2012 QCCQ 9380, 2012 QCCQ 9380

Gagné c. Ratthé 2012 QCCQ 9380 JR-1213 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI Chambre civile N° : 150-32-008027-118 DATE : 15 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE JOHANNE ROY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-FRANÇOIS GAGNÉ et ANNICK LAVOIE

Partie demanderesse c. RAOUL RATTHÉ, représenté par M. Gilles Rathé

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Jean-François Gagné représente sa conjointe, M me Annick Lavoie, dans la réclamation fondée sur l'exercice de la garantie de qualité par laquelle une somme de 9 808,94 $ est réclamée mais réduite à 7 000 $, pour bénéficier de la procédure prévue à la Division des petites créances. [ 2 ] Cette demande est contestée sous plusieurs motifs. LES FAITS [ 3 ] Au cours du mois d'avril 2011, M me Lavoie et M.

Gagné font l'acquisition d'un immeuble résidentiel construit en 1952. [ 4 ] Aucune inspection ne précède la signature des actes notariés et le prix d'achat est de 150 000 $. [ 5 ] Autant la promesse d'achat que l'acte notarié précisent que la vente est effectuée aux risques et périls des acheteurs. [ 6 ] Ceux-ci s'y installent au début du mois de mai 2011 et notent, au cours du mois de juillet suivant, une infiltration d'eau dans la

partie non finie du sous-sol, sur le plancher de béton. [ 7 ] M. Gagné fait alors appel à un ami, entrepreneur général en construction, M. Steeve Leblanc, qui lui recommande de rechercher la cause de l'infiltration d'eau en s'adressant à des professionnels. [ 8 ] Sur la base de cette recommandation, les services de Nettoyage Conduits Souterrains inc. sont retenus et une inspection par caméra révèle des constatations notées à une lettre datée du 12 août 2011 et produite sous la pièce P-1. [ 9 ] Le même jour, les acheteurs transmettent une dénonciation d'un vice caché au mandataire du propriétaire précédent, M.

Gilles Rathé, reprenant certaines observations divulguées à la suite de l'inspection. [ 10 ] Une facture d'un montant de 9 114 $, la pièce P-4, est produite afin d'établir l'exécution de travaux ainsi décrits : excavation de drain.

[ 11 ] M. Steeve Leblanc est présent à l'audience mais n'a pas assisté à l'inspection par caméra ni n'a été présent lors de l'exécution des travaux dont le remboursement est réclamé. [ 12 ] Il confirme avoir référé son ami à des spécialistes. [ 13 ] Dans une contestation détaillée, M.

Rathé invoque les motifs de contestation suivants : - Vente effectuée sans garantie légale et aux risques et périls de l'acheteur; - Négligence de l'acheteur qui a préféré ne pas soumettre la bâtisse à une inspection préalable ce, malgré son âge; - La vétusté de l'immeuble; - L'absence de mise en demeure; - Et finalement, la bonne foi du vendeur qui n'a jamais eu de difficultés d'infiltration et a complété une déclaration du vendeur conforme à sa connaissance des lieux. ANALYSE ET DÉCISION EXCLUSION DE GARANTIE [ 14 ] M.

Rathé invoque que les parties ont choisi de soustraire la transaction à la garantie de qualité dans des termes explicites. [ 15 ] Les articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec traitent de la question : Art. 1732 Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels.

Art. 1733 Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 16 ] L'intention des parties apparaît tant à la promesse d'achat (pièce D-4) qu'à l'acte notarié (pièce D-5). [ 17 ] Ainsi, dans la promesse d'achat, on lit, à l'article 8.1 « cette vente est faite sans garantie légale de qualité aux risque et péril de l'acheteur ». (sic) [ 18 ] L'acte de vente y réfère dans les termes suivants « cette vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l'acheteur ». [ 19 ] Dans la jurisprudence soumise par M.

Rathé, une décision du 25 juin 2010 du juge Jacques Babin, le Tribunal reprend à son compte les propos de la Cour d'appel du Québec [1] : Statuant sur la question de l'exclusion de la garantie, le juge Baudouin conclut : «Je conclus donc, sur ce point, que l'exclusion de la garantie est valable , que l'entente des parties est claire et n'est donc pas sujette à interprétation et, qu'en conséquence, les acheteurs doivent, malheureusement pour eux, assumer les risques de cette entreprise.» [ 20 ] Ce motif de contestation, à lui seul, empêche de donner suite à la réclamation. [ 21 ] Il y a toutefois lieu de préciser que l'âge de l'immeuble et l'examen insuffisant des acheteurs, en raison de ce fait, constituaient un autre obstacle. [ 22 ] Même si, de règle générale, l'acheteur n'est pas tenu de recourir aux services d'un expert pour procéder à une inspection préalable à l'achat, son fardeau augmente lorsqu'il s'agit d'un immeuble construit à une époque où les normes et les façons de faire étaient différentes et dont l'âge laisse présumer une usure de certaines composantes. [ 23 ] D'où le devoir accru d'inspection, tel que relaté à la même décision [2] : Comme l'indique le professeur Jacques Deslauriers dans son traité sur la Vente, Louage, Contrat d'entreprise ou de Service lorsque l'on achète un vieil immeuble il faut être doublement prudent, et malgré ce que précise 1726 C.c.Q. , préférablement se faire assister par un expert: … Bien que le caractère vétuste d'un immeuble ne soit pas nécessairement un défaut caché, il devrait inciter l'acheteur à en vérifier les méthodes de construction de même que les effets de l'âge sur ses différentes composantes.

Acheter un vieil immeuble sans recourir à un expert , ne serait-ce que pour fournir les éléments d'évaluation appropriés pour fixer le prix d'achat, compte tenu des travaux nécessaires pour corriger certains défaut, peut s'avérer une imprudence ». [ 24 ] Par ailleurs, le demandeur avait l'obligation d'établir la preuve, par l'expert qui a procédé à sa constatation, du vice qu'il invoque et des réparations conséquemment requises.

[ 25 ] Ce témoignage peut résulter du témoignage de l'expert ou de la procédure prévue à l'article 294.1 du Code de procédure civile : Le tribunal peut accepter à

titre de témoignage une déclaration écrite, pourvu que cette déclaration ait été communiquée et produite au dossier conformément aux règles sur la communication et la production des pièces prévues au présent titre. Une

partie peut exiger que la

partie qui a communiqué la déclaration assigne le témoin à l'audience, mais le tribunal peut la condamner à des dépens dont il fixe le montant, lorsqu'il estime que la production du témoignage écrit eût été suffisante. [ 26 ] À défaut de recourir à l'un ou l'autre de ces modes de preuve, le Tribunal ne peut permettre le simple dépôt d'une lettre puisque l'autre

partie se voit ainsi privée du contre-interrogatoire et de la vérification des déclarations qui y sont contenues auprès de son propre expert. [ 27 ] La preuve offerte n'était donc pas suffisante pour permettre l'octroi des conclusions recherchées. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] REJETTE la demande avec dépens, lesquels sont établis à la somme de 148 $. __________________________________ Johanne Roy, Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 8 octobre 2012