2022 QCCQ 9862, 2022 QCCQ 9862

Bilodeau c. Gauvin-Amigo 2022 QCCQ 9862 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702114-205 DATE : 5 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BILODEAU, Stéphanie

Partie demanderesse c. GAUVIN-AMIGO, Nadia

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I. INTRODUCTION [ 1 ] La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse en réduction du prix de vente, à la suite de la découverte de vices cachés affectant l'immeuble qu'elle a acquis. Elle demande une réduction du prix de vente de la somme de 15 000 $ pour des vices cachés affectant : l'électricité, le chauffage-climatisation, pour empêcher l'accès à des souris qui mangent les tuyaux de plomberie et pour une perte de valeur de la propriété située dans une zone de mouvements de masse. [ 2 ] La

partie défenderesse soutient que l'immeuble n'est pas affecté de vices cachés. Elle n'a jamais éprouvé de difficultés avec l'électricité, ni le chauffage-climatisation, ni les souris. Aussi, la situation de la propriété dans une zone de mouvement de masse avait été déclarée à la

partie demanderesse avant la signature de l'acte de vente, et apparaît dans le nouveau certificat de localisation de l'arpenteur et est dénoncée dans l'acte de vente. II. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer si la

partie demanderesse a démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve, notamment s'il y a preuve de vices cachés, vices graves, antérieurs à la vente et dénoncés dans un délai raisonnable. III. CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Les parties ont conclu une promesse d'achat pour l'acquisition d'une propriété située au [...], Chelsea, Québec. Avant d'acheter, la

partie demanderesse a fait inspecter l'immeuble par un inspecteur en biens immobiliers et a produit son rapport. [ 5 ] Le 13 juin 2019, la notaire Ciolac reçoit un nouveau certificat de localisation préparé par les arpenteurs Nadeau Fournier. Elle constate que l'arpenteur mentionne à l'article 12.4 du certificat de localisation : 12.4 Zone de mouvement de masse La

partie nord de la propriété à l'étude est située dans une zone de mouvement de masse de type NA1, telle qu'elle est définie au règlement de zonage de la municipalité de Chelsea. [ 6 ] En effet, le plan de localisation démontre que tout le bâtiment est situé dans cette zone. [ 7 ] Elle communique immédiatement avec la

partie demanderesse pour l'aviser. Elle convoque le lendemain la

partie demanderesse et la

partie défenderesse pour trouver une solution et signer l'acte de vente. [ 8 ] La

partie défenderesse désire annuler la vente, alors que la

partie demanderesse désire obtenir une réduction du prix de vente de la valeur du préjudice. La

partie défenderesse refuse de réduire le prix de vente. La

partie demanderesse ayant déjà vendu sa maison et ayant déjà empaqueté ses biens se sent obligée de signer l'acte de vente pour ne pas se retrouver à la rue malgré le refus de la

partie

défenderesse de réduire le prix de vente.

Malgré les explications de la notaire à l'effet qu'elle n'est pas obligée d'acquérir l'immeuble, elle signe l'acte de vente qui contient la clause suivante à la page 4 : Obligations D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit : 4) Déclare avoir pris connaissance du certificat de localisation fourni par le vendeur et déclare s'en être satisfait et plus particulièrement au paragraphe suivant : - « La

partie nord de la propriété à l'étude est située dans une zone de mouvement de masse de type NA1, telle qu'elle est définie au règlement de zonage de la municipalité de Chelsea ». [ 9 ] Après avoir pris possession de la maison, elle a découvert certains vices cachés et les décrits comme suit : Électricité Les lumières clignotent dans la maison, anormalement, surtout lorsque plus d’un appareil fonctionnent en même temps, exemple : laveuse à linge en marche qui fait clignoter les lumières de cuisine.

Fusible qui saute à répétition, exemple : « sent bon » branché dans la prise au haut de l’escalier qui fait sauter le fusible. La déclaration du vendeur indique qu’il n’y avait pas de ces problèmes électriques. Système de chauffage et climatisation La fournaise ne fournit pas complètement la maison en chaleur par temps très froids ou climatisation lorsqu’il fait très chaud; exemple, cet hiver la fournaise ne chauffait pas à plus de 19 degrés Celsius alors qu’il faisait en dessous de -20 degrés.

Cet été, la ventilation de la thermopompe ne fournissait pas en air froid alors qu’il faisait très chaud; exemple, au rez-de-chaussée alors que le thermomètre indique 22 degrés Celsius, il faisait 26 degrés en haut. Je me suis renseignée et selon le modèle de la fournaise, celle-ci n’est pas assez forte pour fournir toute la maison, il faudrait soit la changer, soit changer le moteur. Animaux nuisibles J’ai trouvé des trappes de souris au sous-sol près des plafonds dans la salle mécanique et derrière le lave-vaisselle.

Ceci aurait dû m’être communiqué car en effet, j’ai subi des dommages à cause de souris qui ont mangé un tuyau de plomberie qui a coulé et que j'ai été dans l'obligation de faire réparer. Zone de mouvement de masse Lors des signatures devant notaire le 13 juin 2019, la

partie défenderesse, la notaire et moi avons discuté du fait qu’elle ne m’avait pas déclaré que la maison se situait sur un terrain zoné de mouvement de masse. Cette information n’était pas divulguée sur l'ancien certificat de localisation fourni lorsque j’ai visité la maison. Alors que le nouveau transmis la veille de la signature de l'acte de vente le dénonce. Cette information affecte la valeur de la maison et risque d’en diminuer la valeur de revente. [ 10 ] La

partie demanderesse n'aurait pas acheté cette maison, à si haut prix, en sachant tous ces défauts. Elle n'a pas constaté les vices ou défauts avant de vivre dans la maison car ils n'étaient pas apparents, ils n'ont pas été identifiés par mon inspection visuelle, non plus par un inspecteur professionnel. [ 11 ] La

partie défenderesse a refusé d'être contactée après la vente et la

partie demanderesse a eu de la difficulté à la retracer afin de lui dénoncer les vices. La

partie défenderesse admet qu'elle a refusé que la notaire et son conseiller immobilier transmettent sa nouvelle adresse à la

partie demanderesse. Ce n'est que le vers 10 août 2020 qu'elle a réussi à la localiser et lui a envoyé une mise ne demeure. Mis à

part la réparation urgente au tuyau de plomberie, elle n'a pas exécuté les travaux mais seulement fait inspecter. Voici les constatations des professionnels et la réclamation détaillée de la

partie demanderesse : - Électricité: un électricien de la firme Lauriault Électrique écrit dans son rapport : o Vérification du panneau, mis à terre, entrée électrique jusqu'à la ligne d'Hydro. o Vérification des circuits. Chambre de bain à l'étage sont sur le même circuit que l'éclairage à l'étage. (Besoin d'être séparé). o Frais pour l’estimation et réparations : 397,81 $ o Soumission du coût des réparations : 2 021,26 $ - Chauffage: un technicien de l'entreprise Barette Bernard écrit : o La fournaise est insuffisante pour la superficie de la maison; o La thermopompe n'est pas assez grosse.

Elle devrait avoir une 3 tonnes au lieu d'une 2,5 tonnes; o Il propose de changer la fournaise et de programmer la thermopompe pour qu'elle fonctionne seulement jusqu'à -5 Celsius o Frais d’estimation 160,97 $ o Estimation du coût des réparations : 5 720,00 $ - Animaux nuisibles:

o Obturation des trous autour de la maison laissant entrer les rongeurs et calfeutrage; o Les souris ont mangé un tuyau d'eau de la plomberie qui a dû être réparée; o Extermination des souris; o Coût de la réparation de la plomberie : 162,00 $ o Frais d'extermination : 400,00 $ o Estimation pour obturer les trous : 684,76 $ o Provision pour exterminations futures de 4 ans : 1 600,00 $ - Évaluation de baisse de valeur de propriété pour zone mouvement de masse : Estimé du dédommagement : 3 853,20 $ Grand Total : 15 000,00 $ IV.

ANALYSE FARDEAU DE PREUVE [ 12 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit le démontrer selon la balance des probabilités [1] . DROIT [ 13 ] Le législateur définit le vice caché à l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Le Tribunal appliquera les éléments constitutifs du fardeau de preuve du vice caché aux fins du dossier.

APPLICATION [ 15 ] La preuve prépondérante démontre pour l'électricité que le vice est antérieur à la vente, qu'il est grave (certains circuits sont surchargés selon la preuve d'expert), caché (impossible de le découvrir à moins de vivre dans la maison), la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable compte tenu du refus de la

partie défenderesse de dévoiler son adresse. Le Tribunal accorde la réduction du prix de vente suivante pour l'électricité : o Frais pour l’estimation et réparations : 397,81 $ o Soumission du coût des réparations : 2 021,26 $ [ 16 ] Pour le chauffage et climatisation, le Tribunal conclut que la

partie demanderesse a démontré un vice caché (impossible de le découvrir sans vivre 4 saisons dans la maison), antérieur à la vente, grave (l'expert démontre que la fournaise et la thermopompe sont insuffisantes pour la superficie de l'immeuble et fait une offre de service raisonnable) et que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. [ 17 ] La

partie défenderesse réclame pour le chauffage et la climatisation : o Frais d’estimation : 160,97 $ o Estimation du coût des réparations : 5 720,00 $ [ 18 ] Le Tribunal constate que l'expert a changé la fournaise qui date de 10 ans. Compte tenu que les parties étaient d'accord que l'espérance de vie d'une fournaise est d'environ 20 ans, le Tribunal réduit à

titre de valeur dépréciée pour la fournaise la somme de 1 500 $. En conséquence, il accorde pour le coût de la réparation la somme de 4 220,00 $ et les frais d'estimation de 160,97 $. [ 19 ] Concernant les animaux nuisibles, la preuve démontre que ce vice est antérieur à la vente et caché (trappes cachées derrière le lave-vaisselle et dans le sous-sol non visible; le fait que le tuyau était grugé par les souris depuis une longue période pour qu'il perfore), c'est un vice grave et la dénonciation est faite dans un délai raisonnable. La

partie demanderesse réclame : o Coût de la réparation de la plomberie : 162,00 $; o Frais d'extermination : 400,00 $; o Estimation pour obturer les trous : 684,76 $; o Provision pour exterminations futures de 4 ans : 1 600,00 $. [ 20 ] Le Tribunal accepte le coût de la réparation de la plomberie (162,00 $); les frais d'extermination (400,00 $) et l'estimation pour obturer les trous (684,76 $). Toutefois une fois les trous obturés, ce sera la responsabilité de la

partie demanderesse de contrôler les

animaux nuisibles et il n'accorde pas de provision pour extermination future. [ 21 ] Finalement, concernant l'évaluation de baisse de valeur de propriété pour zone de mouvement de masse que la

partie demanderesse estime à la somme de 3 853,20 $, le Tribunal déplore que le nouveau certificat n'ait été remis à la

partie demanderesse que la veille de la signature de l'acte de vente. Elle avait déjà vendu sa maison et empaqueté presque tous ses biens pour le déménagement la journée d'après la signature de l'acte de vente. Il s'agit d'un élément important qui aurait permis d'annuler la vente ou de réduire le prix de vente. Toutefois, la

partie défenderesse a accepté d'annuler la vente, mais la

partie demanderesse a refusé cette offre, car elle préférait une réduction du prix de vente. Les parties ne se sont pas entendues.

Malgré cela, les explications de la notaire, le nouveau certificat de localisation et la clause dans l'acte de vente à la

section obligation de l'acheteur ci-haut cités, elle a signé l’acte de vente. Le Tribunal ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice caché. Il s'agit d'un vice apparent bien que tardivement dénoncé. Elle a signé l'acte de vente sans réserve de ses droits et en faisant ainsi, elle a renoncé au droit à une réduction du prix de vente. [ 22 ] En effet, il s'agit de la liberté contractuelle et du consensualisme. Un contrat librement consenti et conforme à l'ordre public devient la loi des parties [2] . Les articles 1385 , 1433 et 1434 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) mentionnent : 1385.

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. 1433. Le contrat crée des obligations et quelquefois les modifie ou les éteint. En certains cas, il a aussi pour effet de constituer, transférer, modifier ou éteindre des droits réels. 1434.

Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. CONCLUSION [ 23 ] Le Tribunal constate que la

partie demanderesse s’est déchargée partiellement de son fardeau de preuve et a démontré selon la balance des probabilités tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve pour une

partie de sa demande. RÉCAPITULATION [ 24 ] Le Tribunal accorde une réduction du prix de vente de la somme de 8 046,80 $. Réduction pour la réparation de la fournaise 4 220,00 $ Frais d'estimation fournaise 160,97 $ Réduction pour l'électricité : - Frais pour l’estimation et réparations : 397,81 $ - Soumission du coût des réparations : 2 021,26 $ Pour la réparation de la plomberie : 162 $ Pour les frais d'extermination : 400,00 $ L'estimation pour obturer les trous : 684,76 $ TOTAL DE RÉDUCTION DU PRIX DE VENTE : 8 046,80 $ POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 8 046,80 $, avec intérêts au taux légal, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure, le 1 er septembre 2020, et les frais de justice notamment le timbre judicaire de la demande de 209 $. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q. Date d’audience : 9 novembre 2022.