2017 QCCQ 9898, 2017 QCCQ 9898

Placements Guy R. Poulin inc. c. Ville de Farnham 2017 QCCQ 9898 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N o : 455-32-700056-178 DATE : 28 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PLACEMENTS GUY R. POULIN INC. Demanderesse c.

VILLE DE FARNHAM Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse allègue que l’immeuble qu’elle a acheté était surévalué et cherche à recouvrer de la défenderesse les droits de mutation qu’elle estime avoir payés en trop. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et soumet qu’elle n’avait pas le choix et a l’obligation de percevoir les droits de mutation conformément aux dispositions de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] . [ 3 ] Bien que cela n’apparaisse pas de la demande formulée, la demanderesse cherche aussi à recouvrer rétroactivement les impôts fonciers payés en trop à la suite de cette surévaluation de l’immeuble qu’elle a acheté. [ 4 ] Il est établi que le 29 octobre 2015, la demanderesse s’est portée acquéreur de l’immeuble situé au […] à Farnham pour le prix de 40 000 $ [ 5 ] Le notaire instrumentant a établi la base d’imposition du droit de mutation à 102 897 $, soit le montant de la valeur de l’immeuble apparaissant au rôle d’évaluation de la municipalité.

Il a donc calculé que le droit de mutation se chiffrait à 778,97 $. [ 6 ] Sur réception du contrat notarié, la Ville de Farnham a établi un compte sur les droits de mutations immobilières en prenant comme base la valeur marchande de l’immeuble au rôle d’évaluation en vigueur, soit la même somme de 102 897 $ que le notaire, et le compte se chiffre au montant de 778,97 $. [ 7 ] Guy R Poulin, représentant de la demanderesse, soumet que les droits de mutation devraient être réduits, car la bâtisse a été sévèrement endommagée par un incendie avant son acquisition et à son avis ne valait plus rien. [ 8 ] Effectivement, après l’acquisition de l’immeuble, lors de la confection du nouveau rôle d’évaluation triennale pour 2016, 2017

et 2018, l’évaluateur convenait que la valeur du terrain demeurait 51 300 $, mais le bâtiment ne valait plus que 10 000 $ pour un total de 61 300 $ avec effet rétroactif au 1 er janvier 2016. [ 9 ] La demanderesse réclame maintenant le remboursement de la différence entre les sommes payées à

titre de droits de mutation et celles qui seraient payables en prenant comme base de calcul la valeur réduite. Elle estime avoir aussi le droit d’être remboursée rétroactivement du trop payé en taxes municipales en donnant effet rétroactif à l’évaluation à la baisse de sa propriété. [ 10 ] La défenderesse a établi avoir suivi la loi et qu’elle n’avait aucune discrétion pour agir autrement. De plus, elle soutient que la révision d’un rôle d’évaluation ne relève pas de la juridiction de la Cour du Québec et doit être effectuée conformément à la

Loi sur la fiscalité municipale . [ 11 ] La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit que t oute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d’imposition établie qui s’énonce comme suit : […] La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert… [ 12 ] L’article 1.1 de cette loi prévoit que : …la valeur marchande est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l’unité ou de sa

partie correspondant à l’immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l’

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (chapitre F- 2.1 ). [ 13 ] Dans la présente instance, il est clairement établi et n’est pas contesté que la valeur de l’immeuble au moment du transfert était inférieure à son évaluation municipale.

Même le service d’évaluation de la défenderesse l’a reconnue en consentant lors de la révision du rôle d’évaluation triennal à une baisse de la valeur du bâtiment de 53 800 $ à 10 000 $, ramenant l’évaluation de l’immeuble à 61 300 $ à partir du 1 er janvier 2016. [ 14 ] Le recours de la demanderesse soulève la question de la détermination de la base d’imposition dont la municipalité s’est servie pour imposer les droits de mutation. [ 15 ] Cette base est déterminée par l’article 2. de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières . Cet

article ne laisse aucun pouvoir discrétionnaire à la ville qui doit retenir la plus élevée de la contrepartie fournie ou stipulée ou la valeur marchande et non la somme effectivement versée lors de la signature de l’acte notarié [2] . [ 16 ] Lorsqu’un immeuble constitue au moment de son transfert une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière d’une municipalité, la valeur inscrite doit servir pour l’établissement de la valeur marchande.

Si le résultat est supérieur au prix de vente, c’est cette valeur qui servira de base de calcul des droits de mutation exigés. [ 17 ] Ici, la valeur marchande de l’immeuble au rôle d’évaluation est le plus élevé des montants prévus à l’article 2 de la loi au moment du transfert.

C’est donc cette somme de 102 897 $, soit la valeur au rôle d’évaluation de 92 700 $ multipliée par le facteur comparatif de 1.11 qui doit servir de base de calcul des montants des droits de mutation exigibles. [ 18 ] La somme de 778,97 $ de droits de mutation calculée par la municipalité est donc le montant que doit percevoir la Ville de Farnham à la suite de ce transfert de propriété. [ 19 ] La modification ultérieure du rôle d’évaluation même avec effet rétroactif au 1 er janvier 2016 ne pouvait servir de base de calcul puisque la nouvelle évaluation ne valait que pour les exercices financiers 2016, 2017 et 2018 et ne pouvait avoir aucun effet rétroactif pour les trois années du rôle précédent qui valait pour 2013, 2014 et 2015. [ 20 ] La réclamation de la demanderesse est donc sans fondement autant pour la différence de droits de mutation que pour la réclamation rétroactive de la différence des taxes municipales et de services qu’elle a eu à rencontrer avant l’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation. [ 21 ] La réclamation de la demanderesse n’est pas fondée et il y a lieu de la rejeter.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec les frais de contestation de 150 $ que la demanderesse devra payer à la défenderesse. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2017

N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.