2012 QCCQ 744, 2012 QCCQ 744

Daigle c. St-Denis 2012 QCCQ 744 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-22-004347-100 DATE : 09 février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ JACQUES DAIGLE -et- CARMEN GÉLINEAU DAIGLE -et- GESTION IMMOBILIÈRE DEVLAND INC. Demandeurs c.

PATRICK ST-DENIS -et- 9081-3288 QUÉBEC INC. (Les Boisés Naturels) Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête introductive d'instance ré-amendée, par laquelle les demandeurs réclament $13,545.00 des défendeurs pour défaut d'obtenir la modification d'un schéma d'aménagement. [ 2 ] Les défendeurs contestent en alléguant qu'ils ont respecté toutes leurs obligations envers les demandeurs et ajoutent que la Commission de protection du territoire agricole n'a jamais refusé la demande de modification au plan de zonage, puisqu'elle n'a pas été présentée.

Les faits [ 3 ] À l'époque pertinente des événements, les demandeurs sont propriétaires d'un immeuble situé dans la ville de Cowansville. Celui-ci fait

partie de la zone agricole de la municipalité. [ 4 ] Désireux de développer la terre pour en faire un développement résidentiel, les demandeurs doivent obtenir l'autorisation de la Ville de Cowansville, de la MRC Brome-Missisquoi ainsi que de la Commission de protection du territoire agricole du Québec. [ 5 ] Pour ce faire, ils mandatent Claude Mercier pour faire les démarches appropriées. Ce dernier requiert les services du défendeur Patrick St-Denis pour effectuer une

partie du travail. C'est donc dans ce contexte que les demandeurs font connaissance du défendeur Patrick St-Denis. [ 6 ] Les démarches et interventions des défendeurs se déroulent tout au cours de l'année 2009. Le 23 septembre, Patrick St-Denis reçoit $13,545.00 des demandeurs et signe le document suivant: Le 23 septembre 2009 À: Patrick St-Denis

De: Jacques Daigle Objet: Travaux relatifs sur le lot 3 355 994 pour l'acceptation au CPTAQ Suite aux divers travaux que vous avez effectués dans ce dossier, il me fait plaisir de vous remettre, selon l'entente, un montant de 12,000$ plus les taxes applicables. Étant donné que la dite somme est sujette à l'approbation de notre demande par le CPTAQ, il est clairement entendu qu'advenant un refus de leur part, la dite somme sera REMBOURSABLE par vous sans autres délais.

Signé à Cowansville en ce jour, __________________________ (Signé Patrick St-Denis) [ 7 ] La Ville de Cowansville accepte de modifier son schéma d'aménagement. [ 8 ] La MRC de Brome-Missisquoi entérine la modification proposée par la Ville de Cowansville. [ 9 ] La modification du schéma d'aménagement permet aux demandeurs d'ériger des constructions résidentielles sur leur immeuble. [ 10 ] Or, le 24 novembre 2009, le ministre Laurent Lessard adresse une lettre au préfet de la Municipalité régionale de comté de Brome-Missisquoi, soit Arthur Fauteux indiquant qu'il refuse la demande présentée par la MRC de modifier son schéma d'aménagement et de développement, afin de permettre aux demandeurs de lotir leur terre pour fins de constructions résidentielles. [ 11 ] Arthur Fauteux, maire de la ville de Cowansville et préfet de la MRC Brome-Missisquoi, est très intéressé au développement de la terre appartenant aux demandeurs.

Or, le ministre ayant refusé la demande d'exclusion, la Ville de Cowansville n'a jamais présenté le dossier devant la CPTAQ.

Malgré les démarches du maire et d'autres intervenants, il fut impossible de faire changer d'opinion le ministre. [ 12 ] La Ville de Cowansville ne présente donc pas sa demande auprès de la CPTAQ, parce que le ministre a refusé la demande d'exclusion. Dans un tel cas, la probabilité de réussite devant la CPTAQ est très faible, voire quasi inexistante. [ 13 ] La preuve révèle qu'entre le mois de novembre 2009 et celui de juillet 2010, les demandeurs n'ont aucunement communiqué avec les défendeurs.

Aucune mise en demeure n'a été adressée aux défendeurs pour l'aviser de la position du Ministre des affaires municipales, Laurent Lessard. [ 14 ] Toutefois, la preuve révèle que les défendeurs ont été informés indirectement de la position du Ministre et ce, avant le mois de juillet 2010. [ 15 ] Le 29 juillet 2010, les demandeurs vendent leur propriété à une tierce personne, soit Murielle Laplante. [ 16 ] Le 6 août 2010, les demandeurs réclament auprès des défendeurs le remboursement du $12,000.00 plus taxes.

Par la même occasion, les demandeurs lui transmettent une copie de la lettre signée par le ministre Laurent Lessard. [ 17 ] Les demandeurs affirment que les défendeurs avaient une obligation de résultat ou à tout le moins de réussite, ce qui n'a pas été obtenu. S'appuyant sur le document précédemment mentionné, ils réclament le remboursement du $12,000.00 plus taxes, soit un total de $13,545.00. Prétentions des défendeurs [ 18 ] Les défendeurs soutiennent qu'ils ont respecté leurs obligations envers les demandeurs.

Ils soulèvent entre autres, que la demande n'a pas été présentée à la Commission de protection du territoire agricole. Il n'y a donc pas eu de refus de la part de celle-ci. Ils soulignent en plus que la Ville de Cowansville ainsi que la MRC Brome-Missisquoi poursuivent toujours leurs démarches, afin d'obtenir l'autorisation nécessaire pour permettre la construction de résidences sur la terre appartenant aux demandeurs. [ 19 ] De plus, ils soulèvent le fait que les demandeurs ont vendu leur propriété en juillet 2010.

Ce fait permet de conclure que les demandeurs n'avaient plus l'intention de demander une modification aux règlements de zonage et au schéma d'aménagement. [ 20 ] L'avis défavorable du ministre ne constituait pas une fin de non-recevoir à toute demande à la CPTAQ. Même si les espoirs étaient minimes, les demandeurs avaient l'obligation de présenter leur demande. Ne l'ayant pas fait, ils sont devenus les artisans de leur

propre malheur. [ 21 ] Les défendeurs soutiennent avoir rempli leurs obligations envers les demandeurs et ont obtenu toutes les autorisations requises auprès de la Ville de Cowansville et de la MRC Brome-Missisquoi. Ils ont fait leur travail auprès du Comité consultatif agricole et du Comité Consultatif d'aménagement. [ 22 ] Ils plaident que le document a été préparé par les demandeurs et qu'en conséquence, il doit être interprété contre ces derniers et en leur faveur. [ 23 ] Ils plaident en plus que la lettre du Ministre n'était pas fatale.

La lettre du Ministre date du mois de novembre 2009, alors que la mise en demeure n'est adressée qu'en août 2010. Le projet n'est aucunement arrêté et des démarches se continuent. Ils n'ont reçu aucune mise en demeure les sommant de faire les démarches nécessaires pour obtenir les autorisations requises. Prétentions des demandeurs [ 24 ] Les demandeurs soulignent que les défendeurs ont accepté un mandat précis, soit de faire tout le nécessaire dans le but d'obtenir les autorisations requises, incluant celle de la Commission de protection du territoire agricole.

Suite au refus du Ministre d'accepter la demande d'exclusion, le projet a été arrêté et a pris une autre tangente. La Ville de Cowansville n'a pas présenté sa demande auprès de la Commission de protection du territoire agricole. Le projet a donc pris fin et une autre avenue a été considérée. [ 25 ] La preuve prépondérante milite en faveur du fait que la CPTAQ aurait refusé la demande. [ 26 ] Le défendeur Patrick St-Denis a signé le document, afin de prendre possession du chèque de $13,545.00.

Il n'a pas pris au sérieux la teneur de ce document, puisqu'il mettait en doute sa validité. [ 27 ] Le Tribunal doit lire derrière les mots l'intention inscrite dans ce document, à savoir que si le projet était compromis et que les autorisations requises ne soient pas obtenues, le montant devait être remboursé. Il faut donc s'arrêter à cette intention. Analyse et décision [ 28 ] Il s'agit d'interpréter le document produit sous la cote P-1. [ 29 ] Les articles 1425 , 1426 et 1428 du Code civil du Québec stipulent: 1425.

Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426. On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 1428.

Une clause s'entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n'en produit aucun. [ 30 ] Le juge ne doit pas s'arrêter au simple sens littéral des mots utilisés par les parties mais rechercher, au-delà de la description formelle, le concept même qu'elles voulaient exprimer. [1] [ 31 ] De plus, pour découvrir l'intention des parties, le Tribunal peut s'en remettre à l'interprétation qui se concilie le mieux avec le reste de l'entente et les circonstances ayant entouré sa conclusion. [2] [ 32 ] À l'époque de la signature du document, toutes les étapes préliminaires avaient été franchies.

La Ville de Cowansville ainsi que la MRC Brome-Missisquoi avaient donné leur aval et avaient clairement exprimé leur accord sur la modification du schéma d'aménagement. Elles avaient émis un avis favorable à la demande des demandeurs. Il ne restait qu'à obtenir l'approbation du Ministre ainsi que l'autorisation de la CPTAQ.

Or, il appert que l'avis défavorable du Ministre a mis fin aux démarches devant être faites auprès de la CPTAQ. [ 33 ] L'intention des parties doit être évaluée, non seulement par l'interprétation du texte du contrat, mais encore par le contexte factuel qui a entouré sa conclusion. [3] [ 34 ] Patrick St-Denis, de son propre aveu, a signé le document pour obtenir le montant d'argent, sans se préoccuper des conséquences. Il a donc agi avec une certaine insouciance. Il ne conteste pas sa validité. En apposant sa signature, il devait agir avec prudence et diligence, en s'assurant du bon suivi du dossier.

Advenant l'échec dans l'obtention des autorisations, il s'engageait à rembourser le montant reçu. [ 35 ] Les défendeurs opposent aux demandeurs le fait qu'il s'est écoulé plus de huit mois entre la date de la lettre du Ministre et celle de la mise en demeure. Selon eux, la tardiveté de cette mise en demeure constitue une fin de non-recevoir à la réclamation. [ 36 ] Le Tribunal ne partage pas l'avis des défendeurs. Leurs obligations incluaient celle de faire le suivi du dossier et de s'assurer que les autorisations requises soient obtenues.

En effet, implicitement, les défendeurs s'engageaient à s'assurer que le dossier se rende devant la Commission de protection du territoire agricole et que cette dernière accepte la modification demandée. [ 37 ] Les défendeurs opposent aux demandeurs la vente de l'immeuble, survenue le 29 juillet 2010, soit quelques jours avant l'envoi de la mise en demeure. Ils allèguent que cette vente constitue une fin de non-recevoir à la réclamation.

Ils opinent qu'en vendant leur immeuble, les demandeurs ont renoncé à leur projet de modification du schéma d'aménagement. [ 38 ] La vente de l'immeuble a été conclue parce que les demandeurs ont constaté l'improbabilité d'obtenir une modification du schéma d'aménagement dans un délai raisonnable, à plus ou moins court terme. Le rêve qu'ils caressaient en 2008 –2009 ne s'est pas

réalisé, malgré les démarches que la Municipalité a effectuées entre novembre 2009 et juillet 2010. [ 39 ] La Cour conclut que la requête introductive d'instance présentée par les demandeurs est bien fondée en faits et en droit. [ 40 ] Le chèque émis en septembre 2009 a été libellé à l'ordre de «Les Boisés Naturels». Il s'agit de la raison sociale utilisée par la compagnie 9081-3288 Québec Inc.. PAR CES MOTIFS, LA COUR: ACCUEILLE la requête introductive d'instance; CONDAMNE LES DÉFENDEURS SOLIDAIREMENT à payer aux demandeurs la somme de $13,545.00 avec intérêts au taux légal en plus de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 15 octobre 2010 et les dépens; REJETTE la requête introductive d'instance contre la co-défenderesse 9081- 3288 QUÉBEC INC., sans frais. __________________________________ François Marchand, J.C.Q. GAUDET GALIPEAU PARCEL AVOCATS Me Benoît Galipeau Procureur des demandeurs Me Gilles Globensky Procureur des défendeurs Date d’audience : 19 décembre 2011