2017 QCCQ 7669, 2017 QCCQ 7669

Bisaillon c. Valois 2017 QCCQ 7669 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032453-167 DATE : 15 JUIN 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. PIERRE BISAILLON -et- NICOLE BORDELEAU Demandeurs c. JOËL VALOIS Défendeur JUGEMENT 1. APERÇU [ 1 ] Mme Bordeleau et M. Bisaillon acquièrent de M. Valois une résidence située sur la rue du Bataillon à Blainville le 4 mars 2013. Suite à la prise de possession de la résidence, ils sont confrontés à ce qu’ils estiment être plusieurs vices cachés, lesquels seront plus amplement détaillés à la

section ANALYSE du présent jugement. [ 2 ] Le 6 juin 2014, les acheteurs transmettent au vendeur un avis de dénonciation relativement à ces différents vices.

À l’automne suivant, des discussions interviennent entre les acheteurs et le vendeur et par la suite, une entente suivant laquelle le vendeur accepte de verser aux acheteurs un montant de 7 500 $. [ 3 ] Suite à cette entente, les acheteurs transmettent une mise en demeure, réclamant du vendeur les autres vices non énumérés à l’entente. [ 4 ] Les acheteurs estiment que les termes de l’entente intervenue en octobre 2014 sont clairs en ce qu’ils ne visent que la problématique de fourmis charpentières, la réfection de la galerie arrière et l’installation déficiente de la hotte de cuisine, de sorte que sont réservés leurs droits de poursuivre les démarches judiciaires à l’égard des autres vices. [ 5 ] Le vendeur, pour sa part, soutient que les discussions qui ont alors lieu touchent à l’ensemble des vices reprochés par les acheteurs.

C’est pour régler l’ensemble des réclamations qu’il accepte de verser la somme de 7 500 $ et qu’il n’aurait pas accepté de verser un tel montant pour régler seulement une

partie des vices. La mention de certains vices ne fait, selon le vendeur, que clarifier les vices qui méritaient d’être indemnisés. [ 6 ] Pour disposer de ce litige, le tribunal doit donc dans un premier temps déterminer la portée de l’entente intervenue entre les parties en octobre 2014. [ 7 ] Ce n’est que dans l’éventualité où le tribunal conclut que la portée de cette entente est limitée aux vices qui y sont énumérés qu’il devra par la suite déterminer si les autres vices sont visés par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), de même que, le cas échéant, de l’indemnité adéquate et raisonnable en tenant compte de l’ensemble des circonstances. [ 8 ] Pour les motifs qui suivent, le tribunal est d’avis que l’entente intervenue entre les parties vise à régler seulement certains vices. Les termes utilisés ne portent pas à confusion et ont même été confirmés avant même que le vendeur ne transmette le montant convenu. [ 9 ] Ceci étant, le tribunal estime néanmoins que seul le vice touchant à la présence de rongeurs doit être considéré.

Les acheteurs sont en droit d’être indemnisés des frais de l’extermination de 488,64 $ [1] . Quant aux travaux de calfeutrage recommandés par l’entreprise qui a procédé à l’extermination et pour lesquels les acheteurs réclament 2 320 $ [2] , ils sont de la nature de dépenses d’entretien normal pour un immeuble dont la construction date de 1997. 2. ANALYSE

2.1 PORTÉE DE L’ENTENTE [ 10 ] Le 14 octobre 2014, le vendeur se rend à la résidence pour constater les vices mentionnés par les acheteurs et discuter de la situation. [ 11 ] Le 22 octobre, les acheteurs transmettent au vendeur une lettre dont l’objet est de récapituler les événements depuis l’envoi de l’avis de dénonciation du mois de juin 2014, de même que les discussions qui ont eu lieu lors de la rencontre du 14 octobre. Les acheteurs y confirment l’entente de la veille, selon laquelle un montant de 7 500 $ doit être versé à

titre d’indemnité pour la présence de fourmis charpentières et les dommages à la galerie et à la structure en découlant.

Les acheteurs ajoutent inclure dans ce règlement l’installation déficiente de la hotte de cuisine. [ 12 ] La lettre se termine en confirmant que suite à la réception et à l’encaissement du chèque de 7 500 $, elle servira « comme une quittance complète et totale pour les correctifs reliés aux problèmes de fourmis charpentières et de la hotte de la cuisine (Points 2 et 4 respectivement de l’avis de dénonciation du 6 juin 2014) » [3] . [ 13 ] Conformément aux termes de l’entente, le vendeur transmet un chèque sur lequel apparaît la mention « balcon & fourmis », confirmant ainsi la portée de l’entente intervenue, ainsi que son acceptation des termes proposés. [ 14 ] En conséquence, l’entente ne vise pas les autres vices allégués à l’avis de dénonciation du 6 juin 2014. 2.2 GARANTIE DE QUALITÉ [ 15 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre critères cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [4] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [5] . [ 17 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 18 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 19 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 20 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. [ 21 ] Le tribunal examinera tour à tour chacun des vices allégués. ❖ CHAUFFE-EAU (461 $) ET AUGMENTATION DES PRIMES D’ASSURANCE (997 $) [ 22 ] En septembre 2013, soit quelques mois à peine après avoir pris possession de la résidence, les acheteurs subissent d’importants dommages suite au bris du chauffe-eau dont ils sont heureusement indemnisés par leur assureur-habitation.

Ils doivent cependant procéder au remplacement du chauffe-eau. Alors qu’ils sont convaincus que ce chauffe-eau date de 2009, ils apprennent suite à ce sinistre qu’il avait en fait atteint sa durée de vie utile, ayant été installé en 2000. [ 23 ] Les acheteurs reprochent au vendeur son silence dans la déclaration du vendeur où il n’y a aucune réponse de fournie à la question « Quelle est l’année d’installation du chauffe-eau? [6] ». [ 24 ] Le vendeur soutient avoir répondu au meilleur de ses connaissances et de ses souvenirs.

Il a préféré ne rien indiquer à certaines questions et éviter de fournir des informations fausses et susceptibles d’induire les acheteurs en erreur. [ 25 ] Par ailleurs, ce n’est pas le vendeur qui a induit les acheteurs en erreur quant à l’année du chauffe-eau. Confrontés à l’absence de réponse à la déclaration du vendeur, les acheteurs ont fourni à leur assureur-habitation un numéro apparaissant sur le chauffe-eau.

C’est l’assureur qui a par la suite indiqué qu’il s’agissait d’un chauffe-eau datant de l’année 2009. [ 26 ] Alors que les acheteurs soutiennent avoir porté cette information à la connaissance du vendeur en mars 2013, ce dernier nie en avoir été informé. [ 27 ] Le vendeur ne peut être tenu responsable de la mauvaise évaluation faite par les acheteurs quant au chauffe-eau et qui origine

d’une méprise alimentée par leur assureur-habitation. [ 28 ] De plus, le vendeur n’a pas eu le bénéfice d’être informé du bris du chauffe-eau préalablement à son remplacement, tel que l’exige l’

article 1739 C.c.Q. Il est exact que le bris du chauffe-eau puisse nécessiter une intervention urgente. Ceci étant, le vendeur est néanmoins en droit d’être informé avec célérité que sa responsabilité est recherchée. [ 29 ] Dans les circonstances, l’avis de dénonciation intervient quelque neuf mois plus tard et il doit être considéré comme tardif. Ce défaut de dénonciation est fatal à la réclamation des acheteurs. ❖ FOURNAISE (1 457 $) [ 30 ] En février 2014, les acheteurs sont alertés au sujet de l’état de la fournaise.

Craignant d’être exposés aux risques d’incendie, ils procèdent à son remplacement sans tarder. [ 31 ] Les acheteurs soutiennent avoir été informés d’une problématique similaire vécue par le vendeur et qui ne leur a pas été divulguée, et ce, à une question contenue à la déclaration du vendeur portant spécifiquement sur le système de chauffage à laquelle le vendeur a fourni une réponse négative [7] . Il faut noter que ce témoignage des acheteurs constitue du ouï-dire et n’est pas recevable en preuve. Qui plus est, le vendeur nie avoir été confronté à quelque défectuosité de la fournaise.

Au contraire, la fournaise est entretenue annuellement en vertu d’un contrat d’entretien. Dans le cadre d’un tel entretien, le technicien a recommandé de remplacer le panneau de contrôle, ce qui a été fait, non pas en raison d’une défectuosité, mais de façon préventive. [ 32 ] Ce n’est qu’en juin 2014 que le vendeur est informé du remplacement de la fournaise et du fait que sa responsabilité est recherchée à cet égard [8] . En conséquence, la condition de fond à l’exercice du recours fondé sur la garantie de qualité qui est prévue à l’

article 1739 C.c.Q n’a pas été respectée. [ 33 ] Le défaut de s’acquitter de la condition de divulgation préalable est fatal au recours des acheteurs. ❖ RONGEURS (2 809 $) [ 34 ] Les acheteurs soutiennent que le vendeur ne peut ignorer la présence des rongeurs, puisqu’une trappe a été retrouvée dans une des armoires de la cuisine, de même que du produit dans les combles indiquant un traitement antérieur. [ 35 ] Le vendeur se dit surpris des allégations des acheteurs, soutenant avoir entièrement vidé les armoires de la cuisine et ne pas y avoir aperçu de trappe. [ 36 ] Il reste que l’exterminateur constate la présence de produit dans les combles, signe d’un traitement antérieur.

Cela suffit à satisfaire au critère d’antériorité du vice, les autres critères étant également satisfaits. De même, le vendeur a été avisé du vice en temps utile. [ 37 ] Les acheteurs ont droit d’être remboursés des coûts reliés à l’extermination des rongeurs, soit la somme de 488,64 $ [9] . [ 38 ] Cependant, les coûts des travaux de calfeutrage totalisant 2 320 $ ne sont pas accordés. Ces travaux sont des travaux normaux d’entretien d’une résidence datant de 1997.

D’ailleurs, les recommandations ne visent pas uniquement à empêcher l’entrée de rongeurs, mais également à assurer l’étanchéité de la résidence [10] . ❖ OBSTRUCTION D’UN CONDUIT D’AIR DANS LA CUISINE (500 $) ET ISOLATION DÉFICIENTE DU GARDE-ROBE DE L’ENTRÉE (226 $) [ 39 ] À l’égard de ces deux vices, c’est le critère de gravité exigé par la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. qui n’est pas rencontré. [ 40 ] Les travaux envisagés sont davantage de la nature de dépenses d’entretien de la résidence. [ 41 ] De plus, un vice visé par la garantie de qualité en est un qui entraîne un déficit d’usage [11] . C’est en raison de ce déficit de l’usage auquel un acheteur peut s’attendre qui lui est permis d’obtenir la diminution du prix de vente. [ 42 ] En l’instance, la preuve ne permet pas de conclure que l’obstruction du conduit de la cuisine a un impact sur l’usage de la résidence.

Il en est de même de la garde-robe de l’entrée, l’amélioration de son isolation visant à améliorer le confort de la résidence et non à en assurer l’usage. ❖ QUALITÉ DU VERNIS DES PLANCHERS (2 659 $) [ 43 ] Dans le cadre des discussions ayant mené à la vente de la résidence, le vendeur s’est engagé à faire vernir les planchers de la résidence.

Le vendeur a rempli cet engagement, mais de façon insatisfaisante selon les acheteurs. [ 44 ] La qualité du vernis utilisé fait en sorte que les planchers s’abîment rapidement, de sorte qu’il sera nécessaire de procéder à les faire de nouveau vernir dans un avenir rapproché. [ 45 ] Le vendeur soutient s’être acquitté adéquatement de son obligation. Il a retenu les services d’une entreprise pour ce faire, sans requérir que cela soit fait avec un vernis de qualité inférieure. [ 46 ] Le fardeau de la preuve repose sur les épaules des acheteurs.

Aucun témoin n’est entendu pour établir les aspects techniques soulevés par les acheteurs. Ces derniers s’appuient sur une soumission pour vernir les planchers qui ne fournit pas les détails sur lesquels les acheteurs témoignent. Ils produisent un courriel adressé à une entreprise spécialisée dans les revêtements de plancher, Planchers Rosemère [12] . Cependant, ce courriel et son contenu sont inadmissibles en preuve, puisqu’il s’agit de ouï-dire. En effet, les acheteurs

sont ceux qui confirment la teneur des informations reçues lors de la visite de Planchers Rosemère, et non la personne ayant effectué la visite. [ 47 ] Finalement, le tribunal est d’avis que le fait que le vernis du plancher soit de moindre qualité que certains autres vernis existant sur le marché ne fait pas en sorte que l’engagement souscrit pas le vendeur n’est pas satisfait.

Cela ne permet pas non plus de conclure que l’usage de la résidence est entravé comme conséquence de l’apposition d’un tel vernis. [ 48 ] En conclusion, les acheteurs ont droit d’être indemnisés pour les coûts d’extermination reliés à la présence de rongeurs, soit 488,64 $. Ayant notifié le vendeur le 16 février 2016 d’une mise en demeure lui accordant un délai de dix jours pour s’exécuter [13] , les acheteurs ont droit à l’application de l’intérêt légal à compter de la demeure [14] , soit à compter du 27 février 2016, de même qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 488,84 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus d’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 27 février 2016, date de la demeure; [ 50 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : Saint-Jérôme, le 12 MAI 2017