2014 QCCQ 989, 2014 QCCQ 989

Ye c. 9175-7856 Québec inc. 2014 QCCQ 989 COUR DU QUÉBEC « Pratique de la Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-027366-146 DATE : 18 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ YU YAN YE Requérante c. 9175-7856 QUÉBEC INC.

Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête pour permission d'appeler d'une décision rendue le 10 décembre 2013, par la Régie du logement (« la Régie »). [ 2 ] Dans cette décision, la Régie disposait de la demande de la requérante en résiliation de bail pour logement impropre à l'habitation, en dommages et en remboursement de loyer.

La Régie a accordé à la requérante la somme de 300 $ pour troubles et inconvénients résultant de la présence de punaises. [ 3 ] La requérante qui se représente elle-même ne formule pas les questions qu'elle veut soumettre à la Cour du Québec [ 4 ] Elle formule cependant les principaux manquements qu'elle reproche à la Régie en ces termes: « 6. La juge de première instance a erré lorsqu’elle a décidé que les preuves fournies sont insuffisantes pour justifier l’abandon du logement et la résiliation du bail. 7.

La juge de première instance a erré lorsqu’elle a classé la demande de remboursement de loyer comme un dédommagement et a rejeté la demande. 8. La juge de première instance a erré lorsqu’elle a rejeté la demande de dédommagement pour les frais de déménagement. » [ 5 ] L'intimée ne s'est pas présentée, l'audition de la requête a eu lieu ex-parte . [ 6 ] Bien que l'intimée n'est pas présente pour contester la requête, il appartient à la requérante de démontrer qu'un des critères de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement est rencontré afin que la permission d'appeler de la décision de la Régie puisse être accordée. Analyse et motifs [ 7 ] L’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] ( L.R. ) énonce : 91 . Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […]

[ 8 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’article 91 de la L. R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [2] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si la question que la requérante veut soumettre à cette Cour est controversée [3] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [4] ou que la décision de la Régie à sa face même, comporte une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [5] . [ 9 ] Essentiellement, la requérante reproche à la Régie d'avoir minimisé les conséquences graves qu'occasionne la présence des punaises dans le logement et de ne pas avoir pris en considération que l'intimée a tardé à corriger la situation. [ 10 ] Selon la requérante, la Régie aurait mal apprécié la preuve en concluant que le logement n'était pas impropre à l'habitation et que l'abandon du logement n'était pas justifié et que la résiliation du bail ne pouvait pas être accordée. [ 11 ] Dans les motifs de la décision, la Régisseure indique: […] [14] Or, la preuve soumise est manifestement insuffisante pour conclure que le logement de la locataire constituait une menace pour la santé ou la sécurité. [15] Même la présence de punaises n’est pas en-soi, une preuve suffisante pour établir ce fait.

En l’occurrence, la locataire produit une seule photo ou des insectes (6) apparaissent sur des draps ou couvertures. [16] Pour déclarer le logement impropre à l'habitation, le locataire doit prouver qu'il constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité du locataire ou autres occupants. [17] À cet égard, une preuve sérieuse, objective, rationnelle et fiable doit soutenir les risques associés à l'occupation du logement et il est, de jurisprudence constante, que le seul fait qu'il y ait des réparations à faire, fussent-elles nombreuses, ne suffirait pas, le cas échéant, à conclure au caractère impropre du logement et à justifier ainsi son abandon [2] .

Il convient, en effet, de distinguer entre un logement qui n'est pas en bon état de toutes réparations et un logement inhabitable. [18] Par ailleurs, le Tribunal ne dispose pas d’une preuve convaincante sur l’origine de la présence des punaises dans le logement, ni du degré d’infestation du logement. Quant à l’état de la cuisine, il faut conclure certes que les dessous d’armoires ne sont pas en bon état.

Des réparations pour colmater les trous sous l’évier de cuisine notamment et un ménage s’avéraient nécessaires mais cela ne peut justifier la résiliation du bail. [19] Aussi, la demande de résiliation est rejetée. - Dommages matériels [20] La locataire réclame les frais de gestion qu’elle a payés à Hydro Québec pour mettre fin à son contrat, soit 20 $. Or, la résiliation du bail n’étant pas justifiée, cette réclamation est irrecevable.

Les frais de déménagement doivent subir le même sort. [21] Quant aux autres frais (achat de sacs à ordure, aspirateur, vaseline), il n’a pas été établi qu’il résultait d’un manquement commis par le locateur. [22] Les frais de courrier recommandé et autres frais encourus pour se ménager une preuve d’envoi ou de réception constituent des dommages indirects qui ne peuvent être réclamés de la

partie adverse. - Dommages moraux [23] Après explications, la locataire affirme qu’elle réclame réellement des dommages pour les troubles et inconvénients d’une valeur de 1 900 $ même si elle le formule comme une demande de remboursement de loyer. [24] Or, à cet égard, le Tribunal doit constater que le logement n’a pas été remis en bon état. En effet, selon toute évidence, les armoires de cuisine sont en mauvais état. [25] Le locateur assume une obligation de résultat en ce qui concerne la livraison du logement en bon état. Il ne peut s’exonérer en démontrant qu’il a agi avec diligence.

L’avis de non-conformités de la Ville indique que le logement requiert des réparations nécessaires qui n’étaient toujours pas complétées lors du départ de la locataire, et ce, malgré la mise en demeure du 5 juillet 2009.

Toutefois, la locataire n’a pas convaincu le Tribunal qu’elle avait subi des dommages en lien avec l’état des armoires ou des murs sous les armoires. [26] La mandataire insiste sur le fait qu’il y a eu acceptation du logement par la locataire (« as seen » ou « tel quel ») mais cela ne peut constituer une fin de non-recevoir à la réclamation vu que les obligations du locateur sont d’ordre public [3] et qu’une telle clause serait illégale. [27] Quant à la présence de punaises, le Tribunal fait sienne l’analyse de la juge administrative Jocelyne Gravel, dans l’affaire Marcotte c.

Garita enterprises inc . [4] : « [49] À moins de preuve probante que l’apparition de punaises dans un logement résulte d’un fait fautif, il est tout aussi probable que les punaises aient été introduites par un tiers. Il n’est donc pas jugé déraisonnable de conclure à l’applicabilité de ce régime juridique à ces situations. [50] C’est ce qui amène le tribunal à conclure que lorsque l ’apparition de punaises dans un logement n’est attribuable à aucune négligence, la situation sera présumée être le trouble du fait d’un tiers selon les termes de l’

article 1859 du Code civil du Québec . Par conséquent, en l’absence de négligence, les dommages résultant de la simple présence des punaises ne pourront être compensés. Les

autres recours demeurent cependant ouverts, notamment la diminution de loyer. [51] Les comportements fautifs ou négligents après l’apparition des punaises pourront cependant entraîner la responsabilité de leur auteur. Il pourrait s’agir notamment de l’inaction ou du défaut de recourir à des services d’extermination reconnus, au défaut de dénonciation, au manque de collaboration à l’extermination, etc.

Dans ces cas, la cause du dommage ne pourrait plus être assimilée fait d’un tiers et les autres régimes de responsabilité pourront trouver application. » (Nos soulignements). [28] En l’instance, les punaises ont été dénoncées par l’avis de non-conformités de la Ville. Il est daté du 20 juillet 2009 et le traitement s’est fait le 10 août 2009.

Dans l’affaire Garita précitée, le Tribunal juge qu’un délai de plus de cinq (5) jours est déraisonnable : « [55] Néanmoins, le tribunal juge qu’en l’instance, les dommages résultant du délai d’intervention du locateur suite de l’apparition des punaises entraînent sa responsabilité. Le délai de cinq jours entre la dénonciation et le premier traitement est déraisonnable, et ce, même, s’il pouvait être imputable au manque de services d’urgence offerts par l’exterminateur habituel.

Le locateur n’a pas valablement démontré l’impossibilité de trouver un exterminateur prêt à intervenir durant le week-end de la Saint-Jean-Baptiste. La présence de punaises dans un logement constitue une situation d’urgence envers laquelle toutes les parties impliquées doivent réagir prestement. » (Notre soulignement). [29] À la lumière de ces principes, le Tribunal accorde une compensation de 300 $ pour les troubles et inconvénients résultant de la présence de punaises, vu l’absence de diligence raisonnable du locateur une fois la situation dénoncée.

Cette compensation tient compte de la faible preuve présentée par la locataire quant à l’état de la situation et les troubles en résultant mais en considérant le délai encouru depuis la dénonciation. » [ 12 ] Il appert de la décision que la Régisseure a analysé la preuve, elle a préféré celle présentée par la locatrice pour tirer les conclusions auxquelles elle en arrive, entre autres, pour refuser de déclarer que le logement était impropre à l'habitation et refuser de résilier le bail et d'accorder des dommages autre que le montant pour troubles et inconvénients. [ 13 ] La lecture de la décision ne permet pas au Tribunal de déceler à première vue une erreur manifeste dans l'appréciation des faits qui relève de la compétence de la Régie. [ 14 ] Le Tribunal constate qu’il est devant une situation où les moyens d'appel sont essentiellement factuels et visent à obtenir que la Cour du Québec substitue son appréciation à celle de la Régie sur une preuve contradictoire dont l'évaluation dépend largement d'une appréciation de la crédibilité des témoins, domaine qui, sauf erreur manifeste et dominante, est du ressort de la Régie. [ 15 ] La requérante n'a pas réussi à démontrer que la décision attaquée comporte, à sa face même, quelques failles ou lacunes importantes pouvant faire en sorte que la Cour du Québec doit intervenir. [ 16 ] La requérante n'ayant pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'article 91 de la

Loi sur la Régie [6] est rencontré, en conséquence, la permission d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée; [ 17 ] Le Tribunal conclut que l'appel en l'espèce n'a aucune chance raisonnable de succès. [ 18 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] Rejette la requête pour permission d’appeler. [ 20 ] Le Tout sans frais. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. La requérante se représente elle-même. L’Intimée est absente. Date d’audience : 12 février 2014