2023 QCCQ 911, 2023 QCCQ 911

Syndicat de la copropriété du 7275 de Beaufort c. Garcia-Sanchez 2023 QCCQ 911 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-263289-202 DATE : 9 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7275 DE BEAUFORT

Partie demanderesse c.

CRESCENCIA GARCIA-SANCHEZ et RAFAEL GARCIA-SANCHEZ Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété du 7275 de Beaufort ( Le Syndicat ) réclame 47 995,68 $ aux copropriétaires, Madame Crescencia Garcia-Sanchez et Monsieur Rafael Garcia-Sanchez ( Les Copropriétaires ), pour le remboursement de la franchise d’assurance engagée pour réparer l’immeuble à la suite d’un dégât d’eau [1] . [ 2 ] Les faits suivants ne sont pas contestés.

La toilette de la salle d’eau de l’appartement des Copropriétaires situé au sixième étage déborde le 25 juillet 2019. Le même jour, on constate que de l’eau s’infiltre dans les unités des cinq étages inférieurs et des dommages surviennent. Les travaux de réparation du sinistre se sont terminés en décembre 2019. Les coûts totaux des travaux sont d’environ 90 000 $, et la franchise payée par le Syndicat est de 47 995,68 $. [ 3 ] Le Syndicat prétend que le dégât d’eau est dû à la toilette qui déborde.

Le Syndicat allègue que les Copropriétaires sont responsables des dommages subis en vertu du régime contractuel de l’

article 1458 C.c.Q. étant donné le principe de non-option quant au choix du régime [2] , et de la Déclaration de copropriété [3] . [ 4 ] Le Syndicat soulève à

titre d’argument principal « que les défendeurs sont responsables des dommages subis, et ce, en raison de l’existence d’une clause de responsabilité stricte découlant du fait de la chose : « 95

(7) Tout copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable. [4] » » [ 5 ] Le Syndicat soulève à tire d’argument subsidiaire que « l’article 95(7) est une clause qui met en place une obligation dont l’intensité qui, au moins dans ses effets, est équivalente à celle de la présomption de 1465 C.c.Q. dont la notion est reprise à la nouvelle mouture de l’

article 1074.2 applicable aux présentes en raison de sa portée rétractive. [5] » [ 6 ] Les Copropriétaires prétendent que le régime contractuel de l’

article 1458 C.c.Q. et la version de l’

article 1074.2 C.c.Q. qui est en vigueur au moment où les faits générateurs du litige se sont produits en 2019 obligent le Syndicat à démontrer la faute des Copropriétaires dans la survenance du dégât d’eau. Toute stipulation contraire rédigée dans la Déclaration de copropriété est réputée non écrite. Les Copropriétaires estiment qu’ils ont une obligation contractuelle dont l’intensité en est une de moyens [6] .

QUESTION EN LITIGE [ 7 ] Afin de trancher le litige entre les parties, le Tribunal répond à la question suivante : « Les Copropriétaires sont-ils contractuellement responsables des dommages résultant du dégât d’eau, et tenus au remboursement de la franchise? » DROIT APPLICABLE [ 8 ] L’

article 1074.2 C.c.Q. en vigueur pendant les faits survenus en litige en 2019 est le suivant : « Les sommes engagées par le

syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent pas être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute . Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. [7] » (notre soulignement). [ 9 ] L’

article 1074.2 C.c.Q. en vigueur en 2020 est différent, car il ajoute à la faute d’un copropriétaire les autres possibilités suivantes « et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde. » Cet

article modifié conserve néanmoins le second alinéa soit qu’« est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. » [ 10 ] Le Tribunal estime que la question de l’application rétroactive de l’

article 1074.2 en vigueur en 2020 est théorique dans le présent litige survenu en 2019 [8] . D’abord, le Tribunal constate que le législateur n’a pas expressément déclaré que l’

article 1074.2 C.c.Q. en vigueur en 2020 est déclaratoire et a une portée rétroactive [9] . Ensuite, le Tribunal évalue que les conditions ne sont pas réunies pour l’application du régime de la responsabilité civile pour le fait des biens prévu dans le C.c.Q. [10] , comme il sera expliqué plus loin dans l’analyse. [ 11 ] Le Tribunal constate également qu’à ce jour la jurisprudence ayant tranché des situations similaires survenues en 2019 a majoritairement recherché l’existence d’une faute par un copropriétaire pour déterminer le mérite de la réclamation d’un syndicat [11] .

La norme est une obligation de moyens, ce qui correspond ici à démontrer que les Copropriétaires n’ont pas fait les efforts raisonnables ou normaux pour exécuter leur engagement contractuel prévu à la Déclaration de copropriété. ANALYSE [ 12 ] À la lumière de la preuve présentée et des arguments entendus, le Tribunal est d’avis que les Copropriétaires ne sont pas contractuellement responsables des dommages survenus, car le Syndicat ne démontre pas de manière prépondérante [12] la cause du dégât d’eau, le fait autonome du bien ou la faute civile.

Voici pourquoi. [ 13 ] Premièrement, le Syndicat ne démontre pas de manière prépondérante que la toilette qui déborde est la cause des dommages subis. [ 14 ] À

titre de preuve pour déterminer la cause du dégât d’eau, le Syndicat soumet le rapport d’Urgence Drain plomberie qui constate « une problématique d’ajustement au niveau de la tige de la poignée de chasse d’eau. [13] » La conséquence est qu’un « écoulement d’eau continue était alors occasionné entre la citerne et la cuvette. » En tenant pour acquis que la toilette est bouchée à ce moment, le rapport précise que la toilette déborde et que l’eau s’écoule sur le plancher.

Ce rapport « d’attestation de fonctionnement d’une toilette » est fait en octobre 2019, alors que l’incident est survenu en juillet 2019 [14] . [ 15 ] Il n’est pas contesté que la toilette a débordé. Toutefois, les témoignages sont contradictoires quant au temps écoulé pendant que la toilette déborde. À l’audience, les Copropriétaires témoignent qu’il s’est passé environ trente minutes depuis le dernier usage de la toilette et qu’il y a peu d’eau qui déborde, et qu’elle est claire.

À l’audience, les représentants du Syndicat témoignent que la toilette devait déborder depuis plusieurs heures étant donné l’étendue des dégâts sur plusieurs étages. [ 16 ] En définitive, nous nous retrouvons avec l’hypothèse que la toilette déborde et cause les dégâts. Or, d’autres hypothèses sont possibles comme le fait que la fuite d’eau puisse provenir d’un tuyau bloqué ou percé dans une colonne entre les étages ou dans une autre unité affectée.

En l’absence d’expertise contemporaine qui nous permet de préciser la cause des dégâts, et à la lumière des versions contradictoires entendues, l’hypothèse de la toilette n’est pas plus probable qu’une autre, et elle n’est donc pas suffisante pour rencontrer le fardeau de la prépondérance ou constituer une présomption de fait grave, précise et concordante [15] . [ 17 ] Deuxièmement, le Syndicat ne démontre pas de manière prépondérante le fait autonome du bien. [ 18 ] À l’audience, l’un des Copropriétaires admet avoir utilisé la toilette et tourné la poignée de la chasse d’eau le jour de l’incident, ce qui actionne forcément la tige dans la citerne qui aurait mal fonctionné.

Or, le régime de responsabilité du fait des biens prévu au C.c.Q. exige la preuve de deux conditions cumulatives pour que la présomption de faute s’applique : (1) le « rôle autonome » soit l’absence d’intervention humaine directe, de même que (2) le « rôle actif » de la chose soit le dynamisme propre du bien dans la création du préjudice [16] . [ 19 ] Dans le présent cas, le Copropriétaire a utilisé la toilette, ce qui correspond à une intervention humaine et donc la condition quant au rôle autonome n’est pas rencontrée. Par conséquent, même dans l’hypothèse où l’

article 1074.2 C.c.Q. en vigueur en 2020 avait une portée rétroactive comme le soutient le Syndicat, les conditions du régime de responsabilité pour le fait des biens ne seraient pas réunies dans le présent litige. [ 20 ] Troisièmement, le Syndicat ne démontre pas de manière prépondérante que les Copropriétaires ont commis une faute par rapport à l’usage ou l’entretien de la toilette. [ 21 ] D’abord, le Syndicat ne fait pas la preuve prépondérante que les Copropriétaires font un usage fautif de la toilette. En effet, les Copropriétaires ont deux toilettes dans leur unité.

La toilette de la salle d’eau qui est en cause ici est utilisée régulièrement, et pour un usage personnel habituel. Aucune preuve qu’un objet a pu obstruer la toilette ou qu’une utilisation anormale a détérioré la toilette n’est soumise au Tribunal. Notons que le rapport d’Urgence Drain plomberie ne constate pas la nécessité d’une opération de débouchage de la toilette par un professionnel. En somme, aucun usage fautif n’est démontré. [ 22 ] Ensuite, le Syndicat ne fait pas la preuve prépondérante que les Copropriétaires négligent ou ne font pas un entretien adéquat de la toilette.

À l’audience, les Copropriétaires expliquent qu’ils lavent la toilette régulièrement. Ils engagent également une personne qui vient faire le ménage de l’appartement, et notamment des salles de bain deux fois par mois [17] . Ils n’ont rien remarqué d’anormal avant

le sinistre. La toilette a dix-sept ans lors du sinistre en 2019, et rien ne laisse croire qu’elle est à la fin de sa durée de vie utile [18] . À l’audience, tout comme à l’occasion de l’interrogatoire préalable, le Syndicat ne soulève pas d’action ou d’inaction précise qui peut constituer une faute [19] . [ 23 ] Rappelons que le rapport d’Urgence Drain plomberie constate « une problématique d’ajustement au niveau de la tige de la poignée de chasse d’eau. [20] »

Or, la tige qui est située dans la citerne de la toilette n’est pas visible à moins de lever le couvercle, et il n’est pas prouvé qu’il faut la vérifier et l’entretenir de manière régulière. Le rapport d’Urgence Drain plomberie conclut que « suite à cet ajustement, la toilette est fonctionnelle et peut être utilisée sans problème » [21] . Le Tribunal ne peut donc pas conclure à l’existence d’une faute dans l’entretien. [ 24 ] L’argument du Syndicat selon lequel un sinistre survenu en 2010 impliquant la même toilette aurait dû alerter la vigilance des Copropriétaires n’est pas retenu.

En effet, il n’est pas contesté que la cause du dégât d’eau survenue en 2010 est le défaut de la valve d’eau, et qu’elle a été réparée par un plombier à cette époque. Il n’y a donc pas de lien entre l’incident de 2010 impliquant la valve et l’incident de 2019 impliquant la tige de la chasse d’eau dans la citerne. [ 25 ] En résumé, le Syndicat ne convainc pas le Tribunal qu’une présomption de responsabilité ou de faute s’applique dans les circonstances. Le fait autonome du bien n’est pas prouvé, car ses conditions ne sont pas respectées.

La cause des dommages n’est pas davantage prouvée de manière prépondérante, car le débordement de la toilette est une hypothèse parmi d’autres. [ 26 ] De plus, le Syndicat ne remplit pas son fardeau de preuve de démontrer de manière prépondérante que les Copropriétaires ont commis une faute, car ils n’ont pas utilisé ou entretenu adéquatement leur toilette, ou qu’ils n’ont pas pris les moyens habituels ou n’ont pas fait les efforts raisonnablement ou normalement liés à leurs obligations contractuelles prévues à la Déclaration de copropriété.

Par conséquent, le Syndicat ne peut pas recouvrer les coûts de la franchise chez les Copropriétaires poursuivis en justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la

partie demanderesse; LE TOUT , avec les frais de justice. _______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. Me Pierre-Alexis Bombardier De Grandpré Jolicoeur s.e.n.c.r.l. Avocat de la

partie demanderesse Me Béatrice D’Anjou Robinson Sheppard Shapiro s.e.n.c.r.l. Avocate des parties défenderesses Date d’audience : 12 janvier 2023