2019 QCCA 751, 2019 QCCA 751

Ville de Montréal c. Technologies pétrolières Heavy2light 2019 QCCA 751 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026650-176 C.M.M. : (614-001-295) DATE : 29 avril 2019 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. VILLE DE MONTRÉAL APPELANTE – demanderesse c.

TECHNOLOGIES PÉTROLIÈRES HEAVY2LIGHT et UNIVERSITÉ DU QUÉBEC À MONTRÉAL INTIMÉES – défenderesses ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Ville de Montréal, se pourvoit contre un jugement rendu par la Cour municipale de Montréal (l’honorable Katia Léontieff), qui rejette son action en recouvrement de taxes contre l’intimée, Université du Québec à Montréal, tout en l’accueillant contre Technologies Pétrolières Heavy2light, la condamnant à payer 30 720,72 $, « avec intérêts, frais et pénalités aux taux prescrits par les règlements municipaux, depuis les échéances inscrites au compte, sous réserve du réajustement qui sera apporté par l’analyste financier de la demanderesse », avec les entiers dépens contre Technologies Pétrolières Heavy2light. [ 2 ] Pour les motifs du juge Chamberland auxquels souscrivent les juges Marcotte et Healy, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice contre Université du Québec à Montréal; [ 4 ] INFIRME le jugement dont appel et, procédant à rendre jugement qui aurait dû être rendu : [ 5 ] ACCUEILLE la requête introductive d’instance; et [ 6 ] CONDAMNE les défenderesses Université du Québec à Montréal et Technologies Pétrolières Heavy2Light, solidairement, à payer à la demanderesse 30 720,72 $, avec les intérêts, frais et pénalités aux taux prescrits par les règlements municipaux, depuis les échéances inscrites dans le compte, sous réserve du réajustement requis pour corriger l’erreur décrite au paragraphe 5 du jugement dont appel et admise par la demanderesse. [ 7 ] Avec les frais de justice.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. Me Caroline Proulx Gagnier Guay Biron Pour l’appelante Me Adina-Cristina Georgescu

Miller Thomson Pour l’intimée (Université du Québec à Montréal) Date d’audience : 22 janvier 2019 MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 8 ] L’appel formé par la Ville de Montréal pose la question de savoir si l’intimée, un établissement universitaire, est responsable du paiement des taxes foncières sur un immeuble dont elle est propriétaire lorsque cet immeuble est occupé par un tiers tenu au paiement de ces taxes suivant la

Loi sur la fiscalité municipale (« L.F.M. ») [1] . Le contexte [ 9 ] L’UQAM est propriétaire d’un immeuble, parmi d’autres situés dans le même quadrilatère, au 225, avenue du Président- Kennedy, à Montréal. [ 10 ] Technologies Pétrolières Heavy2Light (« Heavy2Light »), une entreprise qui n’œuvrait pas dans le domaine de l’enseignement ou de l’éducation, était locataire de l’immeuble en 2009 (à compter du 1 er octobre 2009), 2010 et 2011. Elle a quitté les lieux sans préavis et sans avoir acquitté les taxes foncières dues à la Ville de Montréal.

Elle a depuis été radiée du registre des entreprises. [ 11 ] Le 21 mars 2014, la Ville de Montréal réclamait à l’UQAM et de Heavy2light, solidairement, le paiement des taxes foncières imposées sur l’immeuble, avec les intérêts, frais et pénalités prévus dans les règlements municipaux. [ 12 ] La Cour municipale de la Ville de Montréal rendait jugement le 26 janvier 2017, rejetant le recours de la Ville à l’égard de l’UQAM, tout en l’accueillant à l’égard de Heavy2light.

Jugement entrepris [ 13 ] La juge de première instance pose le problème dans les termes suivants : La Ville de Montréal peut-elle exiger de l’UQAM le paiement des taxes foncières, même si l’emplacement était occupé et loué par une tierce

partie ne bénéficiant pas d’une exemption prévue à l’

article 204 L.F.M. [2] ? [ 14 ] Après avoir exposé les principes applicables à l’interprétation des lois fiscales, la juge procède à l’analyse des dispositions pertinentes de la L.F.M. Elle note que certaines exemptions prévues à l’

article 204 L.F.M. [3] sont subordonnées au respect de certaines conditions quant à l’usage des lieux, ce qui n’est pas le cas d’un immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom d’un établissement universitaire ( art. 204 , paragr. 13º). La juge qualifie de « révélateur » le fait que le législateur n’a pas inclus une telle restriction dans le cas des institutions d’enseignement. [ 15 ] La juge de première instance passe ensuite à l’

article 208 L.F.M . qui traite de ces situations où l’immeuble non imposable aux termes de l’

article 204 est occupé par une personne autre que celles mentionnées dans cet article. Elle note que les deux premiers alinéas de l’

article 208 sont rédigés différemment l’un de l’autre, mais rejette l’argument de la Ville selon lequel, en cas d’occupation par un tiers, celui-ci (l’immeuble) devient imposable et l’entité qui en est le propriétaire perd le bénéfice de l’exemption. La juge conclut que ce n’est pas ce que le législateur a écrit et le contexte législatif ne révèle pas que telle était son intention. [ 16 ] La juge conclut que le deuxième alinéa de l’

article 208 L.F.M . « ne permet pas » à la Ville de Montréal de réclamer à l’UQAM le paiement des taxes foncières imposées pendant que l’immeuble était occupé par Heavy2light [4] . Elle ajoute que l’

article 498 L.C.V. ne peut pas recevoir application en l’espèce puisque la L.F.M. , une loi particulière, a préséance sur la L.C.V. , une loi générale [5] . Moyens d’appel [ 17 ] La Ville reproche à la juge de première instance d’avoir commis une erreur révisable en omettant de distinguer le libellé des premier et deuxième alinéas de l’article 208 L.F.M . et de reconnaître que la situation de l’immeuble détenu par l’établissement universitaire différait de celle de l’immeuble de l’État ou de la Couronne fédérale.

Selon elle, le premier alinéa ne concerne que la perception des taxes dans la mesure où il stipule que les taxes sont imposées au locataire de l’immeuble de l’État et payables par lui. Quant au second alinéa, il prévoit expressément que l’immeuble « devient imposable » lorsqu’il est loué à un autre qu’une personne mentionnée à l’

article 204 L.F.M. [ 18 ] La Ville plaide que la juge de première instance a tort de conclure qu’elle ne pouvait pas réclamer à l’UQAM, propriétaire de l’immeuble, le paiement des taxes foncières aux termes de l’article 498 L.C.V. La Ville soutient que sa position est d’ailleurs conforme aux règles énoncées aux articles 2651 et 2654.1 C.c.Q. , sa créance étant prioritaire et constitutive d’un droit réel quant à l’immeuble loué

à Heavy2light. Analyse [ 19 ] Les dispositions suivantes (extraits seulement) de la

Loi sur la fiscalité municipale ( art. 203 , 204 , 208 et 253 - 258 ), de la

Loi sur les cités et villes ( art. 498 ) et du Code civil du Québec ( art. 2651 et 2654.1 ), de même que l’

article 125 de la Loi constitutionnelle de 1867 sont pertinents à l’analyse que j’entreprends :

Loi sur la fiscalité municipale , RLRQ, c. F-2.1 : 203. Un immeuble porté au rôle d’évaluation foncière est imposable et sa valeur imposable est celle inscrite au rôle en vertu des articles 42 à 48, sauf si la loi prévoit que seule une

partie de cette valeur est imposable. 203. An immovable entered on the property assessment roll is taxable and its taxable value is that entered on the roll under sections 42 to 48, unless the law provides that only a part of that value is taxable. 204.

Sont exempts de toute taxe foncière, municipale ou scolaire : 1° un immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom de l’État ou de la Société québécoise des infrastructures; 1.1° un immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom de la Couronne du chef du Canada ou d’un mandataire de celle-ci; […] 13° un immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom d’une commission scolaire, d’un collège d’enseignement général et professionnel, d’un établissement universitaire au sens de la

Loi sur les investissements universitaires

chapitre I-17 ) ou du Conservatoire de musique et d’art dramatique du Québec; 204.

The following are exempt from all municipal or school property taxes : (1) an immovable included in a unit of assessment entered on the roll in the name of the State or of the Société québécoise des infrastructures; (1.1) an immovable included in a unit of assessment entered on the roll in the name of the Crown in right of Canada or a mandatary thereof; […] (13) an immovable included in a unit of assessment entered on the roll in the name of a school board, a general and vocational college, a university establishment within the meaning of the University Investments Act (chapter I-17 ) or the Conservatoire de musique et d’art dramatique du Québec;

208. Lorsqu’un immeuble non imposable en vertu du paragraphe 1° ou 1.1° de l’

article 204 est occupé par un autre qu’une personne mentionnée à cet

article ou qu’une société qui est mandataire de l’État, sauf si son propriétaire est la Société québécoise des infrastructures, les taxes foncières auxquelles cet immeuble serait assujetti sans cette exemption sont imposées au locataire ou, à défaut, à l’occupant, et sont payables par lui. Toutefois, cette règle ne s’applique pas dans le cas d’un immeuble visé au paragraphe 1.1° de l’

article 204 lorsque, suivant la législation du Parlement du Canada relative aux subventions aux municipalités pour tenir lieu des taxes foncières et selon les actes pris en vertu de cette législation, une telle subvention est versée à l’égard de l’immeuble malgré l’occupation visée au présent alinéa dont il fait l’objet. Lorsqu’un immeuble visé par un autre paragraphe de l’

article 204 , hormis le paragraphe 10°, est occupé par un autre qu’une personne mentionnée à cet article, il devient imposable et les taxes foncières auxquelles il est assujetti sont imposées au locataire ou, à défaut, à l’occupant, et sont payables par lui . Cette règle s’applique également dans le cas d’un immeuble visé au paragraphe 1º du deuxième alinéa de l’article 255 ou au cinquième alinéa de cet article. […] L’immeuble est inscrit au nom de celui qui doit payer les taxes foncières. 208. Where an immovable that is not taxable under paragraph 1 or 1.1 of

section 204 is occupied by a person other than a person referred to in that

section or a corporation that is a mandatary of the State, unless its owner is the Société québécoise des infrastructures, the property taxes to which that immovable would be subject without that exemption are levied on the lessee or, if there is no lessee, on the occupant, and are payable by the lessee or occupant. However, that rule does not apply in the case of an immovable referred to in paragraph 1.1 of

section 204 where, according to the legislation of the Parliament of Canada relating to subsidies to municipalities that are to stand in lieu of property taxes, and according to the instruments made under that legislation, such a subsidy is paid in respect of the immovable notwithstanding its being occupied as described in this paragraph. Where an immovable contemplated in another paragraph of

section 204 , except paragraph 10, is occupied by a person other than a person referred to in that section, it becomes taxable and the property taxes to which it is subject are levied on the lessee or, if there is no lessee, on the occupant, and are payable by the lessee or occupant . That rule also applies in the case of an immovable referred to in subparagraph 1 of the second paragraph of

section 255 or in the fifth paragraph of that section. […] The immovable is entered in the name of the person who must pay the property tax. 253. Toute demande de paiement d’un supplément de taxes municipales ou scolaires doit être expédiée au plus tard le 31 décembre de l’exercice financier municipal qui suit celui au cours duquel est effectuée la modification du rôle donnant lieu au supplément. 253.

Any demand for the payment of a municipal or school tax supplement must be sent not later than 31 December of the municipal fiscal year that follows the fiscal year during which the alteration of the roll giving rise to the supplement is effected. 254. Le gouvernement verse à une municipalité locale une somme d’argent à l’égard de chaque immeuble situé dans le territoire de cette dernière et visé à l’article 255, pour un montant calculé en vertu de cet article, sous réserve des articles 255.1 et 255.2.

Il verse également à une municipalité locale une somme d’argent à l’égard de chaque établissement d’entreprise situé dans le territoire de cette dernière et visé au premier alinéa de l’article 255, pour un montant calculé en vertu de cet alinéa, si une taxe d’affaires est imposée dans ce territoire. 254. The Government shall pay to a local municipality an amount of money in respect of each immovable situated in the territory of the latter and contemplated in

section 255 in the amount computed in accordance with that section, subject to sections 255.1 and 255.2. It shall also pay to a local municipality an amount of money in respect of each business establishment situated in the territory of the latter and contemplated in the first paragraph of

section 255 in the amount computed in accordance with that paragraph, if a business tax is imposed in that territory.

255. […] […] Est égal au produit que l’on obtient, en multipliant par 80% du taux global de taxation de la municipalité locale la valeur non imposable de l’immeuble, le montant de la somme qui doit être versée en vertu du premier alinéa de l’article 254 à l’égard: 1° d’un immeuble dont le propriétaire est un établissement universitaire au sens de la

Loi sur les investissements universitaires (chapitre I-17 ), le Conservatoire de musique et d’art dramatique du Québec, un établissement de niveau collégial dont le régime d’enseignement est l’objet d’une entente internationale au sens de la

Loi sur le ministère des Relations internationales (chapitre M-25.1.1 ), un collège d’enseignement général et professionnel ou un établissement d’enseignement privé agréé aux fins de subventions, en vertu de la

Loi sur l’enseignement privé, relativement à des services d’enseignement général et professionnel au collégial; […] 255. […] […] The amount payable under the first paragraph of

section 254 for each of the following immovables is equal to the product obtained by multiplying the non-taxable value of the immovable by 80% of the aggregate taxation rate of the local municipality: ( 1 ) an immovable whose owner is a university institution within the meaning of the University Investments Act (chapter I-17 ), the Conservatoire de musique et d’art dramatique du Québec, a college-level institution whose instructional program is the subject of an international agreement within the meaning of the Act respecting the Ministère des Relations internationales (chapter M-25.1.1 ), a general and vocational college or a private educational institution accredited for purposes of subsidies under the Act respecting private education with respect to college-level general and vocational instructional services; […] 256.

Les genres d’immeubles ou d’établissements d’entreprise qui sont compris dans une catégorie visée à l’article 255, ou qui en sont exclus, peuvent être énumérés dans le règlement adopté en vertu du paragraphe 2° de l’article 262. Les pourcentages mentionnés aux deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article 255 peuvent être augmentés par le règlement visé au premier alinéa.

Aux fins du calcul du montant de la somme prévue à l’article 254 qui est payable pour un exercice financier à l’égard de tout immeuble visé à l’un ou l’autre de ces alinéas, on utilise le plus élevé entre le taux global de taxation qui est établi pour cet exercice en vertu de la

section III du

chapitre XVIII.1 et le taux global de taxation pondéré qui est établi pour cet exercice selon les règles prescrites en vertu du sous-paragraphe b .1 du paragraphe 2° de l’article 262. Les modifications ou précisions apportées par le règlement visé au premier alinéa à l’article 255 sont réputées faire

partie de cet article. 256. The types of immovables or business establishments comprised in a category contemplated in

section 255, or excluded therefrom, may be listed in the regulation made under paragraph 2 of

section 262. The percentages mentioned in the second, third and fourth paragraphs of

section 255 may be increased by the regulation contemplated in the first paragraph. For the purpose of calculating the amount payable under

section 254 for a fiscal year in respect of an immovable referred to in any of those paragraphs, the greater of the aggregate taxation rate established for that fiscal year under Division III of

Chapter XVIII.1 and the weighted aggregate taxation rate established for that fiscal year in accordance with the rules prescribed under subparagraph b .1 of paragraph 2 of

section 262 is used. The amendments or specifications made by the regulation contemplated in the first paragraph to

section 255 are deemed to form part of that section.

257. La somme d’argent versée par le gouvernement à l’égard d’un immeuble visé au premier alinéa de l’article 255 tient lieu des taxes foncières municipales et celle versée à l’égard d’un établissement d’entreprise visé à cet alinéa tient lieu de la taxe d’affaires.

Le gouvernement verse en outre à la municipalité locale, à la place du propriétaire d’un immeuble visé au premier alinéa de l’article 255, les taxes non foncières, compensations et modes de tarification imposés par la municipalité à toute personne en raison du fait qu’elle est le propriétaire d’un immeuble; l’article 254.1 s’applique à l’égard de la somme ainsi payable.

La somme d’argent versée par le gouvernement à l’égard d’un immeuble visé au deuxième, troisième ou quatrième alinéa de l’article 255 tient lieu, à son égard, des taxes, compensations et modes de tarification imposés par la municipalité locale à une personne en raison du fait qu’elle est le propriétaire, le locataire ou l’occupant d’un immeuble. Pour l’application du présent alinéa, le mot « propriétaire » signifie, outre le sens prévu à l’article 1, la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation qui comprend l’immeuble visé. 257.

The amount of money paid by the Government in respect of an immovable contemplated in the first paragraph of

section 255 stands in lieu of municipal property taxes and the tax paid in respect of a business establishment contemplated in the said paragraph stands in lieu of the business tax. The Government shall also pay to the local municipality, in the place of the owner of an immovable referred to in the first paragraph of

section 255, taxes other than property taxes, compensations and tariffs imposed by the municipality on any person as the owner of an immovable;

section 254.1 applies with regard to the sum thus payable. The amount of money paid by the Government in respect of an immovable contemplated in the second, third and fourth paragraphs of

section 255 stands in lieu, in its respect, of taxes, compensations and modes of tariffing imposed by the local municipality on a person as the owner, lessee, or occupant of an immovable. For the purposes of this paragraph, in addition to the meaning assigned by

section 1, “owner” means the person in whose name the unit of assessment that includes the immovable is entered on the roll. 258. Les articles 254 à 257 ne s’appliquent pas à l’égard d’un immeuble pour lequel un locataire ou occupant est tenu de payer des taxes foncières en vertu de l’article 208. […] 258. Sections 254 to 257 do not apply in respect of an immovable for which a lessee or occupant must pay property taxes in accordance with

section 208 . […]

Loi sur les cités et villes , RLRQ c. C-19 ( L.C.V . ) : 498. Les taxes municipales imposées sur un immeuble peuvent être réclamées aussi bien du locataire, de l’occupant ou autre possesseur de cet immeuble que du propriétaire , de même que de tout acquéreur subséquent de cet immeuble, lors même que tel locataire, occupant, possesseur ou acquéreur n’est pas inscrit sur le rôle d’évaluation. Dans le cas d’une taxe imposée sur une société à raison des affaires de cette société, la taxe peut être réclamée et recouvrée en entier de tout membre de cette société. 498.

Municipal taxes, imposed on any immovable, may be collected from the tenant, occupant or other possessor of such immovable as well as from the owner thereof , or from any subsequent acquirer of such immovable, even where such tenant, occupant, possessor or acquirer is not entered on the valuation roll. In the case of any tax imposed on any partnership, in respect of the business of such partnership, such tax may be claimed and recovered in full from any member thereof. Code civil du Québec , RLRQ, c. CCQ-1991 :

Les créances prioritaires sont les suivantes et, lorsqu’elles se rencontrent, elles sont, malgré toute convention contraire, colloquées dans cet ordre: 1° Les frais de justice et toutes les dépenses faites dans l’intérêt commun; 2° La créance du vendeur impayé pour le prix du meuble vendu à une personne physique qui n’exploite pas une entreprise; 3° Les créances de ceux qui ont un droit de rétention sur un meuble, pourvu que ce droit subsiste; 4° Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales; 5° Les créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis , de même que celles des municipalités, spécialement prévues par les lois qui leur sont applicables, pour les taxes autres que foncières sur les immeubles et les meubles en raison desquels ces taxes sont dues. 2651.

The following are the prior claims and, notwithstanding any agreement to the contrary, they are in all cases collocated in the order here set out: (1) legal costs and all expenses incurred in the common interest; (2) the claim of a seller who has not been paid the price of a movable sold to a natural person who does not operate an enterprise; (3) the claims of persons having the right to retain movable property, provided that the right subsists; (4) claims of the State for amounts due under fiscal laws; (5) claims of municipalities and school boards for property taxes on taxable immovables as well as claims of municipalities, specially provided for by laws applicable to them, for taxes other than property taxes on immovables and movables for which the taxes are due. 2654.1.

Les créances prioritaires des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sont constitutives d’un droit réel . Elles confèrent à leur titulaire le droit de suivre les biens qui y sont assujettis en quelques mains qu’ils soient. 2654.1. Prior claims of municipalities and school boards for property taxes constitute a real right . They confer on the holder of the claims the right to follow the taxable property into whatever hands it may come. Loi constitutionnelle de 1867 (R.-U.), 30 & 31 Vict., c. 3 : 125.

Nulle terre ou propriété appartenant au Canada ou à aucune des provinces en particulier ne sera sujette à la taxation. 125. No Lands or Property belonging to Canada or any Province shall be liable to Taxation. [Soulignements ajoutés] [ 20 ] La juge de première instance conclut que le second alinéa de l’

article 208 L.F.M. « ne permet pas » [6] à la Ville de percevoir de l’UQAM, propriétaire de l’immeuble loué à Heavy2light, les taxes foncières facturées à celle-ci et demeurées impayées. Elle ajoute que l’

article 498 L.C.V. ne s’applique pas en l’espèce. [ 21 ] À mon avis, et ceci dit avec beaucoup d’égards, la juge se trompe tant dans son interprétation de l’

article 208 L.F.M. que dans sa conclusion quant à l’application de l’

article 498 L.C.V. , la première erreur entraînant la seconde dans son sillage. [ 22 ] La faille majeure de son raisonnement tient au fait que, selon moi, elle interprète le deuxième alinéa de l’

article 208 L.F.M. à la lumière des enseignements de la Cour dans l’arrêt Québec (Procureure générale) (Ministre des Transports) c. Québec (Ville de ) [7] , lequel portait plutôt sur le premier alinéa de l’article 208 L.F.M. Or, les deux alinéas sont rédigés dans des termes bien différents l’un de l’autre, avec les conséquences que cela entraîne, tant pour l’interprétation du deuxième alinéa de l’

article 208 L.F.M. que pour l’application de l’

article 498 L.C.V.

[ 23 ] Je traiterai tout d’abord de l’

article 208 L.F.M. puis, plus brièvement, de l’

article 498 L.C.V. L’article 208 L.F.M. [ 24 ] Les taxes foncières constituent le principal revenu des municipalités. L’imposition et la perception des taxes sont balisées par différentes lois, dont la L.F.M. , la L.C.V. et le C.c.Q. [ 25 ] L’

article 203 L.F.M. énonce le principe général de la taxe foncière. Tous les immeubles portés au rôle d’évaluation foncière sont imposables. [ 26 ] L’

article 204 L.F.M. prévoit que certains immeubles sont exempts de toute taxe foncière, municipale ou scolaire. C’est le cas de l’immeuble compris dans une unité d’évaluation « inscrite au nom de l’État ou de la Société québécoise des infrastructures » (paragr. 1

o) ou « inscrite au nom de la Couronne du chef du Canada ou d’un mandataire de celle-ci » (paragr. 1.1

o) ou encore, comme c’est le cas pour l’UQAM, « inscrite au nom […] d’un établissement universitaire […] » (paragr. 13 o ). [ 27 ] À noter donc que, strictement parlant, ce sont les immeubles qui sont imposables et qui, selon le cas, sont exempts de toute taxe foncière, et non leur propriétaire. [ 28 ] L’

article 208 L.F.M. traite de situations où l’un ou l’autre des immeubles exempts de toute taxe foncière aux termes de l’

article 204 L.F.M . est occupé par un autre qu’une personne mentionnée dans cet article. [ 29 ] Le premier alinéa traite des immeubles décrits aux paragraphes 1 o et 1.1 o de l’

article 204 L.F.M. alors que le deuxième alinéa traite des immeubles visés par les autres paragraphes du même article, sauf le paragraphe 10 o : [ 30 ] L’immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom d’un établissement universitaire (paragr. 13 o ), par exemple l’UQAM, est donc visé par le deuxième alinéa. [ 31 ] Or, comme je l’ai déjà dit, les deux alinéas sont rédigés de façon bien différente l’un de l’autre. [ 32 ] Dans le cas de l’immeuble inscrit au nom de l’État québécois ou de la Couronne fédérale (premier alinéa), si celui-ci est occupé par un tiers non mentionné dans les exemptions énumérées à l’

article 204 L.F.M. , « les taxes foncières auxquelles cet immeuble serait assujetti sans cette exemption sont imposées au locataire ou, à défaut, à l’occupant, et sont payables par lui ». [ 33 ] Dans le cas de l’immeuble visé par un autre paragraphe que les paragraphes 1 o et 1.1 o (sauf le paragraphe 10 , deuxième alinéa), si celui-ci est occupé par un tiers non mentionné dans les exemptions énumérées à l’article 204, « il [l’immeuble] devient imposable et les taxes foncières auxquelles il est assujetti sont imposées au locataire ou, à défaut, à l’occupant, et sont payables par lui » [Soulignement ajouté]. [ 34 ] Dans PGQ c. Ville de Québec , traitant du premier alinéa de l’

article 208 L.F.M. , la Cour, sous la plume de ma collègue la juge Thibault, conclut que l’État propriétaire d’un immeuble occupé par un tiers n’est pas tenu au paiement de la taxe foncière. Dans ce cas, la taxe foncière « est imposée à l’occupant, elle est payable par lui (

article 208 LFM ) et la municipalité détient une créance personnelle contre l’occupant » [8] . D’où la conclusion de la Cour voulant que l’État, propriétaire de l’immeuble occupé par ce tiers, ne soit pas tenu au paiement de cette « créance personnelle ». [ 35 ] Je souscris sans réserve à cet avis, mais je rappelle que ce n’est pas la situation qui nous occupe ici. [ 36 ] Dans son ouvrage, Droit municipal québécois , le professeur L’Heureux écrit : Lorsqu'un immeuble appartenant à la Couronne du chef du Québec, mais non administré ou géré par une société qui est mandataire de celle-ci, est occupé par une personne non mentionnée à l'

article 204 de la

Loi sur la fiscalité municipale , les taxes foncières auxquelles cet immeuble serait assujetti sans cette exemption sont imposées au locataire ou, à défaut, à l'occupant, et sont payables par lui. L'immeuble est alors inscrit au rôle d'évaluation au nom de celui qui doit payer ces taxes. En un tel cas, toutefois, ces taxes perdent leur caractère de véritables taxes foncières puisqu'elles n'affectent pas l'immeuble lui-même, lequel est non imposable.

Elles deviennent des taxes personnelles . [9] [Soulignements ajoutés] [ 37 ] Il n’en va pas de même pour le deuxième alinéa, puisque celui-ci précise qu’en cas d’occupation de l’immeuble par un tiers non mentionné dans les exemptions décrites à l’

article 204 L.F.M. , « l’immeuble devient imposable » et les taxes « imposées au locataire ou, à défaut, à l’occupant, et sont payables par lui ». L’immeuble étant dorénavant imposable, il s’agit ici de « véritables taxes foncières » affectant l’immeuble lui-même, et non de « taxes personnelles », pour reprendre les mots du professeur L’Heureux.

Et le motif pour ne pas tenir le propriétaire de l’immeuble responsable du paiement de ces taxes foncières, à défaut par le locataire ou l’occupant de les acquitter, ne tient plus. [ 38 ] Les créances des municipalités pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis sont prioritaires au sens de l’article 2651 paragr. 5º C.c.Q. et sont, selon l’

article 2654.1 C.c.Q . , constitutives d’un droit réel sur l’immeuble, avec droit de suite. Si tant est que l’immeuble loué à Heavy2light n’est pas un bien affecté à l’utilité publique, au sens de l’

article 916 C.c.Q. , une question que je ne tranche pas ici, il faudrait conclure à l’incongruité d’une situation où la municipalité pourrait faire valoir son droit réel ( art. 2656 C.c.Q. ), alors qu’il lui serait interdit de poursuivre l’UQAM, propriétaire de l’immeuble, pour récupérer les taxes impayées. [ 39 ] Finalement, les articles 254 et 255 L.F.M. énoncent que, pour les immeubles dont un établissement universitaire est propriétaire,

une participation gouvernementale est versée à la municipalité. L’

article 258 L.F.M. prévoit cependant que cette règle ne s’applique pas « à l’égard d’un immeuble pour lequel un locataire ou occupant est tenu de payer les taxes foncières en vertu de l’

article 208 », ce qui permet d’écarter tout argument voulant que la municipalité soit payée deux fois pour ces taxes foncières. [ 40 ] Bref, et ceci dit avec égards pour la juge de première instance, il est erroné d’affirmer que le libellé du second alinéa de l’

article 208 L.F.M. « ne permet pas » à la Ville de percevoir de l’UQAM les taxes foncières que son locataire fait défaut de payer. L’article 498 L.C.V. [ 41 ] Dans son premier alinéa, l’

article 498 L.C.V. vise les « taxes municipales imposées sur un immeuble ». C’est le cas des taxes foncières dont la Ville réclame ici le paiement de l’UQAM relativement à l’immeuble que cette dernière avait loué à Heavy2light en 2009, 2010 et 2011. [ 42 ] Dans PGQ c. Ville de Québec , la Cour reconnaît que l’

article 498 L.C.V. est rédigé « dans des termes suffisamment larges pour permettre à une municipalité de récupérer les taxes impayées de plusieurs personnes - en particulier du propriétaire et de l’occupant […] » [10] . [ 43 ] Contrairement à ce qu’affirme la juge de première instance, et en tout respect pour son opinion, je ne crois pas que la L.F.M. fait ici obstacle à ce que prévoit l’article 498 L.C.V. Il n’y a pas de contradiction entre les deux lois, la seconde complétant tout simplement la première. [ 44 ] Toujours dans PGQ c.

Ville de Québec , la Cour ajoute que l’exercice par la municipalité du droit de récupérer les taxes impayées de différentes personnes, dont le propriétaire et l’occupant, est sujet à ce que « ces personnes ne soient pas exemptées du paiement de la taxe ». Cela va sans le dire, mais ce n’est pas le cas ici, contrairement à ce qui était le cas dans cette affaire. Les terres ou propriétés de la Couronne fédérale ou des provinces ne sont pas sujettes à la taxation, selon l’

article 125 de la Loi constitutionnelle de 1867 . Ce n’est pas le cas de l’immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom d’un établissement universitaire lorsque loué à, ou occupé par, un autre qu’une personne mentionnée dans l’article 204 L.F.M. Dans ces cas, l’immeuble « devient imposable », tel que le prévoit le deuxième alinéa de l’article 208 L.F.M. Ce fut le cas ici, l’immeuble loué par l’UQAM à Heavy2light était imposable, et ce, même s’il continuait à être la propriété de l’UQAM. [ 45 ] Avec égards, je ne vois rien ici qui fait obstacle au droit de la Ville de Montréal de s’appuyer sur l’

article 498 L.C.V. pour réclamer de l’UQAM, propriétaire d’un immeuble devenu imposable par l’effet de la loi, le paiement des taxes foncières. [ 46 ] Je propose donc d’accueillir l’appel, de casser le jugement dont appel, d’accueillir la requête introductive d’instance et de condamner l'intimée à payer, solidairement avec Technologies Pétrolières Heavy2Light, 30 720,72 $, avec les intérêts, frais et pénalités prescrits dans les règlements municipaux, depuis les échéances inscrites dans le compte. [ 47 ] Avec les frais de justice contre les intimées, tant en appel qu’en première instance. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.