2020 QCCQ 8765, 2020 QCCQ 8765

Ouellette c. Agence du revenu du Québec 2020 QCCQ 8765 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-036377-175 DATE : Le 21 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLE OUELLETTE

Partie demanderesse c. AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ N° : 500-80-036378-173 CLAUDE DUMAS

Partie demanderesse c. AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les dossiers ci-haut décrits sont réunis pour l’audience du 11 au 13 mars 2020 et font l’objet d’une preuve commune. [ 2 ] M. Claude Dumas « M. Dumas » et Mme Carole Ouellette « Mme Ouellette » exercent le droit d’appel prévu par l’article 93.1.10 de la

Loi sur l’administration fiscale [1] « LAF » à l’égard de la décision de l’Agence du revenu du Québec « l’ARQ ». [ 3 ] M. Dumas cherche à faire annuler deux avis de cotisation émis le 2 août 2016 pour les années d’imposition 2014 et 2015. Ces avis de cotisation ajoutent 93 809,02 $ et 104 004,76 $ [2] à

titre de revenu d’entreprise pour les années concernées. [ 4 ] Mme Ouellette cherche à faire annuler trois avis de cotisation émis le 2 août 2016 pour les années d’imposition 2012, 2014 et 2015. Ces avis de cotisation ajoutent 217 387 $, 82 478,50 et 96 969 $ à

titre de revenus d’entreprise pour les années concernées [3] . [ 5 ] M. Dumas et Mme Ouellette déclarent être conjoints de fait depuis 2015. [ 6 ] Selon l’ARQ, les avis de cotisation se justifient parce que les contribuables se prévalent à tort de l’exonération de gains de capital [4] réclamée à l’égard de la vente successive de trois résidences principales dans une période d’environ quatre ans.

L’Agence argumente qu’il s’agirait plutôt de revenu d’entreprise qui doivent être ajoutés aux revenus déclarés pour chacune des années d’imposition 2012, 2014 et 2015. [ 7 ] Pour l’année 2012 cependant, seule Mme Ouellette est cotisée pour des revenus d’entreprise de 217 387 $ puisqu’elle est seule propriétaire de la propriété achetée en 2010 pour 45 000 $. Questions en litige 1. Les gains réalisés lors de la vente des immeubles au cours des années doivent-ils être imposés à

titre de revenu d’entreprise? 2. Est-ce que l’année d’imposition 2012 était prescrite en vertu du sous-paragraphe

a) du paragraphe 2 de l’

article 1010 de la

Loi sur les impôts [5] « LI »? Principes de droit applicables

a) Présomption de validité des cotisations émises [ 8 ] La cotisation émise par le Ministère du Revenu fait l’objet d’une présomption légale de validité, tel qu’il appert de l’

article 1014 , al. 1 de la LI énonce :

Sous réserve des modifications ou de l’annulation résultant d’une opposition, d’un appel ou d’un appel

sommaire et sous réserve d’une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s’y trouve ou qui se trouve dans toute procédure s’y rattachant.

[ 9 ] Cependant, la cotisation fiscale peut être repoussée par le contribuable. [ 10 ] Les arrêts de la Cour suprême [6] et de la Cour d’appel [7] du Québec ont maintes fois expliqué que le fardeau initial du contribuable consiste à démolir l’exactitude de la présomption en présentant une preuve prima fascie. [ 11 ] Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. [ 12 ] Le fisc doit alors réfuter la preuve prima fascie et prouver la cotisation établie par présomption. [ 13 ] Démolir la présomption requiert de démontrer par une preuve prima fascie, en quoi les faits sur lesquels s’appuient la cotisation sont incorrects.

Cette preuve doit être suffisante pour convaincre le Tribunal à première vue. [ 14 ] En revanche, de façon générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas elle aura avantage à être soutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle [8] . [ 15 ] Dans l’arrêt St-Georges, précité, la Cour d’appel précise que la preuve du contribuable doit comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par opposition à des allégations vagues et ambiguës. [ 16 ] Dans son évaluation de la preuve, le présent Tribunal s’est inspiré des principes d’appréciation édictés par la Cour d’appel dans l’arrêt Fiducie Charbonneau c.

Québec (Sous-ministre du Revenu) [9] . [ 17 ] En fait, les parties ont toutes deux référé à l’arrêt Fiducie Charbonneau puisqu’elles s’accordent sur l’interprétation des principes juridiques applicables. Elles réfèrent aussi au bulletin d’interprétation fédéral IT-218R qui, à leur avis reflète l’état de la jurisprudence pertinente. Les parties s’entendent sur le cadre analytique, mais leurs positions divergent quant aux conclusions.

Nous reproduisons ici les critères pertinents énumérés dans le bulletin d’interprétation fédéral IT-218R qui selon la Cour d’appel [10] reflète, avec certaines réserves, l’état de la jurisprudence.

Annexe 1 1. Un gain provenant de la vente de biens immeubles sera considéré comme un revenu d'entreprise, un revenu tiré d'un bien ou un gain en capital. Ce bulletin ne traite pas des gains résultant de la vente de biens immeubles qui sont ou étaient désignés comme résidence principale, étant donné que de tels gains sont expliqués dans le IT-120R3. 2. Le terme "entreprise" est défini dans le paragraphe 248(1) et comprend entre autres choses, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

En vertu de cette définition, une transaction isolée mettant en cause des biens immeubles peut être considérée comme une transaction d'entreprise. Comme pour toute entreprise, les gains ou les pertes qui en découlent doivent, en vertu de l'article 9, être pris en compte dans le calcul du revenu ou de la perte, selon le cas. 3. Dans la Loi de l'impôt sur le revenu , aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital.

Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative:

a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;

b) la vraisemblance de l'intention du contribuable;

c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;

f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;

g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble. 4. Aucun des facteurs mentionnés en 3 ci-dessus n'est en soi un facteur concluant pour déterminer si un gain provenant de la vente de biens immeubles représente un revenu ou un gain en capital. La pertinence de tout facteur dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas. 5. L'intention du contribuable au moment de l'achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d'entreprise ou un gain en capital. Au moment de l'acquisition du bien

immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s'il doit abandonner son intention première. S'il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à

titre de revenu tiré d'une entreprise. 6. Plus l'entreprise ou la profession d'un contribuable (par exemple, un entrepreneur, un agent immobilier) est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d'une entreprise plutôt que comme un gain en capital (se reporter aux numéros 3f) et

j) ci-dessus). […] (Accentuation prononcée.) [ 18 ] Il faut se rappeler que cette liste n’est pas exhaustive [11] . L’expression de ces critères consiste en fait en l’élaboration d’une grille qui se veut la plus objective possible pour procéder à l’analyse de la question dans chaque cas d’espèce. Chacun de ces critères a une importance relative et aucun ne doit être perçu comme étant déterminant en soi. La preuve prima fascie [ 19 ] Âgé de 57 ans, M. Dumas fait de la rénovation depuis environ 20 ans, après avoir essayé divers métiers, tels cuisinier, menuisier, rembourreur.

Sa formation académique consiste en un cours alors appelé « professionnel court » d’une durée d’un an. [ 20 ] Aussi, M. Dumas témoigne ne pas avoir de spécialisation et ce qu’il sait, il l’a appris de son père. [ 21 ] Il a dans le passé déjà obtenu une carte de charpentier menuisier pour l’autoriser à poser du gyproc sur du bois, ce qu’il a fait pendant environ cinq ans. Il n’a pu renouveler cette carte cependant. [ 22 ] M. Dumas témoigne avec émotion, mais sobrement de ses problèmes de consommation et que n’ayant pas d’emploi stable et aucune capacité d’emprunter, la mère de M.

Dumas lui acheta en 2005 un chalet sur le bord de l’eau en Beauce qu’il a réparé comme il a pu. [ 23 ] En 2008, M. Dumas décide de vendre son chalet et de quitter pour l’Alberta dans le but de se trouver du travail. [ 24 ] Quelque temps avant de partir, M. Dumas rencontre Mme Ouellette qui vient de se séparer. Il s’agit d’une deuxième séparation.

La première après 18 ans de vie commune avec le père de ses enfants et la deuxième après cinq ans d’une relation difficile, compliquée par le fait que ses deux garçons adolescents lui reprochaient d’avoir brisé la famille. [ 25 ] Mme Ouellette n’était pas copropriétaire de la maison où elle vivait avec le père de ses enfants, mais elle était copropriétaire du bungalow acheté avec le deuxième conjoint. [ 26 ] M.

Dumas et Mme Ouellette sont devenus de bons amis à tel point que Mme Ouellette veut elle aussi quitter pour l’Alberta. [ 27 ] Elle ressent le besoin de tirer un trait, de se changer les idées, de penser à elle et d’en profiter pour apprendre l’anglais. [ 28 ] Elle laisse son emploi d’assistante dentaire qu’elle occupe depuis plus de 25 ans. [ 29 ] M. Dumas a une roulotte qu’il installe sur un terrain de camping en Alberta et il trouve du travail pour une entreprise de travaux après sinistre. [ 30 ] Mme Ouellette a pris des vacances, mais elle aidait M.

Dumas sur les chantiers à l’occasion, par exemple, pour ramasser, nettoyer les pinceaux et autres outils. [ 31 ] Après 1 ½ ans, Mme Ouellette et M. Dumas s’ennuient de leur famille respective. Ils décident de revenir au Québec. [ 32 ] M. Dumas installe sa roulotte à Eastman au camping du Lac d’Argent. C’est la campagne, mais quand même près de tout. [ 33 ] Mme Ouellette se trouve un emploi de serveuse au spa d’Eastman. I. La maison située [à l’adresse 1] [ 34 ] M. Dumas et Mme Ouellette ne pouvaient vivre dans la roulotte l’hiver et ils remarquent sur le terrain de camping, une maison centenaire abandonnée.

Cette maison appartient au propriétaire du camping qui leur offre de leur louer. La maison qui était en fait un chalet d’été est en très mauvais état. Le solage en pierre s’effrite, les murs sont infestés de rats et de chauve-souris. Enfin bref, ils doivent tout arracher et refaire, mais tous les deux se lancent corps et âme dans ce projet. [ 35 ] M.

Dumas et Mme Ouellette ont commencé à faire les travaux l’été et à la fin de l’année, Mme Ouellette achète la maison qu’elle paie 45 000 $ avec ses économies [12] . [ 36 ] C’est effectivement plus Mme Ouellette qui est attirée par cette vieille maison qui lui rappelle son enfance. De plus, comme l’exprime M.

Dumas « elle ne voulait pas s’embarquer dans l’achat de maison avec moi, à cause de mauvaises expériences antérieures ». [ 37 ] Ce projet s’avère plus gros que prévu, car au fur et à mesure de l’avancement des travaux ils découvrent le mauvais état des lieux. [ 38 ] Les fils et la sœur de Mme Ouellette ainsi que des amis viennent les aider de telle sorte qu’ils ont pu s’installer à l’hiver 2009. [ 39 ] Ils se sont procuré les matériaux dans les brocantes, sur kijiji, dans des moulins à bois.

[ 40 ] Lorsqu’ils manquaient d’argent ils interrompaient les travaux, de telle sorte que les travaux ont duré au moins deux ans « il restait toujours un petit quelque chose à faire ». [ 41 ] Pendant cette période, M. Dumas faisait des petits travaux de rénovation tels un patio, une clôture, un balcon, mais le travail se faisait plutôt rare. Il consacre donc beaucoup de temps à rénover la maison de Mme Dumas. [ 42 ] Il décrit ainsi leur implication respective « Carole a acheté, mais moi j’apporte une contribution manuelle ». [ 43 ] Mme Ouellette témoigne que M.

Dumas l’a aidé un petit peu financièrement pour payer les rénovations, les matériaux, mais quand elle s’est aperçu qu’il y aurait plus de dépenses que prévues elle demande un prêt marge de crédit. [ 44 ] Les rénovations ont duré tout le temps qu’ils ont habité la maison. « On n’avait pas de but précis, j’étais bien dans ce trippe-là ». [ 45 ] Mme Ouellette n’a pas fait de comptabilité. Si j’ai de l’argent, je dépense. Si je n’ai pas d’argent, je ne dépense pas. [ 46 ] Il y avait quatre chambres.

Mme Ouellette occupait la plus grande chambre. [ 47 ] Mme Ouellette travaille 35 heures par semaine au spa d’Eastman les jeudis, vendredis, samedis et dimanches, travail qu’elle a fait sept ans. [ 48 ] La maison est à leur goût, mais le voisinage se transforme progressivement à tel point qu’ils ne s’y sentent plus bien à cause du bruit et du va-et-vient à proximité. En 2012, Mme Ouellette décide de vendre. [ 49 ] M.

Dumas témoigne ainsi : « Même si on adorait ça, un coin paisible et la maison située en haut de la montagne, par la suite, le camping est vendu et a doublé et en plus les voyages de camions dix roues aller-retour à la carrière ont augmenté. On n’était pas capable de s’habituer aux dix roues. Sur notre balcon, c’était comme si on était sur le bord de l’autoroute.

On s’est dit ça va grossir, on va perdre notre coin tranquille ». [ 50 ] Ce témoignage est corroboré par Mme Ouellette qui parle en plus des désagréments causés par la vente du camping et des travaux d’aménagement du nouveau propriétaire. [ 51 ] Mme Ouellette témoigne que M. Serge Duquette « M. Duquette », le propriétaire du terrain de camping, lui avait cédé un droit de passage ainsi qu’un bout de terrain sur le bord de l’eau [13] . [ 52 ] Le printemps suivant, M. Duquette veut vendre, mais il ne peut pas en raison de l’existence de cette servitude. [ 53 ]

Malgré les conseils de ses proches, Mme Ouellette renonce à sa servitude « parce que M. Duquette faisait pitié ». [ 54 ] Le nouveau propriétaire est intervenu dans les discussions et a offert le choix à Mme Ouellette de faire un champ d’épuration devant chez elle ou des terrains pour installer des roulottes.

Elle choisit le champ d’épuration. [ 55 ] Par ailleurs, ceci n’empêche pas les autos de venir se stationner à proximité de sa maison à tel point qu’elle est obligée de fermer les rideaux, car la lumière des phares arrivait dans son salon-cuisine. [ 56 ] Mme Danièle Plante « Mme Plante », commis-comptable à l’emploi de Stabilisol Inc., une filiale de Lapalme Germain & fils inc., qui est l’actionnaire majoritaire de 9154-7208 Québec Inc.

« 9154 » laquelle est propriétaire de la Carrière Bonsecours, située sur le chemin Khartoum, à Eastman « ci-après la Carrière » produit une déclaration assermentée pour valoir témoignage. [ 57 ] Mme Plante précise que 9154 a fait l’acquisition de la Carrière le 22 avril 2005, mais elle ajoute que le volume de roches transporté de la Carrière a augmenté de façon significative en 2011 passant de 45 397.91 tonnes métriques en 2010 à 69 688.91 tonnes métriques en 2011, tel qu’indiqué au tableau P-19 annexé à la déclaration. [ 58 ] Le nombre de voyages de camions aller-retour partant de la Carrière en 2009 était de 2 353 voyages pour accéder à la Carrière et de 2 553 voyages pour quitter la Carrière, tous par le chemin Khartoum pour un total de 4 906 voyages. [ 59 ] En 2010 le nombre de voyages était de 4 142 et en 2011 de 6 012 voyages. [ 60 ] Mme Plante joint à sa déclaration des photographies de camions utilisés soit des dix roues, douze roues, semi deux essieux, semi trois essieux. [ 61 ] Mme Ouellette témoigne avoir décidé vendre à cause de l’achalandage sur le chemin Khartoum, du bruit des gros camions qui s’arrêtaient à l’arrêt à proximité de la maison ainsi que de la perspective d’agrandissement du terrain de camping à proximité. [ 62 ] Mme Ouellette précise que lorsqu’elle rénovait la maison, le bruit ne les dérangeait pas, car ils étaient eux-mêmes affairés à leurs travaux.

Le problème est devenu beaucoup plus évident une fois installé tranquille dans la maison. [ 63 ] Aussi, Mme Ouellette inscrit sa maison sur le site duProprio, mais sans succès pendant six mois, puis elle donne le mandat au courtier Century 21, et finalement la maison est vendue en juin 2012 pour 287 000 $. [ 64 ] Pendant cette période où la maison de Mme Ouellette était sur le marché de la vente, M. Dumas et Mme Ouellette se sont promenés dans tous les petits rangs à Austin et découvrent un terrain à vendre assez grand pour construire un petit chalet.

Il s’agit d’un terrain très boisé, retiré, situé sur un cap de roche, avec vue d’un lac au loin. Il s’agit [de l’adresse 2].

II. Propriété [de l’adresse 2] [ 65 ] Le 1 er mai 2012, M. Dumas et Mme Ouellette achètent ce terrain à Austin qu’ils paient 35 000 $ [14] . [ 66 ] Cette fois, M. Dumas est copropriétaire « on savait qu’on pouvait faire tout ensemble. » [ 67 ] Ce terrain est constitué de trois lots. Ils achètent en premier le 98 et le 100 [15] , mais ils décident finalement d’acheter aussi le lot 97 pour ne pas avoir de voisins [16] . [ 68 ] M.

Dumas et Mme Ouellette achètent une vieille roulotte qu’ils installent sur leur terrain et ils débutent la construction de leur maison. [ 69 ] Mme Ouellette témoigne que ce projet sera celui de M. Dumas en ce sens qu’il imagine une maison en forme d’oiseau, les ailes déployées. Il aime beaucoup les oiseaux. [ 70 ] Pour avoir la permission de construire, la ville exige des plans. Aussi, M. Dumas et Mme Ouellette retiennent les services de Mme Mélanie Laplante « Mme Laplante », qui, le 24 mai 2012 dessine les plans officiels à partir des croquis élaborés par M.

Dumas. [ 71 ] Mme Laplante, désigner d’intérieur à l’époque des événements, témoigne qu’elle se souvient très bien de cette maison « oiseau » qui représentait un beau défi de conception. [ 72 ] Mme Laplante témoigne que le design particulier de la maison était très difficile à aménager, car il y avait beaucoup d’angles et en plus, ce n’était pas très grand. [ 73 ] Aussi, à cause des dimensions réduites, elle a dû changer des choses pour intégrer un comptoir de granite. Elle se rappelle également d’un bain hors standard. [ 74 ] M.

Dumas témoigne que la construction de la maison fût d’autant plus compliquée qu’elle est sur du roc. Par ailleurs, Mme Ouellette souligne qu’ils ne voulaient pas de sous-sol. [ 75 ] Plus la maison avançait plus M. Dumas réalisait que c’était petit, mais ils étaient motivés par l’idée de se faire une maison différente. [ 76 ] Il évoque le temps consacré aux planchers, une dalle de béton dans laquelle ils ont coulé des roches de rivière qu’ils ont grattées « à genoux » pour donner un effet granite. [ 77 ] Mme Ouellette collectionne les écorces de bouleaux pour en faire une tapisserie, etc. [ 78 ] M.

Dumas évoque qu’il n’avait pas beaucoup de travail et consacrait beaucoup de temps à la construction de leur maison, tandis que Mme Ouellette a décoré à son goût. [ 79 ] C’est la première fois que M. Dumas aurait construit une maison du début à la fin. [ 80 ] Ils ont vendu parce que c’était vraiment trop petit. [ 81 ] Ils réalisent vite qu’ils n’étaient pas capables de recevoir personne. « À Noël, on ne pouvait pas bouger. M.

Dumas dit spontanément que son idée n’était finalement pas une bonne idée ». [ 82 ] Mme Ouellette témoigne que sur plan elle voyait ça bien beau et elle n’a pas réalisé que c’était si petit, et alors qu’elle témoigne avoir reconnecté avec ses garçons, elle se désole qu’elle ne pouvait garder personne à coucher. [ 83 ] M. Dumas et Mme Ouellette témoignent qu’ils ont d’abord pensé ajouter un deuxième étage, mais la Ville ne l’autorisait pas. Ils ont donc décidé de construire une maison plus grande sur le lot voisin, dont l’adresse est [l’adresse 3].

La construction débute à l’hiver 2012 et le contrat de courtage est du 9 décembre 2013. [ 84 ] Donc, M. Dumas et Mme Ouellette ont commencé la construction [de l’adresse 3] à l’hiver 2012 et en juillet 2014, ils emménagent dans la nouvelle maison lorsque la propriété [de l’adresse 2] est vendue. III. [Adresse 3] [ 85 ] M.

Dumas et Mme Ouellette vivent dans la maison [adresse 3] du 24 juillet 2014 au 5 novembre 2015. [ 86 ] Selon l’acte notarié du 5 novembre 2015 [17] , la vente est conclue suite à l’exécution d’un avant-contrat de vente signée le 28 août 2015. [ 87 ] Selon le témoignage de Mme Ouellette, au printemps 2014, sa sœur est diagnostiquée atteinte d’un cancer virulent. Elle est informée que sa sœur n’en a pas pour très longtemps à vivre.

De fait, la sœur de Mme Ouellette décède au printemps 2015. [ 88 ] Mme Ouellette passe beaucoup de temps au chevet de sa sœur et elle témoigne que le voyagement en région de Montréal l’épuise « le chemin de campagne de Austin est long. J’ai décidé que je voulais revenir à Montréal, car j’ai réalisé que j’étais toute seule dans le bois. Claude a eu une idée. On va aller voir si on peut pas acheter quelque chose de plus près. On a trouvé une maison sur chemin A. Pourquoi cette maison? Elle est proche, pas chère. » [ 89 ] Le 28 août 2014, M.

Dumas et Mme Ouellette achètent la maison sur le chemin A au coût de 105 000 $. Il s’agit en fait d’un chalet d’été.

[ 90 ] Aussi, la maison [de l’adresse 3] est mise sur le site duProprio en janvier 2015 [18] . [ 91 ] Avant d’acheter, soit le 7 juillet 2014, M. Dumas fait une demande de permis auprès de la municipalité de Saint-Jean-sur- Richelieu pour la construction d’un deuxième étage. Le permis est accordé et est émis en juillet 2015. Entre-temps, la sœur de Mme Ouellette décède en mars 2015. [ 92 ] L’été qui a suivi le décès, M. Dumas et Mme Ouellette habitent dans une roulotte sur leur terrain du chemin A. Comme le chalet est construit dans une zone inondable, M.

Dumas s’affaire d’abord à installer des pilotis, puis construit un nouveau rez-de- chaussée sur lequel est déposé l’ancien chalet qui devient le deuxième étage. La cuisine de l’étage est condamnée pour faire place à une chambre. [ 93 ] Après la maladie de sa sœur, Mme Ouellette consulte D r Jean-Marc Lepage « D r Lepage » qui lui prescrit des antidépresseurs [19] . Elle cesse de travailler et elle s’installe dans la maison du chemin A. [ 94 ] M.

Dumas, lui, reste à Austin où il travaille encore à l’occasion jusqu’à ce que [l’adresse 3] soit vendue, soit en novembre 2015 pour 350 000 $ et il déménage sur chemin A jusqu’en 2018. [ 95 ] Depuis 2018, M. Dumas vit dans le sous-sol chez sa sœur et en conséquence, la maison sur chemin A a été mise en vente. Mme Ouellette témoigne qu’elle ne veut pas acheter la part de M.

Dumas et elle ne veut pas y vivre toute seule non plus. [ 96 ] Elle veut se rapprocher de son fils qui vient de se séparer, et retourner à l’école et a la garde de son petit garçon. [ 97 ] Une offre d’achat de la maison sur chemin A a été acceptée en février 2020. Cette maison n’est pas prise en compte puisque les transactions ne sont pas intervenues dans la période concernée, soit 2013 à 2015. L’appréciation de la preuve des contribuables [ 98 ] M.

Dumas et Mme Ouellette ont répondu à plusieurs reprises qu’ils ne se souvenaient pas de la date précise d’un fait ou d’un événement, mais le contraire aurait été surprenant compte tenu que leurs témoignages est rendu plus de cinq à huit ans après les événements. [ 99 ] Néanmoins, le Tribunal est d’avis que les témoignages de M. Dumas et Mme Ouellette sont crédibles et que rien ne permet de les mettre en doute. Mme Ouellette corrobore le témoignage de M.

Dumas et le Tribunal n’y décèle aucune contradiction. [ 100 ] De plus, des témoins confirment par leur témoignage ou leur déclaration assermentée les événements qui ont amené M.

Dumas et Mme Ouellette à vendre leur propriété. [ 101 ] Il est indéniable selon la déclaration assermentée du 26 février 2020 de Mme Plante, commis-comptable à la Carrière Bonsecours située sur le chemin Khartoum à Eastman, que le volume de roches transporté à la Carrière a augmenté de façon significative en 2011 passant de 45 357.91 tonnes en 2010 à 69 698.91 tonnes métriques en 2011. [ 102 ] Aussi, même si comme fait valoir le procureur de l’ARQ, la Carrière existait et était en opération en 2010 lorsque Mme Ouellette a acheté sa propriété, il n’en demeure pas moins que la situation a empiré au point de devenir insupportable. [ 103 ] La preuve révèle également que le terrain de camping a été vendu et c’est en 2012 que le nouveau propriétaire y a entrepris des travaux d’aménagement et d’agrandissement, ce qui a aussi contribué à la décision de Mme Ouellette de vendre sa maison. [ 104 ] Selon le plan P-18, le trajet emprunté par les camions pour entrer et sortir de la Carrière est effectivement à proximité de la maison située sur le chemin George-Bonnallie. [ 105 ] Le témoignage de Mme Laplante, designer, corrobore que les plans de la maison située [à l’adresse 2] était unique, inspiré de l’idée de M.

Dumas de reproduire un oiseau. Elle décrit aussi entre autres caractéristiques que la maison est petite avec des angles particuliers. [ 106 ] Ce témoignage corrobore donc celui de M. Dumas et Mme Ouellette qui invoquent que la maison était trop petite pour maintenant recevoir les membres de leur famille ce qui encore une fois les incitent à vendre cette propriété dont les plans ont été dessinés par M.

Dumas. [ 107 ] Le dossier médical de Mme Ouellette [20] transmis par le Centre Médi-Soleil Saint-Jean-sur-Richelieu corrobore que cette dernière a été suivie parce qu’elle se sentait anxieuse, fatiguée, suite au décès de sa sœur décédée en mars 2015 à 57 ans d’une leucémie. [ 108 ] Le Tribunal est d’avis que M.

Dumas et Mme Ouellette ont vendu leurs propriétés à cause de circonstances survenues dans leurs vies et de leurs besoins qui ont changé. [ 109 ] Pour le Tribunal, la preuve des contribuables démolit l’exactitude de la présomption de validité de la cotisation comme nous l’enseigne la jurisprudence [21] . [ 110 ] Ayant présenté une telle preuve, il y a renversement du fardeau. L’ARQ doit alors réfuter cette preuve prima facie et prouver la cotisation par prépondérance de preuve. La preuve de l’Agence du revenu du Québec

a) Le témoignage du vérificateur M. Bojan Ecim [ 111 ] M. Bojan Ecim « M. Ecim » détient un baccalauréat en affaires et depuis juin 2006 il est vérificateur en impôt. Depuis 2014, il

vérifie plus particulièrement des dossiers en construction et depuis 2014 il est chef d’équipe. [ 112 ] En juillet 2014, le dossier de l’impôt personnel et de l’entreprise de M. Dumas a été confié à M. Ecim, au motif que les revenus déclarés de M. Dumas ne correspondent pas aux actifs qu’il détenait. [ 113 ] M. Ecim communique avec M. Dumas afin de fixer une rencontre. [ 114 ] Le 23 juillet 2015 [22] , M. Ecim confirme à M. Dumas la rencontre fixée le 19 août 2015 et il lui demande d’ici à cette date de transmettre à l’ARQ les documents énumérés pour les années d’imposition 2012, 2013 et 2014. [ 115 ] M.

Ecim témoigne que l’examen de la déclaration de revenus de M. Dumas lui révèle que ce dernier : 1. possède une entreprise et déclare des revenus d’entreprise; 2. est menuisier, mais il n’est pas enregistré; 3. il n’a pas de place d’affaires fixe; 4. M. Dumas se déclare célibataire; 5. déclare de faibles revenus et a fait une faillite personnelle. [ 116 ] Au niveau du dossier fiscal, l’ARQ note trois ventes sur une courte période, soit la propriété sur George-Bonnallie et les deux sur rue B. [ 117 ] M.

Ecim constate en faisant les croisements des adresses que Mme Ouellette aussi déclare vivre à ces adresses alors que M. Dumas se déclare célibataire. [ 118 ] Aussi, suite à la vérification, M. Ecim témoigne que l’ARQ change le statut du contribuable. [ 119 ] En fait, la preuve révèle que si M. Dumas a déclaré être conjoint de fait dans sa déclaration de revenus 2015, c’est parce que M. Ecim a dit à M. Dumas qu’il devait se déclarer comme tel. [ 120 ] Le changement de statut a un impact sur la déclaration de Mme Ouellette. [ 121 ] Concernant M.

Dumas, l’ARQ ajoute 50 % du gain en capital soit 82 479 $ et 96 969 $ à la ligne 51 à

titre de revenus d’entreprise, l’autre 50 % étant attribué à Mme Ouellette. [ 122 ] M. Ecim précise cependant que Mme Ouellette s’est vue attribuer 100 % d’un gain en capital de 217 387 $ soit le prix de vente de la maison sur George-Bonnallie moins les dépenses de 20 000 $. [ 123 ] Pour l’ARQ, il est impossible pour M. Dumas et Mme Ouellette de financer ces propriétés vu la faible capacité financière de ces derniers. [ 124 ] Lors de la rencontre du 19 août 2015 qui a lieu [à l’adresse 3], M. Ecim est « émerveillé » par la beauté de cette propriété. La vue est magnifique. M. Ecim retient de sa rencontre avec M.

Dumas que ce dernier décrit cette maison comme étant la maison de ses rêves et qu’il voulait y demeurer longtemps. Selon M. Ecim, c’est ce que M. Dumas lui a dit. [ 125 ] Le deuxième rendez-vous avec M. Dumas doit avoir lieu le 27 octobre 2015. Or, M. Dumas rappelle l’ARQ le 26 octobre 2015. Il ne peut rencontrer M. Ecim puisqu’il a un rendez-vous chez son médecin. Un autre rendez-vous est fixé le 6 novembre 2015 chez M. Dumas. M. Ecim demande de confirmer par courriel. [ 126 ] Le 28 octobre 2015, M. Dumas demande à nouveau de changer la date de la rencontre.

Il demande de devancer le rendez-vous du 6 novembre 2015 au 30 octobre 2015 et que la rencontre ait lieu à la maison de sa mère [à l’adresse 4] à Ste-Pie parce que M. Dumas a un contrat dans cette région. [ 127 ] Suite à la rencontre du 30 octobre 2015 qui a effectivement eu lieu chez la mère de M. Dumas, M. Ecim témoigne que « quelque chose le tracassait ». [ 128 ] Il fait des recherches et découvre que [l’adresse 3] est affichée sur le site duProprio, et ce, depuis le 30 janvier 2015 alors qu’au mois d’août 2015, M.

Dumas lui a pourtant dit selon lui qu’il avait l’intention de garder cette propriété longtemps. [ 129 ] Par conséquent, M. Ecim suit l’évolution de la propriété laquelle est vendue le 5 novembre 2015. Il obtient le contrat de vente et constate qu’une promesse d’achat avait été acceptée au mois d’août 2015. M. Ecim soulève que M. Dumas ne lui a pas dit lors de cette rencontre du mois d’août 2015 que la propriété était à vendre ou le serait incessamment. [ 130 ] Deux autres rencontres ont lieu. Une en janvier 2016 et l’autre en mars 2016. Au cours de cette rencontre de mars 2016, M. Ecim dit à M.

Dumas qu’il devait déclarer les profits de la vente de sa maison dans sa déclaration d’impôt. Mme Ouellette n’était pas présente lors de cette rencontre de mars 2016. [ 131 ] Or, M. Ecim témoigne que lorsqu’il vérifie la déclaration d’impôt de 2015 de M. Dumas, il est surpris de constater que ce dernier ne déclare toujours pas de revenus d’entreprise en 2015 malgré son avis de le faire. [ 132 ] M. Ecim remarque lors des rencontres avec M.

Dumas qu’il réfère Mme Ouellette en l’appelant « sa blonde », qu’ils ont un compte conjoint et qu’ils ont pris deux semaines de vacances ensemble au début de janvier 2016, mais que M. Dumas se décrit célibataire

dans ses déclarations d’impôt. [ 133 ] Aussi lors de la rencontre de janvier 2016, alors que Mme Ouellette était présente, il demande à M. Dumas de se déclarer conjoint de fait et c’est ce que M. Dumas déclare sur sa déclaration d’impôt de 2015. [ 134 ] M. Dumas témoigne qu’il croyait qu’il fallait être marié pour être déclaré conjoint de fait. [ 135 ] Selon M.

Ecim, cette rencontre du 18 janvier 2016 ne s’est pas très bien déroulée en ce sens que Mme Ouellette pleurait beaucoup et elle n’était pas capable de répondre aux questions. [ 136 ] Une autre rencontre est fixée le 22 février 2016, mais le 16 février 2016 M. Dumas demande de lui accorder un délai additionnel de 30 jours, car sa conjointe est en dépression précisant qu’il y a de la mortalité dans sa famille et qu’ils déménagent. Donc, cette rencontre est reportée en mars 2016. [ 137 ] M.

Ecim témoigne que pour considérer si les revenus peuvent être considérés des revenus d’entreprise, il analyse : • la conduite du contribuable; • la nature du bien en cause; • l’intention du contribuable. [ 138 ] M. Ecim fait ressortir que le fait pour le contribuable de se comporter de la même manière à l’égard du bien concerné que l’aurait fait un commerçant en semblable matière est un élément important. [ 139 ] Dans ce cas-ci résume-t-il, il y a trois transactions et la durée de possession des résidences est courte. [ 140 ] M. Ecim considère que de 2009 à 2015, le contribuable M.

Dumas a vendu trois maisons unifamiliales et il n’a pas déclaré les ventes à

titre de revenus d’entreprise. [ 141 ] M. Ecim ajoute que M. Dumas considère ces propriétés des résidences principales alors qu’il a fait défaut de remplir le formulaire pour aviser l’ARQ qu’il les désignait résidences principales. [ 142 ] Concernant plus principalement la vente de la maison située [à l’adresse 1], l’ARQ précise qu’il s’agit d’une maison centenaire que le contribuable a rénovée avant de la vendre après l’avoir habité deux ans et 10 mois. [ 143 ] M.

Ecim ne mentionne pas dans son rapport que cette maison est la propriété de Mme Ouellette, tel qu’il appert de l’acte notarié du 10 août 2009. [ 144 ] Lors de l’audience, M. Ecim explique qu’il n’a pas fait cette distinction puisque M. Dumas et Mme Ouellette sont des conjoints. « C’est un tout puisque dans les faits ce sont des conjoints. Donc, le dossier fiscal de M. Dumas ou Mme Ouellette a été traité indifféremment. C’est un miroir les dossiers. C’est Mme Ouellette qui a été imposée, car elle est la propriétaire et on sait que c’est M.

Dumas qui a rénové, car Mme Ouellette n’avait pas de capacité de connaissance pour construire ». [ 145 ] M. Ecim précise lors du contre-interrogatoire que l’ARQ ne prétend pas que Mme Ouellette a servi de prête-nom dans l’achat de la résidence. « Le seul lien, c’est qu’en faisait le croisement, c’est que l’ARQ a réalisé qu’ils vivaient ensemble, et qu’il a rénové cette maison ». [ 146 ] Aussi, M. Ecim a inclus la propriété sur George-Bonnallie achetée par Mme Ouellette d’après l’acte notarié comme étant une des trois maisons vendues en peu de temps par M. Dumas. [ 147 ] M.

Ecim témoigne qu’il n’a pas considéré non plus que l’une ou l’autre de ces maisons pouvait être une résidence principale et donc exempte de gain en capital au motif que le formulaire de déclaration de vente de résidence principale n’a pas été complété. [ 148 ] Par ailleurs, M. Ecim admet que Revenu Québec n’exigeait pas avant 2016 qu’un contribuable remplisse un tel formulaire. [ 149 ] Selon M.

Ecim, le formulaire était disponible, mais non obligatoire et il précise que c’est extrêmement rare qu’un contribuable ou même le comptable d’un contribuable remplisse au cours de ces années 2012 à 2016 le formulaire de résidence principale. Aujourd’hui, ce serait différent. [ 150 ] Concernant le revenu d’entreprise de 217 387 $ attribué à Mme Ouellette, M. Ecim a déduit du prix de vente de 245 000 $ le montant des dépenses déclarées par M. Dumas lors de sa rencontre avec M.

Ecim, soit 20 000 $. [ 151 ] Effectivement, la maison sur George-Bonnallie a été payée 45 000 $ par Mme Ouellette et vendue 245 000 $. [ 152 ] Lorsqu’on demande à M. Ecim s’il n’a pas trouvé louche que M. Dumas réponde que les dépenses pour construire une maison achetée 45 000 $ sont de 20 000 $, M. Ecim explique qu’il n’est pas un expert ajoutant que si M. Dumas avait été un enfant peut-être se serait-il plus questionné sur la valeur de sa réponse. [ 153 ] Il ressort également du contre-interrogatoire de M. Ecim qu’il n’a pas vérifié avec Mme Ouellette à combien s’élèvent les montants investis dans cette maison.

S’il ne l’a pas fait, c’est que Mme Ouellette était en détresse et elle pleurait tout le temps. « Il n’y avait aucune possibilité d’entretien avec Mme Ouellette ». [ 154 ] Alors que M. Ecim réfère aux permis de construction des deux autres propriétés, il n’a pas obtenu lors de l’enquête les permis de

rénovation de George-Bonnallie et n’a donc pas considéré les informations qui apparaissent sur ces permis.

« D ans le cadre d’accompagnement, ce n’est pas à moi à vérifier, ce sont des adultes ». [ 155 ] Par ailleurs, l’ARQ a produit au dossier de la Cour ces permis de rénovation de la maison sur George-Bonnallie lesquels révèlent qu’ils ont été obtenus à la demande de Mme Ouellette. [ 156 ] Il s’agit en fait de six permis de rénovation émis entre le 8 juillet 2009 et le 21 mai 2010 par la municipalité d’Eastman dont la valeur estimée des travaux totalise 76 000 $ [23] . [ 157 ] Il ressort de la preuve que l’ARQ a produit les permis de rénovation de la maison sur George-Bonnallie non pas pour établir la valeur estimée des travaux, mais pour prouver que le nom de l’entrepreneur n’apparaît pas sur les demandes de permis et donc qu’il s’agit d’une autoconstruction. [ 158 ] M.

Dumas explique lors du procès qu’il ne pouvait pas fournir de factures parce qu’il n’en avait pas. Ils achetaient sur Kijiji, au marché aux puces, aux antiquaires, des restes de moulin à bois, etc... [ 159 ] Les seules factures qu’ils détenaient sont en fait les garanties de certains accessoires achetés neufs. [ 160 ] M. Dumas témoigne qu’il répondait du mieux qu’il pouvait. [ 161 ] Lors de l’audience, le Tribunal constate que M.

Dumas est un homme de peu de mots à tel point que le Tribunal s’est assuré à quelques reprises qu’il comprenne bien les questions avant de répondre ou encore répétait ses réponses pour en vérifier le sens exact. [ 162 ] Lorsqu’on rappelle à M. Dumas qu’il a déclaré que le coût des matériaux est de 20 000 $ sur George-Bonnallie [24] , il répond spontanément que « 20 000 $ ça a pas d’allure ». [ 163 ] M. Dumas estime qu’il s’agit plutôt de 90 000 $ parce qu’il réalise qu’il en a oublié beaucoup tant pour George-Bonnallie que pour la résidence [de l’adresse 3]. [ 164 ] Ensuite, M.

Ecim met en évidence la conduite de Mme Ouellette et ses activités immobilières. [ 165 ] Il indique que de 2009 à 2015, la contribuable a vendu trois maisons unifamiliales et qu’elle a considéré ces résidences comme des résidences principales alors qu’elle n’a pas non plus demandé qu’elles soient désignées comme telles pour les ventes en 2012, 2014 et 2015. [ 166 ] Pour M. Ecim, les activités immobilières de Mme Ouellette constituent une entreprise : « deux transactions se chevauchent et la durée de possession est courte.

Aucune des maisons n’est considérée résidence principale, car les transactions s’inscrivent pour M. Ecim dans l’ensemble des opérations de l’entreprise ». [ 167 ] Il mentionne également tant pour Mme Ouellette que pour M. Dumas que l’intention primaire et secondaire est aussi un critère important et il conclut qu’il est clair « qu’ils n’ont pas l’intention de conserver longtemps leurs propriétés ». [ 168 ] M. Ecim analyse ensuite l’expérience de Mme Ouellette, autre critère retenu par l’ARQ pour considérer que l’activité en constitue une d’entreprise. [ 169 ] En fait, M.

Ecim témoigne qu’il sait que Mme Ouellette n’a pas d’expérience dans le domaine de la construction, mais c’est son conjoint qui fait les travaux. C’est d’ailleurs ce qu’il décrit dans rapport : « selon les informations disponibles à Revenu Québec, le conjoint de la contribuable travaille dans le domaine de la construction. M. Dumas est menuisier. Le seul revenu que M. Dumas déclare est celui de revenu d’entreprise et il déclare que le produit et service qu’il fournit est la rénovation ». [ 170 ] M.

Ecim ajoute concernant Mme Ouellette : le conjoint de la contribuable participe activement à la construction des résidences [25] . De 2009 à 2015, elle a acquis plusieurs terrains, elle a construit deux maisons qui ont été vendues entre 2014 et 2015. Sur les demandes de permis de construction, le nom de l’entrepreneur n’est pas inscrit puisqu’il s’agit d’une autoconstruction. Jugement [ 171 ] Comme dans la décision Larose c.

Agence du revenu du Québec [26] , le vérificateur dans le présent cas base sa décision de qualifier les gains provenant de la vente des immeubles comme des revenus d’entreprise en regroupant les critères sous les trois thèmes suivants : 1) la conduite du contribuable; 2) la nature du bien en cause; 3) l'intention du contribuable. [ 172 ] Dans son rapport [27] , M. Ecim cite spécifiquement les facteurs suivants : 1) la fréquence des opérations; 2) les délais entre les ventes; 3) l’habilité ou l’expertise de Dumas en matière de construction;

4) la réalisation d’un profit lors de chacune des ventes; 5) le peu d’agrément personnel de vivre dans une maison en construction. [ 173 ] Nous avons vu dans la

section « Principes de droit applicables » que la Cour d’appel [28] réfère aux critères pertinents énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R qui reflète, avec certaines réserves, l’état de la jurisprudence ». [ 174 ] Dans Cantin c. Agence du revenu du Québec [29] , notre collègue Richard Landry de la Cour du Québec aujourd’hui à la retraite s’exprime ainsi : [ 39 ] Chose certaine, un revenu d’entreprise ne se limite pas seulement à l’existence de plusieurs ventes sur une courte période de temps.

C’est en examinant la preuve présentée à la lumière des critères énumérés plus haut que l’on pourra décider s’il y a « revenus d’entreprise » ou non. [ 40 ] De cette brève revue de la jurisprudence récente sur la question, on constate qu’il n’y a pas de critère absolu, chaque cas demeurant un cas d’espèce à être examiné selon les circonstances particulières établies en preuve dans chaque dossier et les lignes directrices à retenir. [ 41 ] Les justifications farfelues ou invraisemblables pour soutenir des ventes à répétition ne passeront pas le test.

Par contre, des explications plausibles et soutenues par la preuve auront cet effet. [ 175 ] La jurisprudence fait valoir que l’intention du contribuable au moment de l’achat d’un immeuble est un facteur important à considérer [30] . [ 176 ] Dans la récente décision Rochefort c. Agence du revenu du Québec , l’honorable juge Dortélus fait une révision de la jurisprudence et nous réfère plus particulièrement à la cause Villeneuve c. Agence du revenu du Québec [31] dans laquelle l’honorable juge Daniel Bourgeois recense la jurisprudence sur la question d’intention.

Ce dernier s’exprime comme suit : [ 75 ] Afin de déterminer si la vente des immeubles est de nature courante ou capitale, il a été déterminé que la recherche de l’intention du contribuable lors de l’achat des immeubles est un critère très important. Dans l’affaire Canada Safeway Limited c.

La Reine , la Cour d’appel fédérale a précisé ce qui suit : [43] J’abonde dans le sens des auteurs de Principles of Canadian Income Tax Law, précité, lorsqu’ils disent, à la page 334, que bien que les tribunaux appliquent divers facteurs, à savoir ceux qui sont énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R, pour déterminer si une opération constitue un projet comportant un risque de caractère commercial ou une opération en capital, le facteur le plus déterminant est l’intention qu’avait le contribuable au moment de l’acquisition du bien . […]. (Référence omise) (Soulignement du juge Bourgeois) [ 177 ] Toujours dans la décision Rochefort , M. le juge Dortélus souligne qu’il appert de la jurisprudence qu’il est également possible qu’un contribuable ait au moment de l’achat une intention secondaire de vendre si les circonstances s’y prêtent. [ 178 ] Il nous réfère plus particulièrement à la décision Racine c.

Canada (Ministre du revenu national).

Dans cette décision, le juge Noël, de la Cour de l’Échiquier du Canada, s’est exprimé ainsi : 28 Pour donner à une transaction qui comporte l'acquisition d'un capital le double caractère d'être aussi en même temps une initiative d'une nature commerciale, l'acquéreur doit avoir, au moment de l'acquisition, dans son esprit, la possibilité de revendre comme motif qui le pousse à faire cette acquisition ; c'est-à-dire qu'il doit avoir dans son esprit l'idée que si certaines circonstances surviennent il a des espoirs de pouvoir la revendre à profit au lieu d'utiliser la chose acquise pour des fins de capital.

D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d'une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête. (Références omises) (Mon soulignement) [ 179 ] Dans les présents dossiers, M. Ecim conclut qu’au moment où M. Dumas et Mme Ouellette ont fait l’acquisition des maisons ou des terrains sur lesquels ils ont bâti des propriétés, ils n’avaient pas l’intention de conserver longtemps leurs propriétés. [ 180 ] M. Ecim écarte les motifs soulevés par M.

Dumas et Mme Ouellette, soit qu’ils ont vendu leurs propriétés en réaction à des événements nouveaux ou imprévus dans leur vie. [ 181 ] De l’avis du Tribunal, si M. Ecim ne croit pas M. Dumas et Mme Ouellette, c’est qu’il s’est méfié de M. Dumas dès le début de son enquête parce que ce dernier a reporté la date des rendez-vous, qu’il a changé le lieu de rencontre et qu’il a omis de lui dire au mois d’août 2015 que la propriété [de l’adresse 2] était à vendre ou serait mise en vente à cette période. [ 182 ] M. Ecim infère que le lieu de rendez-vous a été changé parce que M.

Dumas ne voulait pas qu’il voit les pancartes « à vendre » devant la propriété. [ 183 ] Cette hypothèse est abordée lors du contre-interrogatoire de M. Dumas à qui on exhibe des photographies où on voit des pancartes « à vendre » à proximité d’une remorque installée sur le devant de la propriété. [ 184 ] Sur la vue de ces photos, M. Dumas répond candidement que c’est le bois de foyer dans les remorques qui est à vendre.

[ 185 ] Les photos montrent effectivement des petites pancartes à vendre du type qu’on peut se procurer en magasin, lesquelles n’annoncent aucune agence immobilière ni duProprio. [ 186 ] L’explication de M. Dumas est tout à fait crédible. [ 187 ] Aussi, le Tribunal constate que les suspicions qu’entretient M. Ecim quant aux intentions de M. Dumas et de Mme Ouellette sont basées sur des hypothèses inexactes lesquelles ont tinté son appréciation des explications de ces derniers. [ 188 ] Aussi, M. Ecim insiste sur le fait que M.

Dumas lui aurait dit qu’il s’agissait de la maison de ses rêves et qu’il voulait y rester longtemps alors qu’au mois d’août 2015 lors de cette rencontre, la maison était à vendre ou était sur le point d’être mise sur le marché. [ 189 ] M. Ecim infère que M. Dumas n’est pas de bonne foi, car il lui aurait caché cette information et il en déduit que quelque chose cloche. [ 190 ] Le Tribunal s’interroge. [ 191 ] D’une part, est-ce que même si M. Dumas a dit qu’il avait l’intention de vivre longtemps dans cette maison ceci écarte la possibilité qu’il n’a malheureusement pas le choix que de la vendre?

Le Tribunal ne le croit pas. [ 192 ] D’autre part, est-ce que M. Dumas avait l’obligation de divulguer ses projets à M. Ecim, vérificateur de l’ARQ? [ 193 ] Sur la même note, est-ce que M. Dumas devait nécessairement écouter M. Ecim et déclarer des revenus d’entreprise, tel que M. Ecim lui a demandé? M. Ecim témoigne qu’il a le devoir d’assister le contribuable pour justifier des conseils qu’il a donnés à M.

Dumas. [ 194 ] Le Tribunal ne croit pas que ce soit son rôle, étant donné que le système d’imposition repose sur le principe d’autocotisation. [ 195 ] Un vérificateur décide après enquête si les déclarations de revenus du contribuable sont correctes. [ 196 ] M. Ecim trouve curieux que M. Dumas se décrive célibataire alors que pour lui en réalité il n’y a pas de doute que M. Dumas et Mme Ouellette sont conjoints de fait et aurait dû se décrire comme tel dans leur déclaration d’impôt à tel point que M. Ecim dit à M. Dumas de faire la modification de son statut dans son prochain rapport d’impôt, ce que fait M.

Dumas. [ 197 ] M. Dumas témoigne qu’il ne croyait pas remplir les critères pour être qualifié de conjoint de fait. D’ailleurs, la preuve ne révèle pas à partir de quel moment d’amis ils seraient devenus conjoints de fait si tel est le cas. [ 198 ] La preuve révèle que M. Ecim a rapidement déterminé que M. Dumas et Mme Ouellette étaient investis dans un plan commercial orchestré de développement immobilier. [ 199 ] Pour M. Ecim, M. Dumas et Mme Ouellette étaient conjoints de fait en 2012 et en conséquence leurs dossiers fiscaux sont un miroir, avec le résultat que M. Ecim conclut que M.

Dumas est propriétaire de trois maisons. [ 200 ] Or, la preuve révèle que seule Mme Ouellette est propriétaire de la première maison. M. Ecim ne fait pas cette distinction. [ 201 ] M. Ecim témoigne que ces maisons sont considérées dans l’ensemble des opérations de l’entreprise et non individuellement. D’ailleurs, aucune des maisons n’est considérée résidence principale. [ 202 ] Pourtant, il n’est pas défendu d’être autoconstructeur et de construire une résidence familiale. Or, cette option a aussi été écartée. [ 203 ] Dans Larose c.

Agence du revenu du Québec [32] : [ 41 ] La vérificatrice insiste beaucoup sur le fait que M. Larose œuvre dans le domaine de la construction depuis plusieurs années. Cela est exact, mais ne suffit pas à priver le contribuable du droit d'acquérir et de vendre sa résidence principale si les circonstances de la vie font en sorte que cela soit inévitable ou souhaitable, même si les transactions se réalisent dans une période inférieure à vingt-quatre mois. [ 204 ] Dans Francoeur c.

Agence du revenu du Québec [33] : [ 71 ] Même si Monsieur R.F. travaille dans le domaine de la construction, cela ne le prive pas du droit d’acquérir et de vendre sa résidence principale si les circonstances font en sorte que cela est inévitable ou souhaitable, et ce, même si les transactions se réalisent durant une période relativement courte.

En l'espèce, comme le note le vérificateur dans son rapport cité au paragraphe [25] de la présente décision, les transactions des résidences personnelles de Monsieur R.F. ont toutes eu lieu sur des périodes d'environ 3,5 ans. (Référence omise) [ 205 ] Ici, clairement l’idée de M. Ecim était faite que M. Dumas avait omis de déclarer du revenu d’entreprise alors que pour le Tribunal la preuve révèle que ce dernier dans son optique rénovait ou construisait une résidence principale. [ 206 ] La seule et unique intention qu’avaient M.

Dumas et Mme Ouellette au moment de l’acquisition des immeubles en questions était d’y habiter. Ils n’avaient pas l’intention secondaire de la vendre au moment de l’acquisition. Conclusions [ 207 ] En conclusion, le Tribunal est d’avis que les motifs invoqués par M. Dumas et Mme Ouellette ne sont ni farfelus, ni invraisemblables.

[ 208 ] Mme Ouellette a décidé de vendre sa propriété sur chemin George-Bonnallie à cause du va-et-vient des camions et du développement du terrain de camping à proximité. [ 209 ] La preuve documentaire ne laisse pas de doute que le bruit, la poussière causée par les allers-retours de camions chargés de pierre à proximité de la maison de Mme Ouellette est devenu une situation intolérable qui a poussé cette dernière à vendre sa propriété. [ 210 ] La preuve révèle que la maison [de l’adresse 2] est construite selon un plan très original avec des idées de décorations nécessitant un investissement considérable de temps qui n’est pas compatible avec l’idée de construire avec l’intention de vendre. [ 211 ] La preuve documentaire supporte également les raisons précises, vraisemblables invoquées par Mme Ouellette qui se trouvait trop éloignée de sa famille qui explique que pour cette raison elle décide de se rapprocher. [ 212 ] M.

Dumas a établi prima facie que [l’adresse 2] et [adresse 3] à Austin étaient des résidences principales et donc il n’avait pas à payer d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente puisqu’il bénéficiait de l’exemption prévue à la loi. [ 213 ] Mme Ouellette a établi prima facie que [l’adresse 1] à Eastman et [l’adresse 2] et [adresse 3] à Austin étaient ses résidences principales et donc elle n’avait pas à payer d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente de ces immeubles puisqu’elle bénéficiait de l’exemption prévue à la loi. [ 214 ] Tant dans le dossier de Mme Ouellette que dans le dossier de M.

Dumas, l’ARQ n’a pas été en mesure de réfuter la preuve prima facie et de prouver selon la balance des probabilités les cotisations établies. [ 215 ] Finalement, compte tenu de la conclusion du Tribunal que les demandeurs n’ont pas fait de fausses représentations des faits par incurie ou omission volontaire, le Tribunal conclut que la défenderesse n’est pas bien fondée d’émettre au-delà de la période normale de cotisation, le tout en vertu de 1010(2)(b)i LI .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE le présent appel; ANNULE les avis de cotisation émis à la requérante, Mme Carole Ouellette, en date du 2 août 2016; LE TOUT avec dépens contre l’ARQ; ACCUEILLE le présent appel; ANNULE les avis de cotisation émis au requérant, M. Claude Dumas, en date du 2 août 2016; LE TOUT avec dépens contre l’ARQ; __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. M e James Leinhos Leinhos Lalonde S.E.N.C.R.L. Avocat des parties demanderesses M e Chantale Paris Larivière Meunier Avocate de la

partie défenderesse Dates d’audience : 11, 12 et 13 mars 2020