2013 QCCA 589, 2013 QCCA 589

Déneigement Techni-Snow inc. c. 6413170 Canada inc. 2013 QCCA 589 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023361-132 ( 550-22-013574-122 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: Le 5 avril 2013 L’HONORABLE JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT DÉNEIGEMENT TECHNI-SNOW INC. Me Richard Leblanc LEBLANC DONALDSON

PARTIE INTIMÉE AVOCAT 6413170 CANADA INC. Me Gérard Desjardins DESJARDINS & GAUTHIER REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D’UN JUGEMENT DE LA COUR DU QUÉBEC, DISTRICT DE HULL (L’HONORABLE ROSEMARIE MILLAR) DU 31 JANVIER 2013

Greffière : Elena Captari Salle: RC.18 AUDITION 9 h 36 : Début de l’audience. Identification des procureurs.9 h 36 : Argumentation de Me Leblanc.9 h 55 : Argumentation de Me Desjardins.9 h 57 : Suspension de l'audience.10 h 04 : Reprise de l'audience.Jugement prononcé. Voir page 3.10 h 06 : Fin de l'audience.

Elena CaptariGreffière JUGEMENT [1] La requérante demande l'autorisation d'en appeler d'un jugement prononcé le 31 janvier 2013 par la Cour du Québec, district deHull (l'honorable Rosemarie Millar), qui a accueilli la requête introductive d'instance ré-amendée de l'intimée qui lui réclamait36 443,11 $, dont 34 177,56 $ pour les loyers d'avril 2011 à mars 2012 et la différence pour des dommages causés. [2] Après avoir brièvement identifié les faits à l'origine du litige et résumé la preuve administrée devant elle, la juge de premièreinstance identifie la seule question en litige qui consiste à savoir s'il y a eu consentement à la résiliation du bail et si une transaction ausens du C.c.Q. était intervenue entre les parties.

Elle enchaîne avec son analyse pour déterminer s'il y avait eu ou non une transaction ausens des articles 2631 et 2633 C.c.Q., notant au passage qu'elle peut être verbale ou écrite.

En l'espèce, il n'y a pas eu d'écrit signé et lapreuve à cet égard est contradictoire, tant sur les négociations intervenues entre les parties que sur l'acceptation postérieure par l'intiméede certaines conditions mentionnées au document. [3] La juge écrit : [46] Le Tribunal retient le témoignage de monsieur Bérubé qui lui semble plus crédible compte tenu des circonstances et conclut quela preuve prépondérante révèle que la condition relative à l'analyse du sol a toujours été un élément essentiel de la transaction et qu'elle atoujours été exigée par la propriétaire. [47] Le procureur de la locataire, se fondant sur l'arrêt Compagnie d'assurance Guardian du Canada c.

Victoria Tire Sales Ltd, (CSC), [1979] 2 R.C.S. 849, soutient qu'il ne faut pas confondre un contrat avec l'écrit qui en constate les termes.

[48] Le Tribunal est d'avis qu'il faut distinguer la présente des faits dans l'arrêt Compagnie d'assurance Guardian du Canada c.Victoria Tire Sales Ltd puisque la propriétaire a préparé un document énumérant les conditions par lesquelles elle acceptait la résiliationdu bail. [49] Quant à la preuve testimoniale relative à une acceptation postérieure par la propriétaire, cette preuve est contradictoire. [50] Ainsi, le procureur de la locataire cite la décision Huot c.

Services financiers Gilles Ducharme inc. ( (QC CQ),REJB 2000-19836) rendue à la suite d'une requête en homologation dans laquelle, bien que reconnaissant qu'une convention soitintervenue, les intimés soulevaient qu'elle n'avait jamais été finalisée, que le délai pour ce faire était expiré et qu'il n'y avait pastransaction. [51] Cette affaire se distingue de la présente puisque l'homologation rend exécutoire des obligations par suite d'une transactionvalablement conclue, ce qui n'est pas le cas ici. [52] Enfin, le procureur de la locataire prétend que la propriétaire n'a pas mitigé ses dommages en ne faisant pas de démarches pourlouer le local et il demande de retrancher les trois premiers mois de l'année 2012 du montant réclamé. [53] Le Tribunal ne retient pas cet argument car la preuve révèle que la propriétaire a annoncé le local, fait affaire avec un courtier immobilier et négocié une entente avec un nouveau locataire, Brayton, ce qui a conduit à la signature d'un nouveau bail effectif le 1er avril 2012. [4] De là, elle conclut que la requérante doit payer les sommes dues en vertu du bail et les dommages réclamés à l'intimée. [5] Au soutien de sa requête, la requérante invoque :

i) la nouveauté du sujet traité par la juge quant aux droits et obligations d'un locateur de requérir une analyse de sol; ii) que notre Cour « a intérêt à préciser aux praticiens dans le domaine des baux commerciaux et du droit immobilier si le refus d'un co-contractant de remettre un rapport d'étude environnemental de type phase 1 confectionné antérieurement pour son propre compte etbénéfice constitue un motif justifiant l'omission de son co-contractant de procéder à son tour à une analyse de sol » (sic). iii) Vu l'importante jurisprudence des tribunaux inférieurs en matière de transactions, il y aurait un intérêt à préciser si la non-réalisationde la condition environnementale prévue à la transaction annule cette dernière ou la rend exécutoire. [6] Au surplus, elle plaide que la juge de première instance aurait erré en droit dans son interprétation des articles 2631 et 2633 duC.c.Q., en écartant la transaction intervenue entre les parties, au motif que la condition relative à l'analyse du sol n'avait pas été rempliepar la requérante, et en condamnant cette dernière à payer le loyer d'avril 2011 à 2012, alors que l'intimée y avait clairement renoncé enconcluant la transaction susdite. [7] La requérante ne me convainc pas que sa requête répond aux critères de l'art. 26 C.p.c. [8] Une fois le jugement analysé dans le cadre d'intervention très retreint qui prévaut en appel sur les déterminations factuelles,j'estime que les conclusions de la juge sont appuyées par la preuve.

Je ne vois pas comment il serait possible de mettre en doute lanarration des faits qu'elle retient dans ses motifs. [9] En l'espèce, la juge a accordé foi à la thèse de l'intimée, tant sur la condition relative à l'analyse du sol qui lui a paru un élémentessentiel de la transaction librement négociée par les parties et exigée par l'intimée, que sur le fait que cette dernière a bel et bien mitigéses dommages en annonçant le local en vue de sa location, par le biais d'un courtier immobilier pour finalement signer une entente avecun tiers. [10] Il convient ici de rappeler la règle souvent répétée selon laquelle l'appréciation de la crédibilité des témoins offre peu de prise àl'intervention d'une Cour d'appel.

D'où le principe cardinal de retenue que doivent observer les tribunaux d'appel. D'autant qu'en l'espècele jugement attaqué se situe sous la fourchette du montant minimal prévu à l'art. 26 qui requiert expressément qu'une permission soitaccordée, afin de filtrer les appels inéligibles. Je fais mien ce propos de mon collègue l'honorable Dalphond qui a écrit dans Société encommandite Les Bois de Pierrefonds[1]. Cet

article a fait l'objet de plusieurs décisions. Le principe qui s’en dégage est clair : il ne s'agit pas d'une procédure permettant decorriger une erreur de droit ou de fait commise par un juge de la Cour du Québec, mais plutôt d’un moyen pour la Cour d’intervenirlorsque le requérant démontre qu’il s’agit d’une question d’intérêt général qu’elle devrait trancher [11] Par ailleurs, sous le couvert de moyens qualifiés de question de droit, la requérante invite en réalité la Cour à revoir l'ensemblede la preuve afin qu'elle substitue son appréciation à celle de la juge de première instance.

Il est acquis que ce n'est pas là son rôle.Certes, une permission pourra être accordée dans certaines circonstances, même sur des questions factuelles ou d'appréciation de lapreuve par la juge de première instance, mais en pareil cas le fardeau que devrait rencontrer en l'espèce la requérante serait encore plusélevé, puisque le juge des requêtes doit également évaluer les chances de succès d'un éventuel pourvoi. [12] À cet égard, je rappelle qu'a écrit ma collègue l'honorable Bich dans Grimard c.

Boucher[2] : [8] […] Il est habituellement contre-indiqué, en effet, d'accorder la permission d'appeler lorsque le pourvoi n'a pas de chancesraisonnables de succès. Or, considérant la norme d'intervention très stricte de la Cour d'appel en matière de fait et d'appréciation de la

preuve ou de la crédibilité (voir par exemple : Housen c. Nikolaisen , H.L. c. Canada (Procureur général) P.L. c. Benchetrit ), les appels de ce type doivent être filtrés avec un soin particulier. [Références omises.] POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 13 ] REJETTE la requête pour permission d'appeler avec dépens. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.