisonnable auquel l’acheteur a droit. [ 33 ] Les acheteurs sont en conséquence condamnés à payer à l’acheteur la somme de 3 231,87 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la date de l’introduction du recours en l’absence de mise en demeure extrajudiciaire de payer. [ 34 ] À

titre de frais de justice, l’acheteur a également droit au remboursement des frais d’envoi de ses deux mises en demeure [19] . [ 35 ] Cependant, le demandeur n’a droit qu’au remboursement du coût d’envoi par la poste et non par huissier compte tenu de l’article 118 C.p.c. qui prévoit ce qui suit : 118.

Un document peut être signifié même si la loi permet un autre mode de notification; le coût additionnel qui en résulte, par rapport au coût d’une notification par la poste, ne peut cependant être imputé au destinataire, à moins que ce dernier n’ait rendu la signification nécessaire ou que celle-ci n’ait été autorisée par le tribunal. [ 36 ] En effet, rien ne justifie la signification par huissier de l’une des mises en demeure. [ 37 ] En conséquence, le demandeur a droit à 25,30 $ pour l’envoi de ses deux mises en demeure [20] . Solidarité [ 38 ] L’acheteur recherche une condamnation solidaire des vendeurs. Or, l’

article 1525 C.c.Q. prévoit que la solidarité ne se présume pas et qu’elle n’existe que lorsqu’elle est expressément stipulée par les parties ou par la loi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Cette demande est en conséquence rejetée. [ 39 ] Il en est cependant autrement des frais de justice qui emportent une condamnation solidaire en vertu de l’article 343 C.p.c. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] ACCUEILLE la demande en partie; [ 41 ] CONDAMNE Yannick Lacroix et Karine Gervais à payer à Ludovic Gauthier-Boileau la somme de 3 231,87 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 7 octobre 2016; [ 42 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT Yannick Lacroix et Karine Gervais à payer à Ludovic Gauthier-Boileau les frais de justice de 125,30 $ constitués des droits de greffe et des frais d’envoi par la poste des deux mises en demeure. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Date d’audience : 19 février 2018