2018 QCCS 2118, 2018 QCCS 2118

Bouchard c. Syndicat des copropriétaires de la Tour de l'Île 2018 QCCS 2118 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE laval N° : 540-17-012918-172 DATE : 15 mai 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIANE ALARY, J.C.S. ______________________________________________________________________ DIANE BOUCHARD Demanderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA TOUR DE L’ÎLE et MIREILLE MÉNARD CLAUDE BOISVERT SYLVAIN GAMACHE SUZANNE KARADJIAN BERNARD CONTANT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT rectificatif ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 14 mai 2018, le Tribunal rendait jugement dans le présent dossier; [ 2 ] JA 0783 Une erreur matérielle s’est glissée au paragraphe [41] de ce jugement, quant au nom de la demanderesse; [ 3 ] Le nom aurait dû se lire « Bouchard » plutôt que « Gagnon »; [ 4 ] Par conséquent, le Tribunal RECTIFIE le jugement rendu le 14 mai 2018 en remplaçant le paragraphe [41] de ce jugement par le paragraphe suivant : [41] Pour tous ces motifs, la décision du Syndicat et de ses Administrateurs apparaît totalement justifiée.

De plus, elle est conforme aux devoirs qui leur échoient en vertu de la déclaration de copropriété et de la Loi. La demande d’injonction de Mme Bouchard quant à l’installation de l’abri temporaire est donc rejetée. [ 5 ] LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ christiane alary, j.c.s. Mme Diane Bouchard Se représente seule Me Claude Papineau Claude papineau avocat Procureur des défendeurs Date d’audience : 1 er mars 2018 Conférence téléphonique le 9 mai 2018 Bouchard c. Syndicat des copropriétaires de la Tour de l'Île 2018 QCCS 2118 COUR SUPÉRIEURE

CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE laval N° : 540-17-012918-172 DATE : 14 mai 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIANE ALARY, J.C.S. ______________________________________________________________________ DIANE BOUCHARD Demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA TOUR DE L’ÎLE et MIREILLE MÉNARD CLAUDE BOISVERT SYLVAIN GAMACHE SUZANNE KARADJIAN BERNARD CONTANT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1.

L’APERÇU [1] Madame Diane Bouchard (« Mme Bouchard ») demande l’émission d’une injonction permanente à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Tour de l’Île (le « Syndicat ») et ses administrateurs : Mireille Ménard, Claude Boisvert, Sylvain Gamache, Suzanne Karadjian et Bernard Contant (les « Administrateurs ») (le Syndicat et les Administrateurs étant collectivement désignés comme les « Défendeurs »). [2] Elle désire que soit ordonné : • au Syndicat de lui « permettre d’installer un abri d’auto temporaire du 1 er novembre au 15 avril et ce à chaque année sur sa

partie privative exclusive de stationnement # 76 à compter de la date d’audition »; • au Syndicat de donner instruction à l’entrepreneur en déneigement de déneiger adéquatement « les espaces de stationnement parties communes ainsi que le stationnement en bas des escaliers et le trottoir de la rue qui nous mène vers la barrière pour aller stationner sur notre

partie privative »; • aux Administrateurs « d’établir la répartition des tâches pour pouvoir mieux communiquer entre eux ». [3] Elle réclame également une somme de 1 200 $ [1] pour compenser les inconvénients subis vu le comportement à son égard du Syndicat et des Administrateurs, incluant des dommages moraux. [4] Le Tribunal est d’avis que Mme Bouchard n’a pas droit aux ordonnances d’injonction demandées, ni à l’octroi de dommages- intérêts. 2.

LES QUESTIONS EN LITIGE [5] Mme Bouchard a-t-elle droit à une ordonnance d’injonction permanente forçant le Syndicat à lui permettre d’installer un abri d’auto temporaire sur l’espace de stationnement extérieur numéro 76 ? [ 6 ] Mme Bouchard a-t-elle droit à une ordonnance d’injonction permanente forçant le Syndicat à donner des instructions à l’entrepreneur en déneigement ? [ 7 ] Mme Bouchard a-t-elle droit à une ordonnance d’injonction permanente forçant les Administrateurs à établir une répartition des tâches entre eux ? [ 8 ] Mme Bouchard a-t-elle droit à des dommages-intérêts au montant de 1 200 $ ? 3.

LES DEMANDES D’INJONCTION [ 9 ] L’ordonnance d’injonction [2] peut être demandée notamment pour enjoindre une personne morale et ses dirigeants à accomplir

un acte déterminé. [ 10 ] Au stade de l’injonction permanente, le Tribunal statue sur les moyens de droit relatifs à la recevabilité de la demande en injonction permanente et sur le droit substantiel dont cette demande en injonction recherche la sanction [3] . [ 11 ] Les conséquences, autres que les conséquences juridiques, de l’octroi ou du refus de l’injonction n’entrent pas en ligne de compte [4] . 3.1 L’installation d’un abri d’auto temporaire [ 12 ] Mme Bouchard est propriétaire d’une unité de copropriété dans l’édifice connu comme « La Tour de l’Île » (« l’Immeuble ») et situé au 2505, Havre des Îles, à Laval. [ 13 ] Elle fait l’acquisition de cet appartement le 10 septembre 2010 [5] .

Son acte d’achat comporte la désignation de l’unité qu’elle acquiert : DÉSIGNATION La fraction d’un immeuble assujetti au régime de la copropriété des immeubles suivant la déclaration de copropriété par Condominium la Tour de l’Île Inc. reçue devant Me Guy Fortier, notaire, le cinq août mil neuf cent quatre-vingt-deux (1982-08-05) et dont copie a été publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, le dix août mil neuf cent quatre-vingt-deux (1982-08- 10), sous le numéro 510 199, comprenant :

A) La

partie privative constituée par le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE CENT QUATRE-VINGT- DOUZE (1 189 192) du CADASTRE DU QUÉBEC, dans la circonscription foncière de Laval, étant l’appartement. Cette

partie privative porte le numéro SIX CENT SEPT (607) du bâtiment et dont l’adresse est la suivante : 2505, Havre des Îles, Laval, Québec, H7W 4X9. [ 14 ] L’Immeuble comporte notamment des espaces de stationnement extérieurs. En vertu de son acte d’acquisition, Mme Bouchard dispose de l’espace de stationnement extérieur portant le numéro 76 :

B) Tous les droits, titres et intérêt se rattachant à cette fraction, et notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède le droit à l’usage exclusif d’un espace de stationnement extérieur, portant le numéro de stationnement de ( sic ) 76 et d’un espace de rangement, tel qu’identifié dans la susdite déclaration de copropriété. (Le Tribunal souligne) [ 15 ] Le 29 novembre 2017, Mme Bouchard remet au Syndicat un avis [6] indiquant que, la première semaine de décembre 2017, elle compte installer un abri d’auto temporaire sur l’espace de stationnement numéro 76 dont elle a l’usage exclusif. [ 16 ] Le 30 novembre 2017, la société Lecsor inc., qui assure la gestion de l’Immeuble, lui remet une lettre [7] lui refusant l’autorisation de procéder à telle installation.

Cette lettre réfère à l’article 6.1.4 de la déclaration de copropriété. [ 17 ] Bien que la lettre ne comporte qu’une signature illisible, elle est rédigée sur du papier à en-tête de Lecsor inc. et est remise en mains propres par son signataire, monsieur Yves L’Écuyer à Mme Bouchard. Or, celle-ci connaît bien M. L’Écuyer, lequel agit comme gestionnaire de l’Immeuble depuis plusieurs années. [ 18 ] Mme Bouchard allègue qu’elle peut installer un abri de type Tempo sur son espace de stationnement extérieur parce qu’elle considère en être propriétaire. Or, l’

article 947 C.c.Q. prévoit que : La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et de démembrements. [ 19 ] Mme Bouchard allègue donc avoir le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement de son espace de stationnement. [ 20 ] Elle ajoute que la Ville de Laval autorise l’installation d’abris d’auto sans nécessité d’obtenir un permis [8] . Mme Bouchard considère donc que les Défendeurs l’empêchent sans droit de procéder à cette installation. [ 21 ] La déclaration de copropriété [9] comporte au

titre II,

article 2.1, la désignation des soixante-deux unités d’habitation constituant des parties exclusives de l’Immeuble et, à l’article 2.2 la description des unités de garage intérieur considérées également comme des parties exclusives. [ 22 ] L’article 2.3.1 énonce la définition et la composition des parties communes , soit toutes celles qui ne sont pas exclusives : Les parties communes sont toutes celles qui ne sont pas exclusives et elles comprennent notamment : la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, y compris le sol des parties construites des cours et jardins; les fondations; les gros murs de façade et de refend; les tuyaux d’aération, de chute et d’écoulement des eaux, les conduits, prises d’air et canalisations, le système de chauffage sauf disposition contraire des présentes; les conduits électriques, sauf, toutefois, les parties de ceux-ci se trouvant à l’intérieur des parties exclusives s’ils sont affectés à l’usage exclusif de celle-ci; les fenêtres, les escaliers extérieurs aux parties exclusives et balcons, les paliers situés à l’extérieur des parties exclusives; les portes conduisant à l’extérieur des parties exclusives, y compris les portes de

balcons et de paliers; les puits d’ascenseurs; les locaux communs tels : les parties communes des garages, les salles communes, halls d’entrées, piscines, saunas, buanderies, bains tourbillon, court de tennis et toit terrasse; tous les effets mobiliers affectés à l’usage commun et, nonobstant l’énumération qui précède, le volume d’air surplombant l’immeuble et tout le sous-sol et toutes les parties construites qui ne sont pas des parties exclusives. L’énumération qui précède est purement énonciative et non limitative. [ 23 ] L’espace de stationnement extérieur de Mme Bouchard n’est pas couvert par l’énumération des parties exclusives. Il s’agit donc d’une

partie commune de l’Immeuble. Puisque Mme Bouchard en a l’usage exclusif, il s’agit d’une «

partie commune à usage restreint » [10] : Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun. Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul. Les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint [11] . (Le Tribunal souligne) [ 24 ] La déclaration de copropriété reprend ainsi la règle prévue à l’

article 1043 C.c.Q. selon laquelle les règles applicables aux parties communes s’appliquent aux parties communes à usage restreint : Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun. Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul.

Les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint. (Le Tribunal souligne) [ 25 ] Tel que l’écrit l’auteur Christine Gagnon [12] dans son ouvrage sur la copropriété, il ne fait aucun doute que les parties communes à usage exclusif appartiennent en copropriété indivise à l’ensemble des copropriétaires [13] . [ 26 ] L’article 6.1.4 de la déclaration de copropriété interdit que tout « équipement, de quelque nature que ce soit » ne soit placé sur les parties communes sauf permission écrite des administrateurs : Aucun véhicule automobile, remorque, maison mobile , tente , bateau, motoneige, motocyclette, machinerie ou équipement de quelque sorte que ce soit , ne peut être stationné, placé, gardé ou entreposé sur les parties communes, sauf permission écrite des administrateurs. (Le Tribunal souligne) [ 27 ] L’article 6.1.11 de la déclaration de copropriété reprend substantiellement la même interdiction : Aucune construction, structure ou tente ne peut être construite, montée, placée, laissée ou gardée sur les parties communes sans le consentement écrit des administrateurs. (Le Tribunal souligne) [ 28 ] De l’avis du Tribunal un abri temporaire de type Tempo peut être considéré comme une « construction, structure ou tente ».

Ainsi, l’installation d’un abri sur l’unité de stationnement numéro 76 est clairement assujettie à l’autorisation des Administrateurs. Le Tribunal doit dès lors déterminer si le Syndicat et ses Administrateurs refusent à bon droit cette autorisation. [ 29 ] Le Syndicat des copropriétaires est une personne morale [14] ayant pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. [ 30 ] Le Syndicat agit par ses Administrateurs qui sont ses mandataires [15] .

Dans le cadre de leur fonction, ceux-ci doivent agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, dans l’intérêt du Syndicat [16] . [ 31 ] La déclaration de copropriété prévoit à l’article 10.3, les devoirs relevant des Administrateurs : Les administrateurs sont chargés de la conservation et de l’entretien de l’immeuble , de l’administration des parties communes selon leurs destinations et de toutes les déclarations d’intérêt collectif.

En outre, les administrateurs doivent veiller à la préparation des budgets et à la perception des redevances communes, afin de maintenir une administration financière saine et de procurer aux copropriétaires tous les services communs prévus par la loi et par la présente Déclaration.

Sans limiter la généralité de ce qui précède, dans l’exercice de leurs fonctions, les administrateurs doivent : (…) 10.3.7 Maintenir toutes les parties communes , sauf celles relevant de la responsabilité d’un seul copropriétaire aux termes de la présente Déclaration, en bon état de propreté et à cet effet, voir à l’entretien des pelouses, à l’enlèvement de la neige et de la glace et au nettoyage des corridors, vestibules et de toute autre

partie commune accessible ou apparente. [ 32 ] L’article 6.1 de la déclaration de copropriété stipule que l’utilisation des parties communes doit être faite sans nuire aux droits des autres copropriétaires et suivant leur destination :

Sujet aux dispositions de la loi, de la présente Déclaration et de tout autre règlement adopté par des administrateurs ou par les copropriétaires, chaque propriétaire d’une

partie exclusive a droit à l’utilisation et à la jouissance pleine et entière des parties communes suivant leur destination, mais sans nuire aux droits des autres copropriétaires et sauf stipulation contraire des présentes. [ 33 ] De l’avis du Tribunal, le refus du Syndicat et de ses administrateurs de permettre à Mme Bouchard l’installation d’un abri temporaire sur l’unité de stationnement # 76 apparaît raisonnable et justifié.

Il est conforme aux devoirs des Administrateurs d’agir avec prudence et diligence dans le cadre de la conservation et de l’entretien de l’Immeuble. [ 34 ] Premièrement, bien que la déclaration de copropriété ne comprenne pas de définition de la destination de l’Immeuble, l’ensemble de ses dispositions permet de déterminer le « genre d’immeuble voulu par les copropriétaires » [17] . Ainsi, il ressort notamment de la déclaration de copropriété une volonté d’assurer une certaine uniformité dans l’aspect extérieur de l’Immeuble. [ 35 ] À

titre d’exemple, il est prévu que le recouvrement de la surface intérieure des fenêtres par des rideaux ou par tout autre objet visible de l’extérieur est sujet aux normes établies par les Administrateurs (article 7.1.10). [ 36 ] Autre exemple, aucune

partie exclusive devant être entretenue par les Administrateurs, notamment les balustrades, les barres d’appui des balcons « et généralement tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble » ne peuvent être modifiés sans l’autorisation des Administrateurs « même s’il s’agit d’une

partie affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire ». [ 37 ] Il ressort de ces dispositions et de l’ensemble de la déclaration de copropriété que les Administrateurs sont notamment les gardiens du maintien d’une certaine harmonie dans l’aspect extérieur de l’Immeuble. L’installation d’un abri temporaire de type Tempo sur l’un des stationnements extérieurs viendrait vraisemblablement rompre cette harmonie et créer un précédent malheureux. [ 38 ] Deuxièmement, le stationnement dont dispose Mme Bouchard mesure huit pieds de largeur.

Mme Bouchard affirme que l’abri qu’elle désire installer peut être fabriqué sur mesure, sans toutefois soumettre de preuve à cet égard. De leur côté, les Administrateurs déposent en preuve des dépliants d’abris d’autos temporaires [18] .

Ceux-ci démontrent que les abris standards font généralement plus de dix pieds de largeur. [ 39 ] Quoi qu’il en soit, Mme Bouchard n’est pas en mesure de démontrer qu’une telle installation ne nuirait pas aux espaces voisins ou que les ancrages nécessaires à la stabilité de l’abri n’affecteraient pas le revêtement du stationnement. [ 40 ] Troisièmement, il apparaît évident qu’une telle installation constituerait un obstacle au déneigement du stationnement dans son ensemble. De plus, il est probable que la neige s’accumulant sur l’abri pourrait glisser au sol et recouvrir en

partie les espaces de stationnement attenants à celui de Mme Bouchard. [ 41 ] Pour tous ces motifs, la décision du Syndicat et de ses Administrateurs apparaît totalement justifiée. De plus, elle est conforme aux devoirs qui leur échoient en vertu de la déclaration de copropriété et de la Loi. La demande d’injonction de Mme Gagnon quant à l’installation de l’abri temporaire est donc rejetée. 3.2 Les instructions à l’entrepreneur en déneigement [ 42 ] Mme Bouchard se plaint du fait que le stationnement extérieur est mal déneigé et que le sol y est constamment glacé.

Elle prétend que c’est de mauvaise foi et pour lui nuire que les administrateurs négligent l’entretien du stationnement et ne tiennent pas compte de ses plaintes. Mme Bouchard produit plusieurs photographies [19] montrant le stationnement extérieur encombré de neige et de glace. [ 43 ] Dans l’exercice de leur devoir d’entretien de l’Immeuble, les Administrateurs ont l’obligation de voir au déneigement des stationnements extérieurs.

Il appartient à Mme Bouchard de démontrer, par prépondérance de preuve, que le Syndicat et les Administrateurs sont en défaut d’accomplir leur devoir ou son négligents dans l’exécution de ce devoir. [ 44 ] Monsieur Bernard Contant, l’un des Administrateurs, confirme l’existence d’un contrat de déneigement avec l’entreprise Herbineige.

Au cours de l’hiver, celle-ci se rend sur les lieux, au besoin, et déneige les stationnements extérieurs, l’entrée du garage extérieur et l’entrée de l’Immeuble. [ 45 ] Il explique que le déneigement ne se fait pas instantanément et qu’un certain délai peut parfois s’écouler avant que les stationnements ne soient complètement nettoyés.

Bien que Mme Bouchard soumette des photos du stationnement enneigé, la preuve ne démontre pas quand les photos ont été prises par rapport au moment des précipitations. [ 46 ] De plus, la copropriété dispose d’un concierge à temps complet qui entretient, lorsque nécessaire, l’entrée de l’Immeuble. [ 47 ] La preuve ne démontre aucunement que les Défendeurs gèrent le déneigement de façon à nuire intentionnellement et de mauvaise foi à Mme Bouchard. [ 48 ] Le Tribunal est d’avis que la demande d’injonction doit être rejetée. 3.3 La répartition des tâches des administrateurs [ 49 ] Mme Bouchard demande au Tribunal d’ordonner aux Administrateurs d’établir une répartition des tâches entre eux et de la faire connaître aux copropriétaires.

Elle se plaint de ne pas savoir à qui s’adresser lorsqu’elle désire obtenir un renseignement ou faire valoir une doléance. [ 50 ] Monsieur Claude Boisvert est administrateur du Syndicat depuis plus de dix ans, avec une interruption d’un an en 2016. Il indique que la copropriété doit compter en tout temps au moins trois administrateurs [20] . Il y a actuellement cinq administrateurs, mais il arrive cependant au fil des ans, qu’il soit difficile de combler tous les postes.

[ 51 ] Il ajoute que la tâche d’administrateur est bénévole et que les résidents sont susceptibles de s’absenter au cours de l’année, notamment pour des séjours à l’étranger. Dans les circonstances, les administrateurs préfèrent se partager la tâche suivant la disponibilité de chacun.

D’ailleurs, la déclaration de copropriété prévoit que lorsqu’une décision doit être prise par les administrateurs, le vote majoritaire prévaut [21] . [ 52 ] La preuve démontre que l’identité des administrateurs est connue des copropriétaires, notamment compte tenu de l’affichage [22] qui est fait dans les ascenseurs de l’Immeuble. [ 53 ] La position des Administrateurs apparaît donc justifiée et raisonnable. Le Tribunal ne voit pas sur quelle base il pourrait ordonner à ceux-ci de préciser davantage le rôle de chacun. 4.

LE RECOURS EN DOMMAGES [ 54 ] Mme Bouchard réclame 1 200 $ en dommages et intérêts pour le « calvaire » qu’elle dit subir de la part des Défendeurs. [ 55 ] Elle plaide que ses plaintes ne sont pas prises au sérieux et que les Défendeurs ne font rien pour remédier aux situations qu’elle dénonce.

Elle invoque notamment les dispositions de la Charte des droits et libertés de la personne [23] et réclame des dommages moraux et exemplaires. [ 56 ] Pour obtenir gain de cause, Mme Bouchard doit démontrer, au moyen d’une preuve prépondérante, le bien-fondé de ses prétentions, c’est-à-dire que les Défendeurs ont commis une faute génératrice de dommages et qu’il existe un lien de causalité entre elles. [ 57 ] L’un des griefs de Mme Bouchard concerne le fait que sur son étage, certains enfants jouent dans les corridors et que, selon elle, les Défendeurs ne font rien pour régler la situation. [ 58 ] La preuve révèle que seule Mme Bouchard se plaint de cette situation.

Quoi qu’il en soit, le propriétaire de l’appartement a été avisé de façon à ce que cela ne se reproduise plus. [ 59 ] Mme Bouchard indique que l’un des copropriétaires ferait son jogging dans les corridors. M. Contant indique que cette personne a été avertie et a, depuis, cessé cette activité. [ 60 ] Mme Bouchard reproche au Syndicat de ne pas obliger l’un des copropriétaires à enlever la toile qui entoure le balcon de son appartement pendant l’hiver. M. Contant indique que le propriétaire de l’appartement en question a été avisé, mais invoque une question religieuse pour conserver cette toile.

Des recours judiciaires ont été envisagés mais feraient encourir des coûts à la collectivité. [ 61 ] Le Tribunal est d’avis que Mme Bouchard a échoué dans sa tentative de démontrer, par prépondérance de preuve, une faute de la part des Défendeurs ou un comportement susceptible de générer des dommages moraux et exemplaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 62 ] REJETTE la demande en injonction permanente et en dommages amendée; [ 63 ] LE TOUT, avec frais de justice. __________________________________ christiane alary, j.c.s.

Mme Diane Bouchard Se représente seule Me Claude Papineau Claude papineau avocat Procureur des défendeurs Date d’audience : 1 er mars 2018 Conférence téléphonique le 9 mai 2018