2015 QCCQ 9589, 2015 QCCQ 9589

Lavoie c. Gathem 2015 QCCQ 9589 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-032262-140 DATE : 3 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ LAVOIE ET ANICK GIRARD Demandeurs c.

CLAUDE GATHEM Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 5 novembre 2013, André Lavoie et Anick Girard [1] (" Lavoie-Girard ") achètent de Claude Gathem (" Gathem ") un terrain et une bâtisse qu'ils paient 360 000,00$.

La vente est consentie sans garantie légale, aux risques et périls des acheteurs. [ 2 ] Peu de temps après la prise de possession, ils constatent d'importants défauts : présence de moisissure et de putréfaction en raison d'infiltrations d'eau survenues à plusieurs endroits, dégradation importante de la structure d'une

annexe qui comprend la salle à manger. [ 3 ] Conscients qu'ils ont acheté sans garantie légale de qualité, ils reprochent à Gathem de leur avoir faussement représenté l'état de la maison : s'ils en avaient connu l'état réel, ils ne l'auraient pas achetée ou n'auraient pas payé si haut prix. Ils réclament 7 000,00$ en compensation pour les travaux correctifs qu'ils ont dû faire. [ 4 ] Gathem conteste puisque la vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. Il nie avoir fait de fausses représentations pour inciter Lavoie-Girard à acheter la propriété.

Questions en litige [ 5 ] La clause du contrat de vente qui exclut la garantie légale de qualité et précise que les acheteurs achètent à leurs risques et périls constitue-t-elle une fin de non-recevoir à la présente action? [ 6 ] Gathem a-t-il eu un comportement équivalent à un dol permettant de conclure que le consentement de Lavoie-Girard à la vente est vicié? Le contexte [ 7 ] En 1972, Gathem fait construire une maison à Ste-Julie dont il demeure propriétaire pendant 41 ans. [ 8 ] Aux fils des années, il y fait divers ajouts, dont notamment un bureau au-dessus du garage et une

annexe qui contient la salle à manger. [ 9 ] Vers 2010, il cesse d'habiter la maison qui demeure vide pendant deux ans. [ 10 ] En mai 2013, il la met en vente par l'entremise de l'agence immobilière Royal Lepage et son courtier Claudia Ponce (" Ponce "). Initialement, il en demande 394 000,00$ alors que l'évaluation municipale est de 418 200,00$. [ 11 ] En octobre 2013, Lavoie s'intéresse à la propriété. Avec sa conjointe Girard, il soumet à Gathem une première promesse d'achat au montant de 371 000,00$, la vente étant conditionnelle à l'inspection préachat de la maison.

Il procède à cette inspection en compagnie de Richard Guertin (" Guertin "), technologue professionnel, de la firme Gestion RMG. [ 12 ] S'ensuivent alors des contre-propositions; Lavoie-Girard font une offre finale à Gathem au montant de 360 000,00$, la vente est sans garantie légale, à leurs risques et périls.

Gathem accepte cette dernière proposition. [ 13 ] Les parties signent le contrat de vente notarié le 5 novembre 2013 qui contient notamment cette clause : " Garantie Cette vente est faite sans autre garantie que celle des faits personnels du vendeur quant à la garantie du droit de propriété et sans aucune garantie quant à tous défauts ou vices cachés, l'acquéreur acceptant l'immeuble, à cet égard, à ses risques et périls. " [ 14 ] Lavoie-Girard prennent possession de la maison pour y faire les nombreuses rénovations qu'ils avaient prévues.

Or, ils découvrent des problèmes qu'ils ne soupçonnaient pas et qu'ils dénoncent dans une lettre à Gathem le 1 er décembre 2013, soit notamment ce qui suit : - présence de souris dans les murs de la maison; - présence de moisissure et de pourriture dans les murs et planchers à plusieurs endroits; - fondation de l'agrandissement (salle à manger) pas à l'abri du gel; - présence d'insectes (Powderpost Beetles) dans les murs du garage. [ 15 ] Lavoie reconnaît que la vente est faite sans garantie légale, mais il reproche à Gathem ses fausses déclarations quant à l'état réel de la propriété, référant notamment au formulaire " Déclaration du vendeur " qui lui est remis avant la vente. [ 16 ] Ils informent Gathem que les travaux correctifs reliés aux fausses déclarations sont estimés à 23 094,75$.

Il lui accorde 10 jours ouvrables pour constater l'ampleur des dommages et tenter un règlement pour éviter les frais d'un procès. [ 17 ] Gathem ne donne pas suite à cette lettre. [ 18 ] Par la suite, Lavoie-Girard font les travaux de rénovation déjà prévus et les correctifs reliés aux fausses représentations alléguées.

Les travaux durent sept mois au lieu des trois mois qu'ils avaient initialement prévu. [ 19 ] Ils réclament à Gathem le coût des travaux correctifs estimés à 23 000,00$ et consentent à réduire leur réclamation à la somme de 7 000,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances. Droit applicable [ 20 ] En principe, le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur la qualité de l'immeuble comme le stipule l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ") : " 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

" [ 21 ] Toutefois, le vendeur peut exclure entièrement cette garantie, sauf en ce qui concerne son fait personnel, selon l'

article 1732 C.c.Q. :

" 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. " [ 22 ] L'

article 1733 C.c.Q. permet au vendeur non professionnel d'exclure sa responsabilité même pour les vices qu'il connaît ou qu'il ne peut ignorer : " 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.

" [ 23 ] La Cour d'appel reconnaît la validité de la clause " sans garantie, aux risques et périls de l'acheteur ", tout comme la doctrine [2] . [ 24 ] Dans son traité sur La Vente [3] , Me Pierre-Gabriel Jobin commente ainsi sa légalité : " 188- Observations générales – La validité de la clause selon laquelle l'acheteur achète le bien à ses risques et périls est maintenant reconnue par le Code civil ; elle libère le vendeur de toute garantie de qualité. En lisant attentivement les alinéas 1 et 2 de l'

article 1733 à la lumière l'un de l'autre, on constate que le législateur permet ainsi au vendeur d'échapper à la garantie même quand il connaissait le vice ou ne pouvait pas l'ignorer et qu'il a gardé le silence à son sujet, donc en étant de mauvaise foi… (…) De plus, aujourd'hui comme hier, malgré une vente aux risques et périls de l'acheteur, le vendeur demeure toujours responsable de ses faits personnels, de son dol par mensonge ou manœuvres, ainsi que de sa faute lourde ou intentionnelle. … De plus, le texte de l'

article 1733 montre bien qu'il écarte le raisonnement de l'ancienne jurisprudence sur la non-validité d'une clause exonératoire quand le vendeur connaissait le vice… : dans une telle hypothèse, le législateur, maintenant, autorise expressément la clause de vente aux risque et périls de l'acheteur quand le vendeur n'est pas un professionnel. Il permet ici une certaine dérogation au principe de la bonne foi. À notre avis, le simple silence dolosif, contrairement au mensonge, aux manœuvres et à la réticence (demi- vérité), est toléré; la Cour d'appel, à juste

titre selon nous, admet d'ailleurs que le vendeur puisse se protéger par une telle clause contre son silence pur et simple pour un vice qu'il connaît ou qu'il est présumé connaître. " (Le Tribunal souligne) (Références omises) [ 25 ] Pour bénéficier de la clause d'exclusion de garantie légale et d'achat aux risques et périls de l'acheteur, il ne doit pas y avoir de mensonge, de réticence ou de manœuvres frauduleuses de la part du vendeur non professionnel.

L'auteur voit ainsi la justification de cette dérogation au principe de bonne foi : " … La dérogation au principe de bonne foi peut se justifier ici par les nécessités du commerce entre les humains et le fait que, alerté par la présence de la clause, l'acheteur examinera le bien de façon particulièrement attentive ou exigera un prix inférieur à celui demandé par le vendeur afin de tenir compte de cette exonération de responsabilité. " [4] [ 26 ] Vu ce qui précède, il appartient aux demandeurs de démontrer, par preuve prépondérante, le dol allégué de la part de Gathem, ce vice de consentement étant prévu à l'

article 1401 C.c.Q. : " 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. " [ 27 ] Les demandeurs doivent démontrer l'intention qu'avait Gathem de les tromper. Bien sûr, ils doivent d'abord démontrer que Gathem avait connaissance de l'existence du vice, sinon il ne peut avoir eu l'intention de les tromper. Analyse et décision [ 28 ] Lavoie-Girard reprochent à Gathem de les avoir induits en erreur quant à l'état réel des éléments suivants : A. Salle à manger (annexe) : la fondation de cette

annexe est construite sur des colonnes de béton avec une dalle de béton. Selon Guertin, les colonnes sont instables parce qu'elles ne comprennent pas de semelle et ne sont pas à l'abri du gel. La construction ne respecte pas les règles de l'art. La dalle doit être stabilisée à l'aide de pieux. Il estime le coût des travaux correctifs à 3 000,00$. Guertin constate également que la structure de l'annexe est sévèrement affectée par la pourriture : le bois est en état avancé de putréfaction et il y a présence de fourmis charpentières. Il faut la démolir en entier et en recommencer la construction.

Il estime le coût de démolition à 4 000,00$, les coûts de reconstruction de la structure à 8 000,00$ et les coûts pour refaire l'ensemble du revêtement de stuc à 5 000,00$. B. Étage des chambres : Guertin a noté la présence de pourriture et de moisissure qu'il attribue à des infiltrations d'eau survenues antérieurement. Il constate que certaines réparations ont été effectuées mais ne sont pas conformes aux règles de l'art.

Plus particulièrement dans la chambre des maîtres, Guertin constate que la structure, le gypse et le contreplaqué sous la parqueterie sont affectés par l'infiltration d'eau, pourriture et moisissure. Il estime le coût des travaux correctifs à 4 000,00$. Dans la salle de bain, il constate ici aussi pourriture et moisissure.

Il estime le coût des travaux à 2 000,00$ pour effectuer la démolition et la reconstruction du plancher, remplacer les tuiles de céramique du plancher et réinstaller les appareils de plomberie. [ 29 ] Lavoie prétend que c'est par son silence et ses réticences à révéler l'état réel de la maison que Guertin les a induits en erreur.

[ 30 ] Or, selon la jurisprudence et la doctrine citées plus haut, le seul " silence " de Gathem ne peut autoriser le Tribunal à mettre de côté la clause excluant la garantie légale de qualité, puisque le deuxième alinéa de l'

article 1733 C.c.Q. permet expressément au vendeur non professionnel d'exclure cette garantie même dans le cas de vice " qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer… ". [ 31 ] Par ailleurs, les demandeurs n'ont pas démontré par preuve prépondérante de manœuvres dolosives de la part de Gathem pour les inciter à acheter. [ 32 ] Gathem a dénoncé des infiltrations d'eau survenues à l'étage des chambres, tout en ajoutant que des réparations ont été effectuées à différents moments.

C'est d'ailleurs ce que Guertin constate, quoi qu'il ajoute qu'elles ont été mal faites. [ 33 ] La preuve ne révèle pas que Gathem savait que les réparations étaient mal faites, le cas échéant, ni les conséquences de ce travail mal fait. Il a cru de bonne foi que l'entrepreneur à qui il avait confié ces travaux les avait faits adéquatement. [ 34 ] Guertin et Lavoie n'ont pu constater l'état de putréfaction et de moisissure à divers endroits qu'une fois les revêtements des murs enlevés.

Il doit en être de même pour Gathem : il ne pouvait pas connaître l'état réel de la structure et ne pouvait donc faire de fausses représentations à cet égard. [ 35 ] Selon Guertin, il y avait dans la maison des odeurs qui auraient dû alerter Gathem sur l'état de moisissure et de putréfaction avancé à certains endroits. Au moment des visites préachat, en octobre, les fenêtres étaient ouvertes : ni Lavoie ni Guertin ne pouvaient les déceler.

Ils prétendent cependant que Gathem avait noté ses odeurs et tentait ainsi de les camoufler. [ 36 ] La preuve non contestée est que la maison était inhabitée depuis plus de deux ans, au moment de sa mise en vente. Le seul fait que les fenêtres aient été ouvertes au moment des visites précédant l'achat ne peut permettre au Tribunal d'inférer que Gathem ait pu ainsi vouloir camoufler des odeurs, sachant qu'il y avait un problème grave de putréfaction et de moisissure.

Il s'agissait pour lui, selon toute probabilité, d'aérer la maison fermée depuis un certain temps. [ 37 ] La preuve prépondérante démontre que la structure de bois de l'annexe qui contient la salle à manger, était en état de putréfaction avancé et a dû être démolie pour être complètement refaite. Lavoie prétend que Gathem en connaissait l'état réel : quelque temps avant la vente, il fait remplacer une des fenêtres et doit nécessairement, à ce moment, avoir constaté l'état de putréfaction de tout ce mur, alors que seule une

partie a été remplacée. [ 38 ] Encore ici, Gathem avait confié le travail de remplacement de fenêtres à un entrepreneur et la preuve permet de conclure qu'il a cru de bonne foi que le travail a été bien exécuté et que l'entrepreneur Loiselle a réparé ce qui devait l'être. [ 39 ] Guertin a démontré que la fondation de l'annexe que Gathem construit lui-même en 1972, ne respecte pas les normes de construction ce qui entraîne son instabilité et la nécessité de la refaire.

La preuve ne démontre pas que Gathem connaissait les défauts affectant cette structure, ni qu'il ait fait quelque fausse représentation que ce soit quant à son état réel, au moment de la vente. [ 40 ] Par ailleurs, plusieurs éléments, pris dans leur ensemble, militent pour le rejet de l'action, les demandeurs ayant justement assumé cette vente sans garantie légale, " à leurs risques et périls ", en toute connaissance de cause. Il s'agit plus particulièrement des éléments suivants. [ 41 ] Avant d'acheter la résidence, Lavoie sait qu'elle a besoin de nombreux travaux de réparation et de rénovation.

D'ailleurs, le feuillet descriptif en faisait mention. On y vante l'emplacement exceptionnel et le secteur prestigieux où elle se trouve, le terrain magnifique, mais on précise que la maison a besoin de nombreux travaux de rénovation et qu'elle a un " grand potentiel ". [ 42 ] Avant d'acheter, Lavoie sait que la propriété est demeurée inhabitée pendant deux ans. [ 43 ] Gathem demandait 394 000,00$ initialement pour cette propriété, dont la valeur municipale est de 418 200,00$.

Avant même l'inspection préachat, Lavoie lui en offre 371 000,00$. [ 44 ] Quelques jours plus tard, il communique avec le courtier Ponce et lui demande de transmettre à Gathem l'offre qu'il formule lui- même, à prendre ou à laisser : il achète la propriété pour 360 000,00$, telle quelle, sans garantie légale, à ses risques et périls. C'est cette offre que Gathem accepte. [ 45 ] Sans être un entrepreneur en construction professionnel, Lavoie se dit un habitué à ce genre de transaction : il a acheté dans le passé, à plusieurs reprises, des maisons qui ont grand besoin d'être rénovées, pour les revendre à profit.

Comme dans le cas des transactions antérieures, il a sans doute vu dans l'achat de la propriété de Gathem une bonne affaire tout en sachant qu'il y avait beaucoup de travail à faire. [ 46 ] Par conséquent, malgré l'existence indiscutable des vices affectant la propriété et relevés par le technologue Guertin, l'action est rejetée, les demandeurs ne pouvant se libérer de la clause d'achat excluant la garantie légale et mettant l'achat à leurs risques et périls. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] REJETTE l'action des demandeurs; [ 48 ] CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur les frais judiciaires de 157,00$.

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.