2017 QCCQ 8245, 2017 QCCQ 8245

Martin c. Gemme 2017 QCCQ 8245 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-022608-154 DATE : 22 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARINE MARTIN ET ROBERT BÉLANGER Demandeurs/ défendeurs reconventionnels c. BIBIANE GEMME ET JEAN-PAUL CLÉMENT Défendeurs/ demandeurs reconventionnels ET BIBIANE GEMME ET JEAN-PAUL CLÉMENT Demandeurs en garantie c.

CHRISTINE PROVOST Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Karine Martin (« Mme Martin ») et Robert Bélanger (« M. Bélanger ») réclament 29 999,00$ à Bibiane Gemme (« Mme Gemme ») et à Jean-Paul Clément (« M. Clément ») parce que la toiture de la maison qu’ils achètent de ceux-ci en 2013 est affectée de vices cachés. Ils leur reprochent également de leur avoir fait de fausses représentations quant à l’état des fenêtres qu’il faut maintenant remplacer. [ 2 ] Mme Gemme et M.

Clément (aussi appelés « les vendeurs ») nient l’existence des vices cachés et des fausses représentations alléguées.

Plaidant que l’action est abusive et sans fondement, ils réclament par demande reconventionnelle la somme de 11 500,00$ en remboursement des honoraires d’avocat payés et en compensation pour les troubles et inconvénients subis en raison de la présente action. [ 3 ] Sans préjudice à leur défense, ils appellent en garantie Christine Provost (« Mme Provost »), courtier en immeuble, pour qu’elle les tienne indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux relativement à la question des fenêtres.

Ils lui reprochent de les avoir mal conseillés quant aux informations à donner aux acheteurs. [ 4 ] Mme Provost plaide qu’elle a agi en tout temps selon les règles de l’art et de sa profession et que par ailleurs, Mme Gemme et M. Clément ne lui ont jamais fait part d’informations qui auraient pu induire en erreur les demandeurs principaux. Questions en litige

[ 5 ] L’immeuble en cause est-il affecté de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), plus particulièrement en ce qui concerne la toiture? [ 6 ] Y a-t-il eu fausses représentations de la part des vendeurs quant à l’état des fenêtres? [ 7 ] Dans l’affirmative à l’une ou l’autre de ces questions, le montant réclamé quant aux travaux correctifs ou aux autres compensations est-il justifié? [ 8 ] La demande reconventionnelle est-elle justifiée? [ 9 ] L’action en garantie est-elle fondée? Le contexte [ 10 ] En 2007, Mme Gemme et M. Clément achètent une maison unifamiliale sur la rue Birtz à Boucherville (« la maison Birtz ») qu’ils paient 163 000,00$.

La même année et en 2008, ils font de nombreuses rénovations et réparations. [ 11 ] En début 2013, M. Clément occupe un nouvel emploi à temps plein à Drummondville, ce qui l’oblige à faire des allers-retours à Boucherville. [ 12 ] Son épouse Mme Gemme et lui-même décident de s’établir à Drummondville et d’y acheter une maison.

Ils font donc une promesse d’achat sur une maison qui les intéresse, conditionnelle à la vente de la maison Birtz. [ 13 ] À cette fin, ils retiennent les services de Mme Provost, courtier immobilier liée à l’agence Re/Max Imagine inc. (« Re/Max ») avec qui ils signent un contrat de courtage, le 26 mai 2013. [ 14 ] Ils discutent avec Mme Provost du prix demandé de 394 500,00$, qu’ils justifient par les importantes rénovations et réparations faites depuis l’achat qu’ils évaluent à 150 000,00$. [ 15 ] Mme Provost prépare alors une fiche descriptive de la maison Birtz afin d’intéresser d’éventuels acheteurs, et indique notamment ce qui suit au

chapitre « Addenda » : Superbe plein-pied avec multiples rénovations (+150 000.00$ )dans un secteur paisible. Un beau clé en main ou il fera bien vivre. À qui la chance ? Rénovations : Chauffage et climatisation (2007) 10 000.000$ Cheminée (2007) 2 000.00$ Toiture et ferme de toit (2007) 25 000.00$ Fenestration (2007) 25 000.00$ Solarium (2007) 40 000.00$ Revêtement extérieur Pierre & Canexel(2007) Spa (2008) 8 000.00$ Sous-sol (2008) 15 000.00$ Électricité (2009) 2 000.00$ Cabanon (2010) 5 000.00$ Terrasse (2012) 20 000.00$ Porte garage( 2012) Porte avant(2013) 3 000.00$ Sablage plancher

(2013) Pompe submersible

(2013) Chemin de pavé-uni (2013) (sic) [ 16 ] En juin, Hugo Bouchard-Beaulieu (« M. Bouchard-Beaulieu ») présente une première promesse d’achat à Mme Gemme et M. Clément qui l’acceptent. [ 17 ] À la demande de l’acheteur et conformément à la condition posée dans sa promesse d’achat, Celina Lapello (« Mme Lapello »)

de la firme Les Inspections en Bâtiments Lapello inc. réalise une inspection préachat de la propriété le 2 juillet 2013. [ 18 ] Dans son rapport daté du 3 juillet (« le rapport Lapello ») elle note de nombreuses déficiences, M. Bouchard-Beaulieu tente alors de négocier un prix satisfaisant avec les vendeurs, mais sans succès. Sa promesse d’achat est annulée, le rapport de Mme Lapello est remis à Mme Provost qui le remet à son tour à Mme Gemme et M.

Clément. [ 19 ] Certaines déficiences notées par Mme Lapello sont corrigées par Construction Gemme inc. (« Construction Gemme »), l’entrepreneur qui a réalisé les travaux en 2007. Il s’agit de la compagnie de Jean-Louis Gemme (« M. Gemme »), le frère de Mme Gemme. [ 20 ] Peu après, Mme Gemme et M. Clément reçoivent une deuxième promesse d’achat de Guy Ménard (« M. Ménard »), qui demande à Patrick Santeusanio (« M. Santeusanio ») de la firme Inspection Sur Mesure 9202-8844 Qc inc. de faire une inspection préachat de la maison. [ 21 ] M.

Santeusanio lui remet son rapport écrit daté du 9 août (« le rapport Santeusanio »), qui indique plusieurs déficiences dont certaines déjà notées par Mme Lapello. M. Ménard à son tour annule sa promesse d’achat pour cette raison. [ 22 ] Mme Provost reçoit le rapport Santeusanio et le remet à M. Clément et à Mme Gemme. Cette dernière est fâchée et déçue puisqu’elle croyait que M. Gemme avait corrigé les déficiences notées dans le rapport Lapello et reprises dans le rapport Santeusanio. [ 23 ] À la suggestion de Mme Provost, elle demande à Toiture N. Legault (1990) inc. (« Toiture N.

Legault ») d’inspecter la toiture et de faire ses recommandations en regard du rapport Santeusanio, qui soulève principalement un problème d’isolation et de ventilation des pignons avant et arrière causant l’accumulation de glace. Il s’agit d’un risque potentiel d’infiltration d’eau sous les bardeaux de l’asphalte du toit, puisqu’il peut y avoir retenue d’eau derrière cette barrière de glace. [ 24 ] Le 12 août 2013, Marcel Brossard (« M. Brossard ») de Toiture N. Legault confirme les constatations de M.

Santeusanio notamment qu’en fonction de différents facteurs, l’air chaud reste emprisonné sous les deux pignons et fait en sorte qu’en hiver, l’entretoit est plus chaud qu’à l’extérieur ce qui fait fondre la neige et permet la formation de barrages de glace. Il conclut ainsi : On voit bien sur les bardeaux qu’il y a déjà eu au moins un déglaçage car une trentaine de bardeaux sont brisés par des impacts de marteau. Donc, les problèmes de ventilation peuvent être corrigé mais le travail dans l’entretoit sera très difficile pour couper l’ancien toit d’asphalte et gravier. L’état général du toit en bardeau est moyen.

Les coins de pureaux ont commencé à se soulever à quelques endroits à cause de la mauvaise ventilation et une trentaine de bardeau sont légèrement brisés par les impacts de déglaçage. Le toit devrait être bon pour un maximum d’environ 6 à 7 ans. (sic) [ 25 ] M. Brossard recommande certains travaux que Construction Gemme exécute le 20 août suivant. M. Jean-Louis Gemme signe l’attestation suivante : Par la présente, j’atteste que la réfection de la ventilation de la toiture du 101 Birtz à été effectuée selon les critères exigés par la compagnie Toiture N. Legault… Ces travaux ont été faits le mardi 20 août 2013 .

Tous les soffites ont été enlevés, la

partie de la l’ancienne toiture a été dégagée, nettoyée et les soffites ont été remplacés selon l’ordre établi préalablement. La ventilation me semble adéquate et conforme aux exigences demandées. (sic) [ 26 ] À la fin du mois d’août, à l’occasion de la tenue d’une « maison ouverte », Mme Martin visite la maison Birtz et se montre très intéressée. Elle y retourne peu de temps après avec son mari M. Bélanger et leur courtier Marie-Claude Tousignant (« Mme Tousignant »). [ 27 ] Mme Provost est alors en vacances.

Une collègue de son bureau avec qui elle fait équipe, Josée Brouillette (« Mme Brouillette ») accompagne Mme Gemme dans cette visite. M. Clément se joint au groupe seulement à la fin de la visite qui dure environ deux heures. [ 28 ] Le 27 septembre 2013, Mme Martin et M. Bélanger signent une promesse d’achat et offrent 368 000,00$ aux vendeurs. Cette promesse est conditionnelle à l’inspection préachat, qu’ils confient à Luc Guénette (« M. Guénette ») de la firme Inspection de Bâtiments 3 LG. [ 29 ] M. Guénette réalise cette inspection le 4 octobre 2013.

Il ne note rien de particulier dans le rapport écrit qu’il remet à ses clients. [ 30 ] Les parties signent le contrat notarié le 1 er novembre 2013, la maison est vendue avec la garantie légale de qualité. [ 31 ] Moins d’un mois après la prise de possession de la maison, Mme Martin et M. Bélanger constatent la présence de condensation importante sur certaines fenêtres de la maison, principalement à l’avant.

Ils en avisent les vendeurs par courriel du 17 janvier 2014 et les questionnent ainsi : Alors notre questionnement est que représente le 25,000$ de fenêtres remplacées en 2007 et comment peux-tu expliquer la buée dans les fenêtres du salon de la CDM? [ 32 ] Le 4 février, les vendeurs leurs répondent qu’ils n’ont jamais subi de désagréments ou de problèmes au niveau d’humidité et de la glace dans les fenêtres et ajoutent « lors de vos visites d’ailleurs, il vous a été mentionné que les fenêtres Pella n’avaient pas été

changées par nous et qu’après information avec la compagnie, on nous a mentionné que ces types de fenêtres ne pouvaient être modifiées en fenêtres thermos. … En fait, toutes les nouvelles fenêtres changées sont en PVC ». [ 33 ] Le 14 août 2014, d’importantes infiltrations d’eau se produisent à l’arrière de la maison, là où est la cuisine. L’assureur de Mme Martin et de M. Bélanger mandate la firme Restauration Premièreaction , pour en déterminer la cause. L’expert en sinistre confirme qu’elles proviennent de la toiture. [ 34 ] Le 25 août, Mme Martin et M.

Bélanger transmettent un nouvel avis aux vendeurs dénonçant les infiltrations d’eau et le problème potentiel de la toiture. [ 35 ] M. Bélanger mandate ensuite la firme Toitech enr. (« Toitech ») pour déterminer plus précisément la cause de l’infiltration d’eau et pour évaluer l’état de la toiture. Selon son représentant et expert Jean Désormeaux, l’installation des vallées avant et arrière est déficiente tout comme certaines autres composantes. Il faut reprendre la toiture complètement. [ 36 ] Mme Martin et M.

Bélanger réclament le prix de remplacement de la toiture et des fenêtres, tenant compte de la dépréciation applicable dans chaque cas.

Ils réclament également les honoraires payés aux experts de Toitech et de Burex. [ 37 ] Ils ajoutent à leur réclamation le remboursement de tous les honoraires professionnels de leur procureur et une compensation pour le temps passé sur les lieux au moment des différents travaux. [ 38 ] Les vendeurs nient l’existence des vices cachés et les fausses représentations alléguées, ajoutant que les acheteurs connaissaient l’état de l’immeuble en raison notamment de documents qu’ils leur ont remis et de l’inspection préachat effectuée non seulement par M. Guénette, mais aussi par Mme Lapello et M.

Santeusanio. [ 39 ] Sans préjudice à cette défense, ils appellent en garantie Mme Provost.

Ils prétendent qu’elle les a mal conseillés notamment lorsqu’elle leur suggère de ne pas faire de différence dans la fiche descriptive entre les fenêtres changées en 2007 et les autres, plus vieilles. [ 40 ] Mme Provost conteste l’action en garantie, ajoutant s’être fiée en tout temps aux informations données par ses clients et ajoutant que ceux-ci ont révélé lors de la visite précédant l’achat que certaines fenêtres n’avaient pas été remplacées en 2007. [ 41 ] Le Tribunal analyse d’abord la réclamation des demandeurs, la défense des défendeurs et leur demande reconventionnelle. A.

Vice caché affectant la toiture L’immeuble en cause est-il affecté de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), plus particulièrement en ce qui concerne la toiture? Droit applicable [ 42 ] À ce chapitre, Mme Martin et M. Bélanger invoquent la garantie légale de qualité à laquelle leurs vendeurs sont tenus en vertu de l’

article 1726 C.c.Q. : Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 43 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal analyse généralement quatre critères : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 44 ] La jurisprudence constante est à l'effet que l'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels : il n'a pas à défaire les cloisons, soulever des lattes de plancher, creuser [1] . [ 45 ] La vérification de l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, en évaluant l'examen fait par ce dernier en fonction de ce

qu'aurait fait un acheteur prudent, diligent de même compétence [2] . L'

article 1726 C.c.Q. écarte spécifiquement l'obligation de l'acheteur d'avoir recours à un expert. [ 46 ] Cependant, certains indices peuvent suggérer au promettant acheteur qu'il y a des problèmes dans l'immeuble qu'il compte acheter : il ne peut rester passif, il doit se renseigner sur la cause des problèmes; il en va de même pour l'expert dont il a retenu les services pour l'inspection préachat.

Analyse et décision [ 47 ] Il n’est pas contesté que le 13 août 2014, des infiltrations d’eau se produisent qui proviennent de la toiture, et causent des dommages au plafond de gypse, à la retombée et à la peinture de l’arrière de la maison, dans la cuisine. [ 48 ] Selon le rapport et le témoignage non contredit de l’expert Jean Désormeaux (« M. Désormeaux »), la cause des infiltrations d’eau survenues le 13 août 2014 est une installation déficiente des vallées arrière et avant de la toiture sur la

partie principale de la maison et de certains autres éléments notés par M. Désormeaux dans son rapport : - Membrane de protection manquante en rive du pignon arrière - Aucune membrane sous la noue arrière - Sections de noue non scellées entre-elle - Solin de noue trop court - Bardeaux non cloué près de la noue arrière - Coins de bardeaux non coupés dans les noues - Ciment plastique manquant dans les noues - Membrane d’avant-toit posée sous le larmier [ 49 ] Selon la preuve, Construction Gemme a refait le toit en 2007 : il s’agissait auparavant d’un toit plat transformé en pignon, soit une toiture au-dessus de la

partie principale de la maison, et une autre plus petite au-dessus du garage. [ 50 ] M. Désormeaux note principalement des déficiences à la toiture principale, mais ajoute que des correctifs sont également requis au niveau de la membrane de protection d’avant-toit sur le versant arrière de la toiture du garage et que le ventilateur dans l’entretoit du garage devrait être rehaussé. Rappelons cependant qu’aucune infiltration ne s’est produite dans le garage. [ 51 ] Il s’agit certainement d’un vice grave au sens de l’

article 1726 C.c.Q. , puisque les infiltrations survenues en août 2014 causent des inconvénients sérieux à l’usage de la maison. [ 52 ] Ce vice est antérieur à la vente, puisqu’il s’agit d’un défaut d’installation lors de la rénovation de la toiture en 2007. [ 53 ] Les acheteurs n’en connaissaient pas l’existence, et il a fallu que l’expert M. Désormeaux et son fils Jean-Guy « fouillent » la toiture, soulèvent certains éléments pour pouvoir diagnostiquer le problème. [ 54 ] Mme Gemme et M. Clément prétendent néanmoins qu’il ne s’agit pas de vices cachés, puisqu’à leur avis, les acheteurs ou M.

Guénette disposaient de suffisamment d’indices pour soupçonner un problème et pousser les vérifications plus loin. [ 55 ] Par exemple, ils prétendent que le rapport Lapello et le rapport Santeusanio, dont copie leur a été remise, auraient dû les alerter quant à la toiture. [ 56 ] Le Tribunal souligne d’abord que Mme Martin et M. Bélanger n’ont jamais eu le rapport Lapello, selon la preuve prépondérante qui sera analysée au prochain point. Même si tel avait le cas, ce rapport n’identifie pas le problème relevé par M.

Désormeaux qui requiert la reprise du toit. [ 57 ] Les acheteurs admettent avoir eu le rapport Santeusanio, celui de Toiture N. Legault et l’attestation de M. Gemme à l’effet que les travaux avaient été réalisés conformément avec les recommandations de Toiture N. Legault. [ 58 ] Or, le rapport de Toiture N. Legault qui fait suite à celui de M. Santeusanio, recommande l’exécution de travaux, que Construction Gemme atteste avoir réalisés. [ 59 ] Ces documents sont de nature à les rassurer puisque selon l’attestation signée par M.

Gemme, la ventilation semble adéquate et conforme aux exigences posées par l’expert Toiture N. Legault. [ 60 ] Par ailleurs, les problèmes identifiés par M. Désormeaux sont d’un autre ordre que ceux identifiés par M. Santeusanio puis par Toiture N. Legault : il s’agit de l’installation inadéquate des vallées et d’autres éléments, ce qui ne rejoint en rien les problèmes notés par l’inspecteur Santeusanio ou avant lui, par Mme Lapello. [ 61 ] Le désordre affectant la toiture est donc bien un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 62 ] Mme Martin et M. Bélanger réclament à ce

chapitre la somme de 6 088,62$, soit le prix estimé des travaux par Toiture RFD 2000 (8 456,41$) tenant compte de la dépréciation et considérant la durée de vie utile d’une toiture, soit 25 ans.

[ 63 ] Mme Gemme et M. Clément plaident que le remplacement intégral de la toiture n’est pas nécessaire : il suffirait de refaire seulement les vallées, le coût estimé de ce travail par l’expert Jean Désormeaux étant de 2 500,00$ à 3 000,00$. [ 64 ] Or, ce même expert explique que si une

partie seulement de la toiture est refaite, Mme Martin et M. Bélanger ne bénéficieront d’aucune garantie : le contracteur qui a effectué les travaux en 2007 n’offre aucune garantie si une

partie de la toiture est remaniée, le contracteur qui effectuera les travaux correctifs n’offrira de garantie que sur la seule

partie du travail effectué. [ 65 ] De plus, les bardeaux de marque BP installés en 2007, ne sont plus disponibles. Le remplacement partiel des bardeaux avec un produit différent serait totalement inesthétique. [ 66 ] Vu ce qui précède, ils ont droit de recouvrer le montant réclamé et le Tribunal leur accorde la somme de 6 088,62$ duquel il faut retrancher 641,72$, un crédit reçu par les demandeurs. Le Tribunal leur accorde donc la somme de 5 446,90$ . Y a-t-il eu fausses représentations de la part des vendeurs quant à l’état des fenêtres? [ 67 ] Un contrat est valablement formé par l’échange du consentement des parties, lequel doit être libre et éclairé, non vicié par l’erreur selon l’

article 1399 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1399 . Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion. [ 68 ] L’erreur, vice de consentement, peut entraîner la nullité du contrat ( art. 1407 C.c.Q. ). [ 69 ] L’erreur est une fausse croyance, une croyance non conforme à la réalité. La loi reconnait l’erreur comme vice de consentement dans trois cas comme le stipule l’

article 1400 C.c.Q. : 1400 . L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. [ 70 ] Ainsi, il y a erreur sur un élément essentiel qui a déterminé le consentement lorsque par exemple, la machine achetée ne peut pas effectuer le travail déterminé et convenu au moment de l’achat. [ 71 ] Dans tous les cas, l’erreur doit avoir joué un rôle primordial sur la volonté de contracter pour être considérée comme un vice faisant obstacle au consentement valable d’une partie. [ 72 ] Il peut s’agir soit de l’erreur simple soit de l’erreur provoquée par le cocontractant : on parle alors de dol provoqué par les fausses représentations du cocontractant mais aussi par son silence, comme le prévoit l’

article 1401 C.c.Q. : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 73 ] Il y a silence ou réticence dolosive lorsque le contractant ne détrompe pas l’autre

partie ou ne lui dit pas toute la vérité et sait que son silence ou son demi-silence amène l’autre à contracter, alors qu’elle ne l’aurait pas fait ou l’aurait fait à d’autres conditions si elle avait su la vérité [3] . [ 74 ] Quand l’erreur est provoquée par le dol du cocontractant, la victime a le choix : elle peut demander l’annulation du contrat ou conserver le bien et demander des dommages : 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. [ 75 ] Par contre, lorsqu’il y a erreur simple, sans dol, la seule sanction est l’annulation du contrat et la remise en état des parties vu la rédaction de l’

article 1407 C.c.Q. , qui prévoit le droit à des dommages-intérêts au seul cas d’erreur provoquée par le dol, la crainte ou la lésion. Analyse et décision [ 76 ] Mme Martin et M. Bélanger reprochent à Mme Gemme et à M.

Clément d’avoir fait de fausses représentations quant à l’état des fenêtres. [ 77 ] La fiche descriptive indique que la « fenestration » fait l’objet de rénovations en 2007 au coût de 25 000,00$, ce qu’ils interprètent comme concernant toutes les fenêtres, certaines en bois de marque Pella et d’autres, en PVC alors que seules ces dernières datent de 2007. [ 78 ] Ils reprochent aux vendeurs de ne pas avoir dénoncé le problème de condensation affectant les fenêtres de bois, problème qu’ils connaissaient. [ 79 ] Puisque Mme Martin et M.

Bélanger recherchaient une maison « clé en main » sans travaux importants ni investissements importants dans les années suivant l’achat, ils ont été induits en erreur sur un élément important de leur achat.

[ 80 ] Les vendeurs admettent que les huit fenêtres en bois de marque Pella datent de 1997 ou d’avant.

Ces fenêtres n’ont pas été changées en 2007. [ 81 ] Ils prétendent avoir avisé leur courtier Mme Provost de ce fait : c’est elle qui leur conseille de ne pas faire de différence entre les anciennes fenêtres et les nouvelles et d’indiquer que la « fenestration » a fait l’objet de rénovations en 2007. [ 82 ] Mme Gemme ajoute que lors de la visite précédant le dépôt de la promesse d’achat, elle les a informés que ces fenêtres n’avaient pas été changées, c’est ce qu’il restait à faire dans leur projet de rénovations. Âge des fenêtres [ 83 ] Mme Martin et M.

Bélanger témoignent que pour eux, le mot « fenestration » qu’ils voient à la fiche descriptive veut dire que toutes les fenêtres ont été remplacées en 2007. [ 84 ] De son côté, Mme Provost prétend que le mot « fenestration » dans la fiche descriptive ne peut être interprété comme référant à toutes les fenêtres. Or, de façon spontanée dans le cadre de son contre-interrogatoire, elle reconnait que ce mot « fenestration » veut dire l’ensemble des fenêtres d’une propriété. [ 85 ] Le mot « fenestration » n’est pas choisi par les vendeurs, mais bien par Mme Provost. Cependant, Mme Gemme et M.

Clément ont approuvé le contenu de la fiche descriptive. Il s’agit d’une déclaration qui leur est attribuable. [ 86 ] De l’avis du Tribunal, Mme Provost se devait être précise dans les informations inscrites au sujet de la propriété. Puisque de l’aveu même de Mme Provost, le terme « fenestration » réfère à l’ensemble des fenêtres d’une propriété, il était donc à sa connaissance inexact d’indiquer à des acheteurs potentiels que cette « fenestration », l’ensemble des fenêtres, avait fait l’objet de rénovations en 2007 au coût de 25 000,00$. [ 87 ] Mme Gemme prétend que lors de la visite de Mme Martin et de M.

Bélanger avant la promesse d’achat, elle déclare que les fenêtres Pella, de très grande qualité, doivent néanmoins être changées. C’est ce qu’il restait à faire dans les projets de rénovation de la maison. [ 88 ] Son témoignage et l’ensemble des circonstances ne permet pas d’écarter le témoignage crédible de Mme Martin et de M. Bélanger à l’effet qu’en aucun temps, ils n’ont été avisés qu’une

partie des fenêtres n’avaient pas été changées en 2007 et dataient peut- être de plus de 20 ans. [ 89 ] Par ailleurs, le témoignage de l’expert Désormeaux et la survenance de la présence de condensation dans les fenêtres dès les premières semaines d’occupation par Mme Martin et M. Bélanger permettent d’affirmer qu’en toute probabilité, Mme Gemme et M.

Clément connaissaient depuis plusieurs hivers le problème de condensation et se devait d’en informer leurs acheteurs. [ 90 ] De plus, ils avaient en mains le rapport Lapello qui dénonce clairement ce problème : L’installation des fenêtres fait de façon artisanal et ne respecte pas les règles de l’art de l’industrie. Les risque évident d’infiltration d’eau, moisissure et condensation sont présentent. Les appuie de fenêtre sont exposés à plus d’abus que les sections des murs verticaux parce que la pluie, la neige et la glace s’y accumulent.

Un solin continu étanche à l’eau est requis afin d’évacuer l’eau de la baie à l’extérieur sans ruisseler sur la façade. (…) Nous avons observé des traces de condensation ou des taches dues à la condensation à la base des fenêtres. Cette condensation peut causer, avec le temps, la détérioration du fini et du bâti des fenêtres et favoriser la prolifération de moisissure. Afin d’éviter la condensation dans les fenêtres, nous vous recommandons d’enlever les moustiquaires en hiver et de laisser les stores ou rideaux ouverts le jour… Fenêtres à battants en bois observés.

Ce type de fenêtre requiert un entretien spécifique car l’eau et/ou la condensation peuvent affecter sérieusement leur fonctionnement et leur efficacité et réduire leur durabilité. Bien que les fenêtres en bois soient en condition acceptable en générale, nous suggérons de prévoir le remplacement des composantes un peu désuètes dans un avenir moyen. La pose de fenêtres à rendement énergétique élevé serait conseillée. (sic) [ 91 ] Mme Gemme et M. Clément plaident que Mme Martin et M. Bélanger ont eu ce rapport ou s’ils ne l’ont pas eu c’est en raison de leur négligence ou de celles de leur courtier Mme Tousignant.

Ils n’ont pas requis les documents dont ils connaissaient l’existence et qui leur avait été promis. [ 92 ] La preuve prépondérante est à l’effet que les acheteurs n’ont jamais eu ce rapport. [ 93 ] Il peut y avoir eu confusion quant à ce que Mme Gemme et M. Clément s’étaient engagés à leur remettre vu les termes de la Déclaration du vendeur . Deux clauses de ce document concernent les rapports d’inspection sur l’immeuble : D.12 RAPPORTS D’INSPECTION ET TOUTE AUTRE EXPERTISE EXISTANTS D12.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y-a-t-il déjà eu un ou des rapports d’inspections sur l’immeuble? x oui ACHAT - 2007

D14. PRÉCISIONS ET AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L’IMMEUBLE Indiquez le numéro de la clause à laquelle se rapporte la précision : (…) D12.1 Suite à l’annulation de transactions, les rapports d’inspections sont disponibles. Voir les recommandations de l’expert ainsi que l’attestation de la réfection de la toiture ci-joint. [ 94 ] Plusieurs rapports sont donc mentionnés sans qu’il ne soit précisé qu’il s’agit des rapports réalisés en 2013 (rapport Lapello et rapport Santeusanio) et celui réalisé en 2007 lorsque Mme Gemme et M.

Clément achètent la propriété. [ 95 ] Le 27 septembre 2013, les demandeurs et leur courtier en immeuble reconnaissent avoir reçu à leur satisfaction, une copie du rapport de pyrite, le rapport de Toitures N. Legault relatif à la toiture et datée du 12 août 2013, et l’attestation de la réalisation des travaux recommandés par Toiture N. Legault. [ 96 ] Ils reconnaissent aussi avoir reçu le rapport de M. Santeusanio et le rapport d’inspection préachat de 2007.

Ils ne peuvent soupçonner l’existence de celui de Mme Lappelo, selon les circonstances mises en preuve. [ 97 ] Mme Brouillette qui remplace Mme Provost pendant ses vacances, et qui agit pour les vendeurs, n’est pas au courant de l’existence du rapport de Mme Lapello qui n’est pas dans le dossier de Mme Provost. [ 98 ] Mme Tousignant, courtier collaborateur qui accompagne les acheteurs, n’en connait pas l’existence et on ne peut lui reprocher dans les circonstances de ne pas l’avoir recherché.

Même si elle avait commis une faute, comme elle n’agit pas comme mandataire des acheteurs, tel que le reconnait la doctrine [4] , il ne s’agirait pas d’une faute qui pourrait être attribuée à Mme Martin et à M. Bélanger et qui viendrait réduire ou annuler la responsabilité de Mme Gemme et de M. Clément quant aux représentations faites relativement aux fenêtres. [ 99 ] Par leurs représentations et leurs réticences, Mme Gemme et M. Clément ont induit en erreur Mme Martin et M.

Bélanger sur un élément important de leur achat, à savoir qu’ils désiraient une maison « clé en main », sans travaux ni investissement important dans les premières années d’occupation. [ 100 ] Les vendeurs ne peuvent ici invoquer « l’erreur inexcusable » des demandeurs qui auraient dû constater que ces fenêtres étaient plus vieilles que d’autres, ou que leur inspecteur aurait dû le voir. Les fausses représentations ou les réticences de Mme Gemme et de M. Clément à l’égard de cet élément les empêchent de reprocher à leurs acheteurs cette erreur, le cas échéant. [ 101 ] Vu ce qui précède et en application de l’

article 1407 C.c.Q. , Mme Martin et M. Bélanger peuvent recouvrer le prix de remplacement des fenêtres, tenant compte de la valeur dépréciée. [ 102 ] Mme Martin et M. Bélanger déposent une soumission de la compagnie Solarcan au montant de 16 750,00$ pour le remplacement de huit fenêtres Pella. [ 103 ] Certes il y a lieu d’appliquer une dépréciation, mais en fonction des représentations des vendeurs à l’effet que ces fenêtres dataient de 2007. Comme la durée de vie utile estimée est de 30 ans, il y a lieu d’appliquer la dépréciation de 7/30 proposée par M. Landry dans le calcul de la réclamation.

Le Tribunal accorde donc aux acheteurs la somme de 12 841,67$ .

La réclamation des demandeurs pour les dommages, ennuis et inconvénients et le remboursement des honoraires est-elle justifiée? [ 104 ] Les demandeurs réclament le remboursement des frais d’honoraires professionnels de leur procureur évalués à 10 307,55$ lorsqu’ils déposent la procédure modifiée à nouveau datée du 29 novembre 2016. [ 105 ] Ils réclament également 1 300,00$ pour le temps requis afin d’être présents sur les lieux aux différentes étapes des travaux, sans nécessairement préciser de quels travaux il s’agirait, ceux de la fenestration ou de la toiture. [ 106 ] Mme Martin et M.

Bélanger réduisent le total réclamé de 1 607,55$ d’une somme de 2 032,78$ pour l’établir à 9 574,77$, pour que leur réclamation équivaille à la somme de 29 999,99$ afin d’éviter la tenue d’interrogatoires préalables qui engendreraient des frais supplémentaires. [ 107 ] Une première remarque s’impose. [ 108 ] La réclamation concerne deux éléments distincts : les fausses représentations quant à la fenestration et la garantie légale de qualité quant à la toiture. [ 109 ] Pour ce dernier point, aucune preuve ne permet au Tribunal de conclure que Mme Gemme et M.

Clément connaissaient le problème qui a causé les infiltrations. Ils ne peuvent donc être tenus qu’à la diminution du prix de vente réclamé, correspondant au coût des travaux correctifs, mais non à des dommages [5] . [ 110 ] Les demandeurs déclarent que le montant de 1 300,00$ est lié aux problèmes de la toiture. En l’absence de preuve que Mme Gemme et M.

Clément connaissaient le problème affectant la toiture, les demandeurs ne peuvent recouvrer ce montant. [ 111 ] Quant aux honoraires payés à leurs avocats, les circonstances mises en preuve n’en permettent pas l’octroi, qui n’a lieu que dans des circonstances exceptionnelles [6] . La demande reconventionnelle est-elle justifiée?

[ 112 ] Vu les conclusions auxquelles le Tribunal sur la demande principale, la demande reconventionnelle est rejetée. La demande en garantie est-elle fondée? [ 113 ] Tel que précisé plus haut, la demande en garantie de Mme Gemme et de M. Clément ne concerne que la condamnation relative à la question des fenêtres. [ 114 ] Dans la requête introductive en garantie, Mme Gemme et M. Clément reprochent à Mme Provost divers manquements à son obligation de conseil.

Notamment elle leur a conseillé de ne pas faire de distinction dans la fiche descriptive quant aux fenêtres changées en 2007 et les fenêtres Pella qui devaient être changées. [ 115 ] La preuve prépondérante est que Mme Provost recueille les informations destinées à la fiche descriptive directement des vendeurs Mme Gemme et M. Clément. [ 116 ] Au moment de déterminer avec eux le prix de vente de la maison, ceux-ci l’informent l’avoir payée 230 000,00$.

Six ans plus tard, ils veulent pour cette même maison 380 000,00$, justifiant ce prix notamment par le fait qu’ils ont mis 150 000,00$ de rénovations et de réparations. [ 117 ] Suivant les règles de sa profession, Mme Provost leur demande des factures à l’appui de leurs prétentions quant à toutes les rénovations qu’ils détaillent avec elle. [ 118 ] Cependant, comme les travaux sont effectués par le frère de Mme Gemme qui est contracteur, sans facture, Mme Provost ne peut que se fier aux déclarations de ses clients pour dresser la liste exhaustive des rénovations faites, l’année de leur réalisation et leur coût. [ 119 ] Mme Provost ne conteste pas que ses clients lui disent que les fenêtres en bois Pella n’ont pas été changées en 2007.

Néanmoins, elle inscrit que la « fenestration » a fait l’objet de rénovation en 2007 au coût de 25 000,00$, sachant par ailleurs comme elle l’admet au procès, que ce terme comprend l’ensemble des fenêtres. [ 120 ] Elle explique ne pas avoir précisé la différence parce qu’il était apparent, selon elle, que les fenêtres en bois n’étaient pas neuves. Or, selon la preuve prépondérante Mme Martin et M.

Bélanger ne s’en sont pas aperçu, ni l’inspecteur chargé de faire l’inspection préachat. [ 121 ] Mais il y a plus. [ 122 ] Mme Provost sait que le rapport Lapello contient des mentions spécifiques quant aux fenêtres de bois puisqu’elle a ce rapport en main lorsque le promettant-acheteur M. Bouchard-Beaulieu annule sa promesse d’achat. L’extrait de ce rapport est reproduit plus haut. [ 123 ] Comme le Tribunal en a décidé plus haut, la preuve prépondérante est que ni Mme Martin et M.

Bélanger ni leur courtier Mme Tousignant n’ont ce rapport en main, personne ne leur transmet l’information relative aux fenêtres. [ 124 ] Le procureur de Mme Provost prétend qu’elle n’avait pas à remettre en cause la déclaration de ses clients quant à l’absence de problème de condensation avec les fenêtres, telle que notée à la Déclaration du vendeur , alors que les déficiences notées par l’inspecteur Lapello sont « noyées » dans 60 pages de rapport. [ 125 ] Le Tribunal ne peut retenir cet argument. [ 126 ] Le rapport Lapello comporte certes 60 pages, mais les deux tiers sont des photos.

Une lecture un tant soit peu attentive du rapport par ailleurs clair et bien divisé, permet de voir et de comprendre l’importance accordée par Mme Lapello à cet item. [ 127 ] De plus, Mme Provost a pu modifier la Déclaration du vendeur à la suite de la remise de ce rapport, de même qu’à la lumière du rapport Santeusanio. [ 128 ] Ainsi, elle prend la peine de recommander à Mme Gemme d’obtenir un rapport de l’expert en toiture Toiture N.

Legault pour les problèmes soulevés par les deux inspecteurs préachat en ce qui concerne la toiture. [ 129 ] Elle ne pouvait ignorer le passage du rapport Lapello relatif aux fenêtres, sans questionner ses clients et éventuellement faire modifier, de la même manière, la Déclaration du vendeur au

chapitre « Qualité de l’air intérieur », alors que les clients répondent par la négative à la question de savoir si à leur connaissance, il y a déjà eu condensation importante et régulière en hiver, par exemple sur les fenêtres… ». [ 130 ] Certes, le courtier n’est pas un expert de la construction, il n’est pas l’expert des parties ni leur inspecteur, ni leur assureur au cas de problème. Cependant, lorsqu’il y a indice d’un problème comme en l’instance, il doit agir. C’est ce qui ressort, a contrario , des enseignements du juge Charles G. Grenier, J.C.Q., dans l’affaire Marquis c.

Morrissette et al [7] . [ 131 ] Par conséquent, Mme Provost est tenue d’indemniser Mme Gemme et M. Clément, mais pour

partie seulement, du montant auquel ils sont condamnés sur la question des fenêtres. [ 132 ] En effet, vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur l’action principale à ce chapitre, il évalue leur faute contributive à 50%. L’action en garantie sera donc accueillie dans cette proportion, tant sur la condamnation en capital et intérêts que sur les frais de l’action principale, incluant les frais de l’expert Burex. Frais d’experts [ 133 ] L’action principale sera accueillie avec les frais de justice, ce qui inclut les frais des experts tels que facturés, soit 528,99$ pour

l’entreprise Toitech et 665,94$ pour Burex. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [134] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [135] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 19 288,57$ avec intérêts au taux légalet l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code Civil du Québec à compter de la réception de la mise en demeure, le 14octobre 2014; [136] LE TOUT avec frais de justice, incluant les frais des experts Toitech enr. et Burex; [137] REJETTE la demande reconventionnelle, avec frais de justice; [138] ACCUEILLE en

partie l’action en garantie; [139] CONDAMNE la défenderesse en garantie à payer aux demandeurs en garantie 6 420,84$ avec intérêts au taux légal etl'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code Civil du Québec à compter de la réception de la mise en demeure, le 14 octobre2014; [140] CONDAMNE la défenderesse en garantie à payer aux demandeurs en garantie 50% des frais de justice de l’action principale,incluant les frais de l’expert Burex. [141] CONDAMNE la défenderesse en garantie à payer aux demandeurs en garantie les frais de justice sur l’action en garantie. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.

Me Benoit Aubertin Procureur des demandeurs/ défendeurs reconventionnels Me François Legendre Procureur des défendeurs/ demandeurs reconventionnels/ demandeurs en garantie Me Fanny Bayle Procureure de la défenderesse en garantie [6] Viel c. Entreprises immobilières du terroir ltée, (QC CA); Acadia Subaru c. Michaud, 2009 QCCA 2437